宏觀調(diào)控下的戶型變革.doc

如何在可操作空間中變“弊”為“利”宏觀調(diào)控下的戶型變革導(dǎo)語：在房地產(chǎn)市場比拼日益激烈的今天，誰贏得了人心，誰就能在市場站穩(wěn)腳跟。如何才能贏得眾多購房者的心，使自己的房子無可替代，成為眾多開發(fā)商追求的目標(biāo)。在產(chǎn)品同質(zhì)化越來越明顯的情況下，在細節(jié)上體現(xiàn)的獨特優(yōu)勢，以及別具一格的人性化設(shè)計將成為未來戶型創(chuàng)新的一個流行趨勢。編輯/洪若麒 設(shè)計/一、未來戶型九大創(chuàng)新套路套路一：入戶“雙動線”保障家庭私密現(xiàn)代人工作節(jié)奏快、壓力大，請個保姆或鐘點工做家政也是較常見的，但如果業(yè)主正在客廳接待客人，保姆卻買菜回來穿越客廳，多少會讓人感到不便和尷尬。 一些精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了這一點，便對入戶設(shè)計了兩條不同的路線，一條銜接廚房，一條進入客廳。這樣不僅使主人的私密有了保障，更有效地實現(xiàn)了潔污分離。這便是“雙動線”入戶設(shè)計，日政不需進入室內(nèi)，入戶就可以直接進入廚房而不影響客廳禮儀功能的完整性。套路二：折疊式窗戶，開合隨心所欲陽臺的玻璃是家庭主婦們打掃衛(wèi)生時最為頭疼的一個問題，但如果采用折疊式窗戶，一切問題都會變得簡單。當(dāng)您需要開放式陽臺時，它可以完全開放，一層層折疊在陽臺盡頭，而不遮擋任何視線；需要封閉時，將這一扇扇折疊著的窗戶拉開，可以打開一兩扇，也可以全部關(guān)閉形成封閉的空間。最重要的一點，因為每扇窗戶都有正反面，甚至上下內(nèi)外有棱棱角角，這些業(yè)主都可以不費力氣地清掃得一塵不染，既方便又實用。套路三：同層排水，遠離沖水噪聲目前，住宅“廚衛(wèi)”的排水管，多是上層的走在下一層的頂板下，既不美觀也不衛(wèi)生。如果下水管。發(fā)生滲漏水現(xiàn)象，受害的是下層鄰居，想維修管道，還得請求下層住戶予以配合，這樣既容易引起糾紛，也給物業(yè)管理和維修工作帶來不便。在一些新的建筑設(shè)計中，主體建造時將衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)層局部或整體下沉，一般不小于30厘米，管道鋪設(shè)在下降部分的填層內(nèi)，坐便器采用下排水設(shè)計?；靥顚右陨习吹孛鏄?biāo)準(zhǔn)達到所需的建筑平面，不僅免去維修及使用時的相互干擾，而且占用面積小。這樣一來，隔音效果比較好，不用再擔(dān)心休息時被樓上的沖水聲干擾。傳統(tǒng)衛(wèi)生間的浴缸會高出地面3040厘米，人需要抬高腿才能跨入，進出不方便，而且老人、孩子還容易摔倒；而采用降板設(shè)計，浴缸下沉安裝，距離地面僅厘米左右，進出輕松、方便，充分體現(xiàn)人文關(guān)懷。套路四：“平層高廳”享受躍層動感 眾所周知，普通商品房的客廳高度一般在2.8米到3.0米之間，能在一個普通層高的房子里，擁有一個超乎常規(guī)的3.8米“高廳”也許只是一個夢想。目前，在西安市場上，有一種“平層高廳”的商品房，就專為有這樣夢想的人而設(shè)計。 所謂“平層高廳”，就是在平層房屋設(shè)計上創(chuàng)造層次感，讓普通的客廳變成“高廳”，而這種“高廳”也許只有別墅、躍層才會有。它采用95厘米的高差，使客廳高出房屋的本來地面，并向上“伸展”，形成3.8米的“高廳”。將廳下的部分空間充分利用，可以形成儲物間，但并不占用地面以上的空間。 套路五：靈動空間，營造個性空間在一些躍層的大戶型中，出現(xiàn)了三廳三衛(wèi)的設(shè)計，但對于很多購房者來講，如果只做“廳”或者做“衛(wèi)”，顯得有些浪費或多余，并不能物盡其用。 有著大窗戶的衛(wèi)生間可以設(shè)置成小書房、操作間，也可以設(shè)置成儲物間等，樓上的廳可以做彈琴、作畫、品茶的場地。只要自己愿意，空間可以靈活多變，做成任何方便自己生活的場所。 （插入圖：06）套路六：透亮衛(wèi)浴，營造浪漫情調(diào) 在中國人的傳統(tǒng)觀念中，臥室是私密的，衛(wèi)浴間更是人們的隱私所在，不能輕易示人。