青島火車北站現代服務業(yè)與商業(yè)規(guī)劃初步方案月日課件.ppt

青島交通商務區(qū)核心區(qū)現代服務業(yè)與商業(yè)規(guī)劃報告 呈獻 青島海創(chuàng)公司 深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司 2011年8月 日 目錄一 市場調查分析和結論二 招商摸底及其訪談總結三 服務業(yè)規(guī)劃與空間布局四 總部經濟的具體方向五 李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略六 站前區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃方案七 商業(yè)規(guī)劃與空間布局的結合研究八 地下商業(yè)的研究與分析 市場調查分析和結論 2011年是全面實施 十二五 規(guī)劃的開局之年 李滄區(qū)區(qū)委書記傅明先向本報介紹了李滄區(qū)今年的發(fā)展布局 李滄區(qū)將搶抓2014青島世界園藝博覽會重大機遇 以科學發(fā)展為主題 以 轉方式 調結構 為主線 以改革開放為動力 按照市委 市政府 世界眼光 國際標準 本土優(yōu)勢 和 做好尋標 對標 達標 奪標四篇文章 的新要求 發(fā)揚 誠信實干 奮勇爭先 的李滄精神和 三上 三要 的工作作風 緊緊圍繞 擁灣樞紐 生態(tài)商都 發(fā)展定位和 一極兩軸三區(qū)四帶 戰(zhàn)略布局 全面實施 迎辦世園會 建設新李滄 三年發(fā)展行動 加快推進城區(qū)品質化 產業(yè)服務化 環(huán)境生態(tài)化 管理精細化 民生普惠化 努力實現經濟社會又好又快發(fā)展 市場調查分析和結論 關于李滄區(qū)的商貿發(fā)展 李滄區(qū)萬達廣場李村河以北黑龍江路以東中嶗路以南 青銀路以西 占地779畝 建筑面積119萬平方米 商業(yè)和公共建筑面積47 6萬平方米 計劃投資87億元 2012年一期開業(yè) 李滄區(qū)商貿重點項目建設加快 其中偉東樂客城項目起點較高 其他項目起點不夠 設計和施工周期短 短期內對周邊輻射力不夠 目前李滄交通不暢 缺乏會展中心等重點公共設施 在和市南區(qū)和市北區(qū)的競爭中處于被動地位 今后建議李滄區(qū)專題研究商貿發(fā)展戰(zhàn)略項目 特別是城市綜合體方面需要借鑒世界一流項目 結合李滄區(qū)文化特色 重點提升起跑線 給出充足的項目設計和施工周期 鼓勵打造亞洲一流水平的特色商業(yè)綜合體 鼓勵精雕細琢 反對粗制濫造 控制商貿項目數量和速度 提升發(fā)展質量 增強李滄區(qū)商圈對膠東半島的輻射能力 形成有效的消費目的地 借鑒無錫等地政策 李滄打造精品綜合體政策建議 第一允許分兩期交納地價第二相關報建費用減半第三允許設計和建設工期延長 土地拿到后允許兩年后開發(fā) 李滄區(qū)重點第三產業(yè)大項目表 市場調查分析和結論 關于李滄區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展 一 要統(tǒng)一規(guī)劃建設 聘請專家對旅游資源進行統(tǒng)一規(guī)劃 歸類 組合 形成沒有重復 各有特點 亮點 看點 玩點的景點 新摩爾公司愿意帶領國內外知名旅游專家 站在整個膠東半島的高度 提煉李滄區(qū)旅游的大思路 建議以火車北站旅游客運中心為龍頭 組織面向青島全市和膠東半島的旅游活動 將青島世界園藝博覽會和嶗山組成精品青島東北部旅游線路 將膠州灣環(huán)島旅游作為新開辟的特色線路 以李村民俗特色和周邊旅游差異化 突出李滄區(qū)旅游特點 市場調查分析和結論 二 要加大重點景區(qū)和五星級酒店群的建設力度加快建設連接李滄和嶗山區(qū)的東西向世園大道 組織青島世界園藝博覽會和石老人海濱國家旅游度假區(qū)形成精品旅游線路 圍繞膠州灣旅游碼頭 十梅庵 百果山 蔚竹庵 三清洞等景點 建成一批風景秀麗 