中地行：解構(gòu)2012上半年廣州樓市.doc

中地行：解構(gòu)2012上半年廣州樓市導(dǎo)言：在政策預(yù)調(diào)微調(diào)、開(kāi)發(fā)商促銷降價(jià)，購(gòu)房者積極探市等各種有利因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交顯現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。中地行通過(guò)進(jìn)一步從供求、區(qū)域、戶型、存量等多方面對(duì)上半年廣州樓市進(jìn)行分析，深層次解構(gòu)2012上半年廣州樓市的變化，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)忽視的問(wèn)題。總體供求分析：調(diào)控扭曲市場(chǎng)供求，市場(chǎng)動(dòng)向難把握2012年上半年廣州市十區(qū)二市商品房住宅供應(yīng)套數(shù)約為3萬(wàn)套，合計(jì)面積共377.4萬(wàn)平方米，同比2011年上半年分別下降16%和11%;2012年上半年廣州十區(qū)二市商品房住宅成交套數(shù)約為3.7萬(wàn)套，合計(jì)面積共430萬(wàn)平方米，同比2011年上半年分別上升5%和下降2%，這種變化反映今年上半年成交的平均面積比去年小。2012上半年整體商品房住宅市場(chǎng)的供求比為1：1.25。而在成交均價(jià)方面，商品房住宅總體均價(jià)為11727元/平方米，同比微增3%。從2010年至今廣州商品住宅均價(jià)一直保持在11000元/平方米的水平，走勢(shì)平穩(wěn)。在中央調(diào)控政策下，2010年至今，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，2011下半年巨大的供貨量與低迷的成交量更形成存貨量的大量累積。在政策不放松的形勢(shì)下，消化存貨仍將是未來(lái)廣州樓市的主要趨勢(shì)，價(jià)格平穩(wěn)亦將延續(xù)。從2012上半年廣州商品住宅新增供應(yīng)走勢(shì)看，與過(guò)去歷年普遍以1月5月供應(yīng)為高位的 型的季節(jié)性波動(dòng)趨勢(shì)不同，2012上半年1月5月旺季供應(yīng)力度不足，反而以3月、4月、6月非成交旺季供應(yīng)力度增強(qiáng)，表現(xiàn)出供應(yīng)方反季節(jié)操作的特點(diǎn)。從2012上半年廣州商品住宅成交走勢(shì)看，上半年廣州成交顯然形成階梯式恢復(fù)回升的態(tài)勢(shì)。而供求兩者相聯(lián)系，2012上半年供應(yīng)與成交存在一定錯(cuò)位，買賣趨勢(shì)并不相符，成交變化在相當(dāng)程度上不在供應(yīng)方預(yù)期之內(nèi)。從供應(yīng)圖可以看出，供應(yīng)方在一二月期間對(duì)整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期冷淡，信心較低，但隨著市場(chǎng)反應(yīng)突如其來(lái)變得熱烈，供應(yīng)方隨即反應(yīng)，在三四月大量推貨，雖然四月市場(chǎng)稍歇，顯得供應(yīng)方反應(yīng)過(guò)度，但隨即五月市場(chǎng)暢旺基本消化供應(yīng)方所推新貨，六月才形成供求相符特點(diǎn)，但其量上的增加仍超出預(yù)期。由此可見(jiàn)，長(zhǎng)期的樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系造成扭曲，供應(yīng)方及時(shí)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)動(dòng)向難度增加。區(qū)域分析：郊區(qū)去存成交亮眼，中心區(qū)域份額調(diào)整2012上半年在總體新增供應(yīng)萎縮的背景下，新增供應(yīng)低于成交是本時(shí)期的主要特點(diǎn)。從各區(qū)域的情況看，近郊區(qū)域以及白云區(qū)等一向需求量大的區(qū)域新增供應(yīng)少于市場(chǎng)需求的態(tài)勢(shì)更為明顯，供求比在0.5-0.9之間;越秀區(qū)和荔灣區(qū)屬于傳統(tǒng)老區(qū)，貨量資源一貫稀缺，但去年下半年一反常態(tài)多個(gè)新增項(xiàng)目推出，延續(xù)至今年上半年成交，致使供求比在0.2以下。