深圳萬科第五園.ppt

骨子里的中國情結(jié)深圳萬科第五園分析 概述 萬科 第五園位于深圳北部坂雪崗片區(qū)的南部片區(qū) 該片區(qū)也是坂雪崗片區(qū)內(nèi)最大的居住片區(qū) 片區(qū)整體規(guī)劃居住面積為80萬平方米 隨著四季花城的成熟 萬科城項(xiàng)目的全面啟動(dòng) 坂雪崗片區(qū)已經(jīng)成為全城關(guān)注的焦點(diǎn) 同時(shí) 該片區(qū)又位于龍華 坂雪崗和觀瀾組成的深圳城市中部生活服務(wù)發(fā)展軸線上 該軸線被定位為深圳特區(qū)居住 生活配套與第三產(chǎn)業(yè)的拓展區(qū)域 也被定位為深圳特區(qū)外住宅產(chǎn)業(yè)最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域 該項(xiàng)目在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上 通過對(duì)中式傳統(tǒng)住宅形式進(jìn)行了現(xiàn)代手法的演繹 展現(xiàn)了項(xiàng)目對(duì)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)人文 自然的現(xiàn)代中式居住觀的追求與探索 整個(gè)項(xiàng)目給人以一種古樸 典雅又不失現(xiàn)代的親和感 項(xiàng)目一 二期于2005年6月正式面市 首期將全面推出Townhouse 新洋房 新多層三種全新產(chǎn)品 尤其是Townhouse產(chǎn)品 將全面開拓深圳聯(lián)排別墅的先河 2004年 第五園在文博會(huì)上精彩亮相 獲得了客戶與文化界的一致好評(píng) 第五園出版發(fā)行的 骨子里的中國情結(jié) 一書 名列去年底廣州必得書店暢銷書排行榜第七名 2004年12月25日 第五園更以 骨子里的中國情結(jié) 的文化內(nèi)涵和現(xiàn)代中式的神似特點(diǎn) 獲得了由中國土木工程學(xué)會(huì) 中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì) 中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)城市開發(fā)委員會(huì) 中國民族建筑研究會(huì)和中國建設(shè)報(bào)聯(lián)合頒發(fā)的 中國珍品大院獎(jiǎng) 標(biāo)志著第五園項(xiàng)目已成為中國房地產(chǎn)的標(biāo)桿 萬科地產(chǎn)再次引領(lǐng)了中國房地產(chǎn)的潮流 2004年11月 第五園參展深圳首屆文博會(huì) 首次精彩亮相 萬科首部項(xiàng)目書籍 骨子里的中國情結(jié) 在文博會(huì)上舉行首發(fā)儀式 作者王受之先生現(xiàn)場(chǎng)簽名送書 文博會(huì)期間 萬科集團(tuán)王石董事長親臨展會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 與中央政治局常委李長春 文化部部長孫家正親切握手 2004年12月 在北京釣魚臺(tái)國賓館 第五園以其獨(dú)特的 原創(chuàng)現(xiàn)代中式 設(shè)計(jì)風(fēng)格 榮獲 中國建筑珍品大院 獎(jiǎng) 2005年5月1日 第五園于 2005年深圳市春季房地產(chǎn)交易會(huì) 中亮相 項(xiàng)目定位 第五園 于2005年7月23日開盤 開盤當(dāng)天第五園人山人海 據(jù)統(tǒng)計(jì) 