環(huán)境優(yōu)美 景觀豐富 綜合配套的精品旅游產品 以火車北站為龍頭建設五家以上的五星酒店以及若干家四星酒店 火車北站五星酒店兩家 超五星一家 今后李滄中心區(qū)必須建設兩家五星酒店以上 利用金水路和世園大道將今后石老人的游客能夠居住在李滄區(qū) 形成有效的居住和購物消費 李滄區(qū)旅游景點和石老人海濱游樂形成完整的旅游體驗環(huán)節(jié) 將李滄區(qū)旅游線路大力推廣 與青島濱海旅游結合 青島交通商務區(qū)今后建設的游客集散中心將有效展示青島各個旅游線路 形成旅游超市 三 要豐富游覽內容 充分挖掘民俗資源 積極打造文化特色街 發(fā)揮東部土地資源優(yōu)勢 以農業(yè)觀光園為基地 建設一批休閑農莊 整合 李滄小吃 資源 形成小吃特色街 利用青島交通商務區(qū)旅游碼頭和超五星酒店建設機會 打造高品味的濱海餐飲酒吧街區(qū) 發(fā)揮李村中心商圈的作用 構筑精品購物街 四 要樹立李滄旅游業(yè)的新形象 加快建設園藝博覽會的力度 創(chuàng)新中國青島民俗賞花會的內容和形式 提升李滄形象 構筑起現代旅游新格局 建議將園藝博覽會作為旅游的龍頭項目 以兩個重大項目進行配套建設 第一是引進華僑城集團建設大型主題公園和旅游綜合體 第二是支持萬科做好李滄新城項目 建設好商業(yè)旅游綜合體項目 萬科李滄新城賓川路以東 規(guī)劃四號線以西 世園大道以南 習水路以北 占地面積3900畝 建筑面積240萬平方米 商業(yè)和公共建筑27萬平方米 投資96億元 休閑娛樂 辦公 酒店和高檔居住于一體 關于李滄區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展 市場調查分析和結論 關于李滄區(qū)物流業(yè)發(fā)展 一 要利用好青銀高速公路 重慶中路 308國道以及鐵路 航空等交通區(qū)位優(yōu)勢 加大土地資源整合力度 建立物流運輸平臺和物流信息平臺 形成具有區(qū)域影響力的物流集散基地 依托青島火車北站交通樞紐中心建議重點發(fā)展快遞郵件和高附加值電子產品等物流業(yè)務 形成自己的特色 市場調查分析和結論 關于李滄區(qū)物流業(yè)的發(fā)展 二 要引進現代物流企業(yè) 從政策上加大培育力度 使之盡快做大做強 創(chuàng)出物流服務品牌 降低青島整體物流成本 圍繞電子商務企業(yè)的配送形成一流的物流服務公司 滿足飛速發(fā)展的電子商務需求 三 物流與大市場結合充分提高李滄物業(yè)聚集區(qū)土地利用效率根據成都等地成熟的大市場建設經驗 未來青島城市三環(huán)以內的汽車市場和建材市場等都要遷移到郊區(qū) 李滄區(qū)可以及早規(guī)劃作為市區(qū)大市場的轉移基地 主動對接大項目落戶 例如 城市物流配送基地項目 計劃投資 億元 占地1100畝建筑面積6 7萬平方米 2012年 月規(guī)劃設計年底拆遷完畢 2013年完成項目招商 汽車城項目占地300畝2011年 月出讓土地2013年竣工 招商摸底及其訪談總結 城市綜合體類投資企業(yè) 大連萬達集團 廈門建發(fā)集團 深圳中航集團 華潤集團 中國銀泰集團 山東魯能集團等 上海綠地集團會展綜合類投資公司 北京金融街集團 廣州保利集團住宅類投資企業(yè) 上海世貿集團 杭州綠城集團 廣州越秀集團 萬科集團 中海地產 金地地產公司商貿類企業(yè) 山東銀座集團 青島海信廣場 太平洋百貨 遠東百貨 王府井百貨等地下商業(yè)投資公司 哈爾濱人和集團 深圳時尚集團 南京萊迪集團 服務業(yè)規(guī)劃與空間布局 填海區(qū)綠軸線兩側集中設置企業(yè)總部 第一金融和企業(yè)總部重點布局在青島火車北站商務區(qū)第二旅游重大項目重點布局在世界園藝博覽會 年青島世界園藝博覽會建成后 李滄將形成重點旅游景點 和石老人濱海旅游景區(qū)形成組合的旅游線路 李滄區(qū)吸引游客的能力將明顯增強 改變旅游完全集中在前海和嶗山風景區(qū)為主的傳統(tǒng)旅游格局 