經(jīng)濟(jì)型酒店建造中應(yīng)關(guān)注的專業(yè)問題.ppt

經(jīng)濟(jì)型酒店建造中應(yīng)關(guān)注的專業(yè)問題 鄭延濤7天連鎖酒店北京開發(fā)總經(jīng)理 經(jīng)濟(jì)型酒店建造中應(yīng)關(guān)注的專業(yè)問題 經(jīng)濟(jì)型酒店的定位及物業(yè)選擇經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑結(jié)構(gòu)問題經(jīng)濟(jì)型酒店的各系統(tǒng)及設(shè)備選型問題經(jīng)濟(jì)型酒店的功能配置及材料的選用經(jīng)濟(jì)型酒店的各項(xiàng)運(yùn)營手續(xù)的辦理經(jīng)濟(jì)型酒店的投入和產(chǎn)出 一 經(jīng)濟(jì)型酒店的定位及物業(yè)選擇 定位經(jīng)濟(jì)型酒店定位要準(zhǔn)確 不能解釋為低檔經(jīng)濟(jì)型酒店不應(yīng)出現(xiàn)所謂的星級標(biāo)準(zhǔn)的套用 地址選擇 首要因素是位置在各個(gè)省會城市 自治區(qū)首府 直轄市 旅游繁華地區(qū)靠近繁華商業(yè)區(qū)人流較大的街道距離政府和各個(gè)辦事機(jī)構(gòu)較近的的區(qū)域交通便利地帶市中心商務(wù)區(qū)旅游度景區(qū)或度假區(qū)配套齊全的星級酒店附近 建設(shè)前該做什么 管理團(tuán)隊(duì)的搭建前期策劃與定位專業(yè)的酒店顧問公司上醫(yī)治人中醫(yī)防病下醫(yī)治病綜合指數(shù)高的設(shè)計(jì)管理人員 業(yè)主方 選擇合適的建筑設(shè)計(jì)院適合的二次設(shè)計(jì)院具可操作性的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度正規(guī) 有實(shí)力的建筑隊(duì)伍忠誠的建立 對設(shè)計(jì)院和設(shè)計(jì)師的要求 綜合指數(shù)樂感 藝術(shù)感對比例和尺度的掌握 5的平方根 1 2 對酒店的認(rèn)知度與業(yè)主的協(xié)調(diào)能力 建設(shè)前該做什么 第二步 過程控制 建設(shè)過程控制 籌建 籌備階段的控制經(jīng)營中的節(jié)奏掌握 運(yùn)營與營銷 無法插接的電源 二 經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑結(jié)構(gòu)問題 對建筑物的選擇 一 建筑結(jié)構(gòu)可利用性或可塑性 有可改造成所需規(guī)格的客房的空間和面積 可靠 安全 同樣多的面積出更多的房間再次分割 涉及結(jié)構(gòu)改造問題與相鄰建筑的關(guān)系 與其他建筑合為一體的 應(yīng)有獨(dú)立通道和垂直交通對建筑物的選擇 二 水 電 空調(diào) 供暖 排污系統(tǒng)的可靠性總電量水量是否夠用 熱水系統(tǒng) 借用 可獨(dú)立計(jì)量 垂直交通的問題原則上四層以上應(yīng)設(shè)置電梯 結(jié)構(gòu)確認(rèn) 新選擇的建筑物需要由有資質(zhì)的單位確認(rèn)有改造條件具備完整的建筑圖紙 原建筑的水電 強(qiáng)弱電 空調(diào)圖紙符合未來改造條件對于結(jié)構(gòu)安全的保證 房屋安全鑒定報(bào)告 抗震8級 關(guān)于設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)改造二次設(shè)計(jì) 方案 施工圖系統(tǒng)設(shè)計(jì) 消防 監(jiān)控 弱電 水 電 設(shè)計(jì)中的重點(diǎn)內(nèi)容 消防 煙感 噴淋 系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)平面布局弱電系統(tǒng)噪音控制 設(shè)計(jì)取費(fèi) 一般按照工程造價(jià) 計(jì)提 通常比例2 5 部分設(shè)計(jì)可以由施工單位完成 消防 語音 網(wǎng)絡(luò) 三 