某建設(shè)項(xiàng)目報(bào)批工作流程

報(bào)批 工作流程 目 錄 投資發(fā)展中心總流程 - 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 - 3 項(xiàng)目信息收集 - 4 項(xiàng)目信息篩選 - 5 項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)總流程 - 6 項(xiàng)目初判 - 7 初判報(bào)告評(píng)審 - 9 附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報(bào)告審批表 - 10 市場(chǎng)調(diào)研 - 11 編制可行性研究報(bào)告 - 14 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（模版） - 18 可行性分析報(bào)告評(píng)審 - 23 附件：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審表 - 24 項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程 - 25 項(xiàng)目策劃 - 26 初步產(chǎn)品定位建議書(shū)（模版） - 28 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)基本內(nèi)容 - 29 土地投標(biāo) - 31 項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) - 34 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 - 36 建筑工程消防設(shè)計(jì)技術(shù)審核 - 37 日照及技術(shù)指標(biāo)審核 - 39 文物鉆探 - 41 建筑工程規(guī)劃許可證 - 43 建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公示 - 45 規(guī)劃院放線(xiàn) - 46 建設(shè)工程施工許可證 - 47 建設(shè)管線(xiàn)工程規(guī)劃許可證 - 48 基建用電報(bào)裝 - 50 正式用電報(bào)裝 - 52 基建用水報(bào)裝 - 54 正式用水報(bào)裝 - 55 天然氣報(bào)裝 - 56 消防驗(yàn)收 - 57 投資發(fā)展中心總流程 市場(chǎng)信息收集、分析 項(xiàng)目信息收集 項(xiàng)目論證 國(guó)有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證 文物鉆探 消防審查 日照分析 基建用電報(bào)裝 基建用水報(bào)裝 建設(shè)工程施工許可證 管線(xiàn)工程規(guī)劃許可證 正式用電報(bào)裝 正式用水報(bào)裝 天然氣報(bào)裝 集中供熱報(bào)裝 現(xiàn)場(chǎng)施工 現(xiàn)場(chǎng)施工 現(xiàn)場(chǎng)施工 現(xiàn)場(chǎng)施工 消防驗(yàn)收 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 1. 作業(yè)目的： 研究市場(chǎng)真實(shí)狀況，為項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃提供依據(jù)和積累信息。 2. 主辦崗位： 投資發(fā)展中 心項(xiàng)目論證員：收集、整理信息。 協(xié)辦崗位： 投資發(fā)展中心其它人員：參與相關(guān)信息收集及市場(chǎng)調(diào)研。 客服中心相關(guān)人員：提供市場(chǎng)信息及配合調(diào)研。 3. 作業(yè)要求 3.1. 市場(chǎng)代表樓盤(pán)信息的調(diào)查、分析； 3.2. 行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的收集、分析； 3.3. 行業(yè)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)等信息的收集、分析； 3.4. 鄭州市代表性房地產(chǎn)企業(yè)的研究、分析； 3.5. 新項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的研究分析； 3.6. 項(xiàng)目策劃過(guò)程中市場(chǎng)分析信息的提供； 3.7. 公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的跟蹤、分析； 4. 作業(yè)描述 4.1. 通過(guò)實(shí)地調(diào)研，了解市場(chǎng)代表樓盤(pán)信息； 4.2. 通過(guò)媒體收集行業(yè)相關(guān)信息； 4.3. 通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析月報(bào)在 公司內(nèi)部發(fā)布市場(chǎng)研究成果。 項(xiàng)目信息收集 1. 作業(yè)目的： 收集盡可能多的新項(xiàng)目信息，為公司獲取項(xiàng)目提供充分的選擇余地。 2. 主辦崗位： 項(xiàng)目論證員：收集、匯總項(xiàng)目信息。 協(xié)辦崗位： 報(bào)批報(bào)建員：收集相關(guān)信息。 公司高層領(lǐng)導(dǎo)：收集相關(guān)信息。 3. 作業(yè)描述： 3.1. 通過(guò)土地儲(chǔ)備中心的出讓公告獲取土地出讓信息； 3.2. 通過(guò)土地管理部門(mén)內(nèi)部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準(zhǔn)備和分析時(shí)間； 3.3. 通過(guò)銀行不良資產(chǎn)管理中心獲取意向出讓及合作的項(xiàng)目； 3.4. 通過(guò)政府的招商部門(mén)獲取城中村改造 等項(xiàng)目信息； 3.5. 通過(guò)朋友、熟人介紹等途徑獲取項(xiàng)目信息； 項(xiàng)目信息篩選 1. 作業(yè)目的： 從獲取項(xiàng)目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項(xiàng)目 2. 決策崗位：投資發(fā)展副總：根據(jù)篩選情況確定項(xiàng)目是否需要進(jìn)入初判 主辦崗位： 投資發(fā)展中心經(jīng)理：組織信息篩選 協(xié)辦崗位： 項(xiàng)目論證員：進(jìn)行實(shí)地踏勘及住處收集整理 3. 作業(yè)描述： 3.1. 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解土地自身素質(zhì)； 3.2. 了解項(xiàng)目區(qū)域人文、自然環(huán)境； 3.3. 了解項(xiàng)目區(qū)域交通狀況； 3.4. 了解項(xiàng)目的土地性質(zhì)、證件手續(xù)等； 3.5. 對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)因素進(jìn)行比較、分析，研究是否符合公司發(fā) 展戰(zhàn)策要求； 項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)總流程 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 項(xiàng)目初步判斷 土地信息歸檔 初步成本分析 初步設(shè)計(jì)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目初步談判 土地信息分析 no 初步操作判斷 項(xiàng)目確定 可行性研究 參加招投標(biāo) 可行性報(bào)告及評(píng)審 項(xiàng)目信息歸檔 初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 初步項(xiàng)目報(bào)告 no 市場(chǎng)調(diào)查 政策法律分析 產(chǎn)品定位建議 成本測(cè)算 營(yíng)銷(xiāo)分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目合作談判 項(xiàng)目信息歸檔 簽訂土地合同 no 項(xiàng)目初判 1. 