游客中心設置在青島火車北站長途汽車站 膠州灣游船碼頭設置在填海區(qū) 服務業(yè)規(guī)劃與空間布局 李滄區(qū)生態(tài)商都示意圖 膠州灣游船碼頭效果圖 李滄區(qū)發(fā)展總部經濟方向 積極培育發(fā)展金融服務業(yè) 一要通過政策支持 優(yōu)化環(huán)境 創(chuàng)造條件等手段 構建金融市場發(fā)展平臺 使金融企業(yè)落得下 留得住 長得好 二要積極引導 培育現代金融市場 引進一批經營方式靈活 對一些發(fā)展?jié)摿^大 還貸能力較強的中小企業(yè)貸款門坎設置不要太高 的金融企業(yè) 如 民生銀行 商業(yè)銀行 金融擔保公司等 落戶 不斷提高資本運營效益 三要進一步完善證券市場 培育壯大證券服務企業(yè) 不斷擴展民間資金投資渠道 四是要積極引進保險企業(yè)來我區(qū)設立營業(yè)機構 大力開展個人理財服務 1 鼓勵金融企業(yè)進駐青島火車北站 以高層寫字樓和營業(yè)廳為主 形成金融總部聚集區(qū) 2 抓住山東打造藍色經濟區(qū)的機遇 利用青島火車北站填海區(qū)優(yōu)美的環(huán)境 建設好超五星酒店和膠州灣游船碼頭 鼓勵半島周邊海洋和文化創(chuàng)意產業(yè)相關的上市企業(yè)來站前區(qū)以及填海區(qū)設立企業(yè)總部或研發(fā)中心以及營銷中心 利用青島平臺整合更多金融 海洋和文化創(chuàng)意產業(yè)相關人才資源 提前謀劃滄口機場搬遷后的發(fā)展方向 利用機場的優(yōu)美綠化環(huán)境和靠近交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢 以擁有自主知識產權的文化創(chuàng)意和高新技術企業(yè)作為重點招商對象 同時發(fā)展高品質居住 初步建議 建筑面積作為居住 作為商務辦公 作為商業(yè)公共建駐 李滄商圈的分析與規(guī)劃建議 李滄區(qū)新的區(qū)域發(fā)展定位為 擁灣樞紐 生態(tài)商都 戰(zhàn)略布局為 一極兩軸三區(qū)四帶 戰(zhàn)略布局 李滄區(qū)現有的核心商圈是以李村向陽路綜合商業(yè)街為核心 李村河以北 青峰路以東 308國道以西 果園路以南 面積約1 5平方公里范圍 1 李滄的整體規(guī)劃與商圈 基于振興李滄中心商圈的整體戰(zhàn)略思路 李滄中心商圈第一步按照青島第二商圈打造 今后要向膠東半島第一商圈發(fā)展 在李滄中心商圈總體規(guī)劃上 要考慮未來五十年發(fā)展的實際需要 首先做好功能分區(qū) 爾后根據功能分區(qū)要求做好總體交通規(guī)劃 以公路和地鐵等合理布局 積極和青島地鐵公司對接合作 打造特色鮮明的李滄中心商圈 以城市綜合體作為商貿區(qū)的項目龍頭 以特色街區(qū)作為今后城市規(guī)劃和改造的重要方向 重點要規(guī)劃好書院路金融街區(qū) 李滄濱河餐飲休閑娛樂區(qū)和品牌街區(qū) 突出李滄商圈的特色 2 李滄商圈的規(guī)劃建議 李滄商圈的分析與規(guī)劃建議 李滄商圈街區(qū)業(yè)態(tài)的定位思路 城市綜合體以偉東樂客城和銀座廣場和蘇寧廣場 萬達廣場 寶龍廣場等形成強勢綜合體群落為核心 要求對周邊即墨和城陽等周邊消費者具有強大輻射力 鼓勵引進兒童職業(yè)體驗中心和國際名品等填補李滄商圈空白的業(yè)態(tài)和品牌 3 李滄商圈街區(qū)業(yè)態(tài)建議 李滄商圈的分析與規(guī)劃建議 1 濱河路不適合作為金融街區(qū)的理由 第一 顧客來此街區(qū)并不方便 人流量不如書院路 第二 缺乏金融網點基礎 全部重建周期長 難以得到金融機構的認同 第三 濱河路地處李村河岸邊 距離中心商圈偏遠 沒有明顯的區(qū)域優(yōu)勢 不能形成金融中心的輻射功能 區(qū)域金融中心的一個必備條件就是進出暢通 交通的便利性主要體現在 該地址交通網絡是否通達 各種金融業(yè)務的辦理是否方便 