但時下一些思想前衛(wèi)、生活另類的人們卻開始在私密的空間里嘗試開放，讓透明的衛(wèi)浴室與臥室相通，不加任何隔檔。 開放并不是為了“暴露”，只是討厭昏暗與狹窄，想有一間大大的、明亮的衛(wèi)浴間。將原有衛(wèi)浴間的三面墻打掉，放上大大的木浴桶，將洗浴變成一種休閑，可以看電視、聽音樂、甚至和愛人聊天、讀書、看報，享受空間的透明給人帶來的視野開闊和心理放松。 套路七：入戶大廳，享受非凡高度 從入戶單元門洞到今天的6米挑高入戶大堂，顯示了人們生活觀念的轉(zhuǎn)變和生活品質(zhì)的提高。在富力城樣板區(qū)，傳統(tǒng)的入戶門洞在這里被寬敞、挑空、氣派的入戶大堂所替代。柔軟的沙發(fā)。敞亮的視野、寬闊的空間。6米高的挑空尺度，一種尊貴感由心底自然升騰。 寬大的子母門，突破了傳統(tǒng)入戶門的寬度和高度，大大增加了室內(nèi)高度和寬度上的空間感覺。這樣的建筑尺度，完全是設(shè)計和施工技術(shù)手段支持的結(jié)果。 套路八：斷橋合金窗，讓室內(nèi)冬暖如春 在北方的冬天，保持室內(nèi)舒適溫度是十分重要的。市場上現(xiàn)在最常見的就是推拉塑鋼中空玻璃門窗，密封和隔熱效果一般。而新出現(xiàn)的一種叫斷橋鋁合金窗的出現(xiàn)，則大大提高了密封和隔熱效率，特別是冬天，室內(nèi)的熱空氣很難向外傳導(dǎo)，室外的冷空氣也很難傳導(dǎo)入室內(nèi)。而且采用傳統(tǒng)門窗平推方式，十分有效地保證了室內(nèi)溫度，降低了能耗，節(jié)約了日常使用成本。 套路九：外墻保溫，讓生活更節(jié)約 從厚墻體到外墻內(nèi)保溫再到今天的外墻外保溫技術(shù)的應(yīng)用，采用新保溫技術(shù)的節(jié)能建筑正成為一種消費流行風(fēng)尚。目前在西安的住宅開發(fā)市場上，開發(fā)商普遍加強了房屋的保溫措施，運用了大量的保溫技術(shù)，以提高房屋的環(huán)保節(jié)能功效。特別是在紫薇信息公寓、富力城、天地源曲江華府、雅荷春天、東尚、奧林匹克花園、融僑紫薇馨苑、白樺林居、華榮風(fēng)景大院等新近開發(fā)的項目中，節(jié)能已經(jīng)成為重要的設(shè)計主題。二、小戶型產(chǎn)品升級之道2006年5月29日，國土資源部、國家發(fā)改委等九部委聯(lián)合發(fā)文，要求從2006年6月1日起，各大城市新開工的項目中，套型建筑面積小于90平方米的房屋比重不得少于70%，也就是市民俗稱的90/70政策。小戶型受惠于“國六條”的同時，也面臨著巨大的市場考驗。 在房地產(chǎn)市場中，針對小戶型產(chǎn)品主要有以下七種市場細分：表：小戶型市場細分面積區(qū)間(平方米)戶型舒適度置業(yè)類型客戶特征產(chǎn)品提升空間30單間一般投資放租投資裝修、酒店服務(wù)31-451房1廳較好投資，單身理財型投資裝修、酒店服務(wù)46-552房1廳較好投資，單身投資自住相宜裝修，物業(yè)高品質(zhì)56-602房1廳一般單身，首次單身自由尺度空間61-702房1廳一般首次講求實惠個性空間71-802房2廳較好自用買房安家景觀配套81-903房1廳一般自用三口之家景觀配套1. 小戶型設(shè)計的七大難題難題一：房型合理性差在空間設(shè)計和取舍上，小戶型受總面積的限制，各功能空間容易產(chǎn)生相互影響，并且戶型也比較單一；在采光和通風(fēng)上，由于樓體必須保證一定的進深，多個小戶型安排在同一樓層時，不大容易統(tǒng)籌兼顧；在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡；由于大部分大小戶型混居樓中的小戶型全朝北設(shè)計，對居住健康會產(chǎn)生不利的影響。難題二：房間使用率低從建筑面積上說，由于同一樓層戶數(shù)增多，造成樓道面積加大，使得原本總面積不大的小戶型，對公攤變得十分敏感；同時戶內(nèi)各種管道、墻體占用的面積，在寸土寸金的小戶型中顯得非常搶眼。