經(jīng)濟(jì)型酒店的各系統(tǒng)及設(shè)備選型問題 經(jīng)濟(jì)型酒店的分系統(tǒng)給排水系統(tǒng)強(qiáng)弱電系統(tǒng)空調(diào)采暖系統(tǒng)交通系統(tǒng)消防和監(jiān)控系統(tǒng)語音和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)酒店信息管理系統(tǒng)標(biāo)識系統(tǒng) 節(jié)能分體運(yùn)行熱水來源 利用附近資源 自動熱水鍋爐 電熱水器 氣源熱水器等冷暖供應(yīng) 分體空調(diào) VRV空調(diào) 暖氣 經(jīng)濟(jì)型酒店設(shè)備選擇 一 舉例 氣源熱泵熱水器的能效比 經(jīng)濟(jì)型酒店設(shè)備選擇 二 電梯的選擇語音和數(shù)據(jù)系統(tǒng)門鎖系統(tǒng) IC卡鎖和磁卡鎖 潔具和五金 基本配置 一 理想面積3000 4000平方米100 120間客房30 50平方米左右大堂 大堂有4 6個(gè)休息位 有一個(gè)小的人員二次分流區(qū)有早餐廳 有條件的 可供簡單中晚餐 酒吧功能基本配置 二 大堂區(qū)域有公共衛(wèi)生間工作間置放簡單工具便利售貨設(shè)施基本配置 三 非獨(dú)立的商務(wù)功能 供隨時(shí)使用傳真機(jī) 復(fù)印機(jī) 打印設(shè)備 電腦IC卡或磁卡電話ATM取款機(jī)告示及廣告宣傳欄基本配置 四 客房寬帶 網(wǎng)絡(luò)辦公需要與訂房系統(tǒng)的連接辦公室 店長 財(cái)務(wù) 員工用房 四 經(jīng)濟(jì)型酒店的功能配置及材料的選擇 房間設(shè)計(jì) 最低配置 純空間不少于10米床 床頭柜 至少一個(gè) 桌 椅子 行李架 可折疊 掛衣處電視 空調(diào) 電話 寬帶插口 衛(wèi)生間 緊湊 方便淋浴為首選 0 8平米空間 節(jié)水型混合器固定擠出式沐浴器防滑設(shè)計(jì) 房間與外部房間與房間 衛(wèi)生間與衛(wèi)生間房間與衛(wèi)生間樓道與房間對選用材料的要求 隔音問題 干擾是大問題 隔音問題的解決 房間窗戶使用中空玻璃樓道里不能使用硬地面隔墻的材料門的材料 加隔音條 經(jīng)濟(jì)不等于低檔不能出現(xiàn)高檔的東西 重裝飾輕裝修應(yīng)該盡量選用實(shí)用 耐用的材料原則上使用8 10年色彩盡量簡單 控制在2 3色 對使用材料的要求 對尺度的把握 固定裝飾材料 油漆色彩家具式樣主題墻內(nèi)容玻璃材料的使用各功能的墻地磚風(fēng)格酒店外廣告方式 LED 吸塑燈箱 噴繪 霓虹燈 材料選擇 環(huán)保是前提防滑硬質(zhì)地磚涂料房間地面選擇順序 復(fù)合地板 竹制 木質(zhì) 地磚 地毯等亮白色潔具 投入的控制 費(fèi)用曲線盡量靠近X軸 傾角越小 利潤空間越大 A 固定費(fèi)用 B 總成本2 B 總成本1 Y 收入 X Y 盈虧平衡點(diǎn)1 盈虧平衡點(diǎn)1 統(tǒng)一酒店文化 選擇統(tǒng)一概念 確認(rèn)統(tǒng)一文化命題使用固定色彩統(tǒng)一大堂理念小餐廳與極限配置 最小 最大 確認(rèn)門牌導(dǎo)向牌確認(rèn)酒店外觀風(fēng)格 色彩與光線 照明系統(tǒng)設(shè)置工作照明 事故照明 應(yīng)急照明 景觀及泛光照明等 采用高效節(jié)能型燈具及光源最好不超過兩種顏色以暖色調(diào)為宜 顏色明快使用暖光源與二次光源 導(dǎo)向系統(tǒng) 明示酒店的功能安全提示 衛(wèi)生安全 物品丟失 非賓客侵入 減少工作內(nèi)容 提倡自助式服務(wù) 固定宣傳架 設(shè)計(jì)統(tǒng)一放置宣傳品適用的架子和盒子酒店內(nèi)統(tǒng)一擺放位置房間內(nèi)的統(tǒng)一擺放 藝術(shù)品 體現(xiàn)酒店文化加深客人記憶營造氛圍 統(tǒng)一藝術(shù)品 畫畫框藝術(shù)品 擺件燈飾布藝 五 經(jīng)濟(jì)型酒店的各項(xiàng)運(yùn)營手續(xù)的辦理 各種證照的辦理房屋的租賃備案消防特種行業(yè)衛(wèi)生許可環(huán)保 籌備階段的控制 一 制定全面 