房地產(chǎn)市場愿景之我見.ppt

房地產(chǎn)市場愿景之我見長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場愿景 北京裕昌置業(yè)股份有限公司董事總經(jīng)理98MBA學(xué)員常鵬班門弄斧謹(jǐn)祝光華管理學(xué)院20周年院慶 一 房地產(chǎn)的四屬性 屬性一 生活資料和消費(fèi)品如水 電 冰箱 彩電一樣 住房是生活資料 必須品 且是大宗消費(fèi)品 屬性二 生產(chǎn)資料如鋼筋 水泥一樣 土地及上的建筑物是生產(chǎn)資料之一 包括辦公樓 同時屬于生產(chǎn)資料和生活資料的商品共性是 漲價關(guān)系千家萬戶的承受 漲價可能引發(fā)終端產(chǎn)品物價上漲和通貨膨脹 關(guān)系著整體國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行類似的有水 電 實質(zhì)未漲多少錢 但國家和居民都發(fā)慌 小轎車雖然屬于大宗消費(fèi) 但不具備這個特性 一 房地產(chǎn)的四屬性 屬性三 資產(chǎn)類產(chǎn)品的價值虛擬性現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)200年 房地產(chǎn)始終搭著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的便車 與當(dāng)期最新潮的生活用品保持著價值上的高度關(guān)聯(lián) 因此其利潤一般不超過最新潮的生活用品 但一定不是各行業(yè)中最低的 如果有資金而沒有使資金增值的本領(lǐng) 最好就買建設(shè)用地 當(dāng)?shù)刂鞫皇歉煞康禺a(chǎn) 但是 中國儲備土地是不合法的 世界上最好的樓往往是金融中心的樓 因為其無法儲備其資金 大量的現(xiàn)金對銀行意味著成本 如果放不出去款 就以最先進(jìn)的建筑的形式儲備 最先進(jìn)的最高的建筑說他值多少錢就可能值多少錢 前提是銀行不破產(chǎn) 這就是虛擬屬性 類似的如股票及其他金融衍生工具等 說值錢就值錢 說不值錢就不值錢 一 房地產(chǎn)的四屬性 基于虛擬性 房地產(chǎn)的第四屬性是掠奪性 適度的通貨膨脹有利于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生產(chǎn)要素的價值調(diào)整和分配 200年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史 也是通貨膨脹的歷史 許多物品 如當(dāng)年的鋁等 都在貶值 因此繼承和存量財富的重要性在逐步降低 而增量財富日益重要 勞動和智慧是財富的主要源泉 但土地由于其屬性而始終在搭經(jīng)濟(jì)發(fā)展的便車 表現(xiàn)卓異 水漲船高 如果虛擬性失去了控制 將形成干什么行業(yè)都不如地產(chǎn) 大量資金向地產(chǎn)涌入 樓價飛漲和各行業(yè)生產(chǎn)成本上升 利潤被壓縮 最終是在高端地產(chǎn)價位上的產(chǎn)業(yè)空洞 最后發(fā)生崩盤和理性回歸 期間國家經(jīng)濟(jì)損失慘重 房地產(chǎn)雖是支柱產(chǎn)業(yè) 但不是核心競爭力行業(yè) 如果任由其掠奪性擴(kuò)張 必然使國家經(jīng)濟(jì)的競爭力降低 一 房地產(chǎn)的四屬性 房地產(chǎn)價格畸形高位 作為生活資料國民難以承受 必然聲討房價 房地產(chǎn)價格畸形高位 作為生產(chǎn)資料各行業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)無力 資本流出 產(chǎn)業(yè)空洞化 必然聲討房價 房地產(chǎn)價位畸形高位 開發(fā)商只得到了其中的一小部分利潤 其他以稅收等形式被國家征收 以征地等費(fèi)用在土地方面消耗 以鋼筋 水泥的漲價在建設(shè)方面消耗 利潤被分散到行業(yè)相關(guān)的各個領(lǐng)域 這個過程是不可逆的 所謂 炒下豆眾人分 砸了鍋自己賠 房價高帶來的好處被分享了 但目前房價高的所有罪帳都是開發(fā)商的 開發(fā)商抱怨成本的剛性 自己所得并不是宣傳中那樣多 感覺自己委屈 說委屈也委屈 說不委屈也不委屈 二 長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識 經(jīng)濟(jì)秩序和經(jīng)濟(jì)預(yù)期是宏觀經(jīng)濟(jì)管理的核心 由此誕生了許多偉大的經(jīng)濟(jì)理論 混亂的經(jīng)濟(jì)秩序使經(jīng)營活動與賭博同質(zhì)混亂的經(jīng)濟(jì)秩序使預(yù)期變得 