物業(yè)經(jīng)營管理 第八章 合同與風(fēng)險管理.doc

第八章 合同與風(fēng)險管理一、內(nèi)容提要：1、物業(yè)管理中的主要合同類型 2、物業(yè)服務(wù)合同3、招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理 4、風(fēng)險管理理論 5、保險與物業(yè)保險二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理中的主要合同類型及其構(gòu)成要素、物業(yè)服務(wù)合同、招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理、風(fēng)險管理與物業(yè)保險等內(nèi)容的熟悉程度，以及合同與風(fēng)險管理的能力和知識水平。考試的基本要求：掌握：物業(yè)服務(wù)合同的類型、特征、主要內(nèi)容和合同要點(diǎn)。熟悉：物業(yè)管理活動中涉及的合同類型，物業(yè)管理所涉及的保險種類與投保方法。了解：物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)階段的工作內(nèi)容與合同管理，風(fēng)險及風(fēng)險管理。1、物業(yè)管理活動中涉及的合同的主要類型答：物業(yè)管理活動中存在著大量的主體，根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型： (1)物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中必然要訂立許多合同，其中涉及物業(yè)管理的合同自然成為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，如土地使用合同、設(shè)計規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險公司簽訂的保險合同等。(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動必然要涉及到許多專營的業(yè)務(wù)，如垃圾清運(yùn)、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項(xiàng)維修工程承包等。2、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別答：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同合同主體新建房屋開發(fā)商、開發(fā)商選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）、選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂時間甲方銷售房屋簽訂合同時簽訂一般在業(yè)主委員會后成立三個月最遲不超過六個月合同有效期限從簽訂之日到業(yè)主委員會選聘的新的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同止合同約定的有效期限由雙方協(xié)商3、物業(yè)管理工作中經(jīng)常所涉及的商業(yè)保險險種答：第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念 合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。中華人民共和國合同法規(guī)定任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用和合法的原則。二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型物業(yè)管理活動中存在著大量的主體，根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型： (1)物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中必然要訂立許多合同，其中涉及物業(yè)管理的合同自然成為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，如土地使用合同、設(shè)計規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險公司簽訂的保險合同等。(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動必然要涉及到許多專營的業(yè)務(wù)，如垃圾清運(yùn)、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項(xiàng)維修工程承包等。三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，不論是那種類型的合同，其構(gòu)成要素主要由如下部分構(gòu)成：(1)物業(yè)描述，(2)合同期限，(3)管理者的責(zé)任，(4)業(yè)主的目標(biāo)， (5)管理者的權(quán)力范圍，(6)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)報告的內(nèi)容要求，(7)服務(wù)費(fèi)用及支付方式，(8)成本分配與使用第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的類型：前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同(一)前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：1由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂、2具有過渡性、 3是要式合同(二)物業(yè)服務(wù)合同 前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同合同主體新建房屋開發(fā)商、開發(fā)商選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）、選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂時間甲方銷售房屋簽訂合同時簽訂一般在業(yè)主委員會后成立三個月最遲不超過六個月合同有效期限從簽訂之日到業(yè)主委員會選聘的新的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同止合同約定的有效期限由雙方協(xié)商二、物業(yè)服務(wù)合同具有如下的法律特征： 1、訂立以當(dāng)事人相互信任為前提， 2、是有償?shù)模?、既是諾成性合同又是雙務(wù)合同，4、是勞務(wù)合同。三、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下10項(xiàng)主要內(nèi)容：1物業(yè)基本情況2委托服務(wù)事項(xiàng)3雙方的權(quán)利義務(wù)4物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6專項(xiàng)維修基金的管理和使用7物業(yè)管理用房8物業(yè)經(jīng)營管理9委托服務(wù)期限10違約責(zé)任委托服務(wù)事項(xiàng):12項(xiàng)委托服務(wù)事項(xiàng)即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容。主要包括：(1)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理， (2)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理， (3)市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，(4)公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。(5)附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理， (6)公共環(huán)境衛(wèi)生， (7)交通與車輛停放秩序的管理， (8)維護(hù)公共秩序、小區(qū)安全。(9)物業(yè)裝飾裝修管理服。(10)專項(xiàng)維修基金的代管服務(wù)。(11)物業(yè)檔案資料的管理。(12)其他委托事項(xiàng)。