關(guān)于我國(guó)物業(yè)稅的基本設(shè)想.doc

關(guān)于我國(guó)物業(yè)稅稅制的基本設(shè)想摘要：房地產(chǎn)稅收體制改革是一個(gè)復(fù)雜的過程，要解決房地產(chǎn)稅收體制中存在的諸多問題，必然需要經(jīng)歷一個(gè)不斷完善的過程。本文擬從物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)方面提出幾點(diǎn)建議，以促進(jìn)地方公共財(cái)政體系的逐步完善。關(guān)鍵詞：稅負(fù)結(jié)構(gòu) 改革模式 稅制設(shè)想一、物業(yè)稅改革的指導(dǎo)思想1、調(diào)整現(xiàn)有房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)極不合理，開發(fā)銷售環(huán)節(jié)稅重費(fèi)多，持有環(huán)節(jié)稅輕費(fèi)少。因此，物業(yè)稅的開征就是要改變這種局面，通過減輕房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的部分稅費(fèi)，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易流通，加大房地產(chǎn)投機(jī)者的持有成本，讓擁有多套房產(chǎn)的人付出更高的代價(jià)，從而遏制一些過多的需求，調(diào)節(jié)居民之間的住房持有，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。2、為增加地方財(cái)政收入尋找稅源我國(guó)地方政府財(cái)政收入缺乏穩(wěn)定的支柱性稅源。物業(yè)稅的開征，涉及的征稅面廣，稅源穩(wěn)定且不易流動(dòng)，具備了成為地方財(cái)政收入穩(wěn)定來源的特征，隨著物業(yè)稅的推行，稅制及稅收征管等配套措施也將會(huì)不斷完善，物業(yè)稅也會(huì)逐漸成為地方政府稅收收入的重要來源。二、物業(yè)稅的改革模式在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅是中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的趨勢(shì)，目前理論界關(guān)于物業(yè)稅的研究，普遍認(rèn)為物業(yè)稅的開征模式有以下兩種選擇類型：模式一：將現(xiàn)階段實(shí)行的國(guó)有土地使用權(quán)批租制改為年租制，由房產(chǎn)購(gòu)買者分期繳納土地出讓金，改變?cè)械姆康禺a(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)一次性繳納土地出讓金的局面，降低購(gòu)房者在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的購(gòu)買成本。在此前提下，將分期繳納的土地出讓金與現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并為物業(yè)稅。取消土地增值稅，將轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的印花稅與契稅合并統(tǒng)一征收契稅。模式二：在不考慮是否改變目前實(shí)行的土地批租制的前提下，將目前在房地產(chǎn)的開發(fā)、持有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并為物業(yè)稅。取消土地增值稅，將轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的印花稅與契稅合并統(tǒng)一征收契稅。這兩種模式下，筆者比較贊同后者。主要原因有：1、土地出讓金支付環(huán)節(jié)后移可能會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加大。表面上看，土地出讓金由一次性支付改為分次支付，雖然能暫時(shí)減輕房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本，但實(shí)際上卻會(huì)大大加重購(gòu)房者后續(xù)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，如果支出超出了納稅人的經(jīng)濟(jì)承受能力，引起的便是銀行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的加大，其后果將不難想象。2、導(dǎo)致稅基的難以確定。土地作為一種自然資源，其價(jià)值理應(yīng)有市場(chǎng)的供求關(guān)系來決定，如果政府在開發(fā)環(huán)節(jié)將土地出讓金規(guī)定為納稅人每期必須支付的固定稅金，這又與物業(yè)稅的計(jì)算方式出現(xiàn)沖突，因?yàn)榘凑諊?guó)際經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅的計(jì)算多是根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。3、土地出讓金支付環(huán)節(jié)的后移可能會(huì)加大納稅人的抵觸情緒。物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅不同于所得稅，這種稅不論納稅人是否取得所得均要交納。