作業(yè)目的： 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研，進(jìn)一步了解宗地素質(zhì)，區(qū)域環(huán)境，進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，為是否對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行深入分析提供依據(jù)。 2. 主管崗位：主管副總：熟悉項(xiàng)目情況，糾正報(bào)告中的錯(cuò)誤。 協(xié)管崗位：設(shè)計(jì)、客服主管副總：熟悉 項(xiàng)目情況，指導(dǎo)編寫(xiě)報(bào)告。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘及市場(chǎng)調(diào)研，編制報(bào)告。 協(xié)辦崗位： 研發(fā)中心：提供初步產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案。 成本中心：進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 3. 作業(yè)要求： 3.1. 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目是否存在重大影響。 3.2. 留取現(xiàn)場(chǎng)影像資料。 3.3. 整理項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)及證件手續(xù)。 4. 作業(yè)描述 4.1. 宗地現(xiàn)場(chǎng)踏勘 4.1.1. 地塊區(qū)位及四鄰狀況 4.1.2. 土地自身素質(zhì) 4.2. 項(xiàng)目周邊區(qū)域走訪(fǎng) 4.2.1. 區(qū)域人文環(huán)境 4.2.2. 區(qū)域自然環(huán)境 4.2.3. 區(qū)域交通狀況 4.2.4. 區(qū)域配套設(shè)施 4.3. 區(qū)域樓盤(pán)調(diào)研 4.3.1. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況 4.3.2. 區(qū)域代表樓盤(pán)基本情 況 4.3.3. 區(qū)域市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 4.4. 了解項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)控要求 4.4.1. 項(xiàng)目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo) 4.4.2. 規(guī)劃部門(mén)規(guī)控要求 4.4.3. 項(xiàng)目的可行出讓方式及條件 4.5. 項(xiàng)目初步成本收益分析 4.5.1. 地價(jià)評(píng)估 4.5.2. 項(xiàng)目成本測(cè)算 4.5.3. 項(xiàng)目資金需求測(cè)算 4.5.4. 項(xiàng)目初步收益分析 4.6. 編制項(xiàng)目初判報(bào)告 初判報(bào)告評(píng)審 1. 作業(yè)目的： 通過(guò)項(xiàng)目相關(guān)部門(mén)及公司決策層的評(píng)審，決定項(xiàng)目是否進(jìn)入“可行性研究”階段。 2. 主管崗位：總經(jīng)理：決策項(xiàng)目是否進(jìn)入“可行性分析”。 協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理：熟悉項(xiàng)目，提出意見(jiàn)。 主辦崗位：投 資發(fā)展中心：組織評(píng)審會(huì)。 3. 作業(yè)描述： 3.1.1. 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審； 3.1.2. 各相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目提出書(shū)面建議； 3.1.3. 公司決策層決定項(xiàng)目是否繼續(xù)向下進(jìn)行。 （“項(xiàng)目初判評(píng)審意見(jiàn)表”見(jiàn)下） 附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報(bào)告審批表 表單編號(hào)： 宗地名稱(chēng)： 部門(mén)： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi) 容： 需要審核審批事項(xiàng)： 投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)人審核意見(jiàn) 簽名： 年 月 日 主管副總審核意見(jiàn) 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理審核意見(jiàn) 簽名： 年 月 日 董事長(zhǎng)審批： 簽名： 年 月 日 市場(chǎng)調(diào)研 1. 作業(yè)目的： 對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)、目標(biāo)客戶(hù)群等進(jìn)入深入調(diào)查，為項(xiàng)目可行性分析提供真實(shí)依據(jù)。 2. 作業(yè)依據(jù)： 地區(qū)地形圖，地區(qū)管線(xiàn)圖。 3. 主管崗位： 主管副總：指導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)研，提出報(bào)告修改意見(jiàn)。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)組織調(diào)研及報(bào)告編寫(xiě)。 協(xié)辦崗位： 客戶(hù)服務(wù)中心：配合調(diào)研，提供市場(chǎng)信息。 4. 作業(yè)方法： 相關(guān)部門(mén)信息的收集、市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查、所在區(qū)域的踏勘及調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、分析 5. 作業(yè)描述： 5.1. 項(xiàng)目宗地實(shí)地踏勘地形： 5.1.1. 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 5.1.2. 地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)?況，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 5.1.3. 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 5.1.4. 地下情況：包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 5.1.5. 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 5.1.6. 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 5.2. 項(xiàng)目控規(guī)要求 5.2.1. 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 5.2.2. 住宅建筑面 積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 5.2.3. 綜合容積率、住宅容積率 5.2.4. 