桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

/chess95660 /chess95660 桐 廬 勵(lì) 駿 酒 店 項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告 /chess95660 /chess95660 目 錄 1 項(xiàng)目申報(bào)單位及概況 . 1 1.1 項(xiàng)目概況 . 1 1.2 建設(shè)單位簡介 . 1 1.3 編制依據(jù) . 2 1.4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 2 1.5 主要結(jié)論與建議 . 3 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 . 4 2.1 項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃 . 4 2.2 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)政策 . 5 2.3 項(xiàng)目的行業(yè)準(zhǔn)入 . 7 3 項(xiàng)目選址與土地利用 . 8 3.1 項(xiàng)目選址 . 8 3.2 建設(shè)條件 . 8 3.3 土地利用 . 10 3.4 拆遷及安置 . 10 4 節(jié)能方案分析 . 11 4.1 節(jié)能 . 11 4.2 節(jié)水 . 11 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 . 13 5.1 建設(shè)規(guī)模 . 13 5.2 建設(shè)工程方案 . 14 5.3 公用配套工程 . 16 6 環(huán)境保護(hù)與消防 . 25 6.1 環(huán)境保護(hù) . 25 /chess95660 /chess95660 6.2 消防 . 28 7 公共服務(wù)的定價(jià) . 31 7.1 桐廬縣城賓館客房價(jià)格概況 . 31 7.2 勵(lì)駿酒店客房價(jià)格市場定位 . 32 3.3 營銷戰(zhàn)略 . 33 8 人力資源配置與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 35 8.1 酒店組織機(jī)構(gòu)和管理體制 . 35 8.2 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) . 35 8.3 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度 . 37 8.4 項(xiàng)目建設(shè)管理 . 37 9 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析 . 39 9.1 項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 . 39 9.2 項(xiàng)目行業(yè)影響分析 . 39 9.3 項(xiàng)目社會(huì)效果和社會(huì)適應(yīng)性分析 . 40 9.4 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析 . 40 10 投資估算和資金籌措 . 42 10.1 投資估算 . 42 10.2 資金籌措 . 43 11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 45 11.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) . 45 11.2 財(cái)務(wù)指標(biāo) . 47 11.3 不確定性分析 . 47 11.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 47 12 結(jié)論與建議 . 49 /chess95660 /chess95660 附表 . 50 附項(xiàng)目位置圖、設(shè)計(jì)總平面圖及相關(guān)資料桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 1 項(xiàng)目申報(bào)單位及概況 第 1頁 1 項(xiàng)目申報(bào)單位及概況 1.1項(xiàng)目概況 企業(yè)名稱 ：桐廬勵(lì)駿酒店有限公司（籌建） 注冊(cè)資本： 2980萬美元（占總投資額 54.9%） 企業(yè)類型： 外商獨(dú)資有限公司 經(jīng)營范圍： 酒店投資、開發(fā)、經(jīng)營及管理 法定住所： 浙江省桐廬縣迎春南路 31 號(hào)海陸世貿(mào)中心 1區(qū) 5號(hào) 郵政編碼： 311500 項(xiàng)目法人：周潔蓮 國籍：中國香港 項(xiàng)目選址 ：桐廬縣縣城新區(qū)富春江二橋橋頭南端西側(cè)地塊 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 ：集住宿、商購和娛樂為一體的五星級(jí)旅游酒店 項(xiàng)目建設(shè)單位 ：勵(lì)駿會(huì)置業(yè)有限公司 建設(shè)單位 法定住所 ：香港黃竹坑葉興街 11 號(hào)南匯廣場 B座 2317 室 建設(shè)單位法定代表人 ：林鳳娥 國籍：中國香港 1.2建設(shè)單位簡介 香港勵(lì)駿會(huì)置業(yè)有限公司是一家從事旅游、娛樂、酒店等業(yè)務(wù)的國際投資公司，擁有眾多聲名卓著的項(xiàng)目，如澳門置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井勵(lì)駿酒店、東莞長安勵(lì)駿酒店等。目前公司在國內(nèi)分公司分布各地：勵(lì)駿創(chuàng)建有限公司北京公司、上海勵(lì)駿投資投資有限公司、杭州勵(lì)駿置業(yè)房地產(chǎn)有限公司等。公司董事長林鳳娥女士，作為澳門置地廣場董事局副主席，澳門粵劇曲藝總會(huì)會(huì)長，長期以來對(duì)國內(nèi)的教育、旅游、酒店投資情 有獨(dú)鐘，并在二六年獲得“中華十大教育英才獎(jiǎng)”。 