假設(shè)納稅人繳納了高額的稅賦之后，卻沒有體會(huì)到由此從政府提供的服務(wù)中所享受到的利益明顯增加，納稅人的信心自然就要下降，并且很可能會(huì)因此而千方百計(jì)地逃稅以至于抗稅。4、土地出讓金改為年租制，未必會(huì)從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格偏高和由此引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫問題。房?jī)r(jià)高低的決定因素應(yīng)是市場(chǎng)的供求關(guān)系，在大量的住房需求得不到滿足的情況下，勢(shì)必帶來房?jī)r(jià)的高速上漲。2009年全國(guó)商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%；銷售額43995億元，比上年增長(zhǎng)75.5%。這些數(shù)據(jù)直觀而形象地向我們展示了2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂程度，而這高漲的房?jī)r(jià)中自然包括了原已開發(fā)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，誰又能說這都是“土地出讓金惹的禍”呢？ 5、將土地出讓金支付環(huán)節(jié)后移，有可能會(huì)大大提高征稅成本，增加稅收的征管難度。從征稅范圍來說，將大量的低收入階層納入征稅范圍不適合我國(guó)的國(guó)情；從稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，無論是現(xiàn)有的征管方式還是征管力量顯然都不能滿足需要。三、物業(yè)稅基本稅制設(shè)想1、納稅人物業(yè)稅的納稅人應(yīng)為：在中國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)的單位和個(gè)人，包括自然人和法人。自然人參照我國(guó)個(gè)人所得稅法中規(guī)定的居民概念；法人參照我國(guó)的企業(yè)所得稅法中的居民概念，即以總機(jī)構(gòu)所在地來判斷。另外，為了避免重復(fù)征稅，可參照所得稅的稅收抵免辦法。2、課征對(duì)象 傳統(tǒng)觀點(diǎn)假定土地供給是完全沒有彈性的，建筑物的供給是有完全彈性的，采用局部均衡的分析方法，得出的結(jié)論是對(duì)土地征收的稅收是由土地所有者負(fù)擔(dān)，而對(duì)建筑物征收的稅收則由使用者負(fù)擔(dān)。筆者認(rèn)為，將土地價(jià)值完全從房產(chǎn)價(jià)值中分離出來是不現(xiàn)實(shí)的。考慮到我國(guó)的國(guó)情，土地出讓金不宜分?jǐn)偟轿飿I(yè)稅中，在設(shè)置課稅對(duì)象時(shí)應(yīng)將土地與房屋合并征收物業(yè)稅。3、征稅范圍物業(yè)稅廣義的征稅范圍包括經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、行政事業(yè)單位的房地產(chǎn)和居民住宅三大部分。鑒于我國(guó)目前的國(guó)情，還存在大量的低收入人群，征稅面不宜過大，對(duì)普通居民自住用房征稅易帶來抵觸情緒，不利于物業(yè)稅的順利開征。同時(shí)由于城鄉(xiāng)二元管理體制的存在，我國(guó)目前的國(guó)情是城鄉(xiāng)收入差距還在繼續(xù)拉大。如果此時(shí)將農(nóng)村居民納入物業(yè)稅的征稅范圍，顯然與我國(guó)的國(guó)情及宏觀經(jīng)濟(jì)政策不相符合。因此，筆者認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)稅的征稅范圍的確定應(yīng)將農(nóng)村居民住房劃入免稅范圍。4、計(jì)稅依據(jù) 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)價(jià)值將隨之發(fā)生上下浮動(dòng)。因此，以經(jīng)過專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)定的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為首選，更能體現(xiàn)公平的原則。世界大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都以財(cái)產(chǎn)的評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。并且按評(píng)估價(jià)值征稅可以更好的調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，保護(hù)土地資源，還可以促進(jìn)納稅人更加合理的利用房產(chǎn)和土地，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。5、稅率（1）物業(yè)稅稅率的理論分析物業(yè)稅的稅率設(shè)計(jì)既要考慮政府籌集資金的需要，又要考慮納稅人的負(fù)擔(dān)能力的問題；既要對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為起到抑制效果，又要照顧到普通居民的生活需要；既要追求效率與公平，又要考慮實(shí)際操作的可行性；既要借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，又要結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情。