工程代建項目實施規(guī)劃范本

房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第一章 項目管理工作的具體內(nèi)容 一 項目管理工作范圍 (一 ) 會同使用單位，依據(jù)項目建議書批復內(nèi)容組織編制項目可行性研究報告。 (二 ) 在使用單位的協(xié)助下，辦理項目可行性研究報告審批、消防、園林、人防、交通、環(huán)保、地震等有關(guān)手續(xù)報批工作。 (三 ) 選定合適的招標代理機構(gòu)，通過招標選擇設計、監(jiān)理、施工、設備、材料供應單位。并將招投標情況報告和中標合同報委托人備案。 (四 ) 負責工程的質(zhì)量、進度、控制，按期向委托人和使用人匯報施工進度、質(zhì)量、資金的使用情況并隨時接受監(jiān)督審查。 (五 ) 負 責本項目所涉及的合同變更以及預算、決算的審核，負責工程合同的洽談與簽訂工作。 (六 ) 按項目進度向委托人提出投資計劃申請，報送項目進度用款報告。 (七 ) 負責本工程項目的信息管理以及安全文明施工管理。 (八 ) 負責辦理開工前的相關(guān)手續(xù)及協(xié)調(diào)工程建設各階段的內(nèi)外關(guān)系。 (九 ) 組織工程中間驗收，會同委托人、使用單位共同組織竣工驗收，辦理工程竣工前的有關(guān)手續(xù)。 (十 ) 編制工程決算報告，報委托人審批，負責將項目竣工有關(guān)技術(shù)資料整理匯編移交，并按批準的資產(chǎn)價值向使用單位辦理資產(chǎn)交付手續(xù)。 二 項目管理工作的具體內(nèi)容 (一 ) 項目管理重點工作內(nèi)容 1 可行性研究報告 本項目由 *政府和 *聯(lián)合投資興建。 *是全國僅有的兩個國家級 *院校之一，主要承擔著培養(yǎng)我國傳統(tǒng) *人才的重任。首先是繼承和挖掘祖國民族傳統(tǒng) *的寶貴遺產(chǎn)，其次是要大力培養(yǎng)民族 *的作曲和演奏人才，以使民族 *發(fā)揚光大、長盛不衰并走向世界。 項目地處 *朝陽區(qū)安翔路，周圍是亞運村及奧運村地區(qū)。人口居住密度較大，但該地區(qū)文化娛樂設施較少，根本滿足不了群 眾日益增長的文娛活動需要。該項目的建設，一定會為本地區(qū)增添新的亮點。 可行性研究報告的編制應從客觀的實際情況出發(fā)，根據(jù)投資機會研究報告和 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 項目建議書，并經(jīng)縝密的調(diào)查研究，分析投入產(chǎn)出比，對項目建成后可能取得的社會效益進行客觀的判斷，并同時對環(huán)境影響進行評估，從而提出項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見。 2 投資估算 在可行性研究的基礎上，按照一定的目標對投資的項目進行可靠的分析判斷，權(quán)衡各種方案的利弊。向委托人和使用人（投資人）提出明確的評估結(jié)論。供委托人和使用人對項目做出正確合理的投資 決策。投資估算的精度達到 10%。 3 招標代理機構(gòu)的選定 通過不少于四家甲家招標代理機構(gòu)的對比選擇，確定本項目最佳的代理機構(gòu)，迅速開展下一步各項招標工作。 4 地質(zhì)勘察： 本項目所在位置位于學校東南側(cè)，是在現(xiàn)有多層房屋的基礎上進行拆建，因此一般地講地基比較穩(wěn)定，但要注意本項目的地下室為二層，因此對地質(zhì)勘察的重要性必須引起足夠重視，一要查明在地下室底板處的地基土承載力是否可以作為建筑物的天然地基，二要探明在項目區(qū)域內(nèi)是否存在古墓，重要線纜和管線等，為總體規(guī)劃和建筑設計提供準確、可 靠的依據(jù)。 5 設計招標 以招標方式選擇和確定總體規(guī)劃方案的設計單位 ,是項目前期工作中的重要一環(huán)。因此，這項工作既是項目前期工作正式啟動的標志，也是保證設計質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有些設計單位善長方案設計，有些單位善長施工圖設計。建議二者優(yōu)勢互補。只要配合得當，方案的設計質(zhì)量和施工圖的設計質(zhì)量同樣能夠得到保證。 6 總體方案規(guī)劃及報批 本項目的總體規(guī)劃方案，要求設計者通過建筑語言表達 *院校的文化特色與藝術(shù)風格，并要大氣和體現(xiàn)出現(xiàn)代感。同時，還要一并考慮該項目與現(xiàn)存 其它主體建筑未來的二次外裝修格調(diào)相統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。 為了達到上述目標，采取選用幾家優(yōu)秀設計單位進行總體規(guī)劃方案的招標，請專家進行方案論證，評選，保證達到國內(nèi)一流水平，以提供委托人和使用人選擇。 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 規(guī)劃設計方案和初步設計方案都必須采用多方案評選的方法達到目標要求，即達到國內(nèi)一流水平和國際同類建筑的水平。 7 施工圖設計 在確定了設計方案的基礎上，取得上級機關(guān)的批準后，進行施工圖設計的招標工作，在參與總體規(guī)劃方案和初設方案的設計單位中選中一家優(yōu)秀單位來承擔。 我方可負責組織總體規(guī)劃方案的參加單位邀請，編 寫詳細的設計任務書，聘請著名專家和建筑師對總體規(guī)劃和設計方案進行評審。 