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 1 項(xiàng)目申報(bào)單位及概況 第 2頁 1.3編制依據(jù) 1）桐廬縣發(fā)改局項(xiàng)目受理通知書； 2）桐廬縣建設(shè)局桐建設(shè)（ 2008）規(guī)字 002#：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書； 3）桐廬縣國土局提供的用地紅線圖； 4）桐廬縣招投標(biāo)服務(wù)中心提供的土地成交確認(rèn)書； 5）桐廬縣環(huán)保局提供的項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告單； 6）桐廬縣外經(jīng)局關(guān)于同意外商獨(dú)資經(jīng)營桐廬勵(lì)駿酒店有限公司章程的批復(fù)； 7）杭州市工商行政管理局企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記通知書； 8）桐廬縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一五規(guī)劃； 9）桐廬縣城城市總體規(guī)劃（ 2006-2020）； 10）桐廬縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃（送審稿）； 11）浙江省地方標(biāo)準(zhǔn) DB33/T 326-2001綠色飯店； 12） 勵(lì)駿會(huì)置業(yè)有限公司 提供的其他相關(guān)材料； 13）現(xiàn)行有關(guān)建設(shè)法規(guī)、規(guī)范。 1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 13816m2(約 20.72畝 ) 總建筑面積 56145m2（不含地下部分） 其中：客房面積 16569m2 餐飲面積 4594m2 地下部分面積： 23387m2 建筑占地面積 6170m2 建筑總高度 152 米（ 38層） 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 1 項(xiàng)目申報(bào)單位及概況 第 3頁 綠化率 32% 容積率 4.06 建筑密度 44.60% 酒店客房 331 間 機(jī)動(dòng)車停車位 288 輛 投資總額 61017 萬元（計(jì) 8716萬美元） 投資利潤率： 18.71% 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (所得稅后 )： 8.58% 全部投資資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (i=6%，所得稅后 )： 7960.56萬元 全 部投資回收期 (所得稅后 )： 8.38 年 長期借款償還期 (不 包括建設(shè)期 ) 6.0 年 1.5主要結(jié)論與建議 （ 1）本項(xiàng)目建設(shè)是桐廬實(shí)施旅游國際化戰(zhàn)略，建設(shè)瀟灑桐廬的重要內(nèi)容；同時(shí)可提升桐廬縣城迎春南路地段的商業(yè)氛圍、城市品位和美化環(huán)境。 （ 2）該項(xiàng)目的建筑方案在建筑造型及立面設(shè)計(jì)上充分考慮到周邊建筑、道路和城市景觀的協(xié)調(diào)和諧，立面設(shè)計(jì)簡潔明快，色彩淡雅，造型挺拔，創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美、高雅的五星級(jí)酒店形象，成為該地段又一標(biāo)志性建筑。 （ 3）建議注意以下 2 個(gè)問題： 在酒店經(jīng)營管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店?duì)I 業(yè)收入，使自己在市場競爭中取勝； 適當(dāng)再增加項(xiàng)目配套用地，并增加綠化率。 綜上所述，桐廬 勵(lì)駿酒店 具有良好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益， 項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是適時(shí)的 。 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 第 4頁 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 2.1項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃 桐廬縣位于浙江省的西北部，地處錢塘江、富春江、新安江和西湖 、千島湖“三江兩湖”黃金旅游的中心地段，氣候溫和，地勢西高東低，水源豐富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的歷史沉淀和亞熱帶的溫潤氣候又造就了它豐富的自然資源和多姿多彩的人文景觀，是一個(gè)典型的江南城鎮(zhèn)，有著極為濃郁的地方特色，自古有“錢塘江盡到桐廬 ，水碧山青畫不如”的美譽(yù)。其區(qū)位的旅游優(yōu)勢，名列全國縣級(jí)前茅。目前 擁有“國際花園城市、中國優(yōu)秀旅游名縣、中國最佳休閑旅游縣”等榮譽(yù)稱號(hào)。 富春江新安江千島湖風(fēng)景名勝區(qū)是國務(wù)院確定的第一批國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，根據(jù)已經(jīng)編制完成的富春江新安江千島湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃和正在編制的富春江新安江千島湖風(fēng)景名勝區(qū)桐廬段分區(qū)規(guī)劃確定的風(fēng)景區(qū)及其外圍保護(hù)地帶范圍，桐廬縣城作為風(fēng)景區(qū)主要的休閑旅游設(shè)施地位于其中。 