經(jīng)濟型酒店建造中應關注的專業(yè)問題.ppt

經(jīng)濟型酒店建造中應關注的專業(yè)問題 鄭延濤7天連鎖酒店北京開發(fā)總經(jīng)理 經(jīng)濟型酒店建造中應關注的專業(yè)問題 經(jīng)濟型酒店的定位及物業(yè)選擇經(jīng)濟型酒店的建筑結構問題經(jīng)濟型酒店的各系統(tǒng)及設備選型問題經(jīng)濟型酒店的功能配置及材料的選用經(jīng)濟型酒店的各項運營手續(xù)的辦理經(jīng)濟型酒店的投入和產(chǎn)出 一 經(jīng)濟型酒店的定位及物業(yè)選擇 定位經(jīng)濟型酒店定位要準確 不能解釋為低檔經(jīng)濟型酒店不應出現(xiàn)所謂的星級標準的套用 地址選擇 首要因素是位置在各個省會城市 自治區(qū)首府 直轄市 旅游繁華地區(qū)靠近繁華商業(yè)區(qū)人流較大的街道距離政府和各個辦事機構較近的的區(qū)域交通便利地帶市中心商務區(qū)旅游度景區(qū)或度假區(qū)配套齊全的星級酒店附近 建設前該做什么 管理團隊的搭建前期策劃與定位專業(yè)的酒店顧問公司上醫(yī)治人中醫(yī)防病下醫(yī)治病綜合指數(shù)高的設計管理人員 業(yè)主方 選擇合適的建筑設計院適合的二次設計院具可操作性的開發(fā)建設進度正規(guī) 有實力的建筑隊伍忠誠的建立 對設計院和設計師的要求 綜合指數(shù)樂感 藝術感對比例和尺度的掌握 5的平方根 1 2 對酒店的認知度與業(yè)主的協(xié)調能力 建設前該做什么 第二步 過程控制 建設過程控制 籌建 籌備階段的控制經(jīng)營中的節(jié)奏掌握 運營與營銷 無法插接的電源 二 經(jīng)濟型酒店的建筑結構問題 對建筑物的選擇 一 建筑結構可利用性或可塑性 有可改造成所需規(guī)格的客房的空間和面積 可靠 安全 同樣多的面積出更多的房間再次分割 涉及結構改造問題與相鄰建筑的關系 與其他建筑合為一體的 應有獨立通道和垂直交通對建筑物的選擇 二 水 電 空調 供暖 排污系統(tǒng)的可靠性總電量水量是否夠用 熱水系統(tǒng) 借用 可獨立計量 垂直交通的問題原則上四層以上應設置電梯 結構確認 新選擇的建筑物需要由有資質的單位確認有改造條件具備完整的建筑圖紙 原建筑的水電 強弱電 空調圖紙符合未來改造條件對于結構安全的保證 房屋安全鑒定報告 抗震8級 關于設計 結構改造二次設計 方案 施工圖系統(tǒng)設計 消防 監(jiān)控 弱電 水 電 設計中的重點內容 消防 煙感 噴淋 系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)平面布局弱電系統(tǒng)噪音控制 設計取費 一般按照工程造價 計提 通常比例2 5 部分設計可以由施工單位完成 消防 語音 網(wǎng)絡 三 經(jīng)濟型酒店的各系統(tǒng)及設備選型問題 經(jīng)濟型酒店的分系統(tǒng)給排水系統(tǒng)強弱電系統(tǒng)空調采暖系統(tǒng)交通系統(tǒng)消防和監(jiān)控系統(tǒng)語音和網(wǎng)絡系統(tǒng)酒店信息管理系統(tǒng)標識系統(tǒng) 節(jié)能分體運行熱水來源 利用附近資源 自動熱水鍋爐 電熱水器 氣源熱水器等冷暖供應 分體空調 VRV空調 暖氣 經(jīng)濟型酒店設備選擇 一 舉例 氣源熱泵熱水器的能效比 經(jīng)濟型酒店設備選擇 二 電梯的選擇語音和數(shù)據(jù)系統(tǒng)門鎖系統(tǒng) IC卡鎖和磁卡鎖 潔具和五金 基本配置 一 理想面積3000 4000平方米100 120間客房30 50平方米左右大堂 大堂有4 6個休息位 有一個小的人員二次分流區(qū)有早餐廳 有條件的 可供簡單中晚餐 酒吧功能基本配置 二 大堂區(qū)域有公共衛(wèi)生間工作間置放簡單工具便利售貨設施基本配置 三 非獨立的商務功能 供隨時使用傳真機 復印機 