當(dāng)天到場(chǎng)車輛達(dá)1700余次 到場(chǎng)人數(shù)達(dá)5000余人 一期52套庭院別墅 84套疊院別墅 210套合院陽房 共346套單位一天之內(nèi)全部售罄 其中庭院別墅均價(jià)11000元 平方米 疊院別墅7000元 平方米 合院陽房5500元 平方米 項(xiàng)目定位 1 產(chǎn)品定位 萬科城的定位為歐式建筑 為了區(qū)別于萬科城 也為了避免與萬科城直接競(jìng)爭 第五園 就定位為中式風(fēng)格 第五園沿襲了廣東 嶺南四園 的風(fēng)格 打造成中國傳統(tǒng)的徽派建筑 2 客戶定位 消費(fèi)行為 目標(biāo)客戶有著很深的中國情結(jié) 他們喜歡中國的傳統(tǒng)建筑 由于生活在城市里太長時(shí)間 對(duì) 村 的生活形態(tài)有著強(qiáng)烈的渴望 但是對(duì)于家里內(nèi)部的生活用品則更偏好于先進(jìn)的設(shè)備 消費(fèi)動(dòng)機(jī) 目標(biāo)客戶對(duì)西式建筑已經(jīng)產(chǎn)生 審美疲勞 是萬科地產(chǎn)的忠實(shí)客戶 想體驗(yàn)萬科的優(yōu)質(zhì)物管 期待第五園的升值 消費(fèi)方式 目標(biāo)客戶基本都是高收入者 他們對(duì)價(jià)格不是特別敏感 3 形象定位 骨子里的中國情結(jié) 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 揚(yáng)棄式繼承 第五園并沒有簡單地復(fù)古和照搬 而是揚(yáng)棄式繼承 將傳統(tǒng)與現(xiàn)代 中式與西式很好地嫁接和結(jié)合 以期即可營造出適合中國人居住的傳統(tǒng)居住環(huán)境 又可符合現(xiàn)代人的生活習(xí)慣 準(zhǔn)壟斷 效應(yīng) 第五園總占地面積達(dá)22萬平方米 加上已建成的四季花城 該小區(qū)占地40萬平方米強(qiáng) 加上坂雪崗的46 9萬平方米 萬科在坂田已經(jīng)有了1 09平方公里的土地 建面超過130萬平方米 而整個(gè)坂田可開發(fā)土地面積不足4平方公里 萬科已經(jīng)占有25 的份額 呈現(xiàn)準(zhǔn)壟斷的局面 品牌效益 萬科地產(chǎn)在深圳是有口皆碑 品牌效應(yīng)相當(dāng)明顯 項(xiàng)目劣勢(shì) 整體規(guī)劃方面 第五園為了突出小院卻忽略了大院 目前來看整個(gè)小區(qū)公共綠化面積很小 大型公共休閑中心也沒有 白墻帶來的問題 由于整個(gè)小區(qū)內(nèi)白墻太多 夏天日曬反射是個(gè)問題 而且外立面比較容易臟采光和通風(fēng)性能普遍比較差 第五園戶型的采光和通風(fēng)性能普遍比較差 雖然有一些天井 但是依然沒有很好的解決這個(gè)問題 私密性不強(qiáng) 第五園戶型的對(duì)視性很強(qiáng) 私密性不強(qiáng) 特別是在衛(wèi)生間 有很多衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為 三面開放式 機(jī)會(huì) 規(guī)劃中的道路 在第五園的東 南 西三面規(guī)劃有三條道路 分別是坂雪崗大道南段 城市主干道 環(huán)城南路 城市 級(jí)主干道 坂雪崗2號(hào)路 城市支路 未來第五園的交通將變得非常便利 南坪快速一期 南坪快速西起南山前海 東至龍崗坪山 東西橫跨西部港區(qū) 前海物流園區(qū) 南山 寶安中心城 梅林關(guān) 龍華 平湖 布吉 一期終點(diǎn) 橫崗 坪山 大工業(yè)區(qū) 南坪快速一期預(yù)計(jì)在今年年底建成通車 