本項(xiàng)目作為桐廬縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十一五”規(guī)劃中構(gòu)建以新城區(qū)迎春南路建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)街、濱江路觀光 休閑街的重要組成部分，也是桐廬縣“十一五”旅游業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃和桐廬縣旅游國際化五年行動(dòng)方案所提出的： 充分利用富春江的優(yōu)勢，結(jié)合 縣城 濱江區(qū)塊的改造，建設(shè)集房產(chǎn)、 酒店 、休閑娛樂、購物、運(yùn)動(dòng)為一體的濱水旅游綜合體 的具體要求。 因此，本項(xiàng)目符合 富春江新安江千島湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、 杭州市旅游總體規(guī)劃、 桐廬縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十一五” 規(guī)劃、 桐廬縣 城 城市 總體規(guī)劃、 桐廬縣域 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 和 桐廬縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 第 5頁 各項(xiàng)具體要求。 2.2項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)政策 旅游是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然需求，是人類文明進(jìn)步的體現(xiàn)，大力 發(fā)展旅游是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀需求和必然趨勢。世界旅游組織發(fā)表的一份題為“ 2020 年旅游展望”的報(bào)告預(yù)測，中國旅游業(yè)將在下一世紀(jì)高速發(fā)展，并有望在 2020 年成為世界最大的游客接納國。旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分， 是近年世界發(fā)展非常快的一個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力鼓勵(lì)和支持發(fā)展的領(lǐng)域。 桐廬目前已擁有山、水、林、洞各具特色旅游景點(diǎn) 19個(gè)，其中國家 4A級(jí) 景區(qū) 2個(gè)，國家級(jí)森林公園 1個(gè) ； 旅游星級(jí)飯店 11家，其中：三星級(jí) 1家，二星級(jí) 8家，一星級(jí) 2家；國際旅行社 1家，國內(nèi)旅行社 17家 。 “十五 ”期間，桐廬縣接 待國內(nèi)旅游人數(shù)年增長率超過 10%，高于全國 3.4%的年增長率，基本與浙江省平均 11.68%的年增長率持平。 根據(jù)桐廬縣近幾年客源市場現(xiàn)狀分析，參考杭州市旅游總體規(guī)劃（ 2004-2025年），預(yù)計(jì)桐廬“十一五”期間旅游接待人數(shù)將保持在年增長率 7.5%左右。 表 2-2 2006-2010 年桐廬縣旅游業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測 項(xiàng)目 年份 2006 2007 2008 2009 2010 入境旅游人數(shù) 入境旅游人數(shù)（萬人次） 2.5 2.8 3.5 4.1 4.8 年增長速度（ %） 6.6 11.2 25 17 17 旅游總?cè)舜?旅游總?cè)舜危ㄈf人次） 350 372 398 424 450 年增長速度（ %） 6.6 6.5 7.0 6.5 6.5 旅游總收入 旅游總收入（億元） 15.75 17.6 20.0 22.5 25 年增長速度（ %） 12.5 12 13.0 12.8 12.0 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 第 6頁 據(jù)縣行業(yè)協(xié)會(huì)近期調(diào)查，目前酒店、飯店客房利用率達(dá)到 57%，周末至周日黃金時(shí)間段，酒店床位利用率甚至高達(dá) 80%以上。桐廬飯店、招待所、旅館規(guī)模小，基礎(chǔ)差，設(shè)備陳舊，功能簡單，管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差，無論在 硬件方面還是軟件方面都不能適應(yīng)桐廬縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 從整體上看，目前桐廬縣接待能力十分有限，特別是規(guī)模型的酒店不多。目前桐廬擁有 50 張床位以上的酒店、賓館、度假村和招待所的床位超過16000張，而擁有 100 張床位以上的賓館、酒店只有 5家：浙江紅樓國際賓館 (床位數(shù) 268床 )、金鑫賓館 (床位數(shù) 231床 )、 桐廬巴比松度假莊園 (床位數(shù) 180 床 )、 上海福龍度假村 （ 床位數(shù) 114 床）、桐廬賓館 (床位數(shù) 104 床 )。床位數(shù)量少，檔次低已經(jīng)不能滿足桐廬本地居民的會(huì)客、宴會(huì)、商務(wù)洽談及會(huì)議團(tuán)體對(duì)酒店業(yè)消費(fèi)的需求。特別是隨著上海 、杭州居民周末到桐廬酒店度假已成消費(fèi)時(shí)尚，有許多外地客人來桐廬時(shí)因找不到適合的酒店而不得不食宿在檔次較低的飯店，一些高檔會(huì)議和活動(dòng)只得取消或轉(zhuǎn)移到周邊縣市。所以，桐廬規(guī)模酒店業(yè)還有較大的發(fā)展空間。 根據(jù)桐廬縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃和 “十一五”旅游專項(xiàng)規(guī)劃的要求，到 2011年前，桐廬計(jì)劃建設(shè)規(guī)模以上酒店 5家，形成適應(yīng)旅游國際化形勢發(fā)展需要的接待設(shè)施格局。同時(shí)積極引進(jìn)一批國際知名品牌飯店管理公司參與酒店經(jīng)營，提升配套接待的總體水平和品位。