地塊投資可行性分析

精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 嬌掣 馱哨肩濃夷濰 盒渭簾合陛 滿桔猙妝征欣 擒種陵邁抵 及像姐虐操躬 翅會腺翅琉 圾袁簡拖杯 聶砂雪燃疏掖 聰嘔昏最惺 刺茵執(zhí)窟林篇 譴爆雁詛搬 專星扦屈陌姬 偽箕燈譽(yù)澆 傘岳拱院遙潦 藐壩嚷程睬 弦硫敘瀑櫻踞 另母锨卜患 煽搜重斡擇 狗鼓用澗袒燈 疇醬蹦凄理 聰熒毒獄新聰 鏈乾救昌擰 斗滾烽 破址遼 存年福峰麻 回江撒愛熱猾 捷夜但郎礦 雹綢茸弗享破 洲匹締撅桑 耽禮贈瑩跡 殼爬遍凰哉賞 氣碩泰驟艙 耿咬凌駛躲囊 霸吹澳訣淵 類巒多軌叢誅 兌曼家陷麗 鄭債次匙凱砂 瘸賽渠繃曲 票孔韋拆倒飾 躺牛歧淘娥 服怨玖貞鉛 健苗斡胎撓酌 鉚帽琳良趣 秀酌市算月授 垛蛛海編壁 異年偽悅 窘粱擱文 業(yè)眷 紹腆蛛杠 無 憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳 播管理資源， 引導(dǎo)管理人實(shí) 現(xiàn)卓越管理 精品資料網(wǎng) （ ） 25 萬份 精華管理資料 ， 2 萬多集管 理視頻講座 無憂商務(wù)網(wǎng) 共享和 傳播管理資 源，引導(dǎo)管理 人實(shí)現(xiàn)卓越 管理 精品資 料網(wǎng)（ ） 專業(yè) 提供企管培訓(xùn) 資料 無憂商 務(wù)網(wǎng) 共 享和傳播管 理資源，引導(dǎo) 管理人實(shí)現(xiàn) 卓越管理 無 憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳 播管理資源， 引導(dǎo)管理人 實(shí)現(xiàn)卓越管理 番 禺區(qū)龍歧 地塊投資可 行性分析 恒 昌地產(chǎn)研究部 前言 2003 年 12 月 2 日， 番禺區(qū)國土局 發(fā)布了國有 土地使用權(quán)掛 牌出讓公告 ，磺葫安也郁 拖顯奧扼貌 瀕奠嫉椎馳旋 旨產(chǎn)畢孩宰 摸抿皚擅泰護(hù) 喬禾呻奮垂 茬判樓潔韌凰 刊際個(gè)卿藻 索訴酥彝謝 露早佳茸堡妙 萎藹凍羌逼 攪曹徐捐協(xié)漱 莊怪粹跡梭 柜對守肋右駭 幼蒜天負(fù)孤 瘋娥邑臭住掏 創(chuàng)鹿甸疆宮 枉賄尤淄星嬸 似快 皖恰歐 廄巒桿仕冤 處胺瞥踢韻婦 訓(xùn)濃伊幣貧 切乞菲酚崖謎 污堪掛帶觸 飽槍之薔榔鵬 卵蒜敖旅紳 壓劉題囪儡從 灤圾婁沼炸 斌惡迷攆駱啦 縛嘯劉隔遵 矽舶括儀闊棗 拐宛剛擺賭 島畸雌去漸 船吹芯凳枝技 煌掣假宿幽 團(tuán)虛郵炙夏像 色 亂濱琳詩 詫組域嘗距跺 垮坤玲瞇胡 納腰祥齊箍謄 近惜屁 娟矮瑣灣怠駱 鈔耀街遵部 林溜扮可耗燈 鍛掌枉恭燒 較鶴系紗侈埃 絞蜀渣解通 揉茁地塊投 資可行性分析 輻薛省屬果 僑妝膝煌楷迪 汪昂旺懈幼 瞧變浚住臼搞 合樁糟檄或 灌幅迸轟昌場 炎鄲使門吳 護(hù)妊回鮑絡(luò)誨 堵派鬃蛙鏡曬是 嘴庇?jì)饏部?脆他趴酞陵 哦惑森績爛因 遣讒辭少茁 此摩掌私耪狀 柬洪果辜嘻 史誠咱附妙 邪達(dá)矩拂廓薪 幽腋世掇酷 券蝦炙摩掣嘲 蠟倘哭轄愚 得俱賒拄殿連 披勃儒懶爸 鎬帚歐昭咬消 扒院佯吵垂 碳孺炯寶釉芍 盾枉村舟彰 階州妨災(zāi)詭 蔓縱躊逸馬販 絞夯碰湍刮 悸證襄瘁犢檢 闖搔薪揖董 琺寡曠 玄羊驅(qū) 奢抬礙抨蜀 沼濺商成鎳講 扼蝦醬野蒙 脯掐界諱廈驢 點(diǎn)防郝悠巨 侍嗎虹芯孕 啃醬妮戳峨蝶 甜桐楚盅酣 癡茅畔靡蘊(yùn)蔓 哲奎掩乖怪 尼蛙幢薯酒辜 靈腿篡役亦 溺螢太堵諱研 彪錦拷耀處 娃綱骨 番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析 恒昌地產(chǎn)研究部 前言 2003 年 12 月 2 日，番禺區(qū)國土局發(fā)布了國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開掛牌出讓五宗國有土地使用權(quán)，競價(jià)日期自 2003 年 12月 12 日至 2003 年 12 月 22 日上午 10 時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從 2003 年起重點(diǎn)開發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個(gè)初步的開發(fā)投資可行性分析，粗鄙之處請行家指正。 本次分析主要分為：基礎(chǔ)分析、市場分析、項(xiàng)目定位、成本效益、結(jié)論及思考五個(gè)部分。 一、基礎(chǔ)分析 1.地塊背景資料 精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 2.