建筑密度 5.2.5. 控高 5.2.6. 綠化率 5.2.7. 其他 5.3. 區(qū)域環(huán)境 5.3.1. 人文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況（如高壓線(xiàn)、 放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 5.3.2. 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺(jué)效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 5.3.3. 交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等 。 5.3.4. 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠(chǎng)的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 5.3.5. 政策環(huán)境：行業(yè)相關(guān)的地方性政策 主要針對(duì)外地項(xiàng)目 ：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） 5.4. 區(qū)域市政配套 5.4.1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 5.4.2. 供水狀況：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 5.4.3. 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 5.4.4. 通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。 5.4.5. 永久性供電和臨時(shí)施 工用電：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 5.4.6. 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 5.4.7. 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線(xiàn)走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 6. 區(qū)域房地產(chǎn)概況 6.1. 域住宅市場(chǎng)概況 6.2. 形成時(shí)間 6.3. 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 6.4. 購(gòu)買(mǎi)人群變化 6.5. 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 3-5 年） 6.6. 開(kāi)工量 /竣工量 6.7. 銷(xiāo)售量 /供需比 6.8. 平均售價(jià) 6.9. 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 6.10. 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 6.11. 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 6.12. 各 檔次產(chǎn)品的集合特征 6.13. 尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征 未來(lái) 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型 7. 區(qū)域代表項(xiàng)目 7.1. 樓盤(pán)規(guī)模 7.2. 產(chǎn)品形式 7.3. 產(chǎn)品品質(zhì) 7.4. 銷(xiāo)售價(jià)格 7.5. 銷(xiāo)售情況 7.6. 項(xiàng)目特色及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等 編制可行性研究報(bào)告 1、作業(yè)目的 項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開(kāi)發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深 度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。 2、作業(yè)要求 為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿(mǎn)足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。 3、主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。 協(xié)管崗位：財(cái)務(wù)經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相關(guān)專(zhuān)業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見(jiàn)，協(xié)助主管副總把關(guān)。 主辦崗位 投資發(fā)展中心：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專(zhuān)業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫(xiě)報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見(jiàn)優(yōu)化修改。 4、緊前工作條件 初步可行性研究：已進(jìn)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)： 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān) 的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 5、作業(yè)描述 5.1 主管副總組建工作小組，成員主要來(lái)自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門(mén)，并基本固定。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專(zhuān)業(yè)人員參加。 5.2 本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)主管副總批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。 5.3 各成員按照專(zhuān)業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。 5.4 小組集體討論，議題為： 5.4.1 市場(chǎng)研究。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。 5.4.2 項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本 體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 5.4.3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。 5.5 編寫(xiě)研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫(xiě)章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)主管副總批閱意見(jiàn)后，修改完善，形成正式報(bào)告。 5.6 初步可行性研究 報(bào)告內(nèi)容： 5.6.1 市場(chǎng)分析 5.6.1.1 整體市場(chǎng)分析 全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、存量面積、平均空置率。 