房地產(chǎn)估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)-于京博.ppt

房地產(chǎn)估價(jià)理論方法 估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)解析及與抵押貸款有關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于京博 目錄 第一講房地產(chǎn)估價(jià)理論方法第二講估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)解析第三講與抵押貸款有關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范 第一講 房地產(chǎn)估價(jià)理論方法 房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地 建筑物及其他地上定著物 是實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位三者的結(jié)合 對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō) 有意義的房地產(chǎn)分類主要是以下六種 按照房地產(chǎn)用途的分類 按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類 按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類 按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類 按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類 按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性 是以土地的特性為基礎(chǔ)的 從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看 房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng) 獨(dú)一無(wú)二 壽命長(zhǎng)久 供給有限 價(jià)值量大 流動(dòng)性差 用途多樣 相互影響 易受限制和保值增值十個(gè)特性 房地產(chǎn)狀況描述 房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 房地產(chǎn)價(jià)值的概念 房地產(chǎn)價(jià)值 是在一定條件下形成的 其價(jià)值基礎(chǔ)取決于價(jià)值基準(zhǔn)是公開市場(chǎng)價(jià)值還是非公開市場(chǎng)價(jià)值 以及房地產(chǎn)的使用和權(quán)利狀況 市場(chǎng)價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格 1 交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的 2 交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的 3 交易雙方是精明的 謹(jǐn)慎行事的 并且了解交易對(duì)象 知曉市場(chǎng)行情 4 交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易 5 不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)特定的估價(jià)目的 遵循公認(rèn)的估價(jià)原則 運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序 在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上 對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析 測(cè)算和判斷并提出專業(yè)意見的活動(dòng) 房地產(chǎn)主要估價(jià)方法 市場(chǎng)比較法收益還原法成本逼近法假設(shè)開發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 市場(chǎng)法的含義 市場(chǎng)法 也稱為比較法 市場(chǎng)比較法 交易實(shí)例比較法 市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較 對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 市場(chǎng)法 市場(chǎng)法基本公式 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)市場(chǎng)法 以居住房地產(chǎn)為例 收益法的含義 收益法 也稱為收益資本化法 收益還原法 是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 收益法是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)的 收益法 收益法常用公式 V A Y 1 1 1 Y n 其中 V 收益法評(píng)估價(jià)格A 房地產(chǎn)年純收益Y 房地產(chǎn)的報(bào)酬率n 房地產(chǎn)收益年期凈收益 潛在毛租金收入 空置和收租損失 其他收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用報(bào)酬率 年收益 價(jià)格 成本法的含義 成本法 是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 較具體地說(shuō) 是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊 然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 商品的價(jià)格是依據(jù)生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定 成本法 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 分為七大項(xiàng) 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn)建筑物成本法最基本公式 房地產(chǎn)價(jià)值 重新購(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊 建筑物折舊 建筑物折舊 可以分為物質(zhì)折舊 功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類 物質(zhì)折舊也稱為有形損耗 是指建筑物在實(shí)體上的老化 磨損 損壞所造成的建筑物價(jià)值損失 功能折舊也稱為無(wú)形損耗 是指建筑物在功能上的缺乏 落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失 經(jīng)濟(jì)折舊也稱為外部折舊 是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失 假設(shè)開發(fā)法的含義 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理 基準(zhǔn)地價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)法北京市人民政府于二 二年十二月十日正式施行 北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知 京政發(fā) 2002 32號(hào) 北京市國(guó)土資源和房屋管理局于二 二年十二月十七日正式施行 關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知 京國(guó)土房管出 2002 1121號(hào) 對(duì)北京市出讓國(guó)有土地進(jìn)行宏觀控制 依據(jù)上述文件求取估價(jià)對(duì)象的地價(jià) 重點(diǎn)概念 樓面地價(jià)是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格樓面地價(jià) 土地總價(jià) 總建筑面積樓面地價(jià) 土地單價(jià) 總建筑面積 土地總面積 土地單價(jià) 容積率 房地產(chǎn)估價(jià)程序 1 獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 2 受理估價(jià)委托 3 擬定估價(jià)作業(yè)方案 4 搜集估價(jià)所需資料 5 實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象 6 分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng) 7 選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算 8 