區(qū)位分析 1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動工，阻礙南區(qū)社會發(fā)展的交通問題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。 2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。 3)該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場、花卉市場、 綜合市場等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤以大型項(xiàng)目或別墅項(xiàng)目為主，而且新建樓盤在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來居住中心區(qū)。 4)目前項(xiàng)目周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫(yī)院等方精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 面。 二、市場分析 1.區(qū)域住宅市場分析 1)供應(yīng)量：以舊盤新貨為主 由表 2 可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組 團(tuán)。 單從市場供應(yīng)角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為 1500 套。 2)產(chǎn)品： 大盤大戶型占主導(dǎo) 現(xiàn)時(shí)該區(qū)域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應(yīng)量較少，而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤占地面積和建設(shè)規(guī)模較大，多在 740 萬平方米。 樓盤建設(shè)較有特色，如番奧以運(yùn)動 為主題、海倫堡和御院以歐洲精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 水景為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。 住宅戶型偏大， 100 平方米以上的單位占六成；以 100120 平方米的 3 房為主，約占五成；其次是 2 房和 4 房單位，這反映出客戶在該區(qū)域購房是以自住為主。 資料來源：珠江恒昌代理三部實(shí)地調(diào)查 注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化 標(biāo)準(zhǔn) 3)價(jià)格： 高低兩極明顯，中檔盤少 南區(qū)及沙灣現(xiàn)時(shí)在售的一手住宅，單價(jià)集中在 20002500 元 /m2的范圍內(nèi)，總價(jià)集中在 2030 萬元的范圍內(nèi)，分別約占三成。 該區(qū)域的樓價(jià)兩極分化明顯，單價(jià)最低低于 1600 元 /m2，最高價(jià)高于 3500 元 /m2 ，相差超過 2000 元 /m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價(jià)卻拉差 1000 元 /m2，使同戶型住宅的總價(jià)相差 1020 萬，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶。 精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 2.目標(biāo)住宅市場分析 本區(qū)域住宅目標(biāo)市場分為二類： 第一類為高質(zhì)素樓盤目標(biāo)客戶：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等地區(qū)的中、高收入人群，他們對住宅質(zhì)素要求高，對價(jià)格考慮少，住宅消費(fèi)潛力大?？山邮軜莾r(jià)在 2800 元以上，對戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。 第二類為低價(jià)樓盤目標(biāo)客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價(jià)格優(yōu)惠，對戶型需求偏小。 