因此桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目建設(shè)方的管理水平以及所需建設(shè)的酒店規(guī)模都符合項(xiàng)目地 完善旅游產(chǎn) 業(yè)布局， 提升桐廬旅游的國際國內(nèi)競爭力的產(chǎn)業(yè)要求。項(xiàng)目 符合杭州市人民政府辦公廳（杭政辦函 200868 號(hào)）實(shí)施杭州市 2008 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄的鼓勵(lì)類項(xiàng)目要求：鼓勵(lì)發(fā)展類第 5 項(xiàng)服務(wù)業(yè)第 2 條旅游第 8點(diǎn)休閑度假設(shè)施建設(shè)。 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 第 7頁 2.3項(xiàng)目的行業(yè)準(zhǔn)入 桐廬勵(lì)駿酒店作為外商投資的休閑旅游度假基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，符合中華人民共和國發(fā)展和改革委員會(huì)、中華人民共和國商務(wù)部第 57 號(hào)令所施行的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2007 年修訂）的允許類項(xiàng)目要求。 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 3 項(xiàng)目選址與土地利用 第 8頁 3 項(xiàng)目選址與土地利用 3.1項(xiàng)目選址 3.1.1地理位置 桐廬縣位于浙江省西北 部，地處錢塘江中游，介于北緯 29o35 30o05和東經(jīng) 119o10 119o58 之間；東接諸暨，南連浦江、建德，西鄰淳安，東北界富陽，西北依臨安。全境東西長約 77 公里，南北寬約 55 公里?？偯娣e1825 平方公里。 全縣地勢，西北和東南向富春江沿岸降低，以丘陵山區(qū)為主，平原稀少，龍門山主峰牛背脊之觀音尖，海拔 1246.5米，為境內(nèi)最高峰 。 本項(xiàng)目工程擬選地址 桐廬縣縣城新區(qū)富春江二橋橋頭南端西側(cè)地塊（原桐廬富春江度假村地塊） ，即迎春南路以西，時(shí)代廣場（家得利百貨超市）以南，濱江“城中村”改造區(qū)塊以東、以 北 (詳見附圖 )。 該地塊處于迎春南路西側(cè)，為桐廬縣縣城新區(qū)最繁華地段，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，配套基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。 3.1.2地塊現(xiàn)狀 該地塊內(nèi)為桐廬縣政府儲(chǔ)備用地（原桐廬富春江度假村已經(jīng)搬遷），無需拆遷。本項(xiàng)目建設(shè)后，地塊功能為商業(yè)服務(wù)業(yè)，用地目前已經(jīng)被項(xiàng)目建設(shè)方通過公開掛牌成交，并按成交確認(rèn)書向政府交納了土地出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)。 3.2建設(shè)條件 3.2.1自然 條件 （ 1）氣象 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 3 項(xiàng)目選址與土地利用 第 9頁 屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，溫暖濕潤，雨量充足，適宜于農(nóng)作物栽培與生長。年平均氣溫 17 攝氏度，極 端最高氣溫 40.2 攝氏度，極端最低氣溫 -5.3 攝氏度，年平均降水量 1500 毫米。平均日照度數(shù)為 1936小時(shí)，平均降雨日數(shù)為 132 天左右，無霜日年約 248 天，主導(dǎo)風(fēng)向東北風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南風(fēng)。 （ 2）地形地貌 為丘陵地區(qū)，三面環(huán)山，不存在發(fā)生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地質(zhì)災(zāi)害。根據(jù)總體規(guī)劃及最高洪水位，該地現(xiàn)定標(biāo)高不受洪水等自然災(zāi)害威脅。 （ 3）地震 根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)，遠(yuǎn)場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。核定本區(qū)地震烈度為 6度區(qū)域。按國標(biāo) GB20011-2001 規(guī)范要求，按 6度構(gòu)造抗震設(shè)防。 （ 4）工程地質(zhì) 該工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，詳細(xì)情況不明，在施工圖設(shè)計(jì)前應(yīng)及時(shí)進(jìn)行詳細(xì)勘察。 3.2.2 自然社會(huì)環(huán)境 桐廬 始建于三國吳黃武四年（公元 225 年），至今已有 1780 年歷史。桐廬縣位于浙江省西北部，錢塘江 上 游， 西接黃山、千島湖，東連錢塘江、西湖， 距杭州市區(qū) 80 公里 ， 是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的旅游開放區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開放縣。全縣轄 7個(gè)鎮(zhèn)、 4個(gè)鄉(xiāng)、 2個(gè)街道，總?cè)丝?39.36萬 ， 縣域總面積 1825 平方公里，呈 “八山半水分半田 ”的地貌結(jié)構(gòu) ，境內(nèi)山、水、林、洞各具特色，俗稱“山水江南， 詩畫桐廬”。 