房產(chǎn)面積計算規(guī)則國家法規(guī).doc

房產(chǎn)面積計算規(guī)則國家法規(guī)第一部分 房產(chǎn)面積測算 一、房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定 1房產(chǎn)面積測算的內容 房產(chǎn)面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算。 2房屋建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m，以下同）的永久性建筑。 3房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。 4房屋產(chǎn)權面積房屋產(chǎn)權面積系指權利人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。 5面積測算要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內，取中數(shù)作為最后結果。采用房產(chǎn)測量規(guī)范 二、三級房產(chǎn)面積測量精度，如下表： 房產(chǎn)面積精度等級 二 三 限 差 0.04s+0.002S 0.08s+0.006S 中誤差 0.02s+0.001S 0.04s+0.003S 測量面積范圍 20000m2 20000m2 測量工具 手持式測距儀 經(jīng)檢定的纖維皮尺、鋼尺測量方法 兩次測量取中數(shù) 兩次測量取中數(shù)兩次丈量較差 2(ma+mbD106)2+mz (0.0015+D/600) 上式中：S所測量的房產(chǎn)面積， D測量長度 ma、mb測距儀的固定誤差、比例誤差 mz 測量距儀和反射面的對準誤差 6測量中所使用的儀器、設備和測繪軟件應按規(guī)定檢定或鑒定。 二、計算建筑面積應具備的條件 根據(jù)計算建筑面積有關規(guī)定和規(guī)則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件： a )應具有上蓋； b )應有圍護物； c )結構牢固，屬永久性的建筑物； d )層高在2.20 m以上； e )可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。其中：層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面（不包括隔熱層高度）的垂直距離。 三、計算全部建筑面積的范圍 1 ) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 2 )房屋內的附層（含夾層、插層、技術層）及其梯間、電梯間等其高度在2.20 m以上部位計算建筑面積。 3)穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳、不論其層高，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分，層高在2.20 m以上的按其水平投影面積計算。 4 )樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。房屋的自然層是指已列入房屋總層數(shù)的各樓層。 房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪0以上計算。0以下為地下層，按負層計算；采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內層高不低于2.20 m以上的架空層也計算自然層數(shù)。房屋的總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。 假層、附層、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計層數(shù)。 5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20 m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按其外圍水平投影面積計算。 6 )挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 7 )屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。當上層樓梯設計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，應視為該層室外樓梯有頂蓋。 8 )與房屋相連且相通的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 9 )房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 10 )地下室、半地下室及相應出入口，層高在2.20 m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 11 )有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 12 )玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻又有幕墻時，以主墻為準計算建筑面積。 13 )屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14 )依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20 m以上部位的外圍水平面積計算。 15 ) 與室內相通，并能正常利用的變形縫計算建筑面積。 16房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，按層高2.20m以上的部位計算房屋的建筑面積。 