某市行政服務(wù)大樓物業(yè)管理方案.docx

行政服務(wù)中心辦公大樓內(nèi)外的保安、保潔、綠化養(yǎng)護，水、電、門、窗、桌、椅等設(shè)備維護服務(wù)，上班時間停車場管理。二、項目概述及采購要求1、地點及范圍：蘇州市行政服務(wù)中心辦公大樓，位于蘇州市三香路389號，現(xiàn)有東西兩個辦事大廳，總建筑面積9100平方米。東大廳樓下一層至樓上二層，樓下一層為多功能活動室和食堂，面積為2000平方米，樓上一層為辦事大廳，面積為2200平方米，樓上二層為招投標(biāo)辦事大廳，面積為1100平方米；西大廳為一至二層，一層為中心管理層辦公區(qū)域，面積為1550平方米，二層為辦事大廳，面積為2250平方米，東西大廳共有辦公室、會議室84間，窗口前后臺240個。另外，廣場面積5500平方米（含車庫），日均車流量2000左右。注：各投標(biāo)單位若要對場地實際情況進行勘察，可在2010年6月22日前預(yù)約進行現(xiàn)場勘察，過時不再接受勘察。2、管理內(nèi)容及要求：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：辦公區(qū)（指涉及到的所有辦公室、辦事大廳、服務(wù)前后臺、停車場等，下同）及室外的保安、保潔、綠化養(yǎng)護，水、電、門、窗、桌、椅等設(shè)備維護服務(wù)，上班時間停車場管理。具體要求如下：1做好辦公區(qū)的安全保衛(wèi)和消防工作，門衛(wèi)24小時值班，晚上實行夜間巡視，監(jiān)控設(shè)備的使用保管，確保安全無事故；2維護辦公區(qū)內(nèi)公共秩序，對辦公區(qū)域內(nèi)車輛的進出、停放進行管理，車輛進出有序，停放合理規(guī)范，無嚴重堵車，出現(xiàn)堵車及時疏導(dǎo)；3對辦公區(qū)的公用部位、公用設(shè)施(走廊、樓梯、停車庫（場）、公共區(qū)域的地面、墻面、門窗和固定設(shè)備等)、廁所的環(huán)境衛(wèi)生，實行全天候保潔。公共區(qū)域的墻面、門窗等高度在2米以下部分，每天用干凈毛巾擦拭，2米以上所有部分，要求每半月擦拭1次。走廊、樓梯、電梯、內(nèi)外地面、停車庫（場）無堆積物、污跡、垃圾，目視干凈。廁所巡回保潔，地面干燥，無水跡、無污跡、無蟲蠅、無異味等。保持洗手池干凈，空氣中無異味。公共座椅、服務(wù)柜臺、各辦公室每天上班之前打掃、清潔一次，其他時間隨臟隨掃。整理桌面上的主要物品，抹凈后放回原位，禁止挪動文件及貴重物品。辦事大廳桌椅擺放整齊。4辦公區(qū)、大廳內(nèi)、各處室需提供日常擺放花盆（擺放數(shù)量不少于現(xiàn)有數(shù)），并對擺放的盆景勤養(yǎng)護、勤修剪，確?；就?；5對辦公區(qū)的所有垃圾桶每天清運一次，做到日產(chǎn)日清，衛(wèi)生保潔用具、設(shè)備等應(yīng)及時清潔整理，按指定區(qū)域堆放；6對辦公區(qū)的房屋、公共設(shè)施設(shè)備進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時告知中心；7嚴禁外來無關(guān)人員進入辦公區(qū)域，嚴格外來人員在中心廣場和辦公區(qū)域兜售物品，確保辦公區(qū)域安全，認真做好防盜防火報警設(shè)備布防工作，加強節(jié)假日和夜間安全巡查，夜間巡查不得少于4次，得到報警指令后，必須立即進行查看和處置；8協(xié)助中心處理突發(fā)事件(如火災(zāi)，接報治安事件、刑事案件，停電，浸、跑、冒、漏水等)，并按要求緊急處置有關(guān)工作；9負責(zé)提供日常維修耗材，主要包括：門、窗、柜、桌、椅、水、電、燈管等。10代辦辦公區(qū)內(nèi)各單位書信、報刊的收發(fā)工作，做到及時、準(zhǔn)確、無誤；11做好上班時間停車場管理。12按有關(guān)部門的要求做好門前三包工作。3、配備人員基本要求：總?cè)藬?shù)不少于18人，其中保安不少于10人，保潔不少于6人，水電維修工不少于1人（可兼職），項目管理人員1人（可兼職），具體要求如下：1）保安要求：男性，總?cè)藬?shù)不少于10人，年齡50周歲以下，身高1.73米以上，政審合格，形象佳、反應(yīng)敏捷，雙眼裸視力1.0以上,身體健康，體檢合格；具有高中以上學(xué)歷，能吃苦耐勞，有保安專業(yè)知識，能勝任保安工作。2）保潔要求：女性為主，總?cè)藬?shù)不少于6人，年齡50周歲以下，政審合格，身體健康，體檢合格；具有高中以上學(xué)歷，能吃苦耐勞。3）水電維修工要求：男性，總?cè)藬?shù)不少于1人，45周歲以下；熟悉電工操作的各項規(guī)程，須有維修電工上崗證書，政審合格，身體健康，體檢合格，能吃苦耐勞。4）項目負責(zé)人要求：男女不限，40周歲以下；具有中級物業(yè)管理員證書；政審合格，身體健康，體檢合格，具有大學(xué)以上學(xué)歷。5）共性要求：（1）男員工不準(zhǔn)留胡須、蓄長發(fā)、染發(fā)（黑色除外）、刺青紋身、佩帶過分的飾物；女員工不準(zhǔn)濃妝艷抹或佩帶過分的飾物，頭發(fā)染色不能過艷。（2）所有進駐中心的物業(yè)人員工作時間不準(zhǔn)抽煙或吃零食、閑談以及做和工作無關(guān)的事；不得從事有償服務(wù)，不準(zhǔn)接受來辦企業(yè)和群眾的任何物品；使用語言要文明，舉止要大方，要具有一定的工作經(jīng)驗。（3）保潔員要協(xié)助辦公室做好會議的各項會務(wù)工作。（4）進駐中心的物業(yè)人員應(yīng)向中心提供本人身份證（查驗），復(fù)印件（備案）；中標(biāo)單位必須給上述人員按照國家及蘇州市的有關(guān)規(guī)定支付工資和交納正常的社會保險等。（5）中標(biāo)單位員工需統(tǒng)一著裝上崗，其著裝費用由中標(biāo)單位承擔(dān)。（6）所有進駐中心的物業(yè)人員不得有任何不良記錄（以公安部門登記為準(zhǔn)）。4、綜合管理服務(wù)相關(guān)要求：1）中標(biāo)單位接管后，要將中心現(xiàn)有保安、保潔人員一并接收，按照勞動法相關(guān)規(guī)定妥善安置，過渡期半年。2）水電維護中需要購買五金小配件（如：燈泡、燈管、水閥、門鎖等），需經(jīng)中心確認后，由中標(biāo)單位購買并維修，投標(biāo)單位在報價時應(yīng)考慮。3）中標(biāo)單位應(yīng)加強對大樓內(nèi)外圍設(shè)施的巡查，及時提出內(nèi)外圍設(shè)施的保養(yǎng)、維護更新建議。4）辦公樓保潔工具、用品及保安器材等由投標(biāo)單位提供，投標(biāo)單位在報價時應(yīng)考慮。