常德市關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)某房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性報告-33頁

關(guān)于 房地產(chǎn)開發(fā) 可行性報告 目 錄 一、總 論 錯誤 !未定義書簽。 二、市場預(yù)測 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 8 四、選址方案 11 五、節(jié)能節(jié)水措施 14 六、環(huán)境影響評價 16 七 、組織機構(gòu)與人力資源配置 19 八 、項目實施進(jìn)度 21 九 、投資估算 22 十 、融資方案 25 十一 、財務(wù)評價 27 十二 、社會評價 28 十三 、風(fēng)險分析 29 十四 、研究結(jié)論與建議 31 一項目背景 1.項目名稱 :XX花園 2.承辦單位概況 承辦單位是 XX 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊資本 3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。 XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 -提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值 -服務(wù)社會，創(chuàng)造文明 進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn) XX 房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會價值； 3.可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）項目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及常德市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）常德市 2001、 2002年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5）常德市城市總體規(guī)劃大綱（ 2000 2020 年） （ 6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）常德市市區(qū)基準(zhǔn)地價 （ 9）常德市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制報告的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 4.項目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康 持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā) XX花園。 近兩年來，東湖開 發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。 XX 花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 二項目概況 1.擬建地點 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連鼓風(fēng)機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 自有資金為 3000 萬元， XX 花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 12.9 萬平方米，其中住宅 11.6 萬平方米，公建 1.3 萬平方米?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 1.29，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等。 3.主要建設(shè)條件 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 2. 雨水、污水排放 常黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100毫米的雨水管線和 DN1800毫米的污水管 線，可以就進(jìn)排入。 3. 供熱 擬從常黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 4.項目投入總資金 本項目投入自有資金 3000萬元，貸款 5002.61 萬元 ，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 14828.67 萬元。 5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 三問題與建議 考慮到 XX 花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 3.2 容積率 1.29 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 6.53 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。 二、市場預(yù)測 一市場調(diào)查 據(jù) 2002年常房指數(shù)報告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 2968.76元 /m2,住宅平均價格為 2017.31元 /m2寫字樓平均價格為 4149.16元 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 21-30萬之間的占 30.5%承受總價格在 31-40萬的占 24.50%承受總價格在 41-50 萬的占 8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價格在 20-30 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2001 第四季度 1145.39 2002 第一季度 1273.52 2002 第二季度 1327.12 2002 第三季度 1451.75 2002 第四季度 1488.67 2002 年第四季度沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良 好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 二產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前常德市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2001 年上半年常德完成住宅建設(shè)投資 39.47億元，比去年同期增長 47.17%，施工面積達(dá)到 958.2 萬平方米。2002年總投資額為 132.5億元，同比增長 14.9%。其中住宅投資 99.39 億元，同比增長 15.4%，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 13.65億元，占總投資的 10.3%.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 43.78%， 99 年上升到 60%，在 2002年，全市銷預(yù)售總面積為 759.32萬（其中住宅銷售面積 393.13 萬）同比增長 17.17%；總銷售額為 118.55億元，同比增長 26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住常德光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊 高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 三價格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今年常德市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002 年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動常德市房價繼續(xù)走高。今年常德市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為常德市商品房的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致常德市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。今年常德市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： 1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。 2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更 希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的 增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。 4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚。 四競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于常德市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬 科、浙江耀江、等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使常德房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目 開發(fā)帶來了無限的商機。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 五市場風(fēng)險分析 1.該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園 區(qū)工作的白領(lǐng) 階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。 4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大 . 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn) 品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 一建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元）， XX 花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 12.9 萬平方米，其中住宅 11.6 萬平方米，公建 1.3 萬平方米。總居住戶數(shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 1.29，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二 產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 XX 花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（） 數(shù) 量（套） A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 128.52 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 131.22 64 C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 90.08 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 168.44 80 E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1 書房 181.26 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1 書房 165.82 90 G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 90.79 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 81.44 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 1.外墻：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局 部面磚裝飾。 2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內(nèi)： 1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。 4.窗：戶外窗用彩鋁窗。 5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 6.廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù) 留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： 1.電梯： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。 5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： 1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可 視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。 3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Internet）、背景音樂、視頻點播等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次 序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 3.2 總建筑面積 萬 12.9 1.住宅建筑面積 萬 11.6 2.公建面積 萬 1.3 住宅平均層數(shù) 層 6.53 容積率 1.29 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬 10 1.住宅用地 萬 4.37 2.公建用地 萬 2.13 3.道路用地 萬 1.09 4.公共綠地 萬 2.0 其他用地 萬 0.41 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移 民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 1、造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 2、適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 4、擁有便利的交通條件。 5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連鼓風(fēng)機廠、市消聲器廠，北靠常黃路，路對面是原城建學(xué)院、 馬鞍山森林公園。 選址位置三： 擬建于湖南文理學(xué)院西一門外，北接衛(wèi)校，西臨魯磨路，南靠文理學(xué)院紫菘公寓。 三個方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。 一項目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土 地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū) 一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。 3. 