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萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)萬科品類規(guī)劃萬科品類細(xì)分萬科案例附件 萬科產(chǎn)品體系研究 萬科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)之路 企業(yè)發(fā)展第一階段 1984 1994 企業(yè)發(fā)展第二階段 1994 2004 企業(yè)發(fā)展第三階段 2004 多元化 做加法 精細(xì)化 做乘法 資料來源 萬科地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告 綜合商社 以房地產(chǎn)為主導(dǎo) 以貿(mào)易為基礎(chǔ) 以股權(quán)投資為支柱 以文化經(jīng)營為門面 以工業(yè)經(jīng)營為補(bǔ)充 開始第二輪擴(kuò)張 以珠三角 長(zhǎng)三角 環(huán)渤海三大城市圈和幾個(gè)內(nèi)陸核心城市為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 力求形成 全國性思維 本土化運(yùn)作 的開發(fā)格局 專業(yè)化 做減法 一是退出與住宅無關(guān)的產(chǎn)業(yè) 二是收縮住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)線 三是提出城市中檔住宅為主 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 企業(yè)品牌建設(shè)歷程 品牌第一階段 1988 2001 品牌第二階段 2001 2005 子品牌建設(shè) 系統(tǒng)品牌整合 單項(xiàng)目開發(fā)無企業(yè)品牌代表項(xiàng)目 天景花園荔景大廈 產(chǎn)品系 全國建立知名產(chǎn)品系 異地復(fù)制物業(yè)管理 集中資源創(chuàng)立物業(yè)管理品牌 豐富產(chǎn)品線系列強(qiáng)勢(shì)客戶管理和品牌內(nèi)涵圍繞品牌展開全面的調(diào)研品牌核心理念的提出概括萬科品牌的個(gè)性建立系統(tǒng)品牌傳播體系 核心業(yè)務(wù) 大眾住宅項(xiàng)目開發(fā)主營業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)投資開發(fā)與物業(yè)管理輔助業(yè)務(wù) 酒店 商業(yè)街 會(huì)所等社區(qū)配套經(jīng)營 基于 有質(zhì)量增長(zhǎng) 的三大策略選擇 多角度融資通過合并縮減成本和絕對(duì)領(lǐng)先對(duì)土地的戰(zhàn)略性控制 其他策略 萬科戰(zhàn)略目標(biāo) 萬科的3 X模式 城市圈聚焦策略 以深圳為起點(diǎn) 確立了3 x的發(fā)展戰(zhàn)略 3 指的是三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)圈 珠三角 長(zhǎng)三角和環(huán)渤海 X 代表全國重點(diǎn)城市 客戶是最稀缺的資源 是萬科存在的全部理由 主張留住客戶一輩子 客戶細(xì)分策略 客戶價(jià)值萬科的成功正是基于客戶價(jià)值的成功 在急劇變化的環(huán)境中把握迅速變化的客戶價(jià)值 這才是企業(yè)可持續(xù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有三個(gè)階段 產(chǎn)品導(dǎo)向 市場(chǎng)導(dǎo)向和客戶導(dǎo)向 當(dāng)國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè) 還處在項(xiàng)目開發(fā)為主的產(chǎn)品導(dǎo)向階段以及市場(chǎng)細(xì)分定位的市場(chǎng)導(dǎo)向階段 萬科通過學(xué)習(xí)其標(biāo)桿企業(yè) 美國普而特 已經(jīng)開始領(lǐng)先其他對(duì)手 進(jìn)入基于客戶細(xì)分的客戶價(jià)值和客戶需求導(dǎo)向的階段 2004年 在萬科20周年之際 對(duì)未來十年進(jìn)行了戰(zhàn)略規(guī)劃 從以項(xiàng)目運(yùn)營為核心的方式 轉(zhuǎn)向以客戶價(jià)值為中心的運(yùn)營方式 