難題三：居住人群繁雜小戶型多為過渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟和家庭成員的變化，將購買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場，同時，小戶型本來就是投資者青睞的對象，這會使鄰居不斷更換。難題四：住戶識別變難由于小戶型設(shè)計相對密集，一層十幾戶至幾十戶呈魚骨狀、放射狀或環(huán)狀設(shè)計，導(dǎo)致各家各戶的識別變得困難。走入樓道，往往使人失去方位，不辨南北，只能依靠門牌號碼。難題五：上下交通不便一梯十幾戶至幾十戶，也使得乘電梯變得相對擁擠，平均每部電梯每天要承載一二百戶的運量。難題六：安全系數(shù)不高迷宮似的樓道，使外人闖入難以察覺，給不法分子留下可乘之機；一旦出現(xiàn)火災(zāi)、地震等，也不易迅速疏散；租戶的經(jīng)常變化，使得已經(jīng)不太穩(wěn)定的鄰里關(guān)系變得更加動蕩，公共安全明顯遜色于以大戶型為主的社區(qū)。難題七：設(shè)施損耗增加由于社區(qū)戶型密集度加大，單位面積人員增多，同時年輕人又充滿青春活力，因而各種設(shè)施的使用頻率較之大戶型社區(qū)來說要多許多，一定程度上加大了損耗。（插入圖：19）2.小戶型五大設(shè)計優(yōu)化對策對策一：改點式為板式，創(chuàng)新平面布局改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯兩戶或兩梯三戶的板式住宅，再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型，這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光效果，并能有效避免一梯幾十戶、中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。對策二：改“直套”為“橫套”，縮短進深如果能將小戶型改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設(shè)更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強，居室自然通風(fēng)、采光的生態(tài)性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強化其造型美感。對策三：細化功能區(qū)隔，合理面積配比小戶型應(yīng)在細化功能區(qū)隔、合理配比各功能區(qū)域的面積以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用功能。對于12人居住的一房一廳來說，應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限，如臥室不能小10平方米，客廳不應(yīng)小于12平方米，衛(wèi)生間不宜小于4平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促。其他功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。對策四：變化局部間隔，增加儲存空間為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似 “S” 形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率，且還能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。對策五：房型設(shè)計與裝修設(shè)計同步兩者的緊密結(jié)合，是優(yōu)化小戶型設(shè)計的又一重要的、不可或缺的環(huán)節(jié)。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設(shè)計，鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設(shè)計等，房型設(shè)計為裝修設(shè)計創(chuàng)造條件，留有余地。