不可預(yù)期 前一階段的房地產(chǎn)價格使專家們都意見對立 不可預(yù)期 將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步惡化 二 長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識 房地產(chǎn)價格長期下降的趨勢不是國民經(jīng)濟(jì)的福音 通過打擊而使房價暴跌更不是政府的理性選擇在降價的趨勢下 預(yù)期仍要繼續(xù)降價 正常的經(jīng)濟(jì)秩序被破壞 如果長期下降或暴跌 已經(jīng)購房者負(fù)資產(chǎn) 生活全被打亂 正要購房者不敢購買 銀行壞帳增加 有房產(chǎn)的公司帳面惡化甚至破產(chǎn) 這不重要 更多的持有房產(chǎn)的公司資產(chǎn)貶值遭受損失 建筑公司會蒙受損失 民工工資無法保障房價長期下降或暴跌是全民受損 二 長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識 房地產(chǎn)價格長期高速增長的趨勢不是國民經(jīng)濟(jì)的福音 它掠奪其他行業(yè)的利潤 拖跨其他行業(yè) 變成千軍萬馬走地產(chǎn)這一獨(dú)木橋在價格快速飛漲的趨勢下 預(yù)期仍要繼續(xù)大幅度漲價 會推動新的漲價 正常的經(jīng)濟(jì)秩序被破壞 地產(chǎn)雖然是我國的支柱產(chǎn)業(yè) 但不是我國的核心競爭力行業(yè) 作為生活資料 人們購不起房 社會通貨膨脹率壓力非常大 影響國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行 在房地產(chǎn)中 價格的飛漲會短期內(nèi)供求規(guī)則 失效 飛漲的價格帶來更多的行業(yè)外資金進(jìn)入 繼續(xù)加大了炒作的程度 最后供求規(guī)則 恢復(fù)效力 時 出現(xiàn)崩盤 二 長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識 房地產(chǎn)價格長期不增長的趨勢不是國民經(jīng)濟(jì)的福音 不利于生產(chǎn)要素的重新定價和配置在通貨膨脹長期存在的今天 地產(chǎn)的特殊屬性決定了其搭便車中的緩慢增長 二 長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識 結(jié)論穩(wěn)定的 長期的 緩慢的增長是我們需要的房地產(chǎn)市場秩序 如同適度的通貨膨脹對社會有利 是社會發(fā)展的動力之一 緩慢地增長產(chǎn)生美好的遠(yuǎn)景 快速增長和下滑產(chǎn)生的是對未來的不可控預(yù)期和經(jīng)濟(jì)秩序的失衡 三 房價爭論中各方的表現(xiàn) 單純地談?wù)摲績r高低都是錯誤的 忽視了事情的復(fù)雜性 既然有論高的 有論低的 面紅耳赤不分高低 政府部門也各執(zhí)一端 形成如此龐大的兩派 我認(rèn)為只有一種可能 那就是雙方都有道理且道理只在一方面看上去是對的 而且是勢均力敵的 以汽車為例 也是數(shù)十萬的東西 假如桑塔納定價在20萬元讓大家討論價格是否高 肯定答案不象房價一樣相成對立的兩派 即使生產(chǎn)廠商群體想說不高也不容易也不敢說 三 房價爭論中各方的表現(xiàn) 民眾說房價高錯誤嗎 一點都不錯誤 任何買東西的人作為需求力量都應(yīng)該講 價格要低而再低 如果賣東西的人要兩元你給20元 那就是腦子有問題了 民眾在爭辯中一點錯誤都沒有 房地產(chǎn)商和傾向于房地產(chǎn)的專家有何理由一定要讓人家說 房價不高 你們繼續(xù)再漲啊 三 房價爭論中各方的表現(xiàn) 房地產(chǎn)商認(rèn)為房價不高有錯誤嗎 有的觀點對 有的觀點錯 對的觀點是 房價不高 作為供給一方必須這樣說 也有理由這樣說 原因是確實有購買力支持且泡沫目前沒有破裂 錯的觀點是 每年再漲15 20 如果真是每年再漲15 20 我愿意逃離開發(fā)商隊伍 因為全瘋了 覆巢之下 安有完卵 好的市場應(yīng)該是長期的 穩(wěn)定的和緩慢增長的 三 房價爭論中各方的表現(xiàn) 專家們在各代表一方的爭論中有錯誤嗎 有錯誤 缺少一貫的觀點和立場缺少對所持的觀點的全面的分析和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C 這是地產(chǎn)商和民眾無須做而專家因為是學(xué)者而必須要進(jìn)行的工作 追求政治上一貫正確而缺少鮮明的學(xué)術(shù)觀點 熱中于賭博性命題以博取眼球 沒有深入探討房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理理論 如 房價升還是降 