金色家園系列深圳萬科金色家園 成都萬科金色家園 沈陽萬科金色家園 南京萬科金色家園 城市花園系列上海萬科城市花園 深圳萬科城市花園 成都萬科城市花園 天津萬科城市花園 沈陽萬科城市花園 長(zhǎng)春萬科城市花園 四季花城系列深圳萬科四季花城 武漢萬科四季花城 沈陽萬科四季花城 上海萬科四季花城 南昌萬科四季花城 自然人文系列深圳萬科17英里花園 深圳萬科東海岸 深圳萬科金域藍(lán)灣 深圳萬科第五園 上海萬科蘭喬圣菲 上海萬科藍(lán)山小城 天津萬科水晶城 北京萬科西山庭院 城市中心區(qū) 以高密度 高層建筑為主體 產(chǎn)品地位相對(duì)集中 戶型不大 用地規(guī)模偏小 城市郊區(qū) 交通條件和產(chǎn)業(yè)就業(yè)條件比較好 產(chǎn)品以多層為主 兼有高層和局部低層聯(lián)排別墅類型住宅 規(guī)模適中 城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模大盤 多在大的發(fā)展區(qū)域之中 大型居住區(qū)或大型開發(fā)區(qū) 產(chǎn)品類型多元 規(guī)模較大 特色資源項(xiàng)目 產(chǎn)品精細(xì)化策略 產(chǎn)品精細(xì)化 產(chǎn)品線分級(jí) 是萬科留住客戶的核心競(jìng)爭(zhēng)力 多角度融資 通過合并縮減成本和絕對(duì)領(lǐng)先 對(duì)土地的戰(zhàn)略性控制 其他策略 多角度融資 凈資產(chǎn)收益率保持在10 以上 保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力 資產(chǎn)負(fù)債率保持在50 60 長(zhǎng)期具備低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高信用等級(jí) 較高的盈利水平和廣泛的資本市場(chǎng)融資 使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力 合并縮減成本和絕對(duì)領(lǐng)先 萬科認(rèn)為在城市中心區(qū)和亞中心區(qū)做項(xiàng)目利潤(rùn)最高 類似金色家園系列最賺錢 或高檔些的金域藍(lán)灣 而且容易復(fù)制 因此和中糧 一航等企業(yè)合作就是為進(jìn)入中心區(qū)和亞中心區(qū) 萬科計(jì)算 單位投入成本對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率 如投1億產(chǎn)生多大利潤(rùn) 將萬科的核心競(jìng)爭(zhēng)力列舉對(duì)比貢獻(xiàn)率 發(fā)現(xiàn)其他核心競(jìng)爭(zhēng)力都不賺錢 而交通和位置最賺錢 也即土地 因此相對(duì)在城外非資源性用地是不賺錢的 比如而四季花城四年半時(shí)間才賺5 3億 對(duì)土地的戰(zhàn)略性控制 萬科獲利來源兩種方式 一是土地升值 二是在市場(chǎng)平穩(wěn)的狀態(tài)下 保證每個(gè)項(xiàng)目毛利率35 40 情況下 不斷加快資金流轉(zhuǎn) 萬科現(xiàn)與一航等有較大土地儲(chǔ)備的公司合作 對(duì)方占股60 萬科占股40 萬科產(chǎn)品體系研究 萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)萬科品類規(guī)劃萬科品類細(xì)分萬科案例附件 萬科產(chǎn)品模式 以客戶為導(dǎo)向 延長(zhǎng)產(chǎn)品線 鎖定終身客戶 萬科現(xiàn)在 以客戶為導(dǎo)向 的操作模式準(zhǔn)確尋找客戶群 發(fā)掘客戶關(guān)注的產(chǎn)品價(jià)值 在產(chǎn)品中貫徹客戶價(jià)值這一唯一準(zhǔn)繩 通過產(chǎn)品的反饋 不斷完善 產(chǎn)品 土地 客戶 客戶細(xì)分 使萬科關(guān)注客戶 首次購房 首次換房 二次換房 退休用房 的終身購房計(jì)劃 帶來的客戶群擴(kuò)大 大大延伸了其產(chǎn)品線 萬科的客戶細(xì)分 以家庭為核心 9 富貴之家 務(wù)實(shí)之家25 不同支付能力群體購房核心驅(qū)動(dòng)要素 房屋價(jià)值 生命周期 支付能力 青年之家 青年持家 小太陽家庭 后小太陽家庭 中年之家 孩子三代 老年一 二 三代 望子成龍31 健康養(yǎng)老6 社會(huì)新銳29 支付能力 高 低 萬科選定緯度中的 房屋價(jià)值 家庭生命周期 家庭收入 三個(gè)指標(biāo)作為細(xì)分緯度 