注：中標(biāo)單位必須給上述人員按照國家及蘇州市的有關(guān)規(guī)定支付工資和交納正常的社會保險等。三、服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)（一）保潔服務(wù)：1、共用樓道保潔：每日打掃各樓層通道和樓梯臺階，大理石和拋光磚每日進行牽塵清潔，每日用干凈的抹布擦抹樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每周擦1次樓梯道外墻及共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；檢查樓梯內(nèi)紙屑、扶手護攔干凈、光亮，清潔結(jié)束用干凈紙巾擦拭檢查無顯著臟污；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無灰塵，大理石地面干凈無灰塵，水磨石、水泥地面干凈無雜物、污跡；樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。2、電梯及電梯廳保潔：保持電梯箱清潔，每日對電梯內(nèi)墻面和地面進行全面擦拭清潔，如電梯門、內(nèi)廂四壁、天花板燈具及地毯。白天不停地循環(huán)對電梯廳的地坪進行清潔；每天對電梯和地面進行全面擦拭清洗，對電梯欄桿及扶手。標(biāo)準(zhǔn)：玻璃保持光亮，無手印、無污跡、燈具、扶手無灰塵，用紙巾擦拭無明顯污跡；不銹鋼表面光亮，無灰塵、污跡。3、共用衛(wèi)生間保潔：每日對共用衛(wèi)生間清潔，保潔時懸掛醒目標(biāo)識；（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用抹布擦洗洗手盆并沖洗干凈；用毛巾抹墻面、臺面、開關(guān)、門牌；用毛巾擦干凈玻璃、鏡面；用拖把拖干凈地面；補充卷紙、擦手紙、洗手液；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等）；每日早上用玻璃清潔工具清潔共用衛(wèi)生間的玻璃鏡；每月2次對共用衛(wèi)生間進行消殺，發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時清潔。室內(nèi)無異味、臭味；地面無煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。4、車棚保潔：每日清掃1次車庫的紙屑和垃圾；每周用拖把拖1次場地；每周將墻面的灰塵撣掉，用濕布擦拭1次；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；每月擦洗2次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物。5、道路保潔：每日清掃；保潔人員往返一周不超過1小時。主干道旱季每月沖洗1次，目視道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；紙屑平均不超過3個，無直徑1cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過1小時。6、標(biāo)識牌保潔：標(biāo)識牌每2日擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物。7、綠化帶保潔：每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿干凈草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。座椅無積灰，地面垃圾滯留時間不超過40分鐘。8、垃圾桶、果皮箱：垃圾桶、果皮箱；每日抹布抹1次；每周清洗1次，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡、無油污；經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。9、垃圾收集與處理：回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋，鋪垃圾袋時垃圾袋口完全張開，袋口反卷5cm折貼在垃圾箱外沿，再蓋好垃圾桶蓋；垃圾分類收集，對于可回收物資應(yīng)當(dāng)回收利用；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；建筑垃圾定點堆放；（二）保安服務(wù)：1、組織：專職安全護衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強，工作認真負責(zé)；接受過相關(guān)的安全護衛(wèi)知識與技能培訓(xùn)，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對護衛(wèi)工作，并定期進行安全防范學(xué)習(xí)，增強安全防范能力；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄；當(dāng)班時應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表規(guī)范整齊；安全護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具；上崗時精神振作，姿態(tài)良好，在執(zhí)勤時不得吸煙、吃零食, 不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?；舉止應(yīng)文明，禮貌待人，用語規(guī)范，講普通話；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。2、門衛(wèi)：按照委托合同要求進行進出車輛管理，謝絕無關(guān)人員入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。3、巡邏：白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于4次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。（三）維修服務(wù)：1、巡檢管理：每年年底或年初對房屋公用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價； 在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出