打印設備 電腦IC卡或磁卡電話ATM取款機告示及廣告宣傳欄基本配置 四 客房寬帶 網(wǎng)絡辦公需要與訂房系統(tǒng)的連接辦公室 店長 財務 員工用房 四 經(jīng)濟型酒店的功能配置及材料的選擇 房間設計 最低配置 純空間不少于10米床 床頭柜 至少一個 桌 椅子 行李架 可折疊 掛衣處電視 空調 電話 寬帶插口 衛(wèi)生間 緊湊 方便淋浴為首選 0 8平米空間 節(jié)水型混合器固定擠出式沐浴器防滑設計 房間與外部房間與房間 衛(wèi)生間與衛(wèi)生間房間與衛(wèi)生間樓道與房間對選用材料的要求 隔音問題 干擾是大問題 隔音問題的解決 房間窗戶使用中空玻璃樓道里不能使用硬地面隔墻的材料門的材料 加隔音條 經(jīng)濟不等于低檔不能出現(xiàn)高檔的東西 重裝飾輕裝修應該盡量選用實用 耐用的材料原則上使用8 10年色彩盡量簡單 控制在2 3色 對使用材料的要求 對尺度的把握 固定裝飾材料 油漆色彩家具式樣主題墻內容玻璃材料的使用各功能的墻地磚風格酒店外廣告方式 LED 吸塑燈箱 噴繪 霓虹燈 材料選擇 環(huán)保是前提防滑硬質地磚涂料房間地面選擇順序 復合地板 竹制 木質 地磚 地毯等亮白色潔具 投入的控制 費用曲線盡量靠近X軸 傾角越小 利潤空間越大 A 固定費用 B 總成本2 B 總成本1 Y 收入 X Y 盈虧平衡點1 盈虧平衡點1 統(tǒng)一酒店文化 選擇統(tǒng)一概念 確認統(tǒng)一文化命題使用固定色彩統(tǒng)一大堂理念小餐廳與極限配置 最小 最大 確認門牌導向牌確認酒店外觀風格 色彩與光線 照明系統(tǒng)設置工作照明 事故照明 應急照明 景觀及泛光照明等 采用高效節(jié)能型燈具及光源最好不超過兩種顏色以暖色調為宜 顏色明快使用暖光源與二次光源 導向系統(tǒng) 明示酒店的功能安全提示 衛(wèi)生安全 物品丟失 非賓客侵入 減少工作內容 提倡自助式服務 固定宣傳架 設計統(tǒng)一放置宣傳品適用的架子和盒子酒店內統(tǒng)一擺放位置房間內的統(tǒng)一擺放 藝術品 體現(xiàn)酒店文化加深客人記憶營造氛圍 統(tǒng)一藝術品 畫畫框藝術品 擺件燈飾布藝 五 經(jīng)濟型酒店的各項運營手續(xù)的辦理 各種證照的辦理房屋的租賃備案消防特種行業(yè)衛(wèi)生許可環(huán)保 籌備階段的控制 一 制定全面 準確的籌備計劃準確掌握籌備節(jié)奏 與籌建合理配合選購符合經(jīng)濟型酒店定位的可移動用品選擇符合酒店主題的藝術品招聘和培養(yǎng)管理及服務人員辦理各種開業(yè)前相關證照 籌備階段的控制 二 制定滿負荷運轉方案做好驗收的全部準備工作 成立專門小組 設備 鑰匙 資料 調試各種監(jiān)控 自控 網(wǎng)絡系統(tǒng)功能各種技術資料和竣工圖紙的交接和存檔基建決算的準備制定經(jīng)營預算 工地交接程序 建筑物交接書面格式確認移交給施工公司的書面確認施工完畢驗收文件確認滿負荷運轉方式驗收后尾保期內容確認 可移動物進場程序 辦公用品按照進度分類進店床 家具 棉織品 一次性用品 藝術品電腦 電話 電視和其他電器簽署收貨清單方式 開荒與銜接 開荒時尋找和發(fā)現(xiàn)施工存在問題制定表格填寫記錄確認內容匯總與施工單位協(xié)調維修再次單項驗收并移交 六 經(jīng)濟型酒店的投入和產(chǎn)出 投入與產(chǎn)出的應關注的指標單位面積和單房造價總投資額投資回收年限每年營利水平經(jīng)營指標的考核 銷售指數(shù)及GOP 裝飾工程造價控制 施工單位和業(yè)主 建設單位 的工程結算依據(jù) 裝飾工程合同圖紙定額單價取費施工方案編制 裝飾工程報價包括的內容 編制說明分部分項工程報價表包括 施工圖工程量 定額單價 合價 總計 取費 利潤和稅金等工料分析 裝飾工程報價的組成 直接工程費直接費 人工費 材料費 施工機械使用費 其他直接費現(xiàn)場經(jīng)費 臨時設施費 現(xiàn)場管理費 