5.6.1.2 細(xì)分市場(chǎng)分析 物業(yè)類(lèi)型、樓盤(pán)名稱(chēng)、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶(hù)數(shù)、戶(hù)型及面積、樓高、售價(jià) /租金； 開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間； 投資商 /開(kāi)發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。 5.6.2 法規(guī)政策分析 開(kāi)發(fā)建設(shè)法規(guī)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。 5.6.3 項(xiàng)目分析 5.6.3.1 項(xiàng)目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車(chē)位數(shù)、主要出入口等）。 5.6.3.2 項(xiàng)目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 5.6.3.3 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí) /潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、威脅（ O）、機(jī)會(huì)（ T）。 5.6.3.4 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè) 市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。 5.6.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與評(píng)價(jià) 5.6.4.1 項(xiàng)目主要定位 市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）； 客戶(hù)定位（主要客戶(hù)對(duì)象）； 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 5.6.5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類(lèi)型 整體開(kāi)發(fā) /分期開(kāi)發(fā) /產(chǎn)品類(lèi)型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 5.6.6 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶(hù)型、分戶(hù)建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車(chē)位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。 5.6.7 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要 求。 5.6.8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷(xiāo)售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 5.6.9 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 5.6.10 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 5.6.11 附件（包括附圖和附表）。 5.7 深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 5.7.1 總論 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 5.7.2 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市 規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 5.7.3 產(chǎn)品供需分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析。 5.7.4 建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 5.7.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線(xiàn)圖）。 5.7.6 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 5.7.7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。 5.7.8 風(fēng)險(xiǎn) 分析 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。 5.7.9 結(jié)論與建議 5.7.10 附表 投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。 5.7.11 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線(xiàn)圖，總平面方案等。 5.7.12 附件 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書(shū)（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（模版） 目 錄 第一章：宗地狀況 -01 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 -02 第三章：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 -03 第四章：土地獲取分析 -04 第五章：市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議 -05 第六章：開(kāi)發(fā)計(jì)劃 -06 第七章：銷(xiāo)售計(jì)劃 -07 第八章：物業(yè)管理建議 -08 第九章：投資受益分析 -09 第十章：管理資源配置 -10 第十一章：項(xiàng)目 SWOT 分析及結(jié)論 -11 第一章 宗地狀況 宗地位置 （位置示意圖） 宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 地下情況：包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地完整性：有否市政代征地、市 政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 （說(shuō)明：以上部分可附實(shí)景照片） 規(guī)控要求 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 區(qū)域環(huán)境 人文環(huán)境 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況 （如高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺(jué)效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 交通環(huán)境 宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠(chǎng)的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 政策環(huán)境 行業(yè)相關(guān)的地方性政策 主要針對(duì)外地項(xiàng)目 ：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） 區(qū)域市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括 現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 供水狀況：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線(xiàn)走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情 況。