金融中心的另一個必備條件就是適用性 金融中心要與周圍的環(huán)境相融合 能夠有效服務中心商圈和周邊企業(yè)以及居民 書院路在原來的李村中心商圈中定位是老字號一條街 2 重點街區(qū)的特色的打造與規(guī)劃建議 1 院路在李滄區(qū)的城市體系中綜合優(yōu)勢最為明顯 是連接未來青島北站 四方區(qū)和李村中心商圈的紐帶 交通非常便利 2 書院路現有多家銀行網點 例如 農業(yè)銀行 光大銀行等網點 今后適合利用舊城改造機會建設部分金融寫字樓 節(jié)省資金和土地資源 今后規(guī)劃適合若干銀行支行辦公總部 同時爭取吸收金融保險證券公司區(qū)域總部進駐 鼓勵書院路沿線改造興建為金融服務的優(yōu)質寫字樓 給予減免一半報建費用等措施 3 書院路和中心商圈緊密銜接 形成合圍是區(qū)域經濟的有效組合 因此 書院路是建設李滄區(qū)域金融中心的最佳選擇 濱河路作為餐飲休閑和娛樂一條街更為合適 將濱河景觀建設和休閑餐飲酒吧娛樂結合更恰當 4 李滄特色街區(qū)規(guī)劃建議 李滄商圈的分析與規(guī)劃建議 1 重點城市節(jié)點新建建筑規(guī)劃控制意向建議維客廣場是今后控制的重要城市節(jié)點 在地下空間改造完成后 地面景觀和天橋設計結合 形成統(tǒng)一的城市中心廣場休閑景觀 書院路需要和諧的景觀天際線 從周邊到維客廣場的高度 從西到東采取逐步升高的天際線 字樓的色彩要具體考慮青島濱海城市特點 色調要明快 李村河今后的治理要以恢復濕地功能為主 抓好植被建設 既讓河流通暢 又要建設具有凈化功能的本地植物 對李村河北側濱河建筑要控制高度 濱河100米距離范圍高度不得超過50米 濱河200米距離不要超過100米 2 重點街區(qū)景觀規(guī)劃設計建議關于濱河餐飲酒吧街區(qū)和李村大集河床景觀設計的構思第一每80米有景觀節(jié)點 重點反映濱河景觀特點和李滄地域文化特色 第二與李村大集河床的主要景觀 明清李村大集群雕景觀結合 第三設置組合式表演舞臺 豐富群眾文化生活 鼓勵地方文化發(fā)展 5 李滄商圈的規(guī)劃建議 李滄商圈的分析與規(guī)劃建議 2020 1 30 19 可編輯 6 李滄商圈地下空間的開發(fā)利用與規(guī)劃設計建議 李滄中心商圈的地下空間利用指導原則是 結合人防工程 有效利用地下空間作為地下道路 停車 商業(yè)休閑使用 減輕地面交通和停車壓力為主 形成合理的地下連續(xù)空間 地下 1層今后統(tǒng)一層高 實現互聯(lián)互通 日本交通規(guī)劃公司提出的數據和方案 李滄商圈的分析與規(guī)劃建議 6 李滄商圈地下空間的開發(fā)利用與規(guī)劃設計建議 地鐵的出口一半設置多個 在設置地鐵人流導出地面出口的同時 鼓勵偉東樂客城和銀座廣場和蘇寧廣場等人流主要動線與地鐵出口在 2層對接 負 層大部分屬于管網 只能和地鐵在 2層銜接 形成最佳的人流循環(huán)路線 方便顧客進入購物中心和綜合體 減輕地面交通壓力 李滄商圈的分析與規(guī)劃建議 李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略 1 李滄區(qū)商貿發(fā)展的SWOT分析 李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略 2 李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略 以城市綜合體和購物中心以及地下空間綜合開發(fā) 作為李滄中心商圈建設的主要思路 以青島火車北站樞紐建設作為高附加值批發(fā)市場建設的機遇 以會展中心建設帶動李滄商圈的對外輻射 增強青島李滄區(qū)在膠東半島的輻射力 以青島最高品質的購物中心 五星酒店和寫字樓和公寓綜合體作為李滄的商貿旗艦 李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略 3 李滄區(qū)在半島城市群的作用研究 