其他緯度作為驗(yàn)證指標(biāo)或描述指標(biāo) 細(xì)分的核心緯度是房屋價(jià)值 萬科從客戶的收入 生命周期 以及價(jià)值取向進(jìn)行三方面對(duì)客戶群細(xì)分五類 基本情況 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭 25 生活狀態(tài) 房屋需求 健康養(yǎng)老家庭 6 職業(yè)新銳家庭 29 富貴之家 9 望子成龍家庭 31 工作3 5年 有一定的積蓄和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 成員比較年輕 學(xué)歷較高 大部分無孩 在意生活的品質(zhì)和享受生活 娛樂休閑活動(dòng)最豐富 對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有認(rèn)同 房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性特征 好的戶型很重要 收入水平一般 以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn) 有著強(qiáng)烈的家庭觀念 這類家庭對(duì)房屋有一種心理上的依賴 注重文化氛圍和居住健康性 處于社會(huì)中高端階層 高學(xué)歷 高收入 高社會(huì)地位 工作忙碌 經(jīng)常加班 休閑娛樂活動(dòng)的層次比其他家庭都要高很多 房屋購買是事業(yè)成功的標(biāo)志 注重健身場(chǎng)所 硬件設(shè)施 物業(yè)管理 山水園林 位置等 有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退休老人 同時(shí)又較為關(guān)心自身的生活 進(jìn)行老年人喜歡的安靜運(yùn)動(dòng) 房屋是老人安享晚年的地方 娛樂鍛煉場(chǎng)所 醫(yī)院 小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)等是看重的因素 收入不是很高 對(duì)價(jià)格非常敏感 從現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力 未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房 價(jià)格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省 購房謹(jǐn)慎認(rèn)真 房屋有著重要的投資意義 務(wù)實(shí)的購房風(fēng)格 對(duì)房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān) 首次購房 首次換房 二次換房 退休用房 的終身購房計(jì)劃 使得萬科將每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升 開發(fā)從城市中心區(qū) 城郊結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的各區(qū)域各檔次住宅 客戶細(xì)分帶來的客戶群擴(kuò)大大大延伸了其產(chǎn)品線 按照收入 生命周期 價(jià)值取向的分類 萬科對(duì)五類客戶的細(xì)分 按照家庭生命周期分類 萬科對(duì)主要客戶類別的細(xì)分 首次置業(yè) 首次或二次置業(yè) 二次或三次置業(yè) 多次置業(yè) 萬科不同目標(biāo)客群所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品 萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分 同一經(jīng)濟(jì)水平范圍內(nèi) 客戶需求具有相同趨向 因此萬科剔出經(jīng)濟(jì)因素對(duì)區(qū)域選擇的影響 將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分 通過家庭生命周期 價(jià)值觀 支付能力三個(gè)方面分析 對(duì)應(yīng)產(chǎn)品線更豐富 涵蓋客戶群更廣泛 四個(gè)主流產(chǎn)品系列的核心特征 歸屬于哪個(gè)產(chǎn)品系列取決于地塊屬性 主流成熟產(chǎn)品系列要素分析 成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求 