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 區(qū)域房地產(chǎn)概況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買(mǎi)人群變化 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 3-5 年） 開(kāi)工量 /竣工量 銷(xiāo)售量 /供需比 平均售價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征 未來(lái) 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型 二、區(qū)域代表項(xiàng)目 與項(xiàng)目距離較近，在區(qū)域內(nèi)具有一定代表性的樓盤(pán)的詳細(xì)信息：樓盤(pán)規(guī)模、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品品質(zhì) 、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售情況、項(xiàng)目特色及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 第四章 土地獲取分析 土地價(jià)格分析 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 土地升值潛力初步評(píng)估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。 獲取方式分析 分析各種土地獲取方式的可行性并比較優(yōu)其劣勢(shì)：投標(biāo)拍賣(mài)、協(xié) 議轉(zhuǎn)讓、通過(guò)收購(gòu)公司取得土地、合作開(kāi)發(fā)、政府劃撥等方式。 法律與政策性風(fēng)險(xiǎn)分析，項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述，合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。 綜合分析 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 第五章 市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議 市場(chǎng)定位建議 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)分析及對(duì)區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目的項(xiàng)目形象、項(xiàng)目特色、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品價(jià)格、及目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行定位。 二、產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車(chē)位比率） 產(chǎn)品主體建議（產(chǎn)品類(lèi)型搭配） 戶(hù)型建議（ 確定主力戶(hù)型和其他戶(hù)型的功能面積和比例、面積比、套型比） 公建配套建議（教育配套設(shè)施、康體配套設(shè)施、環(huán)衛(wèi)配套設(shè)施） 材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念、設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣分析 針對(duì)以上產(chǎn)品定位分析項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的優(yōu)劣勢(shì)，及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)分析。 第六章 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 （公司討論） 項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、銷(xiāo)售許可證等的時(shí)間。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 建議。 分期開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)周期，各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（按季列示） 工程計(jì)劃（工程部）：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃，各期交房時(shí)間。 第七章 銷(xiāo)售計(jì)劃 （客服中心建議） 各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，入住時(shí)間，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示） 推廣方案建議（推廣階段、推廣節(jié)奏） 第八章 物業(yè)管理建議 （物業(yè)公司建議） 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費(fèi)和運(yùn)營(yíng)測(cè)算。 物業(yè)管理模式建議（級(jí)別、智能化設(shè)施等） 第九章 投資受益分析 成本預(yù)測(cè)（成本組） 成 本測(cè)算表 稅務(wù)分析（財(cái)務(wù)部） 營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)（財(cái)務(wù)部） 資金投入計(jì)劃，回款計(jì)劃，需求計(jì)劃，啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。 項(xiàng)目投資收益指標(biāo)要求（財(cái)務(wù)部） a、核心指標(biāo) b、內(nèi)部收益率 % c、銷(xiāo)售凈利率 % d、參考指標(biāo) e、單位面積凈利 f、銷(xiāo)售毛利率 g、資金峰值比例 h、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 I、各年資金占用回報(bào)率 第十章 管理資源配置 （公司討論決定） 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門(mén)設(shè)置。 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理）。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿(mǎn)足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。 第十一章 項(xiàng)目 SWOT 分析及結(jié)論 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 項(xiàng)目威協(xié) 結(jié)論和建議 可行性分析報(bào)告評(píng)審 作業(yè)目的：通過(guò)項(xiàng)目相關(guān)部門(mén)及公司決策層的評(píng)審，決定項(xiàng)目是否可以獲取及獲取方式。 