準(zhǔn)確的籌備計(jì)劃準(zhǔn)確掌握籌備節(jié)奏 與籌建合理配合選購符合經(jīng)濟(jì)型酒店定位的可移動用品選擇符合酒店主題的藝術(shù)品招聘和培養(yǎng)管理及服務(wù)人員辦理各種開業(yè)前相關(guān)證照 籌備階段的控制 二 制定滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)方案做好驗(yàn)收的全部準(zhǔn)備工作 成立專門小組 設(shè)備 鑰匙 資料 調(diào)試各種監(jiān)控 自控 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)功能各種技術(shù)資料和竣工圖紙的交接和存檔基建決算的準(zhǔn)備制定經(jīng)營預(yù)算 工地交接程序 建筑物交接書面格式確認(rèn)移交給施工公司的書面確認(rèn)施工完畢驗(yàn)收文件確認(rèn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)方式驗(yàn)收后尾保期內(nèi)容確認(rèn) 可移動物進(jìn)場程序 辦公用品按照進(jìn)度分類進(jìn)店床 家具 棉織品 一次性用品 藝術(shù)品電腦 電話 電視和其他電器簽署收貨清單方式 開荒與銜接 開荒時(shí)尋找和發(fā)現(xiàn)施工存在問題制定表格填寫記錄確認(rèn)內(nèi)容匯總與施工單位協(xié)調(diào)維修再次單項(xiàng)驗(yàn)收并移交 六 經(jīng)濟(jì)型酒店的投入和產(chǎn)出 投入與產(chǎn)出的應(yīng)關(guān)注的指標(biāo)單位面積和單房造價(jià)總投資額投資回收年限每年?duì)I利水平經(jīng)營指標(biāo)的考核 銷售指數(shù)及GOP 裝飾工程造價(jià)控制 施工單位和業(yè)主 建設(shè)單位 的工程結(jié)算依據(jù) 裝飾工程合同圖紙定額單價(jià)取費(fèi)施工方案編制 裝飾工程報(bào)價(jià)包括的內(nèi)容 編制說明分部分項(xiàng)工程報(bào)價(jià)表包括 施工圖工程量 定額單價(jià) 合價(jià) 總計(jì) 取費(fèi) 利潤和稅金等工料分析 裝飾工程報(bào)價(jià)的組成 直接工程費(fèi)直接費(fèi) 人工費(fèi) 材料費(fèi) 施工機(jī)械使用費(fèi) 其他直接費(fèi)現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 現(xiàn)場管理費(fèi) 經(jīng)濟(jì)型酒店的采購成本控制 采購過程中應(yīng)該關(guān)注的一些問題零庫存的概念經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的集團(tuán)采購合同的管理 采購人員選用 道德水準(zhǔn)語言能力知識水平判斷法制觀念 采購在酒店的作用 企業(yè)經(jīng)營者的顧問新知識的來源提出最合理的建議控制 數(shù)量質(zhì)量和節(jié)奏 在需求之前有準(zhǔn)備否定作用 采購生成 部門提出要求采購反饋意見報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)特別例外 采購過程中應(yīng)該關(guān)注的一些問題 一 識別采購需要的原則 采購權(quán)限不宜幾個(gè)部門分享保證采購質(zhì)量的原則 只選對的 不選貴的 雕牌洗衣粉 就地采購的原則 考慮運(yùn)輸費(fèi)用 減少儲存空間 采購過程中應(yīng)該關(guān)注的一些問題 二 批量平均的原則 考慮包裝大小追求簡單化采購的原則 食品和設(shè)備 客用和自用 采購過程中應(yīng)該關(guān)注的一些問題 三 采購節(jié)能產(chǎn)品的原則 電器 燈泡 空調(diào)采購再生的產(chǎn)品的原則 考慮有毒性 紙 玻璃 鋁制品租用原則 每年使用次數(shù)很少的物品 裝飾 工具等 減少場地占用和維護(hù)費(fèi)用 采購過程中應(yīng)該關(guān)注的一些問題 四 關(guān)注供應(yīng)商的原則 