確定估價(jià)結(jié)果 9 撰寫估價(jià)報(bào)告 10 內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告 11 出具估價(jià)報(bào)告 12 估價(jià)資料歸檔 貸后重估 估價(jià)機(jī)構(gòu)工作配合重點(diǎn) 1 對(duì)房地產(chǎn)押品作出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估值 2 對(duì)房地產(chǎn)押品作出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分類結(jié)果 3 為押品價(jià)值重估項(xiàng)目作出貸后評(píng)估分析綜合報(bào)告 4 建立專用的動(dòng)態(tài)貸后評(píng)估系統(tǒng) 第二講 估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)解析 A 致估價(jià)委托人函 明確估價(jià)對(duì)象 估價(jià)目的 估價(jià)時(shí)點(diǎn)及估價(jià)結(jié)果 B 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 估價(jià)師簽字 可從房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站上查詢及核實(shí)估價(jià)師真?zhèn)渭皥?zhí)業(yè)情況 C 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 估價(jià)的假設(shè)和限制條件主要是針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況中那些不確定且對(duì)價(jià)值有影響的因素予以假定 包括 1 對(duì)應(yīng)評(píng)估的價(jià)值類型 說(shuō)明其主要條件 2 對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的核查 無(wú)理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性 3 說(shuō)明未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無(wú)法調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況和資料 4 說(shuō)明在情況不明或資料不全下是以何種情形來(lái)估價(jià)的 5 說(shuō)明估價(jià)中的一些特殊處理 6 說(shuō)明在估價(jià)中未考慮的因素 對(duì)于不確定性因素 估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé) 予以必要的專業(yè)關(guān)注 針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況 合理且有依據(jù)地作出假定 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析 D 房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一 估價(jià)委托人二 估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的核實(shí) 三 估價(jià)目的 是否相符 四 估價(jià)對(duì)象 確定估價(jià)對(duì)象范圍及區(qū)位 實(shí)物 權(quán)益等狀況 五 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 一般為現(xiàn)場(chǎng)勘查日期 如不符需進(jìn)行相關(guān)說(shuō)明 六 價(jià)值類型 明確本次估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵 估價(jià)對(duì)象剩余使用年期 用途及基礎(chǔ)設(shè)施狀況等 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析 D 房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告七 估價(jià)依據(jù)八 估價(jià)原則九 估價(jià)方法 根據(jù)所選擇的方法進(jìn)行描述 說(shuō)明本次估價(jià)思路及估價(jià)所采用的方法和這些方法的定義 并對(duì)所選擇方法的依據(jù)及未選擇其他方法的原因進(jìn)行說(shuō)明 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析 D 房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告十 估價(jià)結(jié)果 1 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值2 需扣減的估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款3 抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果 十一 估價(jià)人員十二 估價(jià)作業(yè)日期十三 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析 D 房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告十四 估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值未來(lái)下跌風(fēng)險(xiǎn)分析 建議估價(jià)委托人或者相關(guān)權(quán)利人密切關(guān)注估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值在未來(lái)年內(nèi)下跌的風(fēng)險(xiǎn) 目前預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素主要有以下幾方面 1 房地產(chǎn)的使用和維護(hù)情況 2 區(qū)位因素的改變 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化情況 4 房地產(chǎn)政策影響 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析 D 房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告十五 估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí) 在沒有過(guò)多損失的條件下 將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性 主要包括以下幾方面 1 房地產(chǎn)的通用性 2 房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性 3 變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短 4 快速變現(xiàn)的方式 5 區(qū)域市場(chǎng)狀況 6 快速變現(xiàn)價(jià)值 7 變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的差異 此外 對(duì)變現(xiàn)過(guò)程中可能產(chǎn)生的稅費(fèi) 抵押物處置后所得價(jià)款的清償次序 凈值計(jì)算公式及房地產(chǎn)權(quán)利狀況可能對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的影響進(jìn)行列示 正常可收回的抵押貸款額 或稱安全抵押貸款額 可以用以下公式表示 抵押貸款額 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)的價(jià)值 快速變現(xiàn)處置費(fèi)用 處置交易相關(guān)稅費(fèi) 利息 違約金 賠償金 約定的其他內(nèi)容抵押率 抵押貸款 抵押評(píng)估價(jià)值 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析 D 房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告十六 風(fēng)險(xiǎn)提示 對(duì)于抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)提示 報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化 房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn) 法定優(yōu)先受償權(quán)利 快速變現(xiàn)費(fèi)用變化等多方因素對(duì)抵押價(jià)值的影響 