形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式 成為萬科進(jìn)入新城市的先鋒 實(shí)現(xiàn)了快速復(fù)制 快速盈利的目標(biāo) 以二居 三居為主 戶型面積區(qū)間逐漸增大 多層產(chǎn)品占總開發(fā)規(guī)模的80 距離市區(qū)較遠(yuǎn) 但是城市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 細(xì)化土地屬性 初步建立細(xì)化后土地屬性同客戶的對(duì)應(yīng)關(guān)系 完成品類框架 細(xì)化土地屬性 同客戶對(duì)應(yīng) 萬科產(chǎn)品體系研究 萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)萬科品類規(guī)劃萬科品類細(xì)分萬科案例附件 經(jīng)過幾個(gè)階段萬科已經(jīng)形成幾個(gè)主流產(chǎn)品系列 尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列 從1992年開始形成城郊住宅CITY 城市花園 系列 90年代末形成城市住宅GOLDEN 金色 系列 1999年開始形成郊區(qū)住宅TOWN 四季 系列 2003年開始形成高檔TOP 自然人文 系列 在四大品類中 前三類以地理位置 距市中心的遠(yuǎn)近 為劃分依據(jù) 交通便捷度與配套完善度隨之降低第四類TOP系列則以對(duì)稀缺資源的占有為劃分 與前三類形成差異 兩者形成互補(bǔ) 萬科的產(chǎn)品系列可以大致歸為四大產(chǎn)品系列 八個(gè)產(chǎn)品品類 而八大產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來確定 城市住宅 GOLDEN系列 都市 時(shí)尚生活適合都市人生活的多元化成熟居住模式萬科GOLDEN系列 打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式 讓繁華中的都市居住更細(xì)膩 溫情 營造成熟人文氛圍與歸屬感 在核心版塊引領(lǐng)主流生活 萬科GOLDEN三大特征 第一 地處于市區(qū)繁華地段 周邊生活配套齊全 第二 有主動(dòng)向城市開放的商業(yè)街區(qū) 第三 業(yè)主一般就業(yè)于項(xiàng)目周邊區(qū)域 客戶群年輕 時(shí)尚 一般是具有較高的文化素質(zhì)和良好的受教育程度 2008年深圳GOLDEN系列產(chǎn)品金域華庭 暫用名 商務(wù)住宅東方尊峪 城市改善金域東郡 城市棲居 萬科品類細(xì)分 城市住宅類 GOLDEN系列 細(xì)分 共性 現(xiàn)在或未來規(guī)劃中的市中心區(qū) 能享受便捷的城市生活 交通便利 配套完善 物業(yè)組成主要為高層洋房特性 周邊環(huán)境及居住氛圍的差異 容積率要求也有所不同 金色系列 25 金色系列 G1 商務(wù)住宅 城市住宅案例 金域華庭 城市住宅案例 金域華庭G1商務(wù)住宅 品位與商務(wù)俱享的都市居所項(xiàng)目地處的龍華新城是 深圳城市中心軸帶 的北延段 未來將形成被稱為 副都心 的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)基本信息位置 深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角項(xiàng)目占地 68300 63平米建筑面積 188934萬平米物業(yè)組成 一期為84 88平米的精裝高層 及少量LOFT公寓和聯(lián)排別墅設(shè)施及交通配套西臨新區(qū)大道 南臨金龍路 東臨軌道4號(hào)線商業(yè) 教育 娛樂 醫(yī)療 公園等配套設(shè)施完備項(xiàng)目定位以便捷交通 時(shí)尚商業(yè) 簡(jiǎn)約建筑 新城規(guī)劃 令項(xiàng)目充滿積極進(jìn)取 追求品位 掌握潮流以及國際視野和前瞻性思維的氣質(zhì) 更將成為匯聚品味與潮流的都市居所 28 金色系列 G2 城市改善 城市住宅案例 東方尊峪 東方尊峪G2城市改善 城市型生態(tài)山居項(xiàng)目東臨梧桐山隧道口 西接仙桐體育公園 南靠羅沙路 與香港隔岸相望 北面的梧桐山是一個(gè)以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風(fēng)景區(qū) 空氣質(zhì)量達(dá)國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 