房地產(chǎn)升級(jí)發(fā)展工作意見.doc

房地產(chǎn)升級(jí)發(fā)展工作意見各縣、市、區(qū)人民政府，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)，市直各單位，中央、省屬駐岳各單位：為加快城市提質(zhì)步伐，建設(shè)現(xiàn)代宜居城市，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)提出以下意見：一、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃管理。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃科學(xué)編制房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃及年度發(fā)展計(jì)劃，并將其納入我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。（二）建立和完善住房供應(yīng)和保障體系。積極發(fā)展普通商品房，加快建設(shè)廉租住房，嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房，適當(dāng)建設(shè)安置性住房與公共租賃房，不斷滿足人民群眾住房需求，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。（三）堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則。實(shí)行政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)、改善民生與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、舊城改造與新區(qū)建設(shè)、開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)相結(jié)合。（四）嚴(yán)格控制和規(guī)范私人建房。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，統(tǒng)一在居民點(diǎn)建設(shè)；市中心城區(qū)嚴(yán)禁私人建房，經(jīng)鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，納入城市提質(zhì)改造和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，由市人民政府收購(gòu)后拆除；因建設(shè)征地需要征收的房屋，按照市政府辦關(guān)于印發(fā)市中心城區(qū)集體土地房屋拆遷安置房（居民區(qū)）統(tǒng)一建設(shè)管理辦法的通知的規(guī)定實(shí)行集中統(tǒng)一安置。嚴(yán)禁無(wú)資質(zhì)開發(fā)和在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（五）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位聯(lián)席會(huì)議制度和房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位每月5日前應(yīng)將上月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)報(bào)送領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。領(lǐng)導(dǎo)小組每季度召開一次會(huì)議，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，研究有針對(duì)性的調(diào)控措施，發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。二、提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)水平（一）鼓勵(lì)成片規(guī)?；_發(fā)。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，鼓勵(lì)成片開發(fā)。建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)符合經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目用地面積小于3000平方米的，不能批準(zhǔn)單獨(dú)建設(shè)，國(guó)土資源、規(guī)劃部門不得辦理土地出讓和規(guī)劃報(bào)建審批手續(xù)，應(yīng)納入成片統(tǒng)一開發(fā)范圍。確無(wú)法調(diào)整合并的，其土地用于城市綠化或其他公益事業(yè)建設(shè)。（二）優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)向社會(huì)公開招標(biāo)。臨街建筑和標(biāo)志性建筑應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目位置，結(jié)合城市風(fēng)貌規(guī)劃進(jìn)行形象設(shè)計(jì)；標(biāo)志性建筑物夜間景觀亮化工程應(yīng)納入設(shè)計(jì)方案，并同步建設(shè)。規(guī)劃部門組織設(shè)計(jì)方案評(píng)審時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)發(fā)改、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、房地產(chǎn)、國(guó)土資源、城管、環(huán)保、消防等部門參與。經(jīng)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的設(shè)計(jì)方案不得擅自修改；確需修改的，由規(guī)劃行政主管部門組織重新評(píng)審。設(shè)計(jì)方案評(píng)審結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示。（三）開發(fā)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案必須符合國(guó)家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)和節(jié)能、環(huán)保的強(qiáng)制性規(guī)范。城市主干道臨街面不得設(shè)置開放式陽(yáng)臺(tái)，不得裸露管網(wǎng)、空調(diào)等設(shè)備。臨湖、臨河開發(fā)項(xiàng)目，要做到不推山、不填水，切實(shí)保護(hù)生態(tài)環(huán)境。住宅小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)包含燃?xì)?、太?yáng)能、給排水等管線和排油煙的專用管道設(shè)計(jì)。新城區(qū)嚴(yán)格實(shí)行雨水、污水分流，污水排放必須接入城市排污管網(wǎng)。（四）加強(qiáng)住宅開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的監(jiān)管。凡新建（含改、擴(kuò)建）的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)按經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳規(guī)和其他相關(guān)規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)、社區(qū)辦公用房和教育、文化、體育、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、電信等設(shè)施，并與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同期交付使用。否則，規(guī)劃部門不得辦理規(guī)劃手續(xù)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門不得辦理施工許可和進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，房地產(chǎn)部門不得辦理房屋權(quán)屬初始登記。（五）推廣精裝房。引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。（六）實(shí)行商品住房“一戶一驗(yàn)收”。商品住宅工程在綜合驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)組織施工和監(jiān)理單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)參與分戶驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收合格的，出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表；分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得申請(qǐng)單位工程竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，由市政務(wù)服務(wù)中心組織住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、規(guī)劃、房地產(chǎn)、城管、園林、消防、人防、環(huán)保等部門對(duì)照規(guī)劃審批許可內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收。未經(jīng)分期驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收，以及驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。商品住宅在交房時(shí)，開發(fā)商必須向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書和住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)及其從業(yè)人員管理和培育（一）嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。