樓層差價的制定.doc

樓層差價的制定樓層的居住差別樓層在居住上的差別依據(jù)每個家庭的實際需求和偏好而定，并沒有特別確定的規(guī)則，比如老年人最好住一層，免去上下的不便，有些年輕人喜歡住頂層，特別喜愛那種“獨上高樓，望斷天涯路”的感覺，所以自己的需求和愛好是第一位的。這就是我們常說的“以人為本”，房子是買來自己住，關鍵要自己喜歡，其他的說法只能當作參考。下面我們就來說一些參考因素。樓房的1層一般不為人喜歡，主要的缺點是：視野比較差，沒有住樓房的獨特感覺，容易受小區(qū)內的噪音影響，門前戶后容易弄臟，這些缺點是1層所獨有的。但是上面說過，l層進出方便，比較適合老年人。還有不少小區(qū)為了促進1層的銷售，將貼近1層的部分綠地贈送作為1層業(yè)主的私家花園，這對于那些比較閑暇的業(yè)主也是非常合適的。樓房的26層屬于俯視景觀的樓層，可以俯瞰位于樓下社區(qū)的綠化景觀。越是偏上的樓層越能欣賞到整個社區(qū)的花園綠地，對社區(qū)的整體設計獲得最好的感受。不過沒有電梯的多層住宅中，56層有上下的不便，尤其在裝修的時候搬運東西比較困難。617之間的樓層，很多已經看不到小區(qū)內的景觀，雖然人在高處，但是有沒有好的視野還得看每個樓盤的實際情況，許多樓盤往往只能看到對面的樓房，景觀自然就會差很多。如果是現(xiàn)房，最好親自體驗一下，如果是期房，最好仔細看一下小區(qū)的整體規(guī)劃以及了解周邊的規(guī)劃，尤其是陽臺一側的前面有沒有高樓?？赡墚敃r覺得問題不大，但住的時間長了，如果每天的視野都對著一棟了無生趣的高樓，感覺會非常壓抑，長此以往對人的情緒有很大影響，生活質量當然會因此降低。17層以上的高層，一般視野上不會有大的問題，景觀非常開闊。但越往高層受風力的影響越大，尤其在冬天，如果些問題，應該向開發(fā)商詢問是否已經采取了措施來降低影響，并且考察這些措施是否真正具有作用。陽臺朝北，因為風力的影響，陽臺的實際使用會大打折扣，有許多房子甚至冬季根本沒法在陽臺上呆。6層以上的樓層還有一個上下樓的問題，高層住宅一般裝有電梯，因此上下的不便可以減輕，但是對于家中的老人來說，乘坐電梯還是有一定的麻煩，同時電梯在長期使用中的維護、維修以及將來的更換都與小區(qū)物業(yè)的管理質量和小區(qū)內業(yè)主的共同配合有很大關系。在選擇高層的時候一定要對電梯問題充分關注，電梯數(shù)量是否夠，電梯質量如何，維護是否到位，將來的更換如何解決，這些問題落實不好，住在高層就會有無窮的煩惱。另外，鄰近電梯的房間會受到電梯噪音的影響，購房者最好也引起注意。樓層的價格差別樓層之間的價格差別在房產市場中也是一條基本規(guī)則，這種價格差別是按照一定比率來計算的，但是不同樓盤在定價的時候，對這種價格差別比率的確定有很大不同，在實際銷售的時候也會有一定的浮動?？傊?，價格有差別是一定的，但這種差別的幅度卻是不一定的，購房者只能自己在不同樓盤之間進行實際比較。這里我們只能介紹一些一般性的規(guī)則。在7層以下的多層住宅中，一般以第5層作為基準價，6層的樓房一般第5層是基準價格，7層的樓房第5層可能是基準價的基礎上加1（也就是實際上沒有按基準價出售的樓層），第1層的價格一般是在基準價的基礎上減35，第2層的價格是在基準價的基礎上加12，第3層的價格是在基準價的基礎上加35，第4層的價格是在基準價的基礎上加4%6，第6層的價格是在基準價的基礎上減24，第7層的價格是在基準價的基礎上減510。這里的百分比每個樓盤是有差別的，但各個樓層的價格高低卻是確定的，各個樓盤在確定價格政策時都會參照，因此購房者可以作為價格談判時的一個心理依據(jù)。另外，許多開發(fā)商為了對1層、頂層進行促銷，會有一定的優(yōu)惠措施作為價格上的補償，購房者也可以參考這些優(yōu)惠措施是否確實符合自己的需求。7層以上的高層住宅，以總樓層除以2的樓層作為基準價，也就是24層的樓房1213層是基準價?；鶞蕦右韵碌臉菍?，價格低于基準層，基準層以上的樓層，價格高于基準層，頂樓除外，這是基本規(guī)律。各個樓層的價差是根據(jù)一定的公式來計算的，設所要計算的樓層數(shù)為X，那么X層的樓層價格=基準價樓層價差系數(shù)，當樓層在基準層以下時，價差系數(shù)是負數(shù)，也就是減價，當樓層在基準層以上時，價差系數(shù)是正數(shù)，也就是要加價。樓層價差系數(shù)也是通過一個公式來得出的，這里介紹一種：第一步，得出標準的價差系數(shù)M，MKN。N是總樓層數(shù)，K是樓層價格差異的最大系數(shù)，這是開發(fā)商事先確定的一個數(shù)，一般在1015之間，KN得出一個標準的價差系數(shù)M，比如24層的樓房，最大系數(shù)是15，那么M0.625。第二步，根據(jù)標準系數(shù)來換算各樓層的價差系數(shù)，最簡單的一種方式是單向加減，也就是基準層以下每下降一個樓層，就下降一個標準系數(shù)，每上升一個樓層就增加一個標準系數(shù)，設樓層數(shù)為X，那么計算公式就是：基準層以下的樓層價差系數(shù)=-（N2Xl）M基準層以上的樓層價差系數(shù)=+（N2NX）M那么24層的樓房：第一層的價差系數(shù)=-（242ll）0.625-7.5%第二十三層的價差系數(shù)=+（24/224+23）0.625%=+7.5%之所以說這是最簡單的一種換算方式，是因為開發(fā)商在實際定價的時候，還會考慮其他因素，比如：樓層的價差不一定是每層都有，可能每兩層一檔，同時樓層的定價還會受實際銷售狀況的影響和競爭對手的銷售價格的影響而進行調整，以及對于本來應該低定價的樓層如1層、頂層進行特殊處理，如贈送花園、贈送閣樓等來拉高價格。因此，樓層之間的實際價差不是絕對的。購房者對此有所了解，主要是可以在價格談判時作為一個談判工具來使用，同時也可以對不同樓盤的不同樓層的價格差異有一個基本評估和比較。還有一點需要特別注意，如果您選中的樓房受到另外一棟較低樓房的遮擋，那么在那棟樓房的最高層處上下，本棟樓的樓層系數(shù)會有一個很大的跳躍。也就是假如您選中的樓房是24層，對面有一棟18層的樓房，那么您選中