青島國際藍色硅谷區(qū)域范圍 整合東部鰲山衛(wèi) 溫泉 王村 豐城 田橫 金口 田橫島旅游度假區(qū)等六鎮(zhèn)一區(qū) 打造國際藍色硅谷 李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略 3 李滄區(qū)在半島城市群的作用研究 膠東半島藍色經濟區(qū)域產業(yè)結構調整的試點 積極發(fā)展現代服務業(yè) 爭取成為藍色經濟區(qū)現代服務業(yè)的龍頭 以旅游和文化創(chuàng)意產業(yè)引領濱海和世博園經濟高質量發(fā)展 以自主知識產權打造李滄的龍頭工業(yè)產品品牌 以技術改造和循環(huán)經濟思路改造傳統(tǒng)的石化產業(yè) 扮演青島城市客廳 輻射膠東半島的商貿旗艦 國際園藝博覽會和嶗山休閑旅游相結合的龍頭 青島今后發(fā)展將逐步以藍色經濟發(fā)展為主 青島主要領導設想國際藍色硅谷用地規(guī)模456平方公里 研究范圍 鎮(zhèn)一個區(qū) 以藍色硅谷的開發(fā)作為今后青島發(fā)展重點 以青島火車北站為樞紐 將城市鐵路特別是地鐵延伸到嶅山灣一線是青島城市形成完整輪廓的關鍵一步 藍色硅谷的發(fā)展需要交通和金融 旅游等多種支持條件 李滄是發(fā)展藍色經濟的重要支持區(qū)域和關鍵節(jié)點 站前區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃方案 1 李滄區(qū)商業(yè)網點布局總體思路 鑒于李滄在青島的區(qū)位特點 李滄中心商圈和青島北站交通樞紐優(yōu)勢結合 以城市商業(yè)綜合體為建設為龍頭 以填補青島空白街區(qū)為特色 要努力輻射周邊區(qū)縣和周邊城市 形成膠東半島第一商圈的氣勢和實力 按照打造半島第一商圈的思路 規(guī)劃李滄的商貿布局 中心商圈位于維客廣場 高附加值批發(fā)位于新火車站 大型市場集群 建議設置在西區(qū)工廠搬遷區(qū) 休閑商業(yè)中心建議設置在金水路 結合社區(qū)開設建設若干社區(qū)商業(yè)中心 李滄商業(yè)網點規(guī)劃方案建議 按照打造半島第一商圈的思路 規(guī)劃李滄的商貿布局 中心商圈位于維客廣場 高附加值批發(fā)位于新火車站 大型市場集群 建議設置在西區(qū)工廠搬遷區(qū) 休閑商業(yè)中心建議設置在金水路 結合社區(qū)開設建設若干社區(qū)商業(yè)中心 李滄區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃方案 以李滄區(qū)中心商圈為主 地下空間統(tǒng)一規(guī)劃 形成業(yè)態(tài)齊全的中心商圈 以青島北站為依托形成高附加值商品的批發(fā)與零售經營中心 以世博園旅游為龍頭打造休閑商業(yè)中心 以各個大型社區(qū)建設為機遇按照人均0 6平方米的數據發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心 經過現場觀察和分析 我們認為主要金融街區(qū)適合布局在書院路 聚集營業(yè)性金融網點為主 部分金融總部適合布局在青島火車北站站前區(qū) 站前區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃方案 2 整個3平方公里的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局 以時裝和皮革皮具和數碼等高附加值產品為主 依托青島產地優(yōu)勢 做好高鐵站點批發(fā)市場 充分發(fā)揮地鐵和公交站點綜合交通優(yōu)勢 兼營零售 以棉紡歷史文化博物館等為主 打造體驗式休閑商業(yè) 將紡織工藝展示和服飾產品展示中心結合 形成服飾產品展銷和批發(fā)功能 有效利用好國棉六廠的老廠房 沿著中軸線北側 建設一流城市商業(yè)綜合體 以歷史保留四合院和四流中路為主 建設餐飲酒吧街區(qū) 形成啤酒展示和文化