8 申報“建設工程規(guī)劃許可證” 建設工程規(guī)劃許可證的取得直接影響著工程的進展，是保證工期目標實現(xiàn)的關(guān)鍵線路之一，工作內(nèi)容簡述如下： (1)在設計圖紙經(jīng)過市規(guī)劃局認可的審圖機構(gòu)審核確認后，呈報城市規(guī)劃局并經(jīng)城市規(guī)劃局審查批準。 (2)辦理消防、人防、交通、園林、環(huán)保和地震等職能部門審批。 (3)規(guī)劃局批準，取得“建設工程規(guī)劃許可證”。 9 申辦“建設工程施工許可證” 建設工程施工許可證的取得也直接影響著工程的進 展，是保證工期目標實現(xiàn)的關(guān)鍵線路之一，工作內(nèi)容簡述如下： (1)送審報批資料、施工圖紙等； (2)辦理人防、消防批準證明； (3)辦理供電局、燃氣公司、自來水公司、綠化等市政部門批準蓋章； (4)辦理施工招標及合同備案； (5)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)； (6)報建委領(lǐng)取開工證。 10 監(jiān)理招標 (1)編標和發(fā)標； (2)評標與決標； (3)簽訂監(jiān)理合同。 11 施工總承包招標 如果說選擇好的設計單位是施工質(zhì)量、進度及投資的重要保證，那么選擇好 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 的施工總承包單位同等重要，好的施工總承包單位對工程施工質(zhì)量、 進度及投資保證起著決定性的作用，它將作為項目管理重中之重的工作。一般工作程序如下： (1)采用公開招標方式； (2)選擇投標單位并考察； (3)編制招標文件及標底； (4)標書送審和發(fā)放； (5)開標、評標； (6)簽訂總包合同并到建委備案。 12 其他招標工作 (1)大中材料、設備的采購招標工作； (2)二次設計、分包單位的招標工作。 (3)二次精裝飾的招標工作。 (二 ) 項目管理工作具體內(nèi)容 1 按各階段工程進展先后順序劃分的具體內(nèi)容 (1)方案設計階段 A 編寫可行 性研究報告； B 辦理取得可行性研究報告的審批； C 申請并取得規(guī)劃設計項目計劃通知書； D 確定招標代理機構(gòu)； E 確定勘察、設計單位并簽訂合同； F 督促并配合完成方案設計； G 取得規(guī)劃局審定設計方案通知書。 (2)初步設計階段 : A 了解工程概況和性質(zhì)；了解建設地區(qū)的自然條件和地理環(huán)境；了解當?shù)毓┧⒐╇?、供熱、供氣能力；了解現(xiàn)場施工條件； B 審核初步設計文件、圖紙及概算； C 進行消防、人防、交通、園林、環(huán)保及地震等職能部門的報審； D 進行建設工程規(guī)劃許可證的報批； E 落實現(xiàn)有房屋拆遷、古墓和障礙的處理、場地三通一平； F 現(xiàn)場釘樁和坐標點及標高基準點的測設、保護； 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 (3)施工圖設計階段： A 取得建委年度施工計劃； B 辦理取得建設工程規(guī)劃許可證； C 根據(jù)設計要求，協(xié)調(diào)并提供施工圖設計中所需的各種參數(shù)； D 組織各專業(yè)工程師進行施工圖的審查工作； E 到人 防辦公室進行人防圖審查，取得人防施工圖設計審查通知書； F 到規(guī)劃委認可的審圖單位進行施工圖審查，取得施工圖設計審查通知書； G 編制并審核施工圖預算； H 獲取并填寫施工許可申請表 ,加蓋建設單位公章及法人代表簽章，申請表； I 登記并加蓋登記專用章（到相關(guān)政府職能部門辦理相應手續(xù)）； J 辦理招投標、施工和監(jiān)理合同備案及中標通知書原件手續(xù)； K 市政道路、管線工程需到路政局及交管局辦理掘路、占道許可手續(xù)； L 到建委建材辦辦理散裝水泥基金和節(jié)能墻體材料兩項基金交費手續(xù)； M 辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)； N 建設單位開戶行出具資金證明； O 辦理取得建設工程施工許可證； P 進行現(xiàn)場的三通一平、清除現(xiàn)場障礙和排水等工作； Q 申請辦理施工臨時用水、用電； R 申請施工用水排放許可； S 臨時圍墻、路口報批； T 聯(lián)系進行場區(qū)測量，設置實物坐標點及永久性的經(jīng)緯坐標樁和水平基準點； U 市政配套管 線到位情況的落實； V 落實施工總體規(guī)劃布局。 (4)施工準備階段： A 組織圍墻、道路的臨設施工； B 組織搭建臨時設施； C 組織接通施工用給水、排水、供電、照明、通訊、通氣的管路和線路， 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 并鋪設施工用道路； D 組織施工用材料、設備、施工機具的供應、運輸、進場和堆放； E 組織施工圖會審，準備技術(shù)交底工作； F 審核工程施工組織設計； G 組織分包單位的招標工作。 (5)施工實施階段： A 審核分部（分項）工程的施工方案和分階段（如基礎、結(jié)構(gòu)、裝修）的施工組織設計； B 降水、基槽開挖、護坡及施工管理； C 地基處理施工管理（組織驗槽工作）； D 進行基礎、結(jié)構(gòu)及防水裝修工程等施工管理； E 進行市政配套管線施工的管理； F 進行計劃、技術(shù)、質(zhì)量、安全和經(jīng)濟責任的交底管理； G 進行現(xiàn)場的安全文明施工管理； H 進行現(xiàn)場工程變更、洽商的管理； I 工程款的支付審核； J 計算、審核各類經(jīng)濟索賠； K 組織分部、分項或隱蔽工程的驗收工作。 (6)竣工移交階段： A 編制并審核工程決算； B 組織進行工程的竣工驗收、備案工作，并進行移交（包括各類技術(shù)資料的移交）； C 做好保修階段的質(zhì)量保修管理工作。 2 按各階段控制管理任務劃分的具體內(nèi)容（如下表） 項目 階段 項目管理工作具體內(nèi)容 進行項目總投資目標的分析、論證 編制項目總投資切塊、分解的初步規(guī)劃 分析總投資目標實現(xiàn)的風險，編制投資風險管理的初步方案 編制設計任務中有關(guān)投資控制的內(nèi)容 對設計方案提出投資評價建議 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 設計 準備 階段 項目 管理 投 資 控 制 根據(jù)選定的方案審核項目總投資估算 編制設計階段資金使用計劃并控制其執(zhí)行 編制各種投資控制報表和報告 進 度 控 制 分析、論證 總進度目標 編制項目實施總進度規(guī)劃 分析總進度目標實現(xiàn)的風險、編制進度風險管理的初步方案 審核設計進度計劃并控制其執(zhí)行 編制設計任務書中有關(guān)進度控制的內(nèi)容 編制各種進度控制報表和報告 質(zhì) 量 控 制 理解使用方的要求、分析、論證項目的功能 協(xié)助使用方確定項目的質(zhì)量要求和標準 分析質(zhì)量目標實現(xiàn)的風險、編制質(zhì)量風險管理的初步方案 編制項目的功能描述書及主要空間的房間的手冊 編制設計任務書 比較設計方案是否符合設計競選文件的要求 編 制設計競選總結(jié)報告 合 同 管 理 分析、論證項目實施的特點及環(huán)境，編制項目合同管理的初步規(guī)劃 分析項目實施的風險、編制項目風險的初步方案 從合同管理的角度為設計文件的編制提出建議 根據(jù)設計評審的結(jié)果，提出委托設計的合同結(jié)構(gòu) 協(xié)助使用方起草設計合同，參與設計合同的談判、簽訂工作 從目標控制的角度分析設計合同的風險，制定設計合同管理方案 分析、編制索賠管理初步方案，以防范索賠事件的發(fā)生 信 息 管 理 建立項目的信息編碼體系及信息管理 制度 收集、整理、分類歸檔各種項目管理信息 協(xié)助使用方建立會議制度管理各種會議記錄 建立各種報表和報告制度，確保信息流暢通、及時、準確 填寫項目管理工作日志 每月向使用方遞交項目管理工作月報 運用計算機進行項目的信息管理，隨時向使用方提供有關(guān)項目管理的各類信息、各種報表和報告 將所有項目管理信息分類訂成岫，在項目管理工作結(jié)束后遞交使用方 分析項目實施的特點及環(huán)境，提出項目實施的組織方案 編制項目管理總體規(guī)劃 編制設計工 作的組織方案并控制其實施 協(xié)助使用方組織設計評審 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 組織與協(xié)調(diào) 組織設計方案的評審，協(xié)助使用方辦理設計審批方案 根據(jù)評審結(jié)果，提出委托設計單位的建議 協(xié)調(diào)設計準備過程中的各種工作關(guān)系，協(xié)助使用方解決有關(guān)糾紛事宜 設計 階段 項目 管理 投 資 控 制 在可行性研究的基礎上，進行項目總投資目標的分析、論證 根據(jù)方案設計，審核項目總估算，供使用方確定投資目標參考，并基于優(yōu)化方案協(xié)助使用方對出調(diào)整 編制項目總投資切塊、分解規(guī)劃，并在設計過程中控制其執(zhí)行，在設計過程中若有必要，及時提出調(diào)整總投資切塊、分解規(guī)劃的建議 審核項目總概算，在設計深化過程中嚴格控制在總概算所確定的 投資計劃值 中，對設計概算做出評價報告和建議 根據(jù)工程概算和工程進度表，編制設計階段資金使用計劃，并控制其執(zhí)行，必要時，對上述計劃提出調(diào)整建議 從設計、施工、材料和設備等多方面作必要的市場調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟比較論證，并提出咨詢報告，如發(fā)現(xiàn)設計可能突破投資目標，則協(xié)助設計人員提出解決辦法，供使用方參考 審核施工圖預算，調(diào)整總投資計劃 采用價值工程方法，在充分滿足項目功能的條件下考慮進一步挖掘節(jié)約投資的潛力 進行投資計劃值和實際值的動態(tài)跟蹤比較，并提交各種投資控制報表和報告 控制設計變更，注意檢查變更設計的合理性、經(jīng)濟性、建筑造型和使用功能是否滿足使用方的要求 進 度 控 制 參與編制項目總進度計劃，有關(guān)施工進度與總承包單位協(xié)商討論 審核設計提出的詳細的設計進度計劃和出圖計劃，并控制其執(zhí)行避免發(fā)生因設計單位推遲進度而造成施工單位要求索賠 協(xié)助起草主要甲供材料和設備的采購計劃，審核甲供進口材料設備清單 協(xié)助 使用方確定施工分包合同結(jié)構(gòu)及招投標方式 督促使用方對設計文件盡快做出決策和審定 在項目實施過程中進行進度計劃值和實際值的 比較，并提交各種進度控制報表和報告（月報、季報、年報） 協(xié)助室內(nèi)外裝修設計、專業(yè)設備設計與主設計的關(guān)系，使專業(yè)設計進度能滿足施工進度的要求 協(xié)助使用方確定項目質(zhì)量的要求和標準，滿足政府設計質(zhì)監(jiān)部門 質(zhì)量評定標準要求，并作為質(zhì)量控制目標值，參與分析和評估建筑物使用功能、面積分配、建筑設計標準等，根據(jù)使用方的要求，編制詳細的設計要求文件 ，作為設計合同的一部分 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 設計 