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析 E 房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告一 估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析二 估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析三 估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析 上述三點(diǎn)注重對(duì) 分析 的真實(shí)性及合理性進(jìn)行判斷 四 市場(chǎng)背景描述與分析 包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 相關(guān)政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況 對(duì)應(yīng)估價(jià)對(duì)象用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 注重時(shí)效性 是否及時(shí)更新 五 估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析 從法律上允許 技術(shù)上可行 經(jīng)濟(jì)上可行來(lái)判斷估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析 E 房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告六 估價(jià)方法適用性分析 同結(jié)果報(bào)告 七 估價(jià)測(cè)算過(guò)程 可運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查對(duì)其測(cè)算過(guò)程中的各項(xiàng)取費(fèi)進(jìn)行判斷 如市場(chǎng)法中的案例售價(jià)與區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)售價(jià)水平是否相當(dāng) 收益法中租金水平的選取是依據(jù)市場(chǎng)租金還是租約內(nèi)租金等 八 估價(jià)結(jié)果確定 原則上為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)盡量選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià) 針對(duì)不同估價(jià)方法得到的結(jié)果 因估價(jià)原理及關(guān)注點(diǎn)不同 結(jié)果存在一定差異 在一定范圍內(nèi)都是合理的 將兩種估價(jià)結(jié)果分別賦予一定的權(quán)重 權(quán)重比例依據(jù)估價(jià)方法的適宜程度 如 對(duì)于存在長(zhǎng)期租賃情況的大型購(gòu)物中心房地產(chǎn) 收益法比成本法更能真實(shí)地反映其房地產(chǎn)價(jià)值 九 估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值未來(lái)下跌風(fēng)險(xiǎn)及變現(xiàn)能力分析 同結(jié)果報(bào)告 F 附件 位置圖 照片 權(quán)屬證照 估價(jià)依據(jù)文件等 檢查其準(zhǔn)確 完整 清晰及必要性 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析 審核要點(diǎn) 一 估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的資質(zhì)審核二 評(píng)估資料和估價(jià)報(bào)告的完整性 真實(shí)性審核三 合法有效性審核四 估價(jià)報(bào)告的邏輯性審核五 評(píng)估結(jié)果的合理性審核 第三講 與抵押貸款有關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 一 目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范 1 目前房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題房地產(chǎn)評(píng)估制度建立十五年來(lái) 房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)有了飛躍發(fā)展 但實(shí)踐中也暴露一些問題 如 1 迎合委托方要求 高估或低估標(biāo)的物價(jià)值 出具不實(shí)評(píng)估報(bào)告 2 不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)泛濫 收費(fèi)打折 3 評(píng)估報(bào)告質(zhì)量不高 技術(shù)水平亟待提高 4 不顧資格實(shí)力 超營(yíng)業(yè)范圍承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)等 5 評(píng)估機(jī)構(gòu)魚龍混雜 良莠不齊 一 目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范 2 金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范 1 建立評(píng)估機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)入圍制度建立評(píng)估機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)入圍制度 選擇一批評(píng)估資質(zhì)等級(jí)高 社會(huì)信譽(yù)好 技術(shù)和服務(wù)水平優(yōu)秀的評(píng)估機(jī)構(gòu)從事相關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù) 并提出相應(yīng)技術(shù)和操作標(biāo)準(zhǔn) 可以提高利用評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)的質(zhì)量和效率 防范風(fēng)險(xiǎn) 一 目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范 2 金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范 2 建立評(píng)估報(bào)告審核制度金融機(jī)構(gòu)作為評(píng)估報(bào)告的使用者 不應(yīng)被動(dòng)地 簡(jiǎn)單地在評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上按一定折扣確定放貸額 而要對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行必要的審核或復(fù)核 審核的內(nèi)容包括 評(píng)估報(bào)告格式 估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán) 價(jià)值內(nèi)涵和價(jià)格水平等 二 房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn) 1 房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)抵押物處置后所得價(jià)款的清償次序?yàn)?1 支付處分抵押物的費(fèi)用 如拍賣傭金 評(píng)估費(fèi) 保管費(fèi) 司法費(fèi)用等 2 扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi) 如補(bǔ)繳土地出讓金 欠付工程款 營(yíng)業(yè)稅 所得稅 契稅 過(guò)戶登記費(fèi)等 3 償還抵押權(quán)人債權(quán)本金 利息及支付違約金 4 賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失或賠償金 5 剩余金額交還抵押人 由此可見需扣除 1 2 兩項(xiàng)費(fèi)用后才可償還抵押權(quán)人的債權(quán) 為了抵押權(quán)人債權(quán)的安全 1 2 兩項(xiàng)費(fèi)用對(duì)抵押價(jià)格和處置價(jià)格的影響應(yīng)予以考慮 二 房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn) 2 對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價(jià)值的認(rèn)識(shí)正?？墒栈氐牡盅嘿J款額 或稱安全抵押貸款額 可以用以下公式表示 抵押貸款額 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)的價(jià)值 快速變現(xiàn)處置費(fèi)用 處置交易相關(guān)稅費(fèi) 利息 違約金 賠償金 約定的其他內(nèi)容 抵押率 抵押貸款 抵押評(píng)估價(jià)