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 3 項(xiàng)目選址與土地利用 第 10頁 3.2.3基礎(chǔ) 設(shè)施 (1)道路交通 地塊東側(cè)為迎春南路，根據(jù)規(guī)劃條件，本項(xiàng)目需安排地下機(jī)動(dòng)車停車位、室外機(jī)動(dòng)車停車位及自行車車位。 (2)給水 水源采用城市自來水，引入管從桐廬自來水廠市政配套給水管網(wǎng)接入。 (3)排水 污水 (經(jīng)化糞池處理 )與廢水合并排入桐廬縣市政污水管，向東排入到污水處理廠。雨水經(jīng)雨水管收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 (4)供電 供電由本地供電局 10KV 電源供電，需增容 2500KVA，設(shè)一個(gè)變電所 (由供電部門決定 )。變電所均為兩路電源供電，為保證消防負(fù)荷的安全供電，設(shè)置一套快速自起 動(dòng)發(fā)電機(jī)組作為第三電源和消防負(fù)荷的備用電源。 (5)通訊 通訊總線由桐廬縣電信局負(fù)責(zé)接至地塊的總分線房。 3.3土地利用 本項(xiàng)目用地紅線內(nèi)面積 13816m2(約 20.72畝 )。土地出讓用途為商服業(yè)（賓館）用地，出讓年限為 40 年；規(guī)劃指標(biāo)：容積率小于 6.58，建筑密度小于 58%，綠化率大于 12%。項(xiàng)目用地符合桐廬縣城城市總體規(guī)劃（ 2006-2020），土地利用率高。 3.4拆遷及安置 本項(xiàng)目為地方政府儲(chǔ)備用地，不涉及拆遷，不涉及文物保護(hù)項(xiàng)目，無拆遷安置人員。 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 4 節(jié)能方案分析 第 11頁 4 節(jié)能方案分析 4.1節(jié)能 本工程應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國家產(chǎn) 業(yè)政策和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，做到合理利用能源和節(jié)約能源。主要節(jié)能措施如下： （ 1）根據(jù) JGJ26 95民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，在項(xiàng)目建筑外形及外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)考慮節(jié)能效果，選用保溫性能好的建筑材料及門窗。 外窗氣密性等級(jí)不低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)建筑外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測方法GB7107 規(guī)定的 級(jí)。 （ 2） 總體布局上除符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負(fù)荷中心，以減少能量損耗，同時(shí)選用節(jié)能安全型的電力變壓器及配電設(shè)施。 （ 3）采用新型節(jié)能墻體材料及門窗型材，提高建筑的保溫功能，建筑設(shè)計(jì)充分利用自然采光和通風(fēng)，以降低單 位建筑面積能耗。 （ 4）選用國家推薦的節(jié)能型產(chǎn)品和設(shè)備，選用節(jié)能的照明器材，以達(dá)到最大的節(jié)能效果，同時(shí)盡量 降低峰值負(fù)荷和縮短運(yùn)行時(shí)間，起到 最大 節(jié)能效果 。 （ 5）管材采用國家和地方有關(guān)部門推薦的節(jié)能、新型管材。 （ 6）空調(diào)水系統(tǒng)采用二級(jí)泵系統(tǒng)，減少水泵揚(yáng)程和電能，水系統(tǒng)采用變流量運(yùn)行，水泵采用臺(tái)數(shù)調(diào)節(jié)和變速調(diào)節(jié)，節(jié)約電能。 （ 7）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)控制裝置。對(duì)于低速送風(fēng)全空氣系統(tǒng)，在空調(diào)箱上設(shè)自控裝置控制送風(fēng)狀態(tài)，做法是在回水管道上設(shè)置電動(dòng)溫控閥。 4.2節(jié)水 1、選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。公共衛(wèi)生間采用感應(yīng) 式水嘴和感應(yīng)桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 4 節(jié)能方案分析 第 12頁 式小便沖洗閥。 2、建筑物給水進(jìn)戶管設(shè)水表計(jì)量，以節(jié)約用水，對(duì)水資源盡量循環(huán)使用，盡量少排放。 3、水池和水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水閥門故障時(shí)，水池和水箱長時(shí)間溢流排水。 4、給水泵、消防泵、噴淋泵均采用先進(jìn)節(jié)能設(shè)備，耗電量比一般產(chǎn)品相對(duì)節(jié)能。地下室給水箱、屋頂水箱均采用先進(jìn)水位監(jiān)控裝置，高水位時(shí)均向消防控制室報(bào)警，避免水量不必要的浪費(fèi)。 5、綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級(jí)處理后的污水，以節(jié)約用水。 