階段 項目 管理 質(zhì) 量 控 制 研究圖紙、技術(shù)說明和計算書等設計文件，發(fā)現(xiàn)問題，及時向設計單 位提出，對設計變更進行技術(shù)經(jīng)濟合理性分析，并按照規(guī)定的程序辦理設計變更手續(xù)，風對投資及進度帶來影響的變更，需會同使用方核簽 審核各設計階段的圖紙、技術(shù)說明和計算書等設計文件是否符合國家有關(guān)設計規(guī)范、有關(guān)設計質(zhì)量要求和標準，并根據(jù)需要提出修改意見 在設計進展過程中，協(xié)助審核設計是否符合使用方對設計質(zhì)量的特殊要求，并根據(jù)需要提出修改意見 若有必要，組織有關(guān)專家對結(jié)構(gòu)方案進行分析、論證，以確定施工的可行性、結(jié)構(gòu)的可靠性，進一步降低建造成本 協(xié)助智能化設計和供貨單位進行大樓智能化總體設計 方案的技術(shù)經(jīng)濟分析 對常規(guī)設備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟進行分析，并提出改進意見 審核有關(guān)水、電、暖等系統(tǒng)設計與有關(guān)市政工程規(guī)范、地塊市政條件是否相符合 審核施工圖是否有足夠的深度，是否滿足可施工性的要求，以確保施工進度計劃的順利進行 對項目所采用的主要設備、材料充分了解其用途，并做出市場調(diào)查分析；對設備、材料的選用提出咨詢報告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本 會同有關(guān)部門對設計文件進行審核，必要時組織會議或?qū)＜艺撟C 合 同 管 理 協(xié)助使用方確定設計合 同結(jié)構(gòu) 協(xié)助使用方選擇標準合同文本，起草設計合同及特殊條款 從投資控制、進度控制和質(zhì)量控制的角度分析設計合同條款，分析合同執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的風險及如何進行風險轉(zhuǎn)移 參與設計合同談判 進行設計合同執(zhí)行期間的跟蹤管理，包括合同執(zhí)行情況檢查，以及合同的修改、簽訂補充協(xié)議等事宜 分析可能發(fā)生索賠的原因 ，制定防范性對策，減少使用方索賠事件的發(fā)生，協(xié) 使用方處理有關(guān)設計合同的索賠事宜，并處理合同糾紛事宜 向使用方遞交有關(guān)合同管理的報表和報告 建立設計階段工程信息編碼體系 建立設計階段信息管理制度，并控制其執(zhí)行 進行設計階段各類工程信息的收集、分類存檔和整理 運用計算機進行項目的信息管理，隨時向使用方提供項目管理各種報表和報告 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 信 息 管 理 協(xié)助使用方建立有關(guān)會議制度，整理會議記錄 督促設計單位整理工程技術(shù)資料、檔案 填寫項目管理工作記錄，每月向使用方遞交設計階段項目管理工作月報 將所有設計文檔，包括圖紙、技術(shù)說明、往來函件、會議紀要、政府批件等裝訂成岫，在項目結(jié)束后遞交使用方 組織與協(xié)調(diào) 協(xié)助使用方 協(xié)調(diào)與設計單位之間的關(guān)系，及進處理有關(guān)問題，使設計工作順利進行 協(xié)助使用方處理設計與各市政部門和主管部門的聯(lián)系，摸清有關(guān)設計參數(shù)和要求 協(xié)助使用方做好方案及擴初審批的準備工作，協(xié)助處理和解決方案和擴初審批的有關(guān)問題 協(xié)助使用方協(xié)調(diào)設計和招投標之間的關(guān)系 招投 標階 段項 目管 理 投資控制 審核概算和施工圖預算 審核招標文件和合同文件中有關(guān)投資的條款 審核、分析各投標單位的投標報價 定期向使用方提交投資控制報告 參加評標及合同談判 進度控制 編制施工總進度規(guī)劃，并在招標文件中明確工期總目標 審核招標文件和合同文件中有關(guān)進度的條款 審核、分析各投標單位的進度計劃 定期向使用方提交進度控制報告 參加評標及合同談判 質(zhì)量控制 在招標文件中嚴格控制施工單位和材料、設備供貨等入圍的質(zhì)量標準 增加招標文件的技術(shù)指標分數(shù)的權(quán)重 制定嚴密的合同條款，分甭各承包單位的質(zhì)量責任 合同管理 合理劃分子項目，明確各子項目的范圍 確定項目的合同結(jié)構(gòu) 策劃各子項目的發(fā)包方式 起草、 修改施工承包合同以及甲供材料、設備的采購合同 參與合同談判工作 信息管理 起草、修改各類招標文件 在投資控制專業(yè)軟件、進度控制專業(yè)軟件內(nèi)建立項目分解結(jié)構(gòu)和各子項目的編碼，為計算機輔助的進度、投資控制奠定基礎 招投標過程中各種信息的收集、分類與存檔 組織對投標單位的資格預審 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 組織與協(xié)調(diào) 組織發(fā)放招標文件、組織投標答疑 組織對投標文件的預審和評標 組織、協(xié)調(diào)參與招投標工作的各單位之間的關(guān)系 組織各種評標會議 協(xié)助使用方向政府主管部門辦 理各種審批事項 組織合同談判 風險管理 制訂風險管理策略 在合同采取有利的反索賠方案 制訂合理的工程保險投保方案 施工 階段 項目 管理 投資控制 編制施工階段各年度、季度、月資金使用計劃并控制其執(zhí)行 利用專業(yè)投資控制軟件每月進行投資計劃值與實際值的比較，并提供各種報表 工程付款審核 