可俯瞰深圳市區(qū)及大鵬灣海面基本信息位置 深圳市羅湖區(qū)梧桐山半山風(fēng)景區(qū)地塊描述 三面環(huán)山 南望香港大霧山占地面積 11萬 建筑面積 33萬 容積率 2 12覆蓋建筑率 16 7 綠化率 67 55 樓層狀況 11 26層車位比 1 1 1物管費(fèi) 3 5元 開發(fā)節(jié)奏 整體開發(fā) 城市住宅案例 城市住宅案例 東方尊峪交通規(guī)劃深鹽第二快速干道地鐵8號(hào)線及公交車站項(xiàng)目定位上風(fēng)上水之地 兼得寧靜與繁華 生態(tài)與健康的城市休閑山居設(shè)計(jì)理念自然第一 建筑第二整體規(guī)劃住宅 共21棟11 26層高層純住宅會(huì)所 6000平方米中央會(huì)所 設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池 紅酒雪茄吧 網(wǎng)球場(chǎng) SPA水療館 中西餐廳 健身房等泛會(huì)所 規(guī)劃有親子廣場(chǎng) 生態(tài)游樂場(chǎng)等多個(gè)主題泛會(huì)所 并提供休閑器械園林 8萬 天然溪谷園林商業(yè) 4000平米社區(qū)商業(yè)學(xué)校 自身配備幼兒園 同時(shí)臨近項(xiàng)目規(guī)劃有公立小學(xué) 32 金色系列 G3 城市棲居 城市住宅案例 金域東郡 城市住宅案例 金域東郡G3城市棲居 都市經(jīng)濟(jì)的舒適居所基本信息位置 深圳市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心占地面積 104801 容積率 一期3 0 二期A區(qū)2 8 二期B區(qū)3 0覆蓋建筑率 25 建筑面積 316660 車位規(guī)劃 一期797個(gè)開發(fā)節(jié)奏 2007年第一期 整體共3年設(shè)計(jì)理念整體風(fēng)格上 突出展現(xiàn)了簡(jiǎn)潔 大方的整體項(xiàng)目形象 營造了具有城市感的項(xiàng)目整體界面 以創(chuàng)造怡人 舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計(jì)的訴求規(guī)劃設(shè)計(jì)上 采用半圍合的思路 為小區(qū)提供充分的公共活動(dòng)空間 同時(shí)在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層 用以改善小區(qū)內(nèi)通風(fēng) 并提供適應(yīng)深圳炎熱氣候的活動(dòng)場(chǎng)所建筑立面上 極具現(xiàn)代感 以面磚為主 加以一定量的質(zhì)感涂料 以穩(wěn)重大方的白色 灰色為主調(diào) 充分展現(xiàn)了項(xiàng)目整體典雅的氣質(zhì)戶型設(shè)計(jì)上 力求戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)用 通風(fēng)采光良好 并在入戶處設(shè)置了入戶花園 增加空間層次及實(shí)用性 城市住宅案例 金域東郡整體規(guī)劃住宅 共7棟高層純住宅商業(yè) 1000余平方米社區(qū)廣場(chǎng)及2100平方米棕櫚風(fēng)情商業(yè)街生活配套教育 坪山中心小學(xué) 飛東小學(xué) 龍山學(xué)校 坪山中學(xué) 坪山機(jī)關(guān)幼兒園等購物 三和購物商場(chǎng) 萬福佳 民樂福 泰華商場(chǎng) 國惠康百貨醫(yī)院 坪山人民醫(yī)院郵政 深圳郵政局坪山支局銀行 中國工商銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 深圳發(fā)展銀行等休閑 大工業(yè)區(qū)體育中心 大工業(yè)區(qū)中心公園 聚龍高爾夫練習(xí)場(chǎng)等 城郊住宅 CITY系列 大城 豐盛生活將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落萬科打破城市固有居住觀念和城市格局 打造新移民生活范本 將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落 構(gòu)建全新的城市板塊體系 大城崛起 都市人居走向更廣闊的方向 包容與豐盛成為新生活的表征萬科CITY系列 時(shí)尚元素融合原野的落葉芳 青草香 既富于城市的先鋒精神 又表述著來自文明本源的質(zhì)樸和親切 繁華又靜謐 