而天河區(qū)有違常態(tài)顯現(xiàn)新增供應(yīng)高于成交，對(duì)比去年供應(yīng)增加但成交萎縮，供求比為1.8。海珠區(qū)供求相若，其中供應(yīng)對(duì)比去年有明顯增加，供求比為1.1。由此可見(jiàn)，郊區(qū)基本以去庫(kù)存為主，中心區(qū)域雖然仍然奇貨可居，但也表現(xiàn)出細(xì)微的份額調(diào)整。近年天河區(qū)推出市場(chǎng)高端項(xiàng)目增多與目前剛需市場(chǎng)主體有所背離，成交熱度下降;海珠區(qū)隨著琶洲板塊建設(shè)剛需項(xiàng)目增多且價(jià)格位于中心城區(qū)低位，市場(chǎng)份額逐漸增多;越秀、荔灣老城區(qū)貨量短缺嚴(yán)重，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)持續(xù)，其中，荔灣區(qū)隨著芳村板塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，需求度增加;其余黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)則相對(duì)變化不大。戶型分析：需求改善化集中化，“大”“小”戶型供求錯(cuò)位從2010上半年-2012上半年廣州新增供應(yīng)面積對(duì)比圖上可以看到，2012上半年廣州新增供應(yīng)面積主要集中在70200平方米面積區(qū)間內(nèi)，與過(guò)去兩年相比集中區(qū)間有逐年放大的趨勢(shì)，同時(shí)，70110平方米面積區(qū)間的占比與去年相若，但與2010上半年占比接近60%相比，2012年僅接近40%有所減少，而130200平方米面積區(qū)間的占比明顯增多，從2010上半年占比約12%到2012上半年約30%。另外，50平方米以下小戶型也有明顯增多。戶型結(jié)構(gòu)上，從2010上半年-2012上半年廣州新增供應(yīng)戶型對(duì)比圖上可以看到，2012上半年廣州新增供應(yīng)戶型也與過(guò)去兩年有較為明顯的變化，過(guò)去兩年供應(yīng)戶型主要以二三房為主，其比例基本占75%以上，而2012上半年供應(yīng)戶型中三房仍然是主體，但相較過(guò)去兩年也有微降，而二房戶型則明顯減少，兩種戶型占比約62%，同時(shí)四房戶型有逐年遞增的趨勢(shì)。另外，一房小戶也有明顯供應(yīng)增多。這表現(xiàn)出廣州市商品住宅供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)有從70110平方米的二房、小三房等中小入門戶型向130200平方米的大三房、四房等中大改善戶型轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，而50平方米一房小戶本年供應(yīng)也有所增多。這種新增供應(yīng)戶型的變化在成交方面是否有相似的反映呢？且看廣州成交的面積戶型情況。從2010上半年-2012上半年廣州成交面積對(duì)比圖上可以看到，廣州成交面積主要集中在70150平方米區(qū)間內(nèi)，其中以70130區(qū)間內(nèi)最為集中。70110平方米區(qū)間比例仍然保持較高的水平，相對(duì)去年尚有所增加;但最為突出的是110150平方米戶型有逐漸增加的趨勢(shì)，同時(shí)70平方米以下小型單位保持成交低位，而200平方米以上的豪宅單位成交明顯減少。而戶型方面，從2010上半年-2012上半年廣州成交戶型對(duì)比圖上可以看到，二三房呈現(xiàn)高度集中，尤其三房戶型相對(duì)過(guò)去兩年呈現(xiàn)出飆升的狀態(tài)，二房比例微減，四房比例基本持平，而一房單位和復(fù)式別墅等大型單位則顯著減少。由此可見(jiàn)，廣州成交商品住宅戶型中，雖然有戶型需求改善化的特征，即從70110平方米二房或小三房戶型向130150平方米大三房戶型變化的特點(diǎn)，但150平方米四房以上的戶型卻未呈現(xiàn)顯著的增加。同時(shí)，一房單間公寓類戶型和150平方米以上大戶型或復(fù)式別墅戶型的減少，表現(xiàn)成交戶型有更向?qū)嵱脩粜图械奶卣?。