審核其他付款申請單 對施工方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較論證 審核及處理各項施工索賠中與資金有關(guān)的事宜 進度控制 審核施工總進度計 劃，并在項目施工過程中控制其執(zhí)行，必要時，及時調(diào)整施工總進度 審核項目施工各階段、年、季、月的進度計劃，并控制其執(zhí)行，必要時作調(diào)整 審核設計、施工單位和材料、設備供貨單位提出的進度計劃、供貨計劃，并檢查、督促和控制其執(zhí)行 在項目實施過程中，進行進度計劃值與實際值的比較，每月、季、年提交各種進度控制報告 質(zhì)量控制 嚴格控制各分項工程施工質(zhì)量 嚴格控制單位之間界面的施工或安裝的工程質(zhì)量 建立嚴格的檢驗批、分項、分部工程的質(zhì)量驗收標準和驗收程序 支持工程監(jiān)理進行的質(zhì) 量控制和進度，發(fā)揮政府監(jiān)督質(zhì)量的功能 合同管理 協(xié)助使用方起草甲供材料、設備的合同，參與各類合同談判 進行各類合同的跟蹤管理并定期提供合同管理的各種報告 協(xié)助使用方處理有關(guān)索賠事宜，并處理合同糾紛 信息管理 進行各種工程信息的收集、整理、存檔 定期提供各類工程項目管理報表 建立工程會議制度 督促各施工單位整理工程技術(shù)資料 組織與協(xié)調(diào) 組織設計交底 組織、協(xié)調(diào)參與工程建設各單位之間的關(guān)系 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 協(xié)助使用方各政府主管部門辦理各項審批事項 、 風險管理 工程變更管理 協(xié)助處理索賠及反索賠事宜 協(xié)助處理與保險有關(guān)的事宜 、 現(xiàn)場管理 組織工地安全檢查 組織工地衛(wèi)生及文明施工檢查 協(xié)調(diào)處理工地的各種糾紛 組織實施工地的保衛(wèi)及產(chǎn)品保護工作 竣工 驗收 階段 項目 管理 投資控制 編制本階段資金使用計劃，并控制其執(zhí)行，必要時調(diào)整計劃 進行投資計劃值與實際值的比較，提交各種投資控制報告 審核本階段各類付款 審核及處理施工綜合索賠事宜 參與討論工程決算的問題 編制投資控制最終報告 進度控制 編制本階段的進度計劃，并控制其執(zhí)行，必要時作調(diào)整 提交各種進度控制最終報告 質(zhì)量控制 組織做好竣工驗收工作 做好成品保護工作 合同管理 進行各類合同的跟蹤管理并提供合同管理的各種報告 協(xié)助使用方處理有關(guān)工程索賠事宜，并處理合同糾紛 協(xié)助處理合同中的未完事項 信息管理 進行各種工程信息的收集、整理、存檔 提供各類工程項目管理報表 督促項目實施單位整理工程技術(shù)資料 組織提交竣工 資料 組織編 制重要設施的使用及維護手冊 組織與協(xié)調(diào) 組織、協(xié)助參與工程建設各單位之間的關(guān)系 協(xié)助業(yè)向各政府主管部門辦理各項竣工入住事項 其他任務 配合進行剩余甲供材料物資的處置 配合組織各種儀式及活動 三 項目管理作業(yè)標準書 (一 ) 項目管理總體框圖（如下圖） 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 (二 ) 項 目前期管理概述 1 建設項目管理建議書 從委托人和使用人現(xiàn)行機構(gòu)及建設項目的具體情況出發(fā)，編制從建設項目管理架構(gòu)到管理機構(gòu)組成及運作的整套建議。 2 項目可行性研究報告 從政府政策、市場、技術(shù)、財務安排的角度觀察分析建設項目，評估其可行性，必要時將項目的工作量按時間段劃分，以適應財務、開發(fā)進程、設計采購及建筑的需要，進行滾動開發(fā)。 3 建安工程設計管理 會同委托人和使用人共同論證項目的功能設置，并根據(jù)功能要求編制項目設計任務書，作為委托人和使用人的機電顧問及裝修顧問 進行機電與裝修工程方案論證，安排概念設計、方案設計、確保工程設計不超出項目成本、工期與技術(shù)實施可行性的預期限度。 4 辦理各項政府手續(xù)報批 項 目 前 期 工程實施過程 收 尾 各項政府手續(xù)報批 計劃管理 財務管理 招投標管理 質(zhì)量控制 進度控制 投資控制 安全文明施工 后期驗收 試車驗收 工程保修、存檔 其 它 項目建議書 項目可行性研究報告 建安工程設計管理 合同管理 信息管理 風險管理 組織協(xié)調(diào) 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 包括但不限于建設用地規(guī)劃許可證、國有地土使用證、建設工程規(guī)劃許可證、投資許可證、建筑工程施工許可證、消防、人防、節(jié)水的審批，市政各口方案的審批、市政工程規(guī)劃許可證，開工證及接用手續(xù)等。 5 招標工作管理（見附圖一 :招投標程序流程圖） 根據(jù)項目合同網(wǎng)絡，組織招標代理單位進行各項相關(guān)各分項工程的招標工作，包括制定招標工作程序，編制招標文件，推薦投 標單位并作資格審查，組織回標、開標、答辯、現(xiàn)場考察，編寫評標報告，協(xié)助委托人和使用人完成決標。 6 計劃管理 建設項目的分級計劃體制，組織參與項目各方共同編制項目進度總控制計劃并予以審定發(fā)布，定期檢查專業(yè)工程及綜合計劃編制與執(zhí)行情況并酌情作必要調(diào)整。在需要時介入全部計劃工作過程的管理。 7 財務管理 組合委托人和使用人投入項目的各類資產(chǎn)與資源，建立財產(chǎn)的法律基礎，配合進行會計及融資工作，承擔為投資人的政府收費及稅收顧問工作，根據(jù)工程進度計劃判斷現(xiàn)金需求。 (三 ) 工程實施階段管 理工作 1 綜合管理流程 (1)工作會議 A 監(jiān)理例會 工程施工過程中，由監(jiān)理單位組織施工總包單位、各分包單位及設備材料供應單位召開周例會和月例會，項目代建人派各專業(yè)人員參加，協(xié)調(diào)解決工程實施過程中的各種問題，監(jiān)理單位出會議紀要，報送項目代建人。 B 專題會議 工程施工過程中，遇有重要問題需特別協(xié)調(diào)時，由監(jiān)理或項目代建人組織召開專題會議，如工程索賠、工程主要進度協(xié)調(diào)、工程質(zhì)量或安全事故處理、重大技術(shù)方案討論等，項目代建人、監(jiān)理單位、施工單位及其他相關(guān)單位參加，同時約 請委托人和使用人參加，由組織單位出會議紀要，發(fā)各參加單位。 C 施工現(xiàn)場外部工作會議 各種施工現(xiàn)場以外的協(xié)調(diào)會議（設計交底、設計協(xié)調(diào)、招投標、項目報批報審及備案、竣工驗收等），由項目代建人組織（按照委托人和使用人委托權(quán)限）， 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 委托人和使用人、項目代建人及各相關(guān)單位參加，項目代建人出紀要，發(fā)各相關(guān)單位。 (2)圖紙管理 A 圖紙發(fā)放 設計圖紙完成后，由設計院將規(guī)定份數(shù)的圖紙交委托人和使用人，委托人和使用人除留一份存檔圖外，將其余圖紙交項目代建人按規(guī)定發(fā)放給監(jiān)理、施工總包單位或需圖的設 備材料供應單位及政府部門，各分包單位圖紙由施工總包單位發(fā)放。 B 設計交底 施工圖發(fā)放給各單位后，各單位應及時組織有關(guān)技術(shù)人員進行圖紙自審。設計交底由項目代建人組織，設計、監(jiān)理、施工單位及其他有關(guān)單位參加，同時約請委托人和使用人參加。先由設計單位介紹設計意圖、結(jié)構(gòu)特點、施工要求、技術(shù)措施和有關(guān)注意事項，然后由施工及其他單位提出圖紙中存在問題和需解決的技術(shù)難題，由設計人員與各單位協(xié)商解決，由施工單位出紀要，發(fā)各與會單位。 (3)工程設計變更、工程洽商（流程見附圖二） A 施工方提出 的變更洽商 施工單位根據(jù)工程中存在的問題，提出變更洽商申請，交監(jiān)理單位審核批準后，報項目代建人，項目代建人會同委托人和使用人審核確定，交設計單位根據(jù)設計要求進行確認，若可行則簽字認可或出具設計變更文件，交施工單位進行實施；若不可行則返回施工單位重新提出合理的變更洽商。 B 委托人和使用人或項目代建人提出的變更洽商 委托人和使用人或項目代建人提出變更洽商時，首先經(jīng)雙方內(nèi)部協(xié)商一致后，由項目代建人向設計單位提出書面變更要求，設計單位根據(jù)設計要求確認通過后，出具設計變更文件，交施工單位實施。 注 :以 上所有變更均指因技術(shù)、水文和地質(zhì)情況引起的變更。 C 設計方提出的設計洽商 設計方需要對施工圖進行修改時，先書面通知項目代建人，經(jīng)委托人和使用人與項目代建人共同審核確認，并由項目代建人會同監(jiān)理和施工單位根據(jù)現(xiàn)場情況確定能否實施，確認通過后，由設計出具設計變更文件，交施工單位實施。 (4)質(zhì)量或安全文明施工檢查 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 項目代建人在工程建設的不同階段，根據(jù)實際情況定期（每季）或不定期（政府部門各種檢查前）組織工程質(zhì)量和安全文明施工檢查，參加單位包括監(jiān)理、施工總包及各分包單位，同時約請委托人和使用人參加。 由項目代建人對檢查存在問題提出書面整改意見，由施工單位進行整改完畢后，以書面形式向監(jiān)理和項目代建人反饋整改結(jié)果，項目代建人組織監(jiān)理對整改結(jié)果進行驗收。 (5)工程質(zhì)量或安全事故處理（流程見附圖三） 當工程出現(xiàn)質(zhì)量或安全事故后，項目監(jiān)理部首先應以監(jiān)理工程師指令單的形式通知施工單位停止相關(guān)部位的施工。必要時，還應要求施工單位采取防護措施，同時上報項目代建人。施工單位接到指令單后，應立即進行質(zhì)量或事故的調(diào)查、原因分析并寫出調(diào)查報告報監(jiān)理、項目代建人，由監(jiān)理組織委托人和使用人、項目代建人及相關(guān)各方參加事故原因分析， 研究事故處理方案，并指令施工單位按審定的處理方案實施。事故處理完畢后，項目代建人會同監(jiān)理工程師組織有關(guān)人員對處理的結(jié)果進行嚴格的檢查、鑒定和驗收，并由監(jiān)理單位向項目代建人提交質(zhì)量或安全事故處理報告，項目代建人將及時向委托人和使用人通報事故的處理情況，并根據(jù)事故性質(zhì)，對需要上報的質(zhì)量或安全事故，在規(guī)定的時限內(nèi)向上級政府主管部門進行匯報。 2 質(zhì)量管理流程（流程見附圖四） (1)工序報驗、見證試驗及隱蔽驗收 監(jiān)理和施工單位約定檢查的工序或按規(guī)范規(guī)定應有甲方現(xiàn)場見證的試驗及隱蔽驗收，施工單位應在 自檢合格的基礎上，提前向監(jiān)理提出書面申請，監(jiān)理在約定時間進行現(xiàn)場檢查，對于重要工序，由監(jiān)理約請項目代建人參加檢查驗收。驗收合格后由監(jiān)理簽認進入下道工序的施工，需由建設單位簽字認可的，由項目代建人本專業(yè)負責人（甲方代表）簽認。 (2)分部、分項工程驗收 分部、分項工程完成后，施工單位應在自檢合格的基礎上，填寫該分部 /分項工程施工報驗表，并附上該分項工程應包含的見證試驗和隱蔽驗收記錄及相應的質(zhì)量評定資料，提前向監(jiān)理提出書面報驗申請，由監(jiān)理組織現(xiàn)場檢查驗收，分部工程和重要的分項工程的驗收，由監(jiān)理約請項目代建人參加 驗收，驗收合格后辦理分部 /分項工程中間驗收手續(xù)。 (3)工程竣工驗收（流程見附圖五） 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 當工程項目已按設計的內(nèi)容要求建成且施工單位對工程進行內(nèi)部驗收合格后，施工單位應向監(jiān)理單位提出竣工預驗收申請，監(jiān)理單位接到申請后會同委托人和使用人、項目代建人、設計單位、施工單位共同進行預驗收，并由監(jiān)理單位對存在問題提出書面整改意見，施工單位整改合格后，由監(jiān)理單位提出工程評估報告，由施工單位整理好完整的工程檔案資料，然后由委托人和使用人、項目代建人共同組織設計單位、監(jiān)理單位、施工單位及政府相關(guān)管理部門進行最終的竣工驗收。 3 投資管理流程 (1)進度款支付 施工單位根據(jù)每月的工程實際完成合格工作量（未驗收合格的工作量不得支付進度款），編制當月工程結(jié)算報表報監(jiān)理審查，監(jiān)理單位根據(jù)現(xiàn)場計量結(jié)果審核確認后，簽署進度款支付意見報項目代建人復審，項目代建人審核通過后，根據(jù)實際情況，扣除甲供材、預付款及其他款項（工程罰款、各種保證金等），并根據(jù)合同有關(guān)條款規(guī)定，提出建議支付金額，報委托人和使用人審定并支付。 (2)費用索賠（流程見附圖六） 當工程索賠事件發(fā)生時，由監(jiān)理工程師負責收集整理相關(guān)涉及索賠論證的資料，同時進行跟蹤記錄 、計量，并就其中的重要內(nèi)容及時通知項目代建人及委托人和使用人，索賠事件完成后，施工單位應在規(guī)定的時限內(nèi)及時辦理相關(guān)手續(xù)，根據(jù)因索賠事件而超額發(fā)生的工程量編制預算表，報監(jiān)理審核，然后報項目代建人進行復核，再交委托人和使用人審定（或根據(jù)索賠金額確定審定權(quán)限，未超過規(guī)定金額的由項目代建人審定）后在當月進度款中進行支付。 (3)竣工結(jié)算 當施工方按合同完成所有工程量，并經(jīng)相關(guān)部門驗收合格后，施工方 應向監(jiān)理單位遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，由監(jiān)理按照合同協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容進行審核 ，審核后交項目代建人進行復核，并扣除已付的預付款、進度款、保修金和質(zhì)量保證金等款項，確定竣工結(jié)算金額，交委托人和使用人審定并支付。 4 進度管理流程 (1)工程項目建設總進度計劃 項目代建人在項目各階段的任務基本確定后，根據(jù)項目管理協(xié)議書中規(guī)定的 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 主要進度節(jié)點及項目的規(guī)劃、設計、施工等各個階段任務落實情況，編制工程項目建設總進度計劃，報委托人和使用人審批，批準后的總進度計劃作為編制設計、采購、施工進度計劃的依據(jù)。 (2)施工總進度計劃 工程施工總承包單位確定后，由總包單位根據(jù)工程項目建設總進度計 劃、施工合同約定的工期要求，并結(jié)合工程的實際情況，編制工程施工總進度計劃，送監(jiān)理單位審核通過后，再報項目代建人和委托人和使用人共同審核確定，作為指導現(xiàn)場施工各個階段、各個分包單位進行進度控制的依據(jù)。 (3)施工月進度計劃 施工總承包商根據(jù)施工總進度計劃，并結(jié)合各分包單位的施工進度情況，在每月監(jiān)理例會前應向監(jiān)理及項目代建人報送下月工程施工進度計劃安排及本月工程進度完成情況分析，由監(jiān)理單位根據(jù)工程項目建設總進度計劃和施工總進度計劃進行審核，并及時對各種進度偏差進行調(diào)整，同時將調(diào)整情況通知項目代建人。如果進度偏差 發(fā)生在關(guān)鍵線路上且對施工總進度計劃的實施產(chǎn)生影響時，應由項目代建人會同委托人和使用人共同審核確認，并同時對施工總進度計劃進行相應調(diào)整。 (4)工期索賠（流程見附圖六） 工期索賠程序基本同費用索賠程序，監(jiān)理在確認工程延期時應根據(jù)合同有關(guān)條款及工期延誤對工程施工關(guān)鍵線路的影響程度來確定，監(jiān)理審核后應報項目代建人會同委托人和使用人審定。 5 項目合同管理 (1)合同管理工作程序 合同管理的一般程序 A 代建方必須以公正、公平的原則監(jiān)督管理合同的執(zhí)行，處理合同違約事件； B 代建方應采取預先分析、調(diào)查的方法，跟蹤合同的履行，及時督促和糾正承包商不符合合同約定的行為，提前向承包商發(fā)出預示，防止偏離合同約定事件的發(fā)生。 (2)工程變更的管理程序 (注：設計變更將僅限于技術(shù)、水文和地質(zhì)的原因，不得有此三類情況以外的情況發(fā)生 ) 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 A 任何形式、質(zhì)量、數(shù)量和內(nèi)容上的工程變更和洽商必須由代建方頒發(fā)變更令后生效，并由監(jiān)理工程師指示承包商實施。 