裝修設(shè)計則應(yīng)強化房型設(shè)計的創(chuàng)意，提高空間的利用率，增強房型的實用性和功能性，以突出房型設(shè)計的優(yōu)點。3. 小戶型升級四大創(chuàng)新方案方案一：縮小型港式小三房在香港，有一種90平方米左右的三房房型，其客廳與主臥空間較大，一般在20平方米左右，最小的客臥面積約6-7平方米，最小的衛(wèi)生間面積僅3平方米左右。與傳統(tǒng)三居比起來，小三居最大的亮點就是用玻璃或者其他可拆裝的隔斷分割開了起居室和書房這兩部分空間，使得兩部分雖然單獨面積較小，但組合在一起卻有一種寬敞的感覺。同時，通過過道的壓縮，實現(xiàn)了戶型面積的最大化利用。廚房通過將部分功能轉(zhuǎn)移到餐廳，實現(xiàn)了簡化，有效壓縮了面積。方案二：可自由拆分的多功能小戶型居室安排與家庭成員密切相關(guān)，不同的成員決定了房子要承擔(dān)的功能。作為一些年輕夫婦，為了今后新生命的降臨，可靈活改造的戶型才是理想的選擇。在這種房型內(nèi)，90平方米功能空間分布齊全：除了必要的起居、餐廚、臥室、衛(wèi)生空間外，還有獨立門廳及儲藏空間，而且空間分配可根據(jù)住戶需要和喜好做以下四種改變：表：多功能小戶型的四種分拆方式居住人口改變方式夫+妻當(dāng)只有夫妻兩人居住時，可以只保留一間次臥室，主臥和書房部分開敞使用，甚至可以只保留一個衛(wèi)生間，另一個衛(wèi)生間可以作為貯藏室夫+妻+老人當(dāng)小孩很小，家里需要有老人照顧時，可保留主臥和次臥，書房開敞。夫妻倆和老人分別使用主臥和次臥，孩子與父母同室居住。書房可以開敞作餐廳或者作書房使用夫+妻+老人+孩子當(dāng)小孩長大需要獨立臥室，而且家里仍然有老人居住時，書房可作為小孩臥室使用夫+妻+孩子當(dāng)只有父母和一個孩子居住時，可保留主臥和次臥，書房可以開敞作餐廳或者作書房使用方案三：小雙層類復(fù)式小戶型這樣的房型在空間沒有任何浪費，并且在板樓中有實現(xiàn)的可能。除此以外，分隔成上下層的家可以很好地進行功能分區(qū)，比如：下層動、上層靜；下層開敞、上層私密；下層飲食起居、上層睡眠洗浴，從而能夠滿足多種使用的需求。方案四：SOHO型新小戶型對于目前的現(xiàn)代白領(lǐng)們，家的功能已不僅僅是休憩，在家中工作也成了他們生活節(jié)奏的一種需要。但辦公休息二合一并不意味著可以犧牲這兩方面的質(zhì)量，這時，功能分區(qū)是否層次明確，面積設(shè)計是否實用合理，就決定了人的生活品質(zhì)。第一，狹長且方正設(shè)計，在90建筑面積內(nèi)將使用空間明確劃分為工作、休閑、休息三部分，按空間性質(zhì)從開放到私密的過渡以一條流線貫穿，走廊的幾米之外，是截然不同的生活狀態(tài)。整個戶型的使用層次明確，互不干擾。當(dāng)一人在工作間會客時，另一人同樣能夠擁有足夠的私密空間。第二，躍層設(shè)計，將辦公和休息嚴(yán)格區(qū)分，用樓梯實現(xiàn)不同的功能切換。同時巧妙的居室安排最大限度規(guī)避了樓房的特定限制，比如把臥室安排在二層的北面，因為白天利用率高的工作室需要更多陽光。三、別墅夾縫中革新手法別墅用地禁令及住宅新政實施后，那些受政策限制少、創(chuàng)新多的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品成為廣大需求方追逐的對象。新富裕階層及企業(yè)別墅需求、自住及投資擴大需求等支撐起整個別墅市場，但其力量的非均衡使需求市場穩(wěn)定性不強。中產(chǎn)階級更傾向于經(jīng)濟型、易居型、小戶型別墅，性價比較高；企業(yè)別墅更傾向于獨立別墅，周邊有成熟的商業(yè)及生活設(shè)施；自住型更傾向于離城市較近的地理位置；投資型更關(guān)注品質(zhì)高，增值空間高的別墅等等。（插入圖：14）在政策的夾縫中生存，別墅或許可以從以下八種革新中找到出路：手法一：啟動“小而精”的開發(fā)模式 別墅禁令的頻繁出臺，受益者是那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項目，有效抬高了新的競爭者的進入門坎，使純別墅類項目逐漸進入奇貨可居的狀態(tài)，價格隨之上漲。