相?duì)2011上半年由于剛剛實(shí)施限購(gòu)政策不久，不少購(gòu)房者受限購(gòu)政策的沖擊，因而存在一步到位的購(gòu)房心態(tài)，同時(shí)尚存在一些實(shí)力買家或投資者抱著擇優(yōu)心態(tài)進(jìn)入豪宅市場(chǎng);進(jìn)入2012年，購(gòu)房者明顯對(duì)政策變化更為清晰，購(gòu)房趨于理性，按需購(gòu)房的心態(tài)更明確，而實(shí)力購(gòu)房者和投資者或受資格限制或轉(zhuǎn)移目標(biāo)，豪宅市場(chǎng)相對(duì)變得冷清。結(jié)合新增供應(yīng)戶型面積結(jié)構(gòu)分布的特點(diǎn)看，150200平方米大戶和50平方米以下小戶供應(yīng)增加與這些戶型成交情況的基本持平和收縮的對(duì)比下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在一定的錯(cuò)位。存量分析：新血換舊血，結(jié)構(gòu)變化不利市場(chǎng)消化2011年1月，廣州市住宅可售套數(shù)為63849套，可售面積為840.39萬(wàn)，12月份可售面積與可售套數(shù)達(dá)到2011年的最高峰，進(jìn)入2012年4月，可售存量有所回落，其中6月可售套數(shù)下降至89437套，可售面積高達(dá)1176.73萬(wàn)。觀察2012上半年的存貨結(jié)構(gòu)變化，2012上半年新增供應(yīng)量約3萬(wàn)套，成交總量約3.7萬(wàn)套，而成交總量中，新增的貨量約八千套，也即表明，雖然20%的新增貨量能帶動(dòng)80%原有舊貨的成交，但同時(shí)新增供應(yīng)量中的七成重新淪為舊貨，由此，樓市雖然存在新血換舊血的特點(diǎn)，但存貨數(shù)量未有明顯減少。觀察2012上半年存貨結(jié)構(gòu)的區(qū)域變化，新增供應(yīng)的貨量未能成交的部分將形成新的舊貨積累，而上半年成交的貨量中有相當(dāng)部分是舊有存貨的消化。從圖中可看到，廣州十區(qū)二市中，越秀區(qū)存貨成交占全部成交的比例為100%，其次以花都區(qū)（88%）、荔灣區(qū)（84%）、增城市（80%）、番禺區(qū)（78%）、白云區(qū)（77%）消化舊貨的力度最大，但其中，花都區(qū)、番禺區(qū)、增城市三個(gè)區(qū)域新形成的舊貨同樣大量補(bǔ)充，尤其花都區(qū)，新形成的舊貨量與去化的舊貨量基本相同。新增貨量成交帶動(dòng)力上，除越秀區(qū)外，花都區(qū)最弱，僅為13%，其次為增城市（24%）、番禺區(qū)（28%），可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)這三區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍將激烈。相對(duì)而言荔灣區(qū)、南沙區(qū)存貨消化占總成交比例較大，但同時(shí)這兩區(qū)新增補(bǔ)給的貨量不多，另外越秀區(qū)完全以消化存貨為主，未來(lái)這些區(qū)域供不應(yīng)求的特點(diǎn)將較明顯。從2012上半年貨量結(jié)構(gòu)面積區(qū)間變化圖中存貨結(jié)構(gòu)的變化可以看出，已消化的舊貨量大量集中在70-130的面積區(qū)間內(nèi)，適當(dāng)向130-150面積段延展，這充分表現(xiàn)了市場(chǎng)需求的特點(diǎn)。新增供貨的成交量部分也顯示了相似的趨勢(shì)，但不同的是110-130區(qū)間的成交量大于70-90的成交量，這符合市場(chǎng)需求改善化的特點(diǎn)。而新增供應(yīng)未成交部分集中性分散化，70-200的分布都較為平均，除90-110外，150-200區(qū)間的貨量明顯較大，除此以外，50以下和200以上的貨源也是累積的主要區(qū)間。由此可見(jiàn)，2012上半年在消化70-150的舊貨量的同時(shí)，重新累積了50以下和150以上貨量。這一方面說(shuō)明50以下和150以上的戶型市場(chǎng)需求有限，另一方面，由于供應(yīng)與成交的錯(cuò)位，存貨累積結(jié)構(gòu)向不利于市場(chǎng)消化的方向變化。總結(jié)：經(jīng)過(guò)以上市場(chǎng)供求特征的簡(jiǎn)單分析，我們一方面發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求方面改善化集中化的轉(zhuǎn)變、區(qū)域結(jié)構(gòu)上中心