鑒于我國(guó)的具體國(guó)情，多數(shù)學(xué)者普遍認(rèn)為目前形勢(shì)下物業(yè)稅的稅率宜采用比例稅率，主要原因是比例稅率計(jì)算簡(jiǎn)單，稅負(fù)較平衡，可操作性強(qiáng)，國(guó)外房地產(chǎn)稅的稅率形式也多為比例稅率。根據(jù)物業(yè)稅改革的基本框架，物業(yè)稅的開征將合并當(dāng)前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。這意味著未來物業(yè)稅的收入不應(yīng)小于當(dāng)前合并到物業(yè)稅的各種稅收收入之和。這也與物業(yè)稅的開征目的之一籌集地方財(cái)政收入、構(gòu)建地方稅收主體稅種相吻合。但物業(yè)稅的設(shè)計(jì)同時(shí)又要考慮納稅人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，這也是一國(guó)在制定稅收政策時(shí)要考慮的核心問題。設(shè)物業(yè)稅合并前房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅三種稅的稅收收入總額為TB，應(yīng)納物業(yè)稅的房產(chǎn)總價(jià)值為HPt,則物業(yè)稅的稅率r需滿足：r TB/HPt其中：HPt=（RHPtThPt）+NRPt。HPt：表示住宅類物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估值; ThPt：表示免于征稅的住宅類物業(yè)總價(jià)值; NRPt：表示非住宅物業(yè)(商業(yè)、工業(yè)物業(yè)等)市場(chǎng)評(píng)估值。則稅率r可表示為:r TB/（RHPtThPt）+NRPt 物業(yè)稅稅率設(shè)定的上限，即納稅人可承受的稅負(fù)水平上限，可通過宏觀稅收負(fù)擔(dān)狀況來估算。如果從微觀個(gè)體角度來考慮企業(yè)或個(gè)人稅收的負(fù)擔(dān)能力，由于納稅人個(gè)體之間差異很大，很難考慮全面，因而本文采用宏觀稅負(fù)水平來確定物業(yè)稅稅率的上限。并通過微觀稅負(fù)水平來分析稅率對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)主體的影響，以此來最終確定合理的稅率。宏觀稅負(fù)水平從全社會(huì)的角度來考慮，通常采用稅收收入占社會(huì)總產(chǎn)出的比值作為衡量依據(jù)。社會(huì)總產(chǎn)值可選用國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值來衡量。則：宏觀稅負(fù)水平=稅收總額/國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由此，物業(yè)稅的宏觀稅負(fù)水平可表示如下：物業(yè)稅稅負(fù)水平=TV/GGDP其中TV=HPtr = (RHPt - ThPt)+NRPt r；TV:表示物業(yè)稅總收入；HPt：表示應(yīng)納稅物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估值；RHPt：表示住宅類物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估值；ThPt：表示免征物業(yè)稅的住宅總價(jià)值；NRPt：表示非住宅類物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估值。假設(shè)物業(yè)稅宏觀稅負(fù)水平的上限為C（C為一個(gè)百分比常數(shù)），則稅率r需滿足：r CGGDP / (RHPt - ThPt) + NRPt 綜上所述，物業(yè)稅稅率的合理范圍可表示為：TB/ (RHPt - ThPt)+ NRPt r CGGDP / (RHPt - ThPt) + NRPt 其中TB：表示物業(yè)稅改革前房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅三者之和；ThPt：表示免稅范圍內(nèi)物業(yè)總價(jià)值；RHPt：表示住宅類物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估值；NRPt：表示非住宅類物業(yè)總價(jià)值；C：表示物業(yè)稅宏觀稅負(fù)水平上限；r：表示物業(yè)稅稅率；GGDP：表示國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。（2）物業(yè)稅稅率的實(shí)證分析以北京市為例根據(jù)上述的稅率不等式，參照中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒北京市2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分析北京市物業(yè)稅稅率的合理范圍。