經(jīng)濟型酒店的采購成本控制 采購過程中應該關注的一些問題零庫存的概念經(jīng)濟型連鎖酒店的集團采購合同的管理 采購人員選用 道德水準語言能力知識水平判斷法制觀念 采購在酒店的作用 企業(yè)經(jīng)營者的顧問新知識的來源提出最合理的建議控制 數(shù)量質量和節(jié)奏 在需求之前有準備否定作用 采購生成 部門提出要求采購反饋意見報相關部門批準特別例外 采購過程中應該關注的一些問題 一 識別采購需要的原則 采購權限不宜幾個部門分享保證采購質量的原則 只選對的 不選貴的 雕牌洗衣粉 就地采購的原則 考慮運輸費用 減少儲存空間 采購過程中應該關注的一些問題 二 批量平均的原則 考慮包裝大小追求簡單化采購的原則 食品和設備 客用和自用 采購過程中應該關注的一些問題 三 采購節(jié)能產(chǎn)品的原則 電器 燈泡 空調采購再生的產(chǎn)品的原則 考慮有毒性 紙 玻璃 鋁制品租用原則 每年使用次數(shù)很少的物品 裝飾 工具等 減少場地占用和維護費用 采購過程中應該關注的一些問題 四 關注供應商的原則 明確產(chǎn)品執(zhí)行標準 充分交底減少一次性用品的采購原則 不可降解物品的采購盡量避免減少包裝的原則 質量保證文件 維護保養(yǎng)有限期 中間商 如 汽車 電梯 空調 廠家 交貨期 地點 包裝要求心理價格 廠家的折扣讓利盡量依靠各個集團的采購能力降低成本不一定便宜就好 只買對的 不選貴的 注意事項 零庫存 市場的掌握供應商的信譽長期有節(jié)奏的合同交通用貨的節(jié)奏有效期與退回 資料的管理 樣品的更新新產(chǎn)品的了解合同單據(jù)的保留供應商的歷史 企業(yè)的信譽 遵守游戲規(guī)則按時付款尊重對方要求合理過度壓價的負面影響雙嬴互利 合同的制定 1 合同主體2 內容 時間 地點 名稱規(guī)格 型號 重量單價 總價 預付款 付款方式交貨時間 交貨地點 運輸方式 包裝要求保修內容 保險 違約條款 不可抗力簽約人 審核程序 有效文件 蓋章等 采購合同談判過程應注意 根據(jù)產(chǎn)品質量要求確定采購規(guī)格供應商的選擇 資質評審與時段復審A 應該選擇有比較穩(wěn)定的供應酒店歷史的公司作為選擇的對象B 對供應商的復審 分供貨的種類規(guī)定時間要求供應商理解認同企業(yè)品質的標準并令其承諾從若干供應商獲取價目表 比價批量采購現(xiàn)金折扣等技術手段的應用 經(jīng)濟型酒店運營成本預算與過程控制 鄭延濤7天連鎖酒店北京開發(fā)總經(jīng)理 經(jīng)濟型酒店經(jīng)營中的成本管理 經(jīng)濟型酒店利潤的定義經(jīng)濟型酒店成本概念應控制的費用細項費用的控制 成本管理 財務數(shù)字不是衡量酒店利潤最大化的唯一標準要讓時針走得準 必須控制好秒針的運行省錢比掙錢容易 準確定義酒店利潤 毛利潤營業(yè)利潤利潤總額利潤率銷售指數(shù) 平均房價 平均出租率GOP 成本及費用的組成 營業(yè)稅金工資及福利營業(yè)費用 服務用品 清潔用品 洗滌費等 生財用品攤銷 玻瓷銀 制服 棉織品 印刷及文具 通訊費 交通費等 其他能源費用租金裝修攤銷 工資及福利的構成 人員的構成 16 18間房 人 0 26 0 3人房比 下崗或內退人員 實習生 專業(yè)化公司 人力外包 店長 店助 值班經(jīng)理 前臺 客房 維修技師 保安工資的組成 不超過20 收入高的15 基本工資 績效工資 獎金 期權福利 以廣州為例 四險一金 養(yǎng)老12 8 工傷2 0 醫(yī)療8 2 失業(yè)2 1 生育0 7 0 住房5 5 成本控制 廣義 狹義的成本餐飲成本 食品原材料客房成本 客房小酒吧商品商品成本 商品成本廣義的成本人工成本洗衣成本各營業(yè)部門營業(yè)費用 運營費用控制方法 事前控制 指定總指標選擇恰當?shù)目己撕涂刂茀?shù) KPI 事中控制 有計劃性的開支以及實時控制嚴格控制進銷渠道和環(huán)節(jié)關注