上海樓市越來越難看.doc

上海樓市越來越難看石磊一上海樓市越來越難看，在仔細(xì)看過2007年上海房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后，就會(huì)產(chǎn)生這樣的問題。根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年上海商品住宅銷售面積為3279萬平方米，商品住宅竣工面積為2752萬平方米。對于房產(chǎn)市場來說，房屋銷售就意味著市場需求，房屋竣工就意味著市場供應(yīng)，這也就意味著在2007年上海商品住宅市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。商品住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場情況是很正常的現(xiàn)象，但是如果從一個(gè)相對較長的階段來看，那么，2007年上海房產(chǎn)市場的供不應(yīng)求就顯得不同尋常了。圖1資料來源：上海市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)圖1是2004年至2007年上海商品住宅的市場供銷情況圖。從圖1中可以看到，這幾年在市場供應(yīng)方面，上海商品住宅的竣工面積的變化相對平穩(wěn)；在市場需求方面，商品住宅銷售面積變化卻大起大落，由此形成了上海商品住宅市場供求的巨大變化。為了能更清楚地說明市場的這一變化，我們將商品住宅當(dāng)年的竣工面積減去當(dāng)年的銷售面積，得出當(dāng)年商品住宅市場的供求量差，這樣就能夠比較直觀地反應(yīng)出市場的供求變化。根據(jù)圖1中的數(shù)據(jù)整理出圖2，從中可以看到上海商品住宅的供銷差：2004年為-158萬平方米，2005年為-106萬平方米，2006年為84萬平方米，2007年為-527萬平方米。圖2資料來源：上海市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)從2004至2006這幾年，上海商品住宅市場由供不應(yīng)求的逐步減少，到轉(zhuǎn)為供大于求。但是到了2007年上海商品住宅的供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，供不應(yīng)求的缺口高達(dá)527萬平方米，這與前幾年的市場情況有著巨大的區(qū)別，這是一個(gè)值得關(guān)注的市場現(xiàn)象。我們再回過頭來看一看這幾年上海商品住宅供求情況，2007年上海住宅供求的逆轉(zhuǎn)主要是由于銷售面積的大幅增加造成的。2007年上海商品住宅的竣工面積為2752萬平方米，僅僅只比2006年的2699萬平方米多出了5。同期商品住宅的銷售面積為3279萬平方米，比2006年的2615萬平方米高出了25。是什么原因?qū)е?007年上海出現(xiàn)如此巨大的銷售面積呢？二2007年上海商品住宅供不應(yīng)求缺口高達(dá)527萬平方米，這也就意味著在2006年底，上海市場至少應(yīng)該有大于527萬平方米商品住宅的空置面積，可以用于市場消化。否則，市場將難以解釋這一現(xiàn)象。那么，在2006年末，上海市場有這么多的空置商品住宅嗎？雖然在上海一些公開的資料，如上海統(tǒng)計(jì)年鑒中，并未發(fā)現(xiàn)2006年末上海商品住宅的空置面積，但根據(jù)一些官方的數(shù)據(jù)可以得出，在2006年底，上海商品住宅的空置面積不會(huì)多于500萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2007年的供需缺口527萬平方米。既然在上海市場中沒有這么多的空置商品住宅，那么市場又是用什么來消化呢？在2007年上海商品住宅出現(xiàn)如此大的銷售面積本身就值得研究，這里就需要了解上海的商品住宅銷售面積的統(tǒng)計(jì)來源。2005年1月25日上海市政府新聞發(fā)布會(huì)實(shí)錄中解釋說，“需要說明的是，2003年以前的住宅商品房銷售價(jià)格，僅指竣工后交付使用的現(xiàn)房，而不包括當(dāng)期預(yù)售的期房。由于近年來期房預(yù)售比重不斷提高，為準(zhǔn)確反映當(dāng)期房屋銷售的實(shí)際價(jià)格水平，從2004年開始，將現(xiàn)房和期房同時(shí)納入統(tǒng)計(jì)范疇，這樣就能比較真實(shí)地反映當(dāng)期銷售價(jià)格水平?！睆倪@里我們可以知道，現(xiàn)行的上海住宅商品房的銷售面積，是由包括現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售在內(nèi)的銷售面積兩部分組成。因此可以認(rèn)為，2007年上海商品住宅銷售面積的異常增加，主要是期房預(yù)售的因素造成的。于是問題就出來了，上海商品住宅的銷售面積是真實(shí)的銷售面積嗎？根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以得知，2006年上海商品住宅每平方米的平均價(jià)格是7079元，2007年每平方米的平均價(jià)格是8253元。市場供大于求，商品的價(jià)格就會(huì)下降，供不應(yīng)求，價(jià)格就會(huì)上漲。隨著房屋銷售量的劇增，2007年上海的房價(jià)的確是上漲了，從這一點(diǎn)來看，市場似乎是正常的。但是如果進(jìn)一步分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)在2007年上海商品住宅月銷售的情況出現(xiàn)了一些問題。圖3資料來源：上海市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)注：由于上海市統(tǒng)計(jì)局沒有公布一月份的數(shù)據(jù)，因此表中2008年1月欄中空缺，但這并不妨礙我們了解情況。從圖3中我們可以看到，上海商品住宅的月均房價(jià)在2007年中出現(xiàn)了巨大的波動(dòng)。其中6月的房價(jià)是7165元，9月漲到了9706元，11月回落到了8450元，12月又漲到11066元。2008年2月又回到8315元，并在其后的幾個(gè)月中，均保持在這個(gè)水平上。問題是，為什么在2007年上海的房價(jià)會(huì)出現(xiàn)如此大的波動(dòng)？為什么上海房價(jià)運(yùn)行的這一態(tài)勢在2008年戛然而止，沒有延續(xù)？三都說房價(jià)是房產(chǎn)商抬高的，這一點(diǎn)不可否認(rèn)，因?yàn)榻陙淼摹拔娣俊爆F(xiàn)象就是抬高房價(jià)的一種行為。雖說抬高房價(jià)是一種令購房者難以接受的行為，但是也應(yīng)該看到另一面，房產(chǎn)商也是企業(yè)，既然是企業(yè)，就要盈利。因此房產(chǎn)商有提高房價(jià)的意愿也是很正常的事情。問題的關(guān)鍵是社會(huì)上是否有其抬高房價(jià)的條件，如果沒有這些條件，開發(fā)商就是想抬高房價(jià)也不可能，如果有這些條件，那么其原因又是什么？雖然說需求旺盛是拉高房價(jià)的一個(gè)因素，但是上海的有關(guān)方面為房價(jià)的上漲也提供了條件。因?yàn)橛嘘P(guān)方面始終未能為市場提供一套公開、透明、清晰的房產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，而這種房產(chǎn)市場數(shù)據(jù)不清晰的直接結(jié)果，就為房價(jià)非理性的上漲提供了條件。如果市場各方都能夠及時(shí)得到明確而清晰的市場信息，那么即使有些房產(chǎn)商想抬高房價(jià)，也是比較困難的。通過分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，是全面了解市場的一個(gè)重要途徑，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的及時(shí)準(zhǔn)確至關(guān)重要。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)模糊不清，勢必會(huì)影響各方對市場狀況的了解。對于購房者來說其弊端是顯而易見