一切沒有時間限制的都可能是正確的 出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的政治表演家 即使是 為民請命 也應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來說 而不能用政治的語言來講 我為民請命 我同情老百姓 我認(rèn)為老百姓不需要施舍的同情 而是需要良好的生活秩序 缺少能全面真實反映中國房地產(chǎn)的真實情況并給予指導(dǎo)的理論研究 中國需要真正的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 三 房價爭論中各方的表現(xiàn) 政府的表現(xiàn)有錯誤嗎 有 國土部門聲明房價上漲與招拍掛無關(guān) 可笑 招拍掛使土地市場公開化 是一次大進(jìn)步 但一利興必然一弊興 當(dāng)前方法確實抬高了地價 這無須統(tǒng)計說明 招拍掛可用另外的方法進(jìn)行以避免對地價的抬升 但新的弊端仍會出現(xiàn) 行政是對利弊的均衡和取舍 掩耳盜鈴 沒必要建設(shè)部門的研究中心公開資料 說房地產(chǎn)沒有泡沫 是健康的 可笑 泡沫僅是沒有到了無可挽回的破滅階段而已 銀行的人認(rèn)為是狡猾的開發(fā)商使銀行壞帳累累 開發(fā)商擅長騙貸 可笑 里勾外連是事實的反映 個別無良開發(fā)商與銀行的個別無良職員使銀行蒙受巨大損失 使開發(fā)業(yè)蒙受巨大羞辱 2004年銀行認(rèn)為為了防止貸款風(fēng)險而帶頭打擊房地產(chǎn)市場 如果其全部措施真的實施 打擊的恰恰是銀行自己 呆壞死帳會迅速上升 政府需要的是對長遠(yuǎn)目標(biāo)的協(xié)同認(rèn)同 長期穩(wěn)定的緩慢增長的市場是對大家最好的政府需要系統(tǒng)地組織行政 四 政府的作為 房地產(chǎn)泡沫有沒有 有 甚至200年來一直都曾存在 而現(xiàn)在比較嚴(yán)重 有泡沫不等于泡沫破 泡沫是否到了97年亞洲金融危機(jī)那種國家機(jī)器也無可挽回的程度 不是 只要沒到了這一程度 政府永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)市場調(diào)控的最有力的手 遠(yuǎn)超過供給和需求力量 政府可以改變?nèi)藗兊念A(yù)期 可以控制虛擬屬性 四 政府的作為 近日看了北京晚報的二版的一篇文章 認(rèn)為是政府官員住了開發(fā)商的房子而不敢為民眾說話 沒有陳毅進(jìn)上海時平定物價的魄力 我認(rèn)為文章觀點是錯誤的 屁股決定腦袋 政府官員是聽上級的和自己的判斷的 即使住了開發(fā)商的房子也是具體的人和具體的事 誰還替房地產(chǎn)全行業(yè)說話去 經(jīng)濟(jì)問題需要一定的理論和實踐 報刊上所說的官員可能不知道該干什么 或者他就瞎干 或者他就不干 至于是否住了開發(fā)商的房子是無關(guān)的 但我相信 時隔50多年 陳毅的魄力在中共內(nèi)是遺傳的 如果一旦瘋漲的沒了邊際 政令出臺之日 房價應(yīng)聲而落 現(xiàn)在遠(yuǎn)沒有那個必要 四 政府的作為 只要泡沫不破 即沒有發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī) 中國政府永遠(yuǎn)是有作為的 想讓泡沫破 只需要一紙令下 房價應(yīng)聲而倒 但我認(rèn)為不是長策 不想讓破繼續(xù)讓它瘋漲 只需要觀望 我認(rèn)為不是國家之福 也不是開發(fā)商之福 更不是民眾之福 如果想讓穩(wěn)定發(fā)展 則非常難 需要確立長期的指導(dǎo)目標(biāo) 長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場 引導(dǎo)各部門各地方政府系統(tǒng)地組織行政行為 需要系統(tǒng)地去解決 實事求是 是指按照客觀事物發(fā)展的規(guī)律去尋求解決問題的辦法 四 政府的作為 國務(wù)院于3月和4月兩個 8條 體現(xiàn)了高度的經(jīng)濟(jì)智慧和政治智慧 8條 高度概括而簡明扼要 8條 比行業(yè)界 各部委 研究單位的見解都高明 雖然嚴(yán)厲 但使行業(yè)界看到了前景 防止大起大伏 并追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任 國務(wù)院3月八點意見 一 高度重視穩(wěn)定住房價格 二 切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任 房價提高到政治高度 建立政府負(fù)責(zé)制 省政府負(fù)總責(zé) 對住房價格上漲過快 控制不力 