屆時(shí)南坪快速一期沿線的居民將可能有更多的人選擇在第五園置業(yè) 威脅 目前周邊環(huán)境不雅 第五園的定位是走高檔路線 但其周邊比較多工廠和農(nóng)民房 第五園的品位和安全問題可能會(huì)打折扣 配套不完善 第五園最大的劣勢(shì)在于配套設(shè)施的不完善 這包括兩個(gè)方面 一方面是周邊配套的缺乏 另一方面是內(nèi)部配套的不完善 第五園規(guī)劃中的配套只有尚街和萬科書城 相對(duì)于萬科城來說配套設(shè)施顯得非常不完善 交通不便利 第五園 地處坂田雅園路 雅園路為目前第五園唯一的對(duì)外聯(lián)系市政道路 但按規(guī)劃其斷面未達(dá)到規(guī)劃等級(jí) 而且只有2車道 車輛進(jìn)出非常不便 公交線路不完善 第五園 的車位戶數(shù)比是0 8 1 也就是說有20 的客戶的主要交通工具是靠公交車 而目前到第五園的公交車只有380B 328 335 917等幾路公交 而且只能到五和南路與雅園路的交匯處 再步行近400米才到第五園 對(duì)于把公交車作為主要交通工具的客戶來說是很不方便 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)總建筑面積為 88705 22m2 其中商業(yè)2349 16m2 居住75956 06m2 余為附屬建筑工程和公益工程 菜市場(chǎng)800m2 物業(yè)管理150m2 社區(qū)健康服務(wù)中心150m2 文化活動(dòng)300m2 小學(xué)6500m2 幼兒園2200m2 居委會(huì)300m2 綠化 容積率 綠化率30 00 容積率1 25小區(qū)配套 約1萬平方米的商業(yè) 一所小學(xué) 三所幼兒園及其它配套近3000平方米 作為非常注重文化建設(shè)的萬科地產(chǎn) 在第五園項(xiàng)目中 再次對(duì)住宅的文化精神賦予了全新的詮釋 尹昌龍為本書所作的序言中 有這樣一段描述 骨子里的中國情結(jié) 的可貴之處在于 由萬科 第五園入手 融匯古今 打通內(nèi)外 帶我們進(jìn)入了一次文化旅行 萬科 第五園的文脈也由此得以清晰地呈現(xiàn) 而映入滿眼的是中國民居的歷史 在這篇序言中 尹昌龍博士對(duì)萬科 第五園倡導(dǎo)的住宅的民族化精神給予了高度評(píng)價(jià) 同時(shí) 他也期待 惟愿有更多的萬科 第五園 來傳達(dá)我們的 中國情結(jié) 寄托我們的人居夢(mèng)想 萬科 第五園項(xiàng)目名稱由王受之教授所起 他是在受萬科地產(chǎn)之邀參觀第五園項(xiàng)目地塊時(shí) 依尋 嶺南四園 的思路而聯(lián)想出這個(gè)名稱的 作為萬科地產(chǎn)常年義務(wù)策略顧問 他參與了萬科俊園 四季花城 萬科城的定位和推廣 他在講述創(chuàng)作本書的心路歷程時(shí) 不只一次強(qiáng)烈地表達(dá)了一個(gè)旅居海外華人的中國心 他認(rèn)為 中國人離開中國越久 越遠(yuǎn) 對(duì)國家的感情越深厚 這是因?yàn)橹袊膫鞯奈幕谄鹬鴿撘颇淖饔?實(shí)事求是地說 第五園不是一個(gè)常規(guī)項(xiàng)目 而是一個(gè)個(gè)性化很強(qiáng)的產(chǎn)品 是深圳第一個(gè)真正意義上的中式建筑 也就是說喜歡的人會(huì)特別喜歡 不喜歡的人會(huì)特別不喜歡 文化是具有殺傷力的 小區(qū)規(guī)劃 設(shè)計(jì)分析 整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃是由中央景觀帶分隔而成的兩個(gè)邊界清晰的 村落 所組成 