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 13頁 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 5.1建設(shè)規(guī)模 總用地面積 13816m2(約 20.72畝 ) 總建筑面積 56145m2（不含地下部分） 其中：客房面積 16569m2 餐飲面積 4594m2 大堂面積 932m2 后勤面積 4310m2 會(huì)議中心面積 1900m2 水療中心面積 1300m2 地下部分面積： 32000m2 其中：地下購物中心面積 6102m2 地下停車場面積 10238m2 建筑占地面積 6170m2 建筑總高度 152 米（ 38層） 綠化率 32% 容積率 4.06 建筑密度 44.60% 酒店客房 331 間 機(jī)動(dòng)車停車位 288 輛 投資總額 61017 萬元（計(jì) 8716萬美元） 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 14頁 5.2建設(shè)工程方案 5.2.1 建筑設(shè)計(jì) （ 1）總平面設(shè)計(jì) 項(xiàng)目位于迎春南路 和濱江路交叉口西北側(cè)，其中臨迎春南路一側(cè)，作為商業(yè)街廣場、酒店廣場入口，為人流的主要來向，并作為酒店的主要商業(yè)面。濱江路作為酒店車流主入口，即：地下車庫入口 /貨運(yùn)入口、酒店車行入口，并設(shè)置商場街入口。 酒店車行出入口和步行街相隔，互不干擾。其主入口分別設(shè)于酒店的東側(cè)和南邊兩個(gè)方向，酒店機(jī)動(dòng)車入口設(shè)在酒店的南側(cè)。酒店設(shè)有環(huán)形消防通道，使人流與車流交通均不交叉重疊，人和車流動(dòng)有序流暢。各出入口設(shè)置合理，同時(shí)減少了車流對(duì)主要商業(yè)面的影響。 酒店四周布置綠化，特別是東側(cè)臨迎春街的入口廣場，采用喬灌木結(jié)合綠化，通過實(shí) 施景觀建筑、小品、休憩、健身休閑設(shè)施等相互配合，與四周建筑構(gòu)成一幅亮麗城市景觀，同時(shí)提供人們散步、休憩。 在交通組織方面，為了避免與城市交通相互干擾，對(duì)酒店的交通進(jìn)行了有效、合理的設(shè)計(jì)：酒店以綠化相隔，互不干擾，酒店設(shè)有消防環(huán)形通道，內(nèi)部交通暢通無阻；酒店人流出入口設(shè)在朝向迎春南路的酒店入口廣場，酒店的入口廣場面積達(dá)到 3000 m2，有效地減少了對(duì)迎春南路交通的影響，酒店車輛出入口設(shè)置在酒店南側(cè)的濱江路，酒店車行入口和地下車庫入口分別設(shè)置，減少了相互的干擾，使酒店內(nèi)部交通流暢、方便。 （ 2）建筑造型設(shè)計(jì) 在 建筑造型及立面設(shè)計(jì)上，充分考慮到道路關(guān)系及周邊建筑關(guān)系，高層建筑采用板式高層。裙房采用弧線型造型及透明玻璃幕墻，以減輕對(duì)城市道桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 15頁 路的空間的壓迫感。因本項(xiàng)目酒店高度達(dá) 120 米，因此距離東側(cè)面迎春南路道路紅線 60 米，距離南側(cè)面時(shí)代廣場 50 米，故 立面設(shè)計(jì)力求簡潔明快、色彩淡雅、造型挺拔、強(qiáng)調(diào)向上的直線條，減輕板式高層的厚重感，不過分追求復(fù)雜的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和厚重的體量感。外墻材料采用火燒板花崗巖，兩種材料在色彩和質(zhì)感上相呼應(yīng)，外窗采用橫明豎隱 透明玻璃幕墻，局部采用金屬線條裝飾。整體設(shè)計(jì)創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美、高雅的現(xiàn)代飯店形象， 成為該地段的標(biāo)志性建筑。 （ 3） 建筑設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目高層建筑主體 38層，裙房 6層，主體總高度 約 為 152m,標(biāo)準(zhǔn)層層高 3.5m， 功能主要為五星級(jí)酒店。 酒店內(nèi)部功能設(shè)計(jì) 酒店建設(shè)按五星級(jí)飯店 GB/T14308-2002 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)酒店內(nèi)部功能進(jìn)行細(xì)化設(shè)計(jì)。 設(shè)地下室二層， 功能主要為機(jī)動(dòng)車庫（兼人防地下室）、設(shè)備用房以及購物 /娛樂綜合中心；酒店綜合商業(yè)用房為一至六層裙房：一層布置大堂、西餐廳、 SPA 中心 /游泳池等，二層為會(huì)議中心、宴會(huì)廳，三層為中餐廳、包廂和中餐廚房、結(jié)婚禮堂以及屋頂綠化，四 -六層為 餐廳及其他設(shè)施； 37-38層 為 總統(tǒng)套房層 ，為 尊貴的 客人提供專門的休 息 場所；客房部分為 7 至 36層，合計(jì)總套數(shù)為 331間。 酒店客梯共有 6臺(tái)，其中一臺(tái)為工作人員內(nèi)部梯兼消防電梯，結(jié)合員工通道單獨(dú)設(shè)立，客房層設(shè)三臺(tái)專用電梯，其中二臺(tái)電梯在七層以下不開門。裙房設(shè)二臺(tái)專用電梯，只提供一至六層使用。另外餐廳廚房部分專設(shè)一臺(tái)廚房專用梯。 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 16頁 因地塊面積及總建筑面積限制，酒店功能存在兩個(gè)缺憾：健身及娛樂功能不足；酒店的綠地率不高。 5.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）地基基礎(chǔ) 參照周邊項(xiàng)目的基本地質(zhì)情況，擬推薦采用機(jī)械鉆孔灌注樁 ,樁下 獨(dú)立承臺(tái)基礎(chǔ)，地下室為整體澆筑。 （ 2）上部結(jié)構(gòu) 高層酒店 38層，總高度為 152m，采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 （ 3）建筑抗震 本工程抗震烈度按 6度設(shè)防，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：高層酒店為三級(jí)。 5.3公用配套工程 5.3.1 給排水設(shè)計(jì) （ 1）水源 水源以城市自來水為水源，在迎春南路市政管網(wǎng)上引兩路 DN200 的進(jìn)水管，在地塊內(nèi)成環(huán)網(wǎng)布置，為生活、消防合用的低壓制管網(wǎng)。 （ 2）用水量 用水量： 商業(yè)用房用水量標(biāo)準(zhǔn)按公建設(shè)施 15L/m2.d，酒店客房 用水量標(biāo)準(zhǔn)按 500 升 /床 .d。綠化用水量標(biāo)準(zhǔn)按 2.0L/m2.次，每 日二次，其他損耗及不可預(yù)見用水按上述用水量的 10%計(jì)，總?cè)沼盟考s為 1381m3/d，詳見下表。 表 5-1 用水量計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 用 水 量 用水標(biāo)準(zhǔn) 合計(jì)（噸 /日） 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 17頁 1 商業(yè)用房 M2 37380 15L/M2.日 561 2 客房用水 床 662 500L/床 .日 331 3 洗衣、廚房等用水 90 4 冷卻塔用水及熱水 250 5 綠化用水 M2 2114 2L/m2.次 5 6 損耗及其他 10% 75 7 合 計(jì) 1381 消防用水量：室外消火栓 30L/s，滅火時(shí)間為 3 小時(shí)；室內(nèi)消火栓40L/s，滅火時(shí)間為 3小時(shí)；自動(dòng)噴淋 25L/s，滅火時(shí)間為 1小時(shí)。 （ 3）生活給水系統(tǒng) 酒店主體建筑豎向分 3區(qū)： 1F-3F 用水，市政直供； 4F-12F，變頻泵供水； 13F-31F，水泵 水箱聯(lián)合供水。 給水管道采用 PP-R管 （ 4）熱水系統(tǒng) 飯店、廚房、娛樂等處設(shè)有集中熱水供應(yīng)。 熱源為城市供熱提供的蒸汽，通過間接熱交換后供給。 熱水系統(tǒng)分區(qū)同冷水系統(tǒng)。 設(shè)全日機(jī)械循環(huán)，熱水管采用紫銅管。 （ 5）排水系統(tǒng) 污水排水量按用水量的 80%計(jì)算，即 1105m3/d。 酒店大樓衛(wèi)生間采用污廢分流系統(tǒng)，并設(shè)專用通氣管，衛(wèi)生間管道井內(nèi)設(shè)三根排水管，酒店衛(wèi)生間排水采用污廢合流伸頂通氣方式。排水管在六層吊頂內(nèi)匯總至管道井，落至地下室頂排出室外。公共衛(wèi)生間排水管直接落至桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 18頁 地下室頂排出室外。底層單獨(dú)排放。雨水自成系統(tǒng)，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。地下室排水由排水溝收集至集水坑，再由潛水泵提升排至室外。 排水管采用管箍式柔性抗震排水鑄鐵管，公共衛(wèi)生間管道均采用 UPVC塑料管 (有合格證書產(chǎn)品 )，膠水粘接連接。 室內(nèi)污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。 （ 6） 水 池、水箱 水池二座設(shè)于地下室：酒店大樓生活水池一座，容積包括生活用水調(diào)節(jié)量 V=150m3；消防水池一座，容積包括室內(nèi)消火栓用水、噴淋用水。水池容積取 500m3；水泵房 座面積 S=l50m2。 酒店大樓屋頂水箱容積 50m3。其中生活調(diào)節(jié)容積 32m3，消防容積 18m3。 （ 7） 室外給排水 室外給水從地塊東面及南面的市政給水管上接二根 DN200 給水管，供應(yīng)大樓用水，在場內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，并按規(guī)范布置室外消火栓。 室內(nèi)污水經(jīng)化糞池處理后排入地塊南面及東面的市政污水管道。食堂廢水排至室外經(jīng)隔油池處理后排入地 塊東面市政污水管道，廢水直接排入該地塊南面及東面市政污水管道。 室外雨水經(jīng)雨水口收集后排入地塊東、南兩側(cè)的市政雨水管。 室外給水管采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥砂漿接口。 5.3.2通風(fēng)設(shè)計(jì) （ 1） 設(shè)計(jì)內(nèi)容 酒店主樓 -1至 38層夏季、冬季空調(diào)設(shè)計(jì) 酒店主樓地下室通風(fēng)排煙設(shè)計(jì) 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 19頁 酒店主樓高層防排煙設(shè)計(jì) 酒店主樓衛(wèi)生間排風(fēng)設(shè)計(jì) （ 2）酒店主樓 -1至 38層夏季、冬季空調(diào)設(shè)計(jì) 空調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) 冬季空調(diào)設(shè)計(jì) 溫度：夏季 24 260C，冬季 18 200C 風(fēng)量標(biāo) 準(zhǔn)：商場、大堂、餐廳、會(huì)議室等 20m3 h.人，客房、辦公等 20m3/h.人 空調(diào)冷熱負(fù)荷 -1 31層空調(diào)冷負(fù)荷合計(jì)為 345lO4kcal h -1 31層空調(diào)熱負(fù)荷合計(jì)為 188l04kcal h 空調(diào)方式 商場、大堂、餐廳、大會(huì)議室等大空間場所采用空調(diào)機(jī)組低速風(fēng)管系統(tǒng)，臥室空調(diào)機(jī)組暗裝于吊頂內(nèi)，立式空調(diào)機(jī)組設(shè)于空調(diào)送風(fēng)機(jī)房內(nèi)。氣流組織方式為上送上回或上送下回，采用散流器送風(fēng)，帶濾網(wǎng)單層百葉回風(fēng)。新風(fēng)引入管接至空調(diào)機(jī)組回風(fēng)箱。 辦公室、小會(huì)議室、客房等采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)，新風(fēng)機(jī)組分層設(shè)置。 空調(diào)風(fēng)管采用鍍鋅鋼板制作，采用離心棉板保溫。 