四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)(一)“宜細(xì)不宜粗”的原則、(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾、(三)實(shí)事求是留有余地、(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式 第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理物業(yè)管理招投標(biāo)的原則：就要對所有參加投標(biāo)者實(shí)行“公開、公平、公正、合理”的原則。 物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)：1早期介入；2階段性物業(yè)管理招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)三種方式。物業(yè)管理招標(biāo)一般程序有12步驟：1成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2編制招標(biāo)文件通常包括招標(biāo)公告、招標(biāo)書、投標(biāo)須知、投標(biāo)書編制要求等。3向社會發(fā)布招標(biāo)公告4投標(biāo)單位的資質(zhì)審查5發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等6組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場并答疑7成立評標(biāo)委員會，制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法8收取投標(biāo)書9開標(biāo)與標(biāo)書評閱10組織答辯會，評標(biāo)定標(biāo)11發(fā)出中標(biāo)通知書12與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同招標(biāo)書主要內(nèi)容有：(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況、(2)物業(yè)管理的內(nèi)容與要求 、(3)對招標(biāo)的有關(guān)說明、 (4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎罰措施。三、物業(yè)管理投標(biāo)(一)物業(yè)管理投標(biāo)一般程序七步驟1獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)2報送投標(biāo)申請，接受資格審查3獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場4投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書5報送投標(biāo)書6參加開標(biāo)及答辯會7中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同(二)投標(biāo)書的編制1投標(biāo)單位的概況簡介、2分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)、3概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略、4詳述物業(yè)管理的實(shí)施計劃、5有關(guān)附件及說明(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測算：物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價，政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價三種。第四節(jié) 風(fēng)險管理理論從管理角度來說，所謂“風(fēng)險”，是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。風(fēng)險具有以下三個特征：(1)負(fù)面性。(2)不確定性。(3)可測性。(二)風(fēng)險的類型 從物業(yè)管理的需要來說，主要介紹下列幾種分類：1按損失的性質(zhì)來劃分：純粹風(fēng)險與投機(jī)風(fēng)險2按風(fēng)險的對象來劃分：財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險及人身風(fēng)險3按風(fēng)險發(fā)生的原因來劃分：自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險4按風(fēng)險影響程度和內(nèi)容來劃分：基本風(fēng)險與特殊風(fēng)險(三)風(fēng)險成本包括以下三個內(nèi)容：(1)防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險的費(fèi)用；(2)風(fēng)險所帶來的損失及處理費(fèi)用；(3)風(fēng)險的社會成本。風(fēng)險管理：指有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等活動來避免或降低風(fēng)險帶來的損失。風(fēng)險管理的目的：是以最小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移、消除風(fēng)險，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會穩(wěn)定的基本目的。風(fēng)險管理的整個過程可以分成以下四個步驟：1、風(fēng)險識別、2風(fēng)險評估、3風(fēng)險控制、4風(fēng)險調(diào)整風(fēng)險識別的方法：問卷調(diào)查、財務(wù)報表分析、審查組織的相關(guān)數(shù)據(jù)和文件、對設(shè)施設(shè)備的自檢、企業(yè)內(nèi)外專家咨詢。風(fēng)險控制所采取的措施和手段：回避、自擔(dān)或保留、預(yù)防于抑制、轉(zhuǎn)移風(fēng)險處理的兩大工具為：控制法、財務(wù)法第五節(jié) 保險與物業(yè)保險(一)保險的定義及特征保險是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。保險的一般原則：1誠信原則、2可保利益的原則、3近因原則、4比例分?jǐn)傇瓌t(一)保險合同的定義及法律特征保險合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險的一種民事協(xié)議。保險合同除了一般經(jīng)濟(jì)合同所共有特征以外，還有其獨(dú)特的法律特征，具體如下：1 保險合同是一種要式合同、2保險合同是一種附合合同、3保險合同是雙務(wù)有償合同、4保險合同是射幸合同保險合同的主體可分為：保險當(dāng)事人、保險合同的關(guān)系人兩大類1保險當(dāng)事人：(1)保險人(保險公司)、(2)投保人、(3)被保險人2保險合同的關(guān)系人：(1)受益人、(2)保險代理人、(3)保險經(jīng)紀(jì)人。保險經(jīng)紀(jì)人的法律地位與保險代理人截然不同，(三)保險合同主要當(dāng)事人的義務(wù)投保人的義務(wù)：(1)如實(shí)告知義務(wù)。(2)“危險增加”通知義務(wù)。(3)出險通知義務(wù)。(4)防災(zāi)減損的義務(wù)。(5)及時交付保費(fèi)的義務(wù)。2保險人的義務(wù)保險人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險事故出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險事故帶來的實(shí)際損失。(四)保險合同的一般內(nèi)容保險合同一般應(yīng)載明以下主要內(nèi)容：(1)當(dāng)事人的姓名地址。(2)保險標(biāo)的。(3)保險金額。(4)保險責(zé)任范圍。(5)除外責(zé)任。(6)保費(fèi)。(7)保險期間。(8)違約責(zé)任。(五)保險單保險單是保險人和被保險人或投保人之間簽約保險合同的正式保險憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險合同。索賠，即指投保人在保險事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險人要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險金的行為。索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。在我國，索賠期限通常規(guī)定為一年，也有超過一年的。三、物業(yè)保險的目的：分散意外損失、利于善后工作四、物業(yè)保險的主要險種保險的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的主要有以下三類：財產(chǎn)保險、雇主責(zé)任保險和公眾責(zé)任保險。