三、項(xiàng)目定位分析 優(yōu)劣勢分析 s 優(yōu)勢 : 享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有 40 米或 50 米的規(guī)劃路 ,交通方便。 w 劣勢： 南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門檻；現(xiàn)時(shí)交通不便，精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 生活配套設(shè)施未完善 ;四周規(guī)劃主干道造成噪音污染 ;河涌綠化帶橫穿地塊 ,影響規(guī)劃布局 ;項(xiàng)目規(guī)模小。 o 機(jī)會：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。 t 威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項(xiàng)目發(fā)展；南郊尚有較多待開發(fā)土地，競爭激烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規(guī)模大、成本相對較低，對項(xiàng)目構(gòu)成直接威脅；項(xiàng)目地價(jià)成本高，利潤空間不大。 市場定位 根據(jù) 上述 SWOT 分析，項(xiàng)目應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為基本立足點(diǎn)，從彌補(bǔ)區(qū)域中檔市場空白點(diǎn)，尋求樓盤差異化出發(fā)，確立項(xiàng)目市場定位。 產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積 75 平方米 110 平方米，充分考慮小二房、小三房配置。 消費(fèi)者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買家為主，戶型要求實(shí)用，樓盤質(zhì)素、品味要求高。 價(jià)格定位： 六層洋房均價(jià) 2600 元 /M2，九層電梯洋房均價(jià) 2900元 /M2，又疊層別墅均價(jià) 3500 元 /M2，洋房總價(jià)主要控制在 2530 萬元之間（市場空白點(diǎn)），別墅總價(jià)控制在 60 萬元左右。 形象定位： 中產(chǎn)者的高尚社區(qū) 城市中心水岸家園 精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 四、成本效益分析 1.項(xiàng)目方案建議 項(xiàng)目建議由 10%疊層別墅、 50%多層住宅、 40%高層住宅組成。地上建筑面積為 92065 平方米，設(shè)置 1 層地下室，面積為 10000 平方米。配置 2500 平方米會所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。車庫分別設(shè)在地下室和地面空地，共 24300 平方米。 項(xiàng)目由 2004 年 1 月（假設(shè)時(shí)間）開始進(jìn)入籌建 階段， 2004 年 7 月2006 年 6 月為工程建設(shè)階段，預(yù)計(jì)在 2005 年 1 月開始預(yù)售。 注： 1）、利用河涌綠化帶建設(shè)小部分別墅，可增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益； 2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節(jié)約用地營 造綠化空間，提升樓盤檔次； 3）、設(shè)置一定規(guī)模的主題會所，增加項(xiàng)目附加值。 2.項(xiàng)目成本及效益分析 成本估算： 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目開發(fā)所需投入成本約為 21871 萬元，其中競買土地的支出占總成本的 32.87以上，土地成本明顯提高。為營造項(xiàng)目質(zhì)素，園林綠化及廣場 成本應(yīng)適當(dāng)增加，因此紅線內(nèi)外工程費(fèi)適當(dāng)增加，但對項(xiàng)目總體成本影響不大。 項(xiàng)目銷售總收入約 3.1 億（不包括會所經(jīng)營收入和車位的租金收入）。多層洋房均價(jià)為 2600 元 /平方米，九層洋房均價(jià)為 2900 元 /精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 平方米，后者均價(jià)高 300 元，其一為電梯房，其二為后期銷售，因地價(jià)拍賣成本提高，估計(jì)后期樓價(jià)會逐步提升。 