豐盛又平和2008年深圳CITY系列產(chǎn)品第五園萬科城 萬科品類細(xì)分 城郊住宅類 CITY系列 細(xì)分 共性 位于城市邊緣或新城區(qū) 可快速到達(dá) 基礎(chǔ)配套齊備 居住密度較低 物業(yè)組成以別墅 類別墅及多層為主 帶少量高層洋房 城花系列 38 城花系列 C 城郊改善 城郊住宅案例 第五園 城郊住宅案例 第五園C城郊改善 倡導(dǎo)中式居住理念的城郊舒適居所基本信息位置 布吉街道坂田雅園路占地面積 約44萬平方米建筑面積 55萬平方米總建筑戶數(shù)為5000戶左右容積率 1 48開發(fā)節(jié)奏 分6期 由04年到08年設(shè)計(jì)定位大膽創(chuàng)新 糅合了中式傳統(tǒng)居住理念的精華與現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)約 通過瓦屋面 石材墻面 村落空間的運(yùn)用 創(chuàng)造鄉(xiāng)村田園風(fēng)格 人車分流更徹底 極力倡導(dǎo)對(duì)中式居住生活方式的理性回歸設(shè)計(jì)理念建筑風(fēng)格 原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑 主要建筑形式有庭院別墅 合院洋房 疊院HOUSE和高層園林設(shè)計(jì) 以層次分明的多重 庭院空間 為精髓 充分利用中國傳統(tǒng)造園隔 抑 曲等手法 創(chuàng)造出富有 起 承 轉(zhuǎn) 合 完整變化的空間序列 配以灰色系基調(diào)的硬質(zhì)鋪裝 將中國的人文精神與現(xiàn)代人的生活需求有機(jī)結(jié)合 全方位塑造社區(qū)文化和人居環(huán)境 達(dá)到自然景觀與人文景觀的融合 體現(xiàn)了人與自然的和諧與對(duì)話 城郊住宅案例 第五園項(xiàng)目配套五園書院 寧靜致遠(yuǎn)占地1500平方米 文化定位秉承中國四大書院 縱橫古典與現(xiàn)代 打造深圳及全國第一家情景式社區(qū)圖書館古色古香 徽州老屋 老房子 是萬科為發(fā)掘和保護(hù)中國傳統(tǒng)民居的一種嘗試 將來的功能可能為博物館 餐廳 茶館 培訓(xùn) 文化活動(dòng)等中式特色 文化商業(yè)街占地6000平方米 基本功能完備 匯聚了餐飲 華潤(rùn)萬家超市 中國銀行 便利店 一致藥店等商戶 極大地滿足社區(qū)日常生活 形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街蔥蘢覆蓋 園林泳池在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來娛樂的好去處便利為上 健身娛樂在社區(qū)中各個(gè)架空層錯(cuò)落著各種健身娛樂設(shè)施 讓飯后的家人擁有自由休閑的空間成長(zhǎng)樂趣 幼兒中心高檔幼兒園 幼齡教育機(jī)構(gòu) 童年最大的樂趣 城郊住宅案例 萬科城 城郊住宅案例 萬科城C城郊改善 配套完善的大型親地社區(qū)基本信息項(xiàng)目位置 深圳龍崗區(qū)坂雪崗大道東側(cè)占地面積 約46萬 建筑面積 約53萬 容積率 1 1 1 3建筑覆蓋率 30 物業(yè)組成 別墅及多層為主 帶少量高層開發(fā)節(jié)奏 1 3期已售完 4期別墅及高層正在發(fā)售四期基本信息總占地面積 96201 00m2總建筑面積 125816 45m2總商業(yè)面積 3 5萬平方米容積率 1 31綠地率 35 總戶數(shù) 827 TH以及景院別墅157套 高層670套 停車位 827 地面420 地下407 城郊住宅案例 萬科城交通規(guī)劃清平高速 梅觀高速和南坪快速三條城市干線通達(dá)CBD附近規(guī)劃有地鐵4 5 16號(hào)線及BRT2號(hào)線站點(diǎn)項(xiàng)目定位依地勢(shì)高低設(shè)計(jì)的低密度別墅大城 建筑風(fēng)格糅合了西班牙和地中海建筑的精華 為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)設(shè)計(jì)理念大型別墅社區(qū) 教育及商業(yè)配套完善 足不出戶可盡享城市生活戶型大多為深圳萬科首創(chuàng)或?qū)＠a(chǎn)品 絕大多數(shù)擁有自己的花園或露臺(tái) 居住的舒適度得到極大滿足項(xiàng)目配套景觀 1 2萬平方米市政廣場(chǎng)及7000平米生態(tài)人工湖 可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)運(yùn)動(dòng) 