房地產市場調研的內容和方法

一、市場調研的含義 房地產市場調研是房地產開發(fā)企業(yè)為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。 房地產市場調研的作用 1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會，確定正確的發(fā)展方向； 2）有利于房地產企業(yè)適時開發(fā)新產品，搶占新市場； 3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略； 4）有利于企業(yè)不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。 二、市場調研的內容 （一）宏觀投資環(huán)境調查 （二）城市房地產市場概況 （三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研 （四）項目基本狀況調查 （五）項目所在區(qū)域市場狀況 （六）項目開發(fā)策略建議 （七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場調研 宏觀投資環(huán)境調查 1、政治環(huán)境 2、經濟環(huán)境 3、社會文化環(huán)境 政治環(huán)境 政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個國家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產企業(yè)正常的生產經營活動的開展。 經濟環(huán)境 國內生產總值、國民收入的發(fā)展狀況；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業(yè)零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。 社會文化環(huán)境 居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。 城市房地產市場概況 1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況； 2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構； 3、全市房地產價格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價格情況； 4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額； 5、三級市場交易情況； 6、當?shù)胤康禺a業(yè)相關政策法規(guī)。 三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研 1、消費者行為調研 2、市場需求容量調研 消費者行為調研 消費者包括房地產商品的現(xiàn)實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數(shù)量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。 市場需求容量調研 需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實的市場容量。 商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面： 1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢； 2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況； 3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等； 4）居民日常消費支出水平與消費結構； 5）不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產商品的數(shù)量、品質、功能、價格的需求特點。 四、項目基本狀況調查 （1）宗地基本狀況資料 包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現(xiàn)狀資料、項目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項目有關的投資及開發(fā)經營稅費政策； （2）項目所在區(qū)域市場狀況 項目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區(qū)域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數(shù)量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現(xiàn)的可能性。 其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產品的動向。 （3）項目開發(fā)策略建議 1、市場細分與目標市場調研； 2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規(guī)劃研究； 3、開發(fā)策略分析，包括項目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價格策略等。 五、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調研 1、宏觀經濟環(huán)境研究 2、 市場供需與競爭對手動態(tài)調研 3、消費者調研，包括：消費者對本企業(yè)產品、服務包括物業(yè)管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研； 4、企業(yè)自身產品與服務調研，包括：產品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業(yè)產品的市場占有率及銷售潛力分析； 5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業(yè)產品價格與競爭企業(yè)同類產品價格的差異分析。 六、房地產市場調研程序 （一）調研準備階段 （二）正式調研階段 （三）結果處理階段 調研準備階段 1、確定調研目標 2、初步情況分析 3、制定調研計劃 正式調研階段 1、確定資料來源 2、確定資料收集方法 3、調查表及調查問卷設計 4、抽樣調查 5、現(xiàn)場實地調查 結果處理階段 1、資料整理分析 2、編寫調研報告 七、房地產市場調研方法 （一）調研方法 1、全面調查法 2、重點調查法 3、抽樣調查法 （二）資料收集方法 1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委托情報網(wǎng)收集 二手資料的收集程序 二手資料的收集來源 二手資料的收集程序 首先應確定需要什么資料。 第二步工作是從企業(yè)內部搜尋二手資料。 第三步工作是從企業(yè)外部進行搜尋。 第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。 最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料 二手資料的來源 1、內部來源： 本人資料庫、企業(yè)檔案（會計記錄、銷售報告、其他數(shù)據(jù)資料）、企業(yè)內部專家。 2、外部來源 （1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業(yè)公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。 （2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統(tǒng)計資料、報紙和期刊、綜合性