二手房交易流程、范本及注意事項(xiàng).doc

.二手房交易規(guī)范流程一般過(guò)戶(hù)：周期(高新區(qū)內(nèi)30天;區(qū)外45天)1、 簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)由店長(zhǎng)配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過(guò)方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會(huì)簽，附客戶(hù)、業(yè)主登記表及房源和客戶(hù)委托書(shū)，并填寫(xiě)交易辦理申請(qǐng)單交至權(quán)證主管處。2、 審核證件由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長(zhǎng)收集，送權(quán)證主管審核注意：核證費(fèi)的收取應(yīng)在簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)時(shí)明確由何方承擔(dān)。3、 簽訂買(mǎi)賣(mài)契約由權(quán)證主管或店長(zhǎng)辦理注意：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)，必須將雙方中介費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用收齊，否則不予辦理，并且買(mǎi)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)必須將購(gòu)房款準(zhǔn)備齊。同時(shí)明確買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)的費(fèi)用。4、 交件由店長(zhǎng)或經(jīng)紀(jì)人辦理注意：去交易管理中心或高新房地事務(wù)所交件應(yīng)在甲乙雙方配合下，為確保手續(xù)能在承諾時(shí)間內(nèi)辦理完畢，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)上注明工作期限從收到交件單或程序控制單之日起算。5、 領(lǐng)證、交驗(yàn)房屋由經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)證及交驗(yàn)房屋注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來(lái)前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買(mǎi)方提前入住房屋，如買(mǎi)方堅(jiān)持，而賣(mài)方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書(shū)寫(xiě)協(xié)議附件，明確細(xì)節(jié)。6、 放款由財(cái)務(wù)配合權(quán)證主管辦理注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，權(quán)證主管即填寫(xiě)購(gòu)房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗(yàn)時(shí)方可向客戶(hù)承諾時(shí)間，一般返款時(shí)間為最長(zhǎng)三天。按揭貸款：周期(60日)1、 簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)由店長(zhǎng)配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過(guò)方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會(huì)簽，附客戶(hù)、業(yè)主登記表及房源和客戶(hù)委托書(shū)，并填寫(xiě)交易辦理申請(qǐng)表交至權(quán)證主管處。2、 簽訂買(mǎi)賣(mài)契約由權(quán)證主管或店長(zhǎng)辦理注意：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)，必須將雙方中介費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用收齊，否則不予辦理，并且買(mǎi)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)必須將購(gòu)房首付款繳納至公司，權(quán)證主管應(yīng)向買(mǎi)方明確高新區(qū)貸款金額最高為總房款的70%;權(quán)證主管應(yīng)向買(mǎi)方明確高新區(qū)外貸款金額最高為總房款的60%，具體由銀行評(píng)估定奪。3、 審核證件、評(píng)估由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長(zhǎng)收集，送權(quán)證主管審核注意：審核證件應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)契約前辦理，并且明確核證費(fèi)的繳納應(yīng)由何方承擔(dān)，評(píng)估由店長(zhǎng)聯(lián)系相關(guān)銀行，最長(zhǎng)不得超過(guò)三天。4、 領(lǐng)證并辦理抵押由買(mǎi)方配合權(quán)證主管辦理注意：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)應(yīng)限定買(mǎi)賣(mài)雙方提供證件的時(shí)間，買(mǎi)方配合權(quán)證主管去產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處抵押科或高新房地局抵押科辦理，需10個(gè)工作日方可辦理完。5、 交驗(yàn)房屋由權(quán)證主管將房屋他項(xiàng)權(quán)證交銀行，貸款到帳后通知經(jīng)紀(jì)人交驗(yàn)房屋注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來(lái)前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買(mǎi)方提前入住房屋，如買(mǎi)方堅(jiān)持，而賣(mài)方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書(shū)寫(xiě)協(xié)議附件，明確細(xì)節(jié)。6、 放款由財(cái)務(wù)配合權(quán)證主管辦理注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，銀行放款至公司需三天時(shí)間，權(quán)證主管即填寫(xiě)購(gòu)房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗(yàn)時(shí)方可向客戶(hù)承諾時(shí)間，一般返款時(shí)間為最長(zhǎng)五天。以上為兩種常用交易辦理流程及注意事項(xiàng)，為縮短辦理時(shí)間，自流程發(fā)布之日起，所有買(mǎi)賣(mài)房源在簽訂委托書(shū)的同時(shí)須將房產(chǎn)證復(fù)印件附上，并明確房屋具體面積。另外為了避免糾紛或投訴，做單店長(zhǎng)或經(jīng)紀(jì)人必須將業(yè)務(wù)跟蹤完畢，整個(gè)過(guò)戶(hù)或按揭手續(xù)算結(jié)束范本賣(mài)方：_（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方） 買(mǎi)方：_（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方） 1、 為房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣(mài)給乙方所有： 1.房屋狀況：（請(qǐng)按房屋所有權(quán)證填寫(xiě)） 房 屋 座 落 幢號(hào) 室號(hào) 套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方） 用途 2. 該房屋的土地使用權(quán)取得方式：出讓?zhuān)ǎ潛埽ǎ?二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)元，（大寫(xiě)）_佰_拾_萬(wàn)_仟_佰_拾元整。 乙方在_年_月_日前分_次付清，付款方式： 三、甲方在_年_月_日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 四、出賣(mài)的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。 五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。 六、雙方愿按國(guó)家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向（_）仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。 七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門(mén)各一份，房管部門(mén)一份。 八、雙方約定的其它事項(xiàng)：_ 甲方（簽名或蓋章)_ 乙方（簽名或蓋章）_ 監(jiān)證機(jī)關(guān)：_ 代理人（簽名或蓋章）_ 代理人（簽名或蓋章）_ 簽訂日期：_年_月_日 編輯本段簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)二手房由于價(jià)格普遍較低，因此受到很多買(mǎi)房者的青睞，然而由于二手房權(quán)屬的多樣性和交易方多為個(gè)人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同比簽訂新商品房買(mǎi)賣(mài)合同更加需要注意深入了解一些細(xì)節(jié)，減少法律風(fēng)險(xiǎn)，那么一般來(lái)說(shuō)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同有哪些注意事項(xiàng)需要特別關(guān)注的呢. 簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)： 一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度 1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人; 2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房; 3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處; 4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。 