明確產(chǎn)品執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 充分交底減少一次性用品的采購原則 不可降解物品的采購盡量避免減少包裝的原則 質(zhì)量保證文件 維護(hù)保養(yǎng)有限期 中間商 如 汽車 電梯 空調(diào) 廠家 交貨期 地點(diǎn) 包裝要求心理價(jià)格 廠家的折扣讓利盡量依靠各個(gè)集團(tuán)的采購能力降低成本不一定便宜就好 只買對的 不選貴的 注意事項(xiàng) 零庫存 市場的掌握供應(yīng)商的信譽(yù)長期有節(jié)奏的合同交通用貨的節(jié)奏有效期與退回 資料的管理 樣品的更新新產(chǎn)品的了解合同單據(jù)的保留供應(yīng)商的歷史 企業(yè)的信譽(yù) 遵守游戲規(guī)則按時(shí)付款尊重對方要求合理過度壓價(jià)的負(fù)面影響雙嬴互利 合同的制定 1 合同主體2 內(nèi)容 時(shí)間 地點(diǎn) 名稱規(guī)格 型號 重量單價(jià) 總價(jià) 預(yù)付款 付款方式交貨時(shí)間 交貨地點(diǎn) 運(yùn)輸方式 包裝要求保修內(nèi)容 保險(xiǎn) 違約條款 不可抗力簽約人 審核程序 有效文件 蓋章等 采購合同談判過程應(yīng)注意 根據(jù)產(chǎn)品質(zhì)量要求確定采購規(guī)格供應(yīng)商的選擇 資質(zhì)評審與時(shí)段復(fù)審A 應(yīng)該選擇有比較穩(wěn)定的供應(yīng)酒店歷史的公司作為選擇的對象B 對供應(yīng)商的復(fù)審 分供貨的種類規(guī)定時(shí)間要求供應(yīng)商理解認(rèn)同企業(yè)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)并令其承諾從若干供應(yīng)商獲取價(jià)目表 比價(jià)批量采購現(xiàn)金折扣等技術(shù)手段的應(yīng)用 經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)營成本預(yù)算與過程控制 鄭延濤7天連鎖酒店北京開發(fā)總經(jīng)理 經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營中的成本管理 經(jīng)濟(jì)型酒店利潤的定義經(jīng)濟(jì)型酒店成本概念應(yīng)控制的費(fèi)用細(xì)項(xiàng)費(fèi)用的控制 成本管理 財(cái)務(wù)數(shù)字不是衡量酒店利潤最大化的唯一標(biāo)準(zhǔn)要讓時(shí)針走得準(zhǔn) 必須控制好秒針的運(yùn)行省錢比掙錢容易 準(zhǔn)確定義酒店利潤 毛利潤營業(yè)利潤利潤總額利潤率銷售指數(shù) 平均房價(jià) 平均出租率GOP 成本及費(fèi)用的組成 營業(yè)稅金工資及福利營業(yè)費(fèi)用 服務(wù)用品 清潔用品 洗滌費(fèi)等 生財(cái)用品攤銷 玻瓷銀 制服 棉織品 印刷及文具 通訊費(fèi) 交通費(fèi)等 其他能源費(fèi)用租金裝修攤銷 工資及福利的構(gòu)成 人員的構(gòu)成 16 18間房 人 0 26 0 3人房比 下崗或內(nèi)退人員 實(shí)習(xí)生 專業(yè)化公司 人力外包 店長 店助 值班經(jīng)理 前臺 客房 維修技師 保安工資的組成 不超過20 收入高的15 基本工資 績效工資 獎(jiǎng)金 期權(quán)福利 以廣州為例 四險(xiǎn)一金 養(yǎng)老12 8 工傷2 0 醫(yī)療8 2 失業(yè)2 1 生育0 7 0 住房5 5 成本控制 廣義 狹義的成本餐飲成本 食品原材料客房成本 客房小酒吧商品商品成本 商品成本廣義的成本人工成本洗衣成本各營業(yè)部門營業(yè)費(fèi)用 運(yùn)營費(fèi)用控制方法 事前控制 指定總指標(biāo)選擇恰當(dāng)?shù)目己撕涂刂茀?shù) KPI 事中控制 有計(jì)劃性的開支以及實(shí)時(shí)控制嚴(yán)格控制進(jìn)銷渠道和環(huán)節(jié)關(guān)注