在這樣的宏觀背景之下，別墅開發(fā)在政策的夾縫中探索生存之道，開發(fā)模式與發(fā)達國家的發(fā)展軌跡相比，并沒有沿著往市場化的傾向發(fā)展，而是出現(xiàn)了前所未料的被動轉(zhuǎn)折。別墅開發(fā)模式傾向于小而精，即規(guī)模小、設(shè)計、施工精度高。由于目前別墅項目比較稀缺，所以開發(fā)商在開發(fā)過程中力求打造精品項目。而與之相對應(yīng)的別墅大盤化時代剛剛拉開序幕就受到政策的遏制。大開發(fā)商之所以熱衷于大規(guī)模的地塊，是因為零散的地塊容易受到周邊其他樓盤的影響，而規(guī)模較大的地塊抗跌性比較強。同時大盤對區(qū)域價格影響力較大，開發(fā)周期較長，市場供應(yīng)量需分批釋放，房價容易被逐漸拉高。這與政策調(diào)控的目的恰恰相反，因此，建設(shè)部擬將嚴(yán)控大宗土地出讓，以限制大盤開發(fā)。從土地供應(yīng)的源頭治理使得別墅市場以后很難出現(xiàn)真正的大盤。手法二：豐富“類別墅”產(chǎn)品種類由于別墅用地受到限制，別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量將逐年下降，這必然導(dǎo)致一些開發(fā)商為滿足市場需求，將市區(qū)或近郊區(qū)的一些低密度住宅小區(qū)，通過在戶型、空間、造型等方面的設(shè)計，或者在高層住宅的頂層以及增加空中花園等手法，開發(fā)滿足第一居所的類別墅。如頂層開發(fā)成大戶型稱之為空中別墅，還有疊加別墅、連排別墅、城市別墅等。從開發(fā)的角度來看，此類產(chǎn)品不屬于政策嚴(yán)打的“獨門獨院獨戶”的范圍，又保持了別墅的某些特質(zhì)，基本可以滿足消費者對別墅的需求，同時由于其地理位置、交通、市政設(shè)施等方面的優(yōu)勢，故在未來的一段時間內(nèi)還將有較大的發(fā)展空間。隨著郊區(qū)的城市化快速發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，上述幾種類別墅產(chǎn)品特別是聯(lián)排別墅也將在產(chǎn)品形態(tài)，空間設(shè)計等方面有所提升。從早期第一代的小面寬大進深多層數(shù)、第二代的大面寬小進深、第三代的大面寬多庭院、第四代的房子包院子，到現(xiàn)在第五代的高科技節(jié)能高舒適度。各種類別墅產(chǎn)品將更加豐富和繁榮。同時，別墅還繼續(xù)成為開發(fā)商為提高住宅小區(qū)質(zhì)量，提升產(chǎn)品形象與拉升房價的一個重要手法。開發(fā)商在普通住宅的中間，利用日照間距的空隙，在中間建一兩排別墅。提高別墅售價并使其成為住宅部分的參考價格。這種產(chǎn)品在短期內(nèi)還將繼續(xù)存在。手法三：回歸“第二居所”別墅概念多年以來，由于別墅購房者對別墅功用定位含混，在購買別墅的時候定位為第二居所，但又同時在不斷的在交通，市政配套上提出過高要求，要求上班車程半小時，離城市商圈半小時等。導(dǎo)致別墅產(chǎn)品特征一直在第一居所和第二居所之間游移，在產(chǎn)品的定位和市場營銷方面出現(xiàn)混亂。多數(shù)作為第二居所的別墅產(chǎn)品不具備郊區(qū)休閑生活的資源配置，市場供應(yīng)中缺乏真正有吸引力的產(chǎn)品。隨著國家加大對土地的調(diào)控，別墅開發(fā)用地越來越少，同時離城區(qū)也越來越遠，別墅第二居所的價值得以真正體現(xiàn)。購買者更注重別墅自身的山水景觀環(huán)境和周邊的自然資源環(huán)境。同時，為了滿足個性化需求，定制別墅將得到一定的發(fā)展。定制別墅將通過對生活方式，建筑材料，園林景觀的個性化定制，將逐漸成為高端產(chǎn)品的重要渠道。而在第二居所模式下，定制的優(yōu)勢更能得到充分的體現(xiàn)。而且也只有以定制模式開發(fā)的第二居所別墅產(chǎn)品，才能實現(xiàn)消費者真正意義上的個性化需求。這種別墅，無論在規(guī)劃布局、戶型空間、功能設(shè)施等方面，都不拘一格，在滿足規(guī)范及國家相關(guān)法規(guī)的前提下，具有充分的靈活度。完全是因人而異、因地制宜。