二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài) 1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成; 2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓; 3、一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓; 2、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間; 3、陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。 四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積 1、包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積; 2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積; 3、最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。 五、觀(guān)察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 1、戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn); 2、管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理; 3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。 六、考核房屋的市政配套 1、打開(kāi)水龍頭觀(guān)察水的質(zhì)量、水壓; 2、打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目; 3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象; 4、觀(guān)察戶(hù)內(nèi)、外電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象; 5、電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn); 6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣; 7、小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器; 8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 七、了解裝修的狀況 1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉; 2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平 1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶(hù); 2、觀(guān)察電梯的品牌、速度及管理方式，觀(guān)察公共樓道的整潔程度及布局; 3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀(guān)察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心; 4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 九、了解以后居住的費(fèi)用 1、水、電、煤、暖的價(jià)格; 2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn); 3、車(chē)位的費(fèi)用。 十、追溯舊房的歷史 1、哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限; 2、哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途; 3、是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案; 4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。 十一、了解鄰居的組合 1、好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次; 2、拜訪(fǎng)上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞? 3、與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。 十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià) 1、自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值; 2、委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估; 3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。 十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是： 1、年滿(mǎn)18歲，有城鎮(zhèn)戶(hù)口，本地、外地均可; 2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明; 3、愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押; 4、所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠; 5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。 十四、請(qǐng)律師 1、二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠; 2、公房上市的時(shí)間不長(zhǎng)，能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)一定之規(guī); 3、建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。 十五、找代理行 1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開(kāi)的政策，中間的交易過(guò)程完全由代理行來(lái)操作; 2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證; 3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房? 十六、考察代理行是否可靠代理行應(yīng)該提供兩證： 1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū); 2、資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。 十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化 1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化; 2、媒體的報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息; 3、向律師及中介代理行咨詢(xún); 4、最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún)，及時(shí)了解最新的信息。 十八、產(chǎn)權(quán)是否完整 1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛; 2、只可相信自己的眼睛，一定要在過(guò)完戶(hù)以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶(hù)主手上。 十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接 1、不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題; 2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶(hù)。 二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶(hù) 1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù);有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程; 2、從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶(hù)以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。 編輯本段解除合同的條件及程序合同法第六十九條規(guī)定，當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。 合同法第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。 合同法第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人