一條簡潔的半環(huán)路將兩個(gè) 村落 串連 每個(gè) 村落 都由三種產(chǎn)品即庭院House 疊院House以及合院陽房所構(gòu)成 各 村 內(nèi)部都有深幽的街巷或步行小路以及大小不同的院落組合而成 宜人的尺度構(gòu)成了富有人情味的鄰里空間 位于社區(qū)緊鄰城市干道的商業(yè)街和社區(qū)圖書館與住宅區(qū)之間以池塘相隔 小橋相連 互為景觀 其內(nèi)部空間也特別強(qiáng)調(diào)了各種開敞 半開敞 下沉的院落和連廊組合 形成豐富而使人流連的 村口 場(chǎng)所 在住宅單體上 種種院落形式無不著力體現(xiàn)中國傳統(tǒng)民居當(dāng)中那種 內(nèi)向 型的空間 提供了一方自得其樂的小天地 在外部形象上 著力塑造墻體的形態(tài) 又不使其對(duì)于通風(fēng)采光造成影響 在色彩控制上自始至終貫徹 舍艷求素 的原則 同時(shí)大面積的白色墻體也為各種植物提供了良好的背景 作為潮濕炎熱地區(qū)的中式建筑 該項(xiàng)目吸收了富有廣東地區(qū)特色的竹筒屋和冷巷的傳統(tǒng)做法 通過天井 廊架 挑檐 高墻 花窗 孔洞 縫隙 窄巷等 試圖給陽光一把梳子 給微風(fēng)一個(gè)過道 使房屋在梳理陽光的同時(shí)呼吸微風(fēng) 讓居住者能充分享受到一片蔭涼 在提高了住宅的舒適度的同時(shí)有效地降低了能耗 1 建筑 在建筑單體設(shè)計(jì)中 設(shè)計(jì)師突出于中式民居的庭 院 門的塑造 采用中國傳統(tǒng)民居的建筑符號(hào) 如安徽的馬頭墻 北京四合院的垂花門 云南的 一顆印 廣東的 鑊斗屋 江南的 四水歸堂 天井院 再仔細(xì)推敲 進(jìn)行重新組合和構(gòu)置 通過尋找空間的對(duì)比和共性 在碰撞中尋求一種共鳴 從而形成一種打破時(shí)間 空間維度限制的全新建筑環(huán)境 2 園林 在環(huán)境設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)處理中 努力營造 幽 的氛圍 在 第五園 的步行系統(tǒng)中 喬灌木配置突出其納涼作用 而富于廣東特色的旅人蕉和芭蕉等植物則點(diǎn)綴其間 體現(xiàn)著濃郁的熱帶風(fēng)情 實(shí)墻前 花窗后 小路旁 拐角處等部位 都設(shè)計(jì)種植竹叢或竹林 使整個(gè)社區(qū)環(huán)境在窄巷深巷 高墻小院的映襯下更顯得神色與悠遠(yuǎn) 3 色彩 在色彩上 采用素雅 樸實(shí)的顏色 穿插少許亮色 使整個(gè)社區(qū)給人一種古樸 典雅又不失現(xiàn)代的親和感覺 特別渲染 素 的意味 白色 灰色傳達(dá)了非常民俗的中國氣質(zhì) 而同時(shí)它們又是很純粹的現(xiàn)代主義的色彩語匯 因此中國傳統(tǒng)美學(xué)與西方現(xiàn)代住宅形態(tài)在此得到很好的結(jié)合 4 材質(zhì) 在建筑材料的應(yīng)用上 第五園 也突出了傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩方面的要素 青石 磚瓦 木料與水泥 玻璃 鋼等現(xiàn)代建筑材料并存 實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)的再造 5 特別強(qiáng)調(diào)的細(xì)節(jié) 白墻青頂 高墻窄巷 戶門的 門洞 效果 前庭 中天井 后院 退臺(tái) 地下室 天窗 鏤空花窗 竹 第五園 能夠在物欲橫流 價(jià)值觀混亂 沒有信仰的當(dāng)今中國社會(huì) 旗幟鮮明地發(fā)揚(yáng)中國傳統(tǒng)文化的精髓 以