設(shè)計師只是在藝術(shù)格調(diào)、立面造型等方面重點掌控。手法四：加速發(fā)展高端產(chǎn)品由于別墅市場需求的兩極分化，頂級別墅和經(jīng)濟性別墅都存在較大需求。別墅產(chǎn)品因此將呈現(xiàn)兩端發(fā)展的態(tài)勢，高端豪宅和低端小戶型將得到快速發(fā)展。由于國內(nèi)缺少住宅品質(zhì)等級的指導(dǎo)性規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，此前的別墅項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，各地雖有號稱樓王的豪宅尊邸，品質(zhì)多停留在面積規(guī)模以及裝修奢華程度方面，別墅戶均占地多在兩畝以下，缺少頂級的山水環(huán)境等景觀資源配置，雖有各類豪宅的炒作，但缺少實際賣點支撐，導(dǎo)致高端客戶在多次（別墅）置業(yè)后，無法滿足進一步的別墅升級需求。下一階段的別墅類豪宅將出現(xiàn)城堡化、莊園化、會所化。雖然中國的地產(chǎn)環(huán)境缺乏國外城堡、莊園、貴族傳統(tǒng)、人文名勝等支撐，難以出現(xiàn)能與法國南海岸、夏威夷、弗羅里達、貝法利山等那樣的貴族、富豪、名流云集的具有深厚的區(qū)域歷史和文化價值的富人聚居區(qū)，但在一些具有極致環(huán)境景觀資源，板塊上仍然有可能出現(xiàn)超越目前別墅水平的頂級產(chǎn)品。另一方面，別墅定制的趨勢明顯。越來越多的客戶提出量身定制的需求，這一點同國外相一致。國外的頂級別墅都是分別定制決不重樣，因其設(shè)計的唯一性成為傳世之作。隨著開發(fā)商開始運作定制式別墅，別墅的個性化將得到大發(fā)展。也有部分有資源的大客戶開始籌備自建會所式別墅。手法五：完善別墅產(chǎn)品功能別墅功能的完善意味著生活品質(zhì)的開發(fā)，新的別墅功能包括：家庭廳、舞廳、家庭影院、陽光室，把家庭公共活動空間更加細化。餐廳、早餐廳、鋼琴房、書房、畫室、臺球室、酒窖、寵物房、收藏品陳列室等特色功能將把別墅品質(zhì)提上一個新臺階。而居民生活方式的改變將帶動戶型面積比例的改變。由于生活方式的變化，即便是客廳也少有接待訪客的機會。城市的配套服務(wù)日益完善，各類交際場所逐漸取代了客廳的功能。生活方式的巨變以及對室內(nèi)空間多樣化的需求促使了戶型平面的進一步細化。各部分空間比例的分配也將發(fā)生變化。別墅細化的功能并不意味著別墅的整體面積的增加，空間的分配將更加合理。新一代別墅對購房者的郊區(qū)生活渴望和室外功能拓展將有所升級。院落空間私密化,更注重室內(nèi)外空間的交流，更多地考慮陽臺、露臺、雨廊、綠化上人屋面等灰色空間，滿足業(yè)主在陽臺上、雨廊聽雨賞花的戶外活動需求。手法六：提高別墅品質(zhì)與設(shè)計精度別墅設(shè)計精度的提高不但要求深化設(shè)計每一個細節(jié)，更要突破現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。目前別墅設(shè)計基本上套用定型的圖紙，內(nèi)部的細節(jié)有相當(dāng)多亟待深化的方面。比如傳統(tǒng)的框架結(jié)構(gòu)導(dǎo)致突出的壁柱或露明的過梁，這些柱與梁只要經(jīng)過結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計完全可以處理成扁柱或者扁梁，提高室內(nèi)空間品質(zhì)。再如窗戶的設(shè)計都放在外墻的中軸線上，如做在外墻線上，可以在室內(nèi)形成坐人的臺面；如果做在內(nèi)墻線上，可以在室外形成擺放植物的花池。而在中軸線上最不合理。特別是現(xiàn)在都采用外墻外保溫做法，窗戶更應(yīng)該設(shè)在外墻線上。高精度的設(shè)計將避免類似常見的設(shè)計失誤。高精度設(shè)計也將進一步推動建筑裝修景觀一體化。別墅類產(chǎn)品是最昂貴的消費品，完全有必要提供內(nèi)外的精裝整體設(shè)計。雖然別墅有園林景觀和樣板房經(jīng)裝修，但建筑外立面僅停留在宏觀造型層面，缺乏動人的細節(jié)。很多別