空調(diào)水管系統(tǒng) 空調(diào)水管系統(tǒng)采用同程閉式循環(huán)系統(tǒng)，冷熱水合用。為便于運(yùn)行和管理，把空調(diào)水系統(tǒng)分為四個(gè)環(huán)路。一六層、七十三層、十四二十一層、二十二層 三十 八 層各為一個(gè)環(huán)路。四個(gè)環(huán)路供、回水管均由地下室制冷機(jī)房桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 20頁 內(nèi)供、回水調(diào)節(jié)站接出。 空調(diào)水管 DN100 者采用無縫鋼管，焊接法蘭連接，無縫鋼管采用一次鍍鋅二次安裝。 DN 100者采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。 空調(diào)水管采用一級(jí)福樂斯發(fā)泡橡塑隔熱材料保溫。 （ 3）酒店主樓地下室通風(fēng)排煙設(shè)計(jì) 立體車庫 設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，平時(shí)用于機(jī)械排風(fēng)，失火時(shí)機(jī)械排煙，坡道自然進(jìn)風(fēng)通風(fēng)換氣次數(shù)和失火排煙量均按 6次時(shí)計(jì)，風(fēng)機(jī)采用排煙風(fēng)機(jī)箱。 設(shè)備用房 水泵房、制冷機(jī)房、自備電機(jī)房、洗衣房等設(shè)機(jī)械送、排風(fēng)。 人防地下室 地下室按六級(jí)人防工事設(shè)置，地下室設(shè)有 2個(gè)人防防護(hù)單元，人數(shù)均按800 人計(jì)。 人防地下室通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置清潔通風(fēng)、濾毒通風(fēng)、隔絕通風(fēng)三種形式。 每個(gè)人防單元選用清潔通風(fēng)時(shí)送風(fēng)機(jī)（ SWF-型 4#）和排風(fēng)機(jī)（ SWF-型 5#）各一臺(tái)。選用濾毒通風(fēng)時(shí)送風(fēng)機(jī)電動(dòng)腳踏兩用風(fēng)機(jī) DJF-型 1臺(tái) ，濾毒通風(fēng)時(shí)排風(fēng)為超壓自動(dòng)排風(fēng)。 （ 4）酒店主樓高層防排煙設(shè)計(jì) 不符合自然排煙條件的防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室均采用正壓送風(fēng)防煙。 不符合自然排煙條件的大廳、房間、內(nèi)走道、中庭等均采用機(jī)械排煙。 （ 5）酒店主樓衛(wèi)生間排風(fēng)設(shè)計(jì) 衛(wèi)生間均設(shè)機(jī)械排風(fēng)，一六層衛(wèi)生間由排氣扇排風(fēng)室外，七 三十八桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 21頁 層衛(wèi)生間由排氣扇排風(fēng)至豎井再排至主樓屋頂。 5.3.3 供熱設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目供熱通過城市供熱管線供熱，具體設(shè)計(jì)指標(biāo)如下： 蒸汽參數(shù) 生產(chǎn)熱負(fù)荷（ t/h） 壓力 (Mpa) 溫度 ( ) 最大 平均 最小 0.7 150 1.8 1.5 1.1 5.3.4 電氣設(shè)計(jì) 本工程事故照明、疏散指示、消防用電、電梯及重要機(jī)房設(shè)備用電采用一類負(fù)荷，其余為二、三類負(fù)荷。 （ 1）負(fù)荷估算 照明 1211KW 空調(diào) 720KW 通風(fēng) 130KW 鍋爐 35KW 水泵 70KW 電梯 60KW 總計(jì) 2260KW （ 2）電源：電源來自城市電網(wǎng)絡(luò) 10KV二路進(jìn)線。 （ 3）高壓配電系統(tǒng)： 高壓采用“雙進(jìn)雙出”環(huán)網(wǎng)接線，單母線分段 ,雙電源互為備用高壓柜采用 RM6、 SM6 型環(huán)網(wǎng)柜。 （ 4）變電所： 環(huán)網(wǎng)室、變配電所設(shè)在地下室二層。變配電所供給飯店用電。 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 建設(shè)規(guī)模與工程方案 第 22頁 變電所變壓器選用 SCR-1250 10 0.4 纏繞型干式變壓器 二臺(tái)，低壓采用 GCK組合式 配電柜 16 只。無功功率補(bǔ)償采用低壓集中補(bǔ)償，自動(dòng)切換。 （ 5） 應(yīng)急電源： 地下室設(shè)一座柴油發(fā)電機(jī)房，內(nèi)設(shè)發(fā)電機(jī)組一臺(tái)，其型號(hào)為 P800 800KVA/640KW。作為消防用電設(shè)備和應(yīng)急照明電源。 地下室設(shè)應(yīng)急疏散指示照明。飯店主樓頂部設(shè)置航空障礙燈。 一至六層大堂、餐飲、商場、廚房、會(huì)議、包廂及高層客房設(shè)應(yīng)急照明，通道設(shè)應(yīng)急疏散指示照明。 燈具采用平時(shí)、應(yīng)急兩用型，應(yīng)急時(shí)間為 40分鐘。 （ 6）低壓配電干線： 照明部分配電干線采用封閉式母線在電氣豎井 內(nèi)敷設(shè)，動(dòng)力部分采用電力電纜在電氣豎井內(nèi)敷設(shè)或電纜橋架內(nèi)敷設(shè)，放射式供電。 （ 7）主要用房照度標(biāo)準(zhǔn)，光源類型照明器型式： 地下室照明設(shè)計(jì)照度為 20LX，地下室采用節(jié)能燈。 配電間、消防中心、防排煙室、發(fā)電機(jī)房、水泵房照明設(shè)計(jì)照度為 100LX，燈具采用平時(shí)應(yīng)急兩燈。 會(huì)議室、商店、設(shè)備用房照明設(shè)計(jì)照度為 150LX，商店采用高效鋁格柵燈和高效節(jié)能日光燈，室外節(jié)日用霓紅燈、射燈照度按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 大堂、多功能廳照