土地估價(jià)基本方法.doc

完美WORD格式 土地估價(jià)基本方法土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。（一）市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格?；竟剑篤d=Vb x A x B x D x EVd待估宗地的價(jià)格Vb比較實(shí)例宗地價(jià)格A待估宗地情況指數(shù) / 比較實(shí)例宗地情況指數(shù) = 正常情況指數(shù) / 比較實(shí)例宗地情況指數(shù)B待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) / 比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) / 比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) / 比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)歸結(jié)起來(lái)看，這種方法是在兩個(gè)可比的土地商品之間按照它們的情況指數(shù)、價(jià)格指數(shù)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的比值來(lái)確定待估地的價(jià)值。（二）收益還原法收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來(lái)的土地收益。當(dāng)把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買(mǎi)一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)?；竟剑和恋厥找鏋闊o(wú)限年期V= a / r V 土地收益價(jià)格a 土地純收益（地租）r 土地還原利率 （三）成本逼近法成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來(lái)利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重?；竟剑旱貎r(jià)= 土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利潤(rùn) + 土地增值收益 = 土地成本價(jià)格 + 土地增值收益（四）剩余法剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對(duì)未來(lái)剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對(duì)土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。剩余法主要應(yīng)用于有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般由以下幾種類型：（1）代開(kāi)發(fā)的地的估價(jià)；（2）待拆遷改造在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)；（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)?；竟剑篤 = A - ( B + C )V待估土地的價(jià)格A總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；B 整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；C開(kāi)發(fā)上合理利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其具體公式為：土地價(jià)格 = 房屋于其總售價(jià) - 建筑費(fèi)用 - 專業(yè)費(fèi)用 - 利息 - 銷(xiāo)售費(fèi)用 - 稅費(fèi) -開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件，對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。（六）路線價(jià)法路線價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，對(duì)面臨特定街道且地段相同、用途相同的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價(jià)并附設(shè)于該街道上，此單價(jià)稱為路線價(jià)；然后根據(jù)此路線價(jià)格，再配合深度百分率表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出臨接該街道的其他各宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。土地價(jià)格是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對(duì)地價(jià)的影響。劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國(guó)家對(duì)劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無(wú)償取得，國(guó)家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來(lái)。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國(guó)家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。收益還原法。收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前土地估價(jià)規(guī)程對(duì)如何計(jì)算土地純收益及出讓地價(jià)已作了明確規(guī)定，但對(duì)劃撥土地純收益的計(jì)算方法尚無(wú)明確規(guī)定，因此，可通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)土地租賃的租金水平來(lái)間接計(jì)算。國(guó)有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。市場(chǎng)比較法?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益認(rèn)識(shí)的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實(shí)例也會(huì)逐年增加。我們可通過(guò)對(duì)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、期