住宅類物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估值（RHPt）=2007年住宅銷售均價(jià)2007年末北京住宅面積=1066132764=349297004（萬元）住宅類物業(yè)免稅額（ThPt）=人均免稅面積北京市城鎮(zhèn)居民人口總量2007年住宅銷售均價(jià)=3092910661=297122070（萬元）非住宅類物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估值（NRPt）=2007年其他物業(yè)銷售均價(jià)年末北京其他物業(yè)面積=1758524579=432221715（萬元）TB與GGDP的取值，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年北京市房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的總收入為664026萬元，2007年北京市GDP為9353.32億元。物業(yè)稅稅負(fù)水平上限C的取值。根據(jù)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2003年OECD30個(gè)成員國(guó)財(cái)產(chǎn)稅稅負(fù)的加權(quán)平均值為2.2%，扣除其中包含的0.2%的遺產(chǎn)贈(zèng)與稅，可得到OECD成員國(guó)財(cái)產(chǎn)保有階段的加權(quán)平均稅負(fù)為2%，因此取C=2%，作為我國(guó)物業(yè)稅稅負(fù)水平的上限是恰當(dāng)?shù)摹⑸鲜鰠?shù)代入公式：TB/ (RHPt - ThPt)+ NRPt r CGGDP / (RHPt - ThPt) + NRPt ，可得到北京市物業(yè)稅的稅率范圍為：0.14% r 0.39%中央可通過立法確定物業(yè)稅稅率的上限，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r綜合考慮，在此稅率范圍，確定具體的稅率標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的稅率，降低自住用房的稅率。在上述稅率范圍內(nèi)，以家庭為單位，假定住宅面積為100平方米，簡(jiǎn)單測(cè)算一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭物業(yè)稅的稅收負(fù)擔(dān)。該家庭的物業(yè)稅稅負(fù)可計(jì)算如下：物業(yè)稅的稅負(fù)=物業(yè)稅/家庭可支配收入=（2007年住宅銷售價(jià)格該家庭住宅面積-免征額）/（家庭人均可支配收入人數(shù)）稅率根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)年鑒，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21989元，每戶人數(shù)2.8人。將上述數(shù)據(jù)代入，并適用稅率范圍內(nèi)的不同數(shù)據(jù)，計(jì)算出該標(biāo)準(zhǔn)家庭的稅收負(fù)擔(dān)見表1：表1：北京市標(biāo)準(zhǔn)家庭在不同稅率下的稅收負(fù)擔(dān)物業(yè)稅稅率（%）0.140.190.240.290.340.39家庭稅收負(fù)擔(dān)（%）0.390.530.660.800.941.08根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅占家庭可支配收入的2%之內(nèi)是可以接受的。因此，將北京市的物業(yè)稅稅率確定在0.140.39之間比較合適。在該稅率范圍內(nèi)，既能保證政府的財(cái)政收入，又不會(huì)使宏觀稅負(fù)水平和微觀稅負(fù)水平過高。6、稅收優(yōu)惠措施物業(yè)稅的開征是一項(xiàng)復(fù)雜而深入的稅制改革，改革涉及面廣，觸動(dòng)利益較多，在制定各項(xiàng)具體措施時(shí)都必須謹(jǐn)慎。目前我國(guó)的各項(xiàng)社會(huì)保障體系還不健全，低收入階層還大量存在的情況下，征稅面不宜過寬，至少在現(xiàn)階段還需要通過稅收優(yōu)惠政策將這部分人群排除在外。因此，參考國(guó)外以及我國(guó)原有房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)，立足我國(guó)的住房現(xiàn)狀，應(yīng)從以下方面給予適當(dāng)減免：（1）各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；（4）社會(huì)舉辦的學(xué)校、圖書館（室）、文化館（室）、體育館、醫(yī)院、幼兒院、托兒所、敬老院等公共、公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn)；（5）農(nóng)村居民按規(guī)定建在宅基地上的用于自住的房產(chǎn)；（6）城鎮(zhèn)居民用于自住的房產(chǎn)人均居住面積在30平方米以內(nèi)的部分；（7）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。7、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)為取得物業(yè)權(quán)利的次月。 8、納稅期限 納稅期限為一年,對(duì)于個(gè)人住宅應(yīng)按年計(jì)算,按年征收;對(duì)于商業(yè)和工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目要按年計(jì)算、分期繳納,具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)各地實(shí)際