要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任 三 大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng) 并督促建設(shè) 四 嚴(yán)格控制被動性住房需求 主要是控制拆遷數(shù)量 五 正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求 六 全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行 七 積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施 八 認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查 國務(wù)院4月八條意見 國務(wù)院總理溫家寶昨日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議 分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢 研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題 會議認(rèn)為 近些年來房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的作用不斷增大 正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢 及時解決出現(xiàn)的突出問題 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果 保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 具有重要意義 目前房地產(chǎn)市場存在的主要問題是 房地產(chǎn)投資規(guī)模過大 商品房價格上漲過快 商品房結(jié)構(gòu)不合理 房地產(chǎn)市場秩序比較混亂 會議強(qiáng)調(diào) 必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題 作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù) 基本原則是 積極穩(wěn)妥 把握力度 突出重點 區(qū)別對待 因地制宜 分類指導(dǎo) 強(qiáng)化法治 加強(qiáng)監(jiān)管 既要解決當(dāng)前存在的突出問題 又要保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 會議提出 當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取以下措施 國務(wù)院4月八條意見 一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控 改善商品房結(jié)構(gòu) 各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模 項目布局以及進(jìn)度安排 并向社會公布 二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度 嚴(yán)格土地管理 各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下 對居住用地土地價格 住房價格上漲過快的城市 適當(dāng)增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量 依法制止炒買炒賣土地行為 三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控 保證中低價位 中小戶型住房的有效供應(yīng) 經(jīng)濟(jì)適用住房價格要嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價 四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度 保障最低收入家庭基本住房需求 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面 城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級政府對市 區(qū) 縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理 五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地