從事房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須取得相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷、策劃、中介、工程建設(shè)和服務(wù)的人員必須持有相應(yīng)資格證書。凡不具備開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，國(guó)土資源、規(guī)劃部門不得為其辦理開發(fā)項(xiàng)目土地出讓、規(guī)劃審批手續(xù)；企業(yè)持有相應(yīng)資格證人數(shù)不符合法律法規(guī)規(guī)定的，房地產(chǎn)部門不得為其頒發(fā)相關(guān)資質(zhì)證書。（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理。完善房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，實(shí)時(shí)記錄和公示企業(yè)信譽(yù)情況，并將其作為資質(zhì)定級(jí)、晉級(jí)、年檢的重要依據(jù)。房地產(chǎn)應(yīng)及時(shí)督促企業(yè)整改不良行為，整改不到位的，注銷其資質(zhì)。（三）培育房地產(chǎn)企業(yè)品牌。通過(guò)體制、機(jī)制和管理創(chuàng)新，培育和壯大房地產(chǎn)企業(yè)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)整合、兼并、入股等形式進(jìn)行聯(lián)合重組，逐步淘汰競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、規(guī)模效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)升級(jí)。（四）提升人員素質(zhì)。房地產(chǎn)部門應(yīng)會(huì)同人力資源和社會(huì)保障部門制訂房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和進(jìn)城務(wù)工人員培訓(xùn)計(jì)劃，明確年度培訓(xùn)任務(wù)，建立培訓(xùn)基地，確保培訓(xùn)質(zhì)量；嚴(yán)格實(shí)行房地產(chǎn)從業(yè)人員持證上崗制度，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員信用檔案，不斷提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。（五）切實(shí)維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。依法支持房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，及時(shí)依法處理群眾投訴，嚴(yán)禁強(qiáng)行攤派和“索、拿、卡、要”。四、提高物業(yè)管理水平（一）全面推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。住宅小區(qū)、黨政機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位用房應(yīng)全面推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋面，任何單位不得聘用無(wú)資格證書人員從事物業(yè)管理服務(wù)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格依法采取公開招標(biāo)或協(xié)議招標(biāo)的方式進(jìn)行。（二）充分發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的監(jiān)督、指導(dǎo)作用。物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、檢查，指導(dǎo)其搞好住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)、計(jì)劃生育、社會(huì)治安綜合治理、公共安全等方面的工作。房地產(chǎn)部門在指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)和辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定級(jí)、晉級(jí)、變更手續(xù)及日?？己藭r(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會(huì)意見；加強(qiáng)與社區(qū)居委會(huì)的協(xié)作，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)糾紛，共同做好物業(yè)管理工作，為居民創(chuàng)造安全、舒適的居住環(huán)境。（三）保證物業(yè)和社區(qū)居委會(huì)辦公用房。開發(fā)建設(shè)單位申報(bào)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審時(shí)必須附有物業(yè)管理方案，并在評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，同時(shí)進(jìn)行審定。物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房和全方位電子監(jiān)控設(shè)備建設(shè)內(nèi)容，超過(guò)10萬(wàn)平方米的住宅開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)明確社區(qū)工作用房。（四）嚴(yán)格執(zhí)行有償物業(yè)服務(wù)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)利用電子監(jiān)控設(shè)備加強(qiáng)對(duì)服務(wù)小區(qū)全方位、全天候的監(jiān)管，服務(wù)費(fèi)應(yīng)嚴(yán)格按照約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，確需調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按法定程序進(jìn)行。業(yè)主應(yīng)及時(shí)、足額繳納服務(wù)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主履行繳費(fèi)義務(wù)。（五）嚴(yán)格室內(nèi)裝飾裝修管理。業(yè)主裝修房屋，其裝修方案必須先經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。嚴(yán)禁不按裝修方案施工或破壞房屋結(jié)構(gòu)行為，確保房屋使用安全。五、優(yōu)化市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系（一）規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建、收費(fèi)服務(wù)。嚴(yán)格落實(shí)一站式報(bào)建、一票式收費(fèi)制度，推行一票式收取銷售環(huán)節(jié)稅費(fèi)制度。（二）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)公示制和服務(wù)責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求制作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公示牌，并在項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)公示。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、銷售、交付進(jìn)行全方位監(jiān)管和服務(wù)。（三）建立行政執(zhí)法聯(lián)合查處機(jī)制。房地產(chǎn)單一違法行為，由相關(guān)職能部門查處；涉及多個(gè)部門的，由市政府分管副市長(zhǎng)和副秘書長(zhǎng)組織規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、房地產(chǎn)、工商、區(qū)政府（管委會(huì)）等部門單位聯(lián)合查處，形成打擊合力，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)違法違規(guī)行為。（四）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金、預(yù)售款和維修資金管理。項(xiàng)目資本金、預(yù)售款和維修資金必須嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳存，任何單位和個(gè)人不得侵占和挪用。（五）加強(qiáng)商品房銷售和價(jià)格管理。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預(yù)售，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)售款性質(zhì)的費(fèi)用等形式變相預(yù)售商品房。辦理預(yù)售許可時(shí)，要如實(shí)申報(bào)銷售價(jià)格。已取得預(yù)售許可的，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。加強(qiáng)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)的編制工作，杜絕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等價(jià)格不實(shí)現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。房地產(chǎn)部門要加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案的管理和商品房預(yù)售款的監(jiān)管，逐步推行二手房交易網(wǎng)上備案和二手房交易資金監(jiān)管制度。（六）加強(qiáng)房屋登記管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)督促建筑施工企業(yè)及時(shí)申報(bào)辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并向開發(fā)企業(yè)移交項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)資料；竣工驗(yàn)收合格