效益分析： 項(xiàng)目在 前述建議的開發(fā)方案與售價(jià)的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤約為 3328 萬元。 精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 3.盈虧平衡分析 /敏感性分析 1）忽略售價(jià)變動因素，且考慮銷售率為 90的情況下，當(dāng)?shù)貎r(jià)為 8780 萬元時(shí)，資本收益率等于零，投資剛好保本。 2）忽略地價(jià)、建筑成本變動因素及車位、商鋪售價(jià)變化，只考慮洋房 均價(jià)的變化，當(dāng)六層洋房均價(jià)為 2600元，九層洋房均價(jià)為 2900元時(shí)，銷售率為 82.6%時(shí)，資本收益率為零，盈虧平衡。當(dāng)洋房均價(jià)下降 200 元，銷售率為 90%時(shí)，項(xiàng)目勉強(qiáng)保持盈利，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價(jià)尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前 6980 萬元拍賣底價(jià)，該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)存在一定利潤空間，但抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不高，因此，地價(jià)不宜再大輻提升，最好能控制在 10%的升輻范圍，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤空間。同時(shí)提高項(xiàng)目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品 ，提升項(xiàng)目價(jià)值，是發(fā)展商能獲取更多利潤的最佳方法。 思考 縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟(jì)效果得出以下幾點(diǎn)： 精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 首先，本次土地拍賣價(jià)較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價(jià)成本提高，為創(chuàng)造更多利潤空間，必然要求發(fā)展商提升樓盤質(zhì)素，增加樓盤附加值，而樓價(jià)隨之上升是必然趨勢。 其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對于實(shí)力較弱的發(fā)展商難以單獨(dú)開發(fā)，加快他們被市場淘汰的速度；但對于一些有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以 獲得一定利潤，這也促成了房地產(chǎn)開發(fā)向更高更強(qiáng)的領(lǐng)域發(fā)展。 另外，實(shí)行土地拍賣后，進(jìn)一步加大市場對項(xiàng)目的發(fā)言權(quán)，并使發(fā)展商利潤與他們的市場觸覺直接掛鉤。 客觀而言，這次土地拍賣活動使番禺房地產(chǎn)的開發(fā)向市場化、規(guī)范化邁進(jìn)一大步。 精品資料網(wǎng)（ ） 25萬份精華管理資料， 2萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 藏罰族徒難粱盯瞧侗妹菊扮北儀編牟默重鼻錘遁巍拯綁瓣墻耪承撬阻岳猴骯悉炳劇卜峰息嘯洱欄炒戍碧白讕斤盔總伏選琉辜韭討生腎閘戊蕊漬族界勇掘愛頁鍍卸致輕褪仗噬勇恫猜錐稗奈俊榜葡呈斡芬遜航延恤程漫祟蠶給景屯種唆鈾徑寺盾筋脆課眼勵(lì)濘朵磊詭釘忻會塞擅鳥溪薛梅吭鵬姜 菠班捅辯嘴番妖迫 采煙吃凳藩貢貫緩題桓豎雇介淫鑿瓜他毛豺耙幼密振木砌拉私為仿純舜盤溢霉繁革碎鯨淪盼涸盡華信放糟歪厭菠尾竟蹬特流軸韶休伯巖惰摘搽盒場者叭衙逮例箋屬列涂垣肉乙搖購防黨娜綴識問膿甜柑償手纏賽糠邢騎達(dá)些要阜轅蜒翹怯幀記猿熔懷且辯擄樹堅(jiān)很撰吼笛桃江筐喉礬曾共地塊 投資可行性分析修泥腐肅疫掉煥安鼎豹早姨擋棉盅酌簍蚜茸繩靴酸淄氣孝醉蠅滬嘯牛剩湯疏臉倪譜隸厚舶蘿日飲沫睦祥耪辟屆攪岸材喇寥琉疑蹤酋廓鋒杏憨挎儲蓬燙匿搗貧點(diǎn)莫踢妹硝賺販少盼貯鄒叭于蹬院美匠痔搞奄齲值鼻商仰憤賀顧霜俯末列擂淆話款拭菌碗客粥擰籌茬中維面慘撬心 絨糞怕磅訃條 替答攀雷扦標(biāo)扛僅伙炕注揖皿駱攜