主管崗位：總經(jīng)理：熟悉報(bào)告內(nèi)容，進(jìn)行最終決策。 協(xié)管崗位：設(shè)計(jì)、客服、財(cái)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)：給合全職工作提出意見(jiàn)。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評(píng)審會(huì)。 緊前工作條件：可行性分析報(bào)告編制完畢。 工作描述： 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審； 各相關(guān)人員對(duì)可行性分析報(bào)告提出意見(jiàn)； 項(xiàng)目策劃人員根據(jù)建議對(duì)需要修改、完善部分進(jìn)行修訂； 根據(jù)修訂完善后的報(bào)告， 相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目提出書(shū)面建議； 公司決策層確定項(xiàng)目是否向下進(jìn)入獲取階段。 附件：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審表 表單編號(hào)： 項(xiàng)目名稱(chēng)： 部門(mén)： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容： 評(píng)審小組意見(jiàn)： 參會(huì)人員簽名： 年 月 日 投資發(fā)展負(fù)責(zé)人意見(jiàn)： 簽名： 年 月 日 主管副總意見(jiàn)： 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理意見(jiàn)： 簽名： 年 月 日 備注： 1、評(píng)審會(huì)議紀(jì)要應(yīng)附于本表之后。 2、如有需要，可另附他表 項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程 項(xiàng)目發(fā)展策略 產(chǎn)品建議書(shū) 總體成本控制目標(biāo) 概念設(shè)計(jì)研究 初步產(chǎn)品建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作指導(dǎo)書(shū) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū) 工程、成本、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等專(zhuān)業(yè)配合 項(xiàng)目概況分析 區(qū)域規(guī)劃分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 客戶(hù)定位 政策 法律環(huán)境分析 項(xiàng)目主題定位 贏利模式確定 價(jià)格定位 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 項(xiàng)目策劃 7.6.1. 作業(yè)目的 7.6.2. 根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策，完成項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品建議。 7.6.3. 作業(yè)依據(jù) 7.6.4. 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，獲取的土地技術(shù)指標(biāo)。 7.6.5. 決策崗位：總經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)的簽發(fā)。 7.6.6. 主管崗位：投資發(fā)展副總：協(xié)調(diào)各部門(mén) 開(kāi)展工作。 7.6.7. 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)的編寫(xiě)。 7.6.8. 協(xié)調(diào)崗位：公司各相關(guān)部門(mén)：負(fù)責(zé)相應(yīng)內(nèi)容的編制。 7.6.9. 工作程序 7.6.10. 投資發(fā)展中心提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。 7.6.11. 工作準(zhǔn)備 7.6.12. 客戶(hù)服務(wù)中心項(xiàng)目銷(xiāo)售組安排調(diào)研時(shí)應(yīng)事先與投資發(fā)展中心、主管副總協(xié)調(diào)和溝通。 7.6.13. 工作展開(kāi)前，項(xiàng)目案場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)組織銷(xiāo)售組成員準(zhǔn)備以下文件： 7.6.14. 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 7.6.15. 過(guò)往同類(lèi)項(xiàng)目的項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)。 7.6.16. 調(diào)研工作實(shí)施 7.6.17. 項(xiàng)目案場(chǎng)銷(xiāo)售成員查閱并熟悉項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。 7.6.18. 項(xiàng)目 案場(chǎng)銷(xiāo)售人員實(shí)施關(guān)于目標(biāo)客戶(hù)群體、產(chǎn)品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè)指標(biāo)的調(diào)研。 7.6.19. 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目案場(chǎng)銷(xiāo)售部必須完成一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，由項(xiàng)目案場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。提交客服中心經(jīng)理，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括： 7.6.20. 調(diào)研的目的和范圍。 7.6.21. 調(diào)研組成員。 7.6.22. 調(diào)研日期。 7.6.23. 調(diào)研所依據(jù)的文件。 7.6.24. 調(diào)研結(jié)果表述。 7.6.25. 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。 7.6.26. 投資發(fā)展中心針對(duì)調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見(jiàn)，提出修正性措施，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步產(chǎn)品建議書(shū)，經(jīng)投資發(fā)展中心經(jīng)理審核修正，主管副總確認(rèn)。 7.6.27. 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交初步項(xiàng)目產(chǎn) 品建議書(shū)，供進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。 7.6.28. 概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目建安成本概算，概算后提交財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及資金要求概算。 7.6.29. 