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠常黃路，路對面是原城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是常德市民周末休閑度假的理想去處。 二開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該 項目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： (1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。 (2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補償方案。 (3)申請批準(zhǔn)。向常德市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 (5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有 償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議， 并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費 (詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表 )。 三建設(shè)條件 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 2. 雨，污水排放 常黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100毫米的雨水管線和 DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 3. 供熱 擬從常黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉 站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 四建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 12.9萬平方米（其中公建面積約 1.3萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 4820 平方米，綠化面積近 4.5 萬平方米，容積率 1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中 心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行 五環(huán)境保護(hù) 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 2. 污水處理 本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一節(jié)能措施 XX花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能 源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 1、建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =0.60W/(m2.k) 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=0.77W/(m2.k) 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=1.70W/(m2.k) 2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29MW的熱水鍋爐 (熱效率為 80%)、 APV湍流技術(shù)高換 熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫 管 (熱效率達(dá) 90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。 3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在 XX 還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一 定的作用。 地基處理采用 CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎?PGM2.51磁卡燃?xì)獗恚浑姳頌?DDY-17磁卡電表；水表采用 ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置； GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。 二節(jié)水措施 1、小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃 和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 。 2、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群 落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應(yīng) 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 3、節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 (2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。 六、環(huán)境影響評價 一環(huán)境條件調(diào)查 XX 花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少 了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 二施工期環(huán)境影響分析 1.施工期污染源 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的 活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運 輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機 78-96 裝修、安裝階段 電鉆 100-115 沖擊機 95 電錘 100-105 空壓機 75-85 手工鉆 100-105 打樁機 95-105 無齒鋸 105 底板與結(jié)構(gòu)階段 混凝土輸送泵 90-100 多功能木工刨 90-100 振搗器 100-105 混凝土攪拌機 100-110 電據(jù) 100-110 云石機 100-110 電焊機 90-95 多角磨光機 100-115 空壓機 75-85 交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、 磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 2.施工期環(huán)境影響分析 (1)施工噪聲影響 施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級 /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 80-85 75 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB 以 上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位： dB（ A） 施工階段 晝間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 土方階段 75-85 75 75-85 55 結(jié)構(gòu)階段 70-85 70 65-80 55 裝修階段 80-95 85 禁止施工 55 (2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地 面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響； 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 三項目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 1.大氣污染源分析 (1)地下車庫廢氣 XX花園建 有 240 個停車位的停車場，地下車庫面積 4820，層高約 3.9m。停車場設(shè)有兩個進(jìn)出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 2.5 米，排氣量約 7000 立方米 /h (2)天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?1.8 立方米 /h，平均燃?xì)饬繛?1.4 立方米 /h， 996 戶居民共用天然氣 2420000 立方米。 七、組織機構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi) 容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 一組織機構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機構(gòu) ,經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu) .最高權(quán)力機構(gòu)是董事會 ,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,董事會由 8 人組成 ,董事長1人 ,副董事長 2人 ,對股東大會負(fù)責(zé) .總經(jīng)理受董事會任聘 ,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表 8人組成 .對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 組織機構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室 ： 1、 負(fù)責(zé)公司文檔管理 :可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。 2、 負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理。 人事部 ： 負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。 財務(wù)部 ： 負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。 保安部 ： 負(fù)責(zé) 巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。 采 購部 ： 負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 工程部 ： 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 2)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善贰⒃O(shè)計計劃。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 4. 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。 B 辦理開工報告。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 D 組織設(shè)計交底。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天 然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 二 .現(xiàn)場工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 E 做好工程決算及項目移交。 營銷部 ： 負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 ;作好銷售計劃的編織機銷 售策劃工作。 售后服務(wù)部 ： 負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 物業(yè)管理部 ： 負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 對此組織機構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合公司法和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織 機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。 二勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計 32 7 21 30 90 九、項目實施進(jìn)度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。 本項目工程計劃自 2003年 7月開工，至 2005年 6月竣工，總工期 2年。為 了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能 力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排，如下表所示 2003.4 2005.6 項目實施進(jìn)度計劃表 十、投資估算 一根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 本建設(shè)項目總占地面積約 10萬平方米，總建筑面積接近 13萬平方米（其中公建面積約 1.3 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 0.7 萬平方米，綠化面積近 4.5 萬平方米，容積率 1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： （ 1） 拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主 要分為： a. 居民安置費： 200戶居民每戶 13萬元計算共計 2600萬人民幣。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計時 間 任 務(wù) 2003 年 4 月至 12 月 2004 年 1 月至 12 月 2005 年 1 月至 6 月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 56萬人民幣。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 65.36萬人民幣。 （ 2） 土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 雨，污水排放：常 黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從常黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本 項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 電信：本項目預(yù)計需裝機容量為 820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000 平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。 由此可得項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項目 單位 數(shù)量 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 4082.56 2 建筑工程費 5361.70 3 安裝工程費 2056.48 4 其他投資費 2070.86 5 項目管理費 124.20 6 不可遇見費 186.31 7 建設(shè)期利息 946.56 8 總投資 14828.67 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人