17突出外墻的落地凸窗、無油煙灶臺，高度大于2.20m以上，按其外圍水平投影計算建筑面積。 18室內體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。 19機械停車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算建筑面積。 20設有結構層的立體倉庫、立體車庫按結構層計算建筑面積。 21舞臺燈光控制室按其圍護結構外圍水平投影計算建筑面積。 22有柱無圍護結構的架空層，按其主墻體水平投影計算建筑面積。 23獨立戶室內已封閉的花園房屋和陽光屋的按其水平投影計算建筑面積。 四、計算一半建筑面積的范圍 1 .與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 2.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 3.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 4.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 5.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 五、不計算建筑面積的范圍 1.層高小于2.20 m以下的附層（含夾層、插層、技術層）和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。 2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。 3.房屋之間無上蓋的架空通廊。 4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 5.建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。 6.騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作街巷通行的部分。 7.臨街房屋底層的走廊，不論是否有柱、是否有圍護結構，若作為公眾通行的社會性公共通道。 8.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。 9.活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。 10.獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 11.與房屋室內不相通的變形縫。 12底層架空用作公共休憩、綠化園藝使用的以及空中花園。 13利用樓梯下方空間的，因樓梯已計算建筑面積，該利用空間不再計算建筑面積。 14與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。 15非落地的凸窗、無油煙灶臺，不計算建筑面積。 16起隔熱作用的非結構墻體不計算建筑面積。 17成套復式住宅上層為空的，其相關外圍墻體不計算建筑面積。 18無頂蓋或頂蓋投影面積小于陽臺、挑廊底板水平投影面積的，不計算建筑面積。 19地下層中的水池不計算建筑面積。 六、特殊情況處理： 1陽臺圍護結構向外傾斜的，按陽臺圍護結構底板水平投影計算建筑面積。 2墻體向外傾斜的房屋，按各層底板水平投影計算建筑面積，墻體向內傾斜的房屋，按距底板層高2.20m處水平投影計算建筑面積。 3無柱廊、陽臺隔層設置上蓋的視為無頂蓋，不計算建筑面積。 4商業(yè)樓層、車庫層內無間隔墻的權屬單元須埋設永久性界址標志后才能進行分戶測繪。 第二部分 共有建筑面積分攤 一、一般規(guī)定 、共有建筑面積定義： 一幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫為多幢房屋服務管理用房，公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有建筑面積。 、共有建筑面積分攤原則： 1、產(chǎn)權各方有合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的共有共用建筑面積的分攤應按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2、產(chǎn)權各方無合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。 3、房屋共有建筑面積分攤以幢為單位，僅限于本幢房屋內的僅為本幢服務的共有建筑面積。 4、整棟房屋在銷售和產(chǎn)權轉移、分割中只能采用一種分攤方法。 、共有建筑面積的所有權與使用權： 1、房屋共有建筑面積分攤后，不劃分各戶分攤面積的具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分攤，未經(jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設計的使用功能。 2、列入分攤的共有建筑面積的所有權，由參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權人共同所有。 、共有建筑面積的確認方法： 1、共有建筑面積范圍及功能的確認，以規(guī)劃等相關部門批準的建筑施工圖為依據(jù)。 2、經(jīng)規(guī)劃及相關部門驗收合格的房屋，對共有建筑面積范圍及功能的確認，以房屋實際狀況為準。 3、商業(yè)層、車庫層內無間隔墻的權屬單元，其內部通道等設施的設置如符合消防要求，該層共有建筑面積方可確認。 、共有建筑面積按比例分攤的計算公式為： Si=KSi 上式中：K=Si/Si K：共有建筑面積分攤系數(shù) Si:各產(chǎn)權單元套內建筑面積 Si:各產(chǎn)權單元應分得的分攤面積 Si:參加分攤的各產(chǎn)權單位套內建筑面積總和 Si：需要分攤的分攤面積之和，即本幢共有建筑面積。 