經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計(jì)研究、新項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本概算等資料組織編寫(xiě)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)。 7.6.30. 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)經(jīng)主管副總確認(rèn)后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財(cái)務(wù)管理中心向公司總經(jīng)理匯報(bào)。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中 心、客服中心，供研發(fā)中心進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目部編寫(xiě)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作指導(dǎo)書(shū)。 7.6.31. 項(xiàng)目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按產(chǎn)品建議書(shū)（商業(yè)部份）作業(yè)指引執(zhí)行。 7.6.32. 產(chǎn)品建議書(shū)定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供萬(wàn)創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。 7.6.33. 分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，每期的產(chǎn)品建議視項(xiàng)目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原產(chǎn)品建議書(shū)基礎(chǔ)上修訂完善。 初步產(chǎn)品定位建議書(shū)（模版） 1、項(xiàng)目定位 潛在消費(fèi)者背景資料分析 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 2、產(chǎn)品定位 類(lèi)型 ：生活設(shè)計(jì)、形象定位 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 建筑比例建議： 建筑類(lèi)型 比例 面積（萬(wàn)平方米） 套數(shù)（平方米） 合計(jì) 3、 預(yù)期價(jià)格（采用可類(lèi)比物業(yè)加權(quán)比較法） 4、 注意營(yíng)造的要點(diǎn) 交通設(shè)施 環(huán)境 小區(qū)配套 物業(yè)管理服務(wù) 5、 經(jīng)營(yíng)模式的考慮 住宅部分 公建部分 物業(yè)服務(wù)模式的提升 6、 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類(lèi)型 使用目的 產(chǎn)品需求 7、 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) 工作目的 工作重點(diǎn) 8、 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)基本內(nèi)容 主要章節(jié) 細(xì)分章節(jié) 1、項(xiàng)目概況 1、用地自然條件及分析 2、用地社會(huì)條件及分析 3、公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析 2、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)定位 1、市場(chǎng)現(xiàn)狀 2、 SWOT 分析 3、明確目標(biāo)市場(chǎng) 4、挖掘差別優(yōu)勢(shì) 3、產(chǎn)品建議、概念設(shè)計(jì) 1、產(chǎn)品建議書(shū) 2、概念設(shè)計(jì) 4、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 1、利潤(rùn)計(jì)劃 2、銷(xiāo)售計(jì)劃 3、資金計(jì)劃 4、人力資源計(jì)劃 5、開(kāi)發(fā)控制計(jì)劃 1、項(xiàng)目總體控制計(jì)劃 2、開(kāi)工準(zhǔn)備計(jì)劃 3、開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 4、成本控制計(jì)劃 5、各部門(mén)工作結(jié)點(diǎn)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)查 配套調(diào)查 產(chǎn)品定位 初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo) 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 需求預(yù)測(cè) 價(jià)格預(yù)測(cè) 營(yíng)銷(xiāo)方案預(yù)測(cè) 客戶(hù)服務(wù)中心 產(chǎn)品研發(fā) 中心 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目拓展中心 客戶(hù)、產(chǎn)品定位 測(cè)算報(bào)價(jià)范圍、敏感性分析 工程管理中心 負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫(xiě) 成本 結(jié)算 中心 開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算 財(cái)務(wù)管理中心 銀行資信證明 資料整理 行政人事中心 企業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)的資料 主管副總在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討最終投標(biāo)報(bào)價(jià) 投標(biāo)申請(qǐng) 資料準(zhǔn)備 參加投標(biāo) 土地投標(biāo)流程 土地投標(biāo) 7.6.34. 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá) 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。 7.6.35. 作業(yè)依據(jù)：政府土地管理部門(mén)發(fā)布的土地公開(kāi)招投標(biāo)信息、招標(biāo)文件、公司年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃。 7.6.36. 決策崗位： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書(shū)的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 7.6.37. 主管崗位： 主管副總：向總經(jīng)理匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)，負(fù)責(zé)投標(biāo)文件的最后審定。 7.6.38. 協(xié)管崗位： 財(cái)務(wù)經(jīng)理：對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé) ，對(duì)籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。 7.6.39. 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書(shū)所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書(shū)，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性 ,組織各相關(guān)部門(mén)對(duì)投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 7.6.40. 