B 變更和洽商的內(nèi)容應及時反映在施工圖紙上。 C 工程變更和洽商（僅限于上述三種原因）的費用由承包商提出工程變更費用估價表，代建方規(guī)定監(jiān)理工程師按照以下方法進行評審： D 工程計量依據(jù)變更通知、變更設計圖紙及現(xiàn)場計量； E 單價按照以下順序確定，除非施工合同另有規(guī)定； F 采用原工程量清單內(nèi)相應的單價和費率； G 參考承包商的實際支出證明，協(xié)商價格； H 采用計日工方法。 I 上述評審辦法的選用須報代建人批準； J 由于承包商責任造成或承包商為方便施工而提出的變更所增加的費用不予補償。 (3)工程暫停和復工的管理程序 A 在下列情況發(fā)生時，在征得代建人的同意后，監(jiān)理單位可以簽發(fā)停工令 : a 應代建人的要求，工程需要暫停施工時； b 由于工程質(zhì)量問題，必須進行停工處理時； c 為避免安全隱患發(fā)生，造成工程質(zhì)量損失或危及人身安全時； d 發(fā)生必須暫停施工的緊急事件時。 B 除緊急情況外，在簽發(fā)停工令前，應征求代建人的意見； C 如工程暫停是由于代建人原因，或非承包商原因時，監(jiān)理工程師應在暫停原因消失具備復工條件 時，及時簽發(fā)工程復工指令，指示承包商復工； D 如工程暫停是由于承包商原因，承包商在暫停原因消除具備復工條件時，應填寫復工申請報監(jiān)理審核，由總監(jiān)理工程師簽發(fā)復工令； E 簽發(fā)工程暫停指令后，監(jiān)理工程師應協(xié)同有關(guān)單位按合同約定，處理好因工程暫停所誘發(fā)的各類問題； (4)費用索賠的管理程序 A 監(jiān)理工程師將受理施工合同中規(guī)定的下列原因之一引起的費用索 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 賠： a 由于戰(zhàn)爭入侵、叛亂、暴亂等特殊風險致使工程材料或承包商其他財產(chǎn)遭受破壞或損壞引起的更換、 修復所發(fā)生的費用； b 由于地震、洪水暴發(fā)等無法預測和防范的異常氣候和自然力導致的施工費用的增加； c 由于代建人未按時提供施工場地，未按規(guī)定付款，延誤提供圖紙，提供的書面數(shù)據(jù)不準確等導致的承包商費用的增加； d 由于監(jiān)理工程師延誤簽發(fā)圖紙，負責提供的書面數(shù)據(jù)不準確等導致的承包商費用的增加； e 由于非承包商引起的其他原因?qū)е碌某邪藤M用的增加； B 承包商提出的費用索賠必須滿足下列條件，并報代建人批準，監(jiān)理工程師才能受理費用索賠： a 必須是依據(jù)合同有關(guān)規(guī)定向代建人索取額外的費用； b 必須在引起索賠事件的規(guī)定期限內(nèi)，提出索賠意向； c 必須在索賠事件終止后規(guī)定期限內(nèi)，提出正式索賠申請； d 承包商按合同約定，提交了有關(guān)索賠事件的詳細資料和有關(guān)證明； C 承包商提出費用索賠申請時，必須填報索賠報告； D 監(jiān)理工程師在收到承包商的索賠意向后，應向代建人轉(zhuǎn)送索賠意向，立即做好與索賠事件有關(guān)的現(xiàn)場情況調(diào)查和記錄，收集來自場內(nèi)外與索賠事件有關(guān)的文件和信息； E 監(jiān)理工程師在收到承包商的正式索賠申請后，應從以下方面對索賠申請進行審查： a 索賠申請的格式符合要求； b 申請索賠的合同依據(jù)和理由正確、充分； c 申請索賠的資料真實齊全、手續(xù)齊備； d 申請索賠的計算原則和方法便是、恰當； e 審查通過后，報代建人批準。否則應建議承包商收回申請； F 監(jiān)理工程師在審查索賠申請過程中，應就其中的工程數(shù)量、單價、索賠數(shù)額等與代建人和承包商進行協(xié)商或協(xié)調(diào)； G 監(jiān)理工程師在完成對索賠申請審查和索賠費用評估后，應提出索賠審 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) -海量房地 產(chǎn)資 料下 載 查報告，報代建人審核確認索賠金額后，對索賠報告進行確認 6 項目風險管理 投資必然伴隨著風險。幫助使用人正確地識別風險并提出合理回避風、減少損失的建議，是項目管理的一項重點內(nèi)容。本大綱所指的“風險”定義為：在本工程給定的條件下，在本公司與委托人和使用人簽定的項目管理協(xié)議中約定的服務期內(nèi)，可能發(fā)生的實際結(jié)果與預期結(jié)果之間的差異及與出現(xiàn)損失有關(guān)的不確定性； (1)項目風險管理的任務 項目管理部的風險管理就是通過風險識別和風險 評價，并以此為基礎合理地采用多種管理方法、技術(shù)和手段，對項目活動涉及的風險實施有效的控制，采取主動行動，創(chuàng)造條件，盡量擴大風險事件的有利結(jié)果，妥善處理風險事故造成的不利后果，以最少的成本保證安全、可靠地實現(xiàn)本項目的總目標； (2)項目風險管理工作內(nèi)容 A 風險識別 對于本項目，可能產(chǎn)生風險的因素包括：工程地質(zhì)條件的變化、自然災害的影響、政府有關(guān)部門的批復延后、國家有關(guān)基本建設投資方面的政策變動、資金到位情況、設計變更、施工進度滯后、工程質(zhì)量事故、設備及材料市場價格的變動、匯率的變動、戰(zhàn)爭和動亂 等社會因素的影響、水、電價的變動及其他人為因素的影響等。 本工程建設周期持續(xù)時間較長，又包括多個單項工程。涉及委托人和使用人、代建人、咨詢、監(jiān)理、設計、