二、 共有建筑面積的組成 、共有建筑面積包括幢內電梯井、管道井、公共廁所、垃圾道、樓梯間、屋頂梯間、配電間、屋頂水箱間、水泵房、電梯機房、智能監(jiān)控室、消防設施房、消防通道、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、技術設備層等為本幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 、共有建筑面積還包括各產(chǎn)權單元與公共建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積一半的建筑面積。 、山墻剔除標準墻厚一半后剩余的面積。 三、 不計入共有建筑面積的范圍 、下列情形不計入共有建筑面積，但應分攤所在幢相關的共有建筑面積。 1、為多幢服務的管理用房、警衛(wèi)室； 2、獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫； 3、用作公共事業(yè)的設施用房以及為小區(qū)服務的市政設施配套用房； 4、避難層（室）及結構轉換層內可獨立使用的部位。 5、產(chǎn)權單位自營、自用的房屋。 、下列情形不作為共有建筑面積，但不分攤所在幢內相關的共有建筑面積。 1、作為人防工程的地下室。 2、為多幢服務的配電間、水泵房等設備用房。 3、避難層（室）及結構轉換層。 4、幢與幢之間連接的通廊。 四、共有建筑面積的分攤方法 、住宅共有建筑面積的分攤方法： 1、各套房屋的分攤面積=套內建筑面積分攤系數(shù) 其中：分攤系數(shù)=幢內共有共用建筑面積/幢內各套房屋套內建筑面積之和 2、多層住宅樓原則上以幢為單位采用一級分攤，如樓內各單元戶數(shù)不一致時，采用多級分攤。 、商住樓共有建筑面積的分攤方法： 1、功能區(qū)域的劃分 （1）根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同的功能區(qū)，按各自的建筑面積將整幢的共有共用建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分 （2）功能區(qū)域的劃分以規(guī)劃等相關部門批準的建筑施工圖的設計功能為準。（3）裙樓上有多個獨立塔樓的，則各塔樓應為單個功能區(qū)。 （4）具有特定的服務對象以其實際作用功能不同設定不同功能區(qū)。 2、共有建筑面積劃分 （1）商住樓的商業(yè)層內單獨通往住宅的梯間（含室外樓梯）以及門廳等共有面積列入幢共有建筑面積。 （2）服務于消防的人行樓梯、屋頂梯間和幢內為本幢服務的其它共有空間列入幢共有建筑面積。 （3）專為住宅部分服務并在住宅功能區(qū)內的樓梯等其他共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。 （4）專為商業(yè)部分服務的電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業(yè)部分的共有建筑面積。 3、住宅部分各套房屋的分攤面積 套分攤面積=套內建筑面積分攤系數(shù) 其中：分攤系數(shù)=（幢共有分攤面積+住宅部分共有建筑面積）/住宅部分各套內建筑面積之和 4、商業(yè)部分各權屬單元的分攤面積 權屬單元的分攤面積=權屬單元套內面積權屬單元分攤系數(shù) 其中：權屬單元分攤系數(shù)=（層分攤面積+層內共有面積）/層內各權屬單元套內建筑面積之和層分攤面積=層套內建筑面積層分攤系數(shù) 其中：層分攤系數(shù)=（幢共有分攤面積+商業(yè)部分共有建筑面積）/（商業(yè)部分各層套內建筑面積+商業(yè)部分各層內共有建筑面積） 層內共有建筑面積：專為本層服務的內走道、層內公用廳等其他為本層服務的共有建筑面積。 、多功能綜合樓等共建筑面積分攤方法。 1、根據(jù)規(guī)劃設計圖確定各功能區(qū)域范圍。 2、參照商住樓的分攤計算方法進行共有面積分攤。 第三部分 名詞解釋 結構轉換層：簡稱轉換層，是指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同結構類型，通過該樓層進行結構轉換。 消防避難層：簡稱避難層，因消防需要在高層建筑中每隔一定高度留出某樓層作消防避難用。 技術設備層：簡稱技術層（設備層），專用于為安裝布置水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設施的樓層。 假層：位于兩自然層之間，在房屋外部難于判斷的局部樓層。 夾層：亦稱附層。位于房屋自然層內的局部樓層，未形成完整樓層結構但屬于房屋整體結構的一部分。 插層：位于房屋兩自然層之間與房屋整體結構不相關聯(lián)而加插進去的局部樓層。 自然層：房屋的主要層次，即計入房屋總層數(shù)的各樓層。 閣樓：坡屋頂下方空間加以利用的樓層、局部層高可能達到2.20m以上可計算建筑面積，但不能計入房屋總層數(shù)。 挑樓：是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.20m，按樓房處理。 騎樓：建在道路旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。 過街樓：部分跨街道或街道穿過的房屋，稱為過街樓。 陽臺：具有底板、頂蓋和圍護結構，且與戶室開門連通，供居住者進行室外活動，晾曬衣物等的空間。 封閉陽臺：采用木質、金屬質或塑鋼和玻璃等材料對陽臺完全封閉，作為永久性使用的空間。 平臺：亦稱露臺，供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。躍層住宅：套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 復式住宅：套內空間跨躍兩樓層以上的住宅，居室內廳高為兩樓層高。 錯層住宅：套內部分空間地板與其余部分形成高差，但該套內空間水平投影仍為一層，無重疊面積。 廊：與房屋墻體相連，有頂蓋和圍護結構，作為通道的空間。 柱廊：有頂蓋，有支柱或兼