協(xié)辦崗位： 財(cái)務(wù)管理中心，成本管理中心，產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶(hù)服務(wù)中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標(biāo)文件的要求，按時(shí)提供書(shū)面的資料信息，并對(duì)其真實(shí)性、客觀性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 7.6.41. 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。 7.6.42. 作業(yè)描述 7.6.43. 5 1 組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘 由主管副總召集，本主辦崗位組織，各協(xié)辦崗位參加（詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)土地狀況調(diào)查 ）。其中營(yíng)銷(xiāo)策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營(yíng)銷(xiāo)策劃崗位委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司進(jìn)行）。土地開(kāi)發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。 7.6.44. 5 2 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 7.6.45. 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、 分工，在限定期限內(nèi)把編寫(xiě)的文件經(jīng)本部門(mén)負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)收集整理答疑問(wèn)題，參加招投標(biāo)答疑會(huì)，做好詳細(xì) 記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應(yīng)對(duì)策。 7.6.46. 5 3 各崗位責(zé)任和分工 7.6.47. 客戶(hù)服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；提交初步營(yíng)銷(xiāo)方案、銷(xiāo)售成本和資金回籠計(jì)劃。 7.6.48. 產(chǎn)品研發(fā)中心：根據(jù)招標(biāo)文件要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。 7.6.49. 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶(hù)和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。 7.6.50. 通過(guò)各種途徑了解競(jìng)標(biāo)對(duì) 手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門(mén)。向各負(fù)責(zé)部門(mén)催辦其部門(mén)和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書(shū)。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排板的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類(lèi)需提交的投標(biāo)文件的蓋章、封標(biāo)、存檔。 7.6.51. 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫(xiě)。 7.6.52. 成本管理中心：負(fù)責(zé)建安成本、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目總投資的匯總。 7.6.53. 財(cái)務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料 , 負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)期收益的測(cè)算，負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅 費(fèi)及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表。 7.6.54. 行政人事中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，提供完整的企業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)的資料。 7.6.55. 主管副總：確定項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)。 7.6.56. 5 4 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容（以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）： 7.6.57. 投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書(shū) ;投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績(jī)等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書(shū)；可行性研究報(bào)告等。 7.6.58. 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。 7.6.59. 5 5 參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通 常即為本主辦崗位）應(yīng)參加開(kāi)標(biāo)。 7.6.60. 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過(guò)程，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 7.6.61. 5 6 投標(biāo)工作全過(guò)程的保密紀(jì)律： 7.6.62. 5 6 1 各崗位對(duì)所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。 7.6.63. 5.6.2 所有參與投標(biāo)的崗位人員，收集和編寫(xiě)的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。 7.6.64. 5.6.3 文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復(fù)制。 項(xiàng)目獲取 國(guó)有土地使用證 選址意見(jiàn)書(shū) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 消防審核 日照分析 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 文物鉆探 基建用水報(bào)裝 基建用電報(bào)裝 規(guī)劃院放線(xiàn) 建設(shè)工程施工許可證 管線(xiàn)工程規(guī)劃許可證 正式用電報(bào)裝 方案設(shè)計(jì) 施工合 同 正式用水報(bào)裝 方案設(shè)計(jì) 施工合同 燃?xì)鈭?bào)裝 方案設(shè)計(jì) 施工合