2200平米會(huì)所活動(dòng)空間 約5000平米運(yùn)動(dòng)公園及康體中心教育 占地約3 6萬平方米的實(shí)驗(yàn)學(xué)校 規(guī)劃有3個(gè)幼兒園商業(yè) 面積達(dá)3 5萬平米 包括華潤(rùn)萬家 肯德基 名典 丹桂軒等品牌商家 郊區(qū)住宅 TOWN系列 山水 悠然生活遠(yuǎn)離喧囂與浮華的宜人居所未來奢侈 將告別非必需品 而追逐必需品 緊俏的 稀有的 受青睞和尊重的 將不再是哪些昂貴卻隨處可見的物品 而是寧靜的時(shí)光 干凈的水和新鮮空氣萬科TOWN系列 反思城市人居模式 以卓越的遠(yuǎn)見與深度的人文關(guān)懷 為一顆顆山水田園的心 打造遠(yuǎn)離喧囂與浮華的居所 建筑超凡脫俗的自然人居氛圍 尋覓關(guān)于海的理想 山的文明 還有整座城市對(duì)于悠閑生活的向往2008年深圳TOWN系列產(chǎn)品東海岸 郊區(qū)享受清林徑 推廣名 郊區(qū)享受 萬科品類細(xì)分 郊區(qū)住宅類 TOWN系列 細(xì)分 共性 位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn) 離城區(qū)中心較遠(yuǎn) 且周邊配套設(shè)施較少或基本沒有特性 以交通路網(wǎng) 配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù) 劃分成棲居和享受居所兩類 棲居類以120方以下的多層或小高層為主 享受類則會(huì)出現(xiàn)200方以上的別墅物業(yè) 四季系列 47 四季系列 T1 郊區(qū)棲居 48 四季系列 T2 郊區(qū)享受 郊區(qū)住宅案例 東海岸 郊區(qū)住宅案例 東海岸T2郊區(qū)享受 背山面海的濱海居所項(xiàng)目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間 距羅湖商業(yè)中心區(qū)約30公里 距離大梅沙海灘約1 5公里 背倚青山 面朝大海 自然環(huán)境極佳項(xiàng)目用地屬于山地類型 地形由東南向西北逐漸走高 東南側(cè)地形比較平緩 西北部地形陡峭 沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布基本信息總占地面積 約34 3萬平方米總建筑面積 27 5萬平方米容積率 0 8總戶數(shù) 1949戶開發(fā)節(jié)奏 共分4期 03 05年開1 3期 07年開售第4期周遍配套 娛樂 7個(gè)高級(jí)大梅沙酒店 2個(gè)游艇會(huì) 2個(gè)高爾夫球場(chǎng) 2個(gè)直升機(jī)停機(jī)坪 5個(gè)大梅沙高端項(xiàng)目 7大公園 4大沙灘 2所學(xué)校 6大高端餐飲交通 深鹽第二通道 鹽壩高速 鹽排高速 大梅沙公交總站醫(yī)療 梅沙醫(yī)院 社區(qū)健康服務(wù)中心 郊區(qū)住宅案例 東海岸規(guī)劃定位城市之中的天然山海資源 成熟的大型濱海社區(qū)設(shè)計(jì)理念規(guī)劃上 采用熱帶簡(jiǎn)約 TropicalModern 的設(shè)計(jì)理念 選擇自由生長(zhǎng)形的 葉脈狀 布局形式進(jìn)行社區(qū)規(guī)劃景觀上 充分利用地形 山勢(shì)及水體資源 引水入境 營造人工湖水景 溪水水系 依水建房 構(gòu)筑了鄰水生活的情趣和意境項(xiàng)目配套生態(tài)公園 小區(qū)內(nèi)外有山脊公園 珊瑚公園 郊野公園 運(yùn)動(dòng)公園 還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園康體休閑 區(qū)內(nèi)建有泳池 網(wǎng)球場(chǎng) 沙灘排球 足球場(chǎng) 室內(nèi)籃球館 乒乓球館 棋牌室 會(huì)議室等休閑設(shè)施商業(yè)配套 小區(qū)商業(yè)面積約5800平米 已建設(shè)海岸兒童天地 招商銀行 華潤(rùn)超市 海岸咖啡廳 名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑?郊區(qū)住宅案例 清林徑整體規(guī)劃項(xiàng)目整個(gè)社區(qū)沿坡地自然排布 從入口到會(huì)所 從泳池到專用自行車道 從森林SPA到田園風(fēng)情 在這里 身體 自然 心靈 建筑相互融合 郊區(qū)住宅案例 清林徑T2郊區(qū)享受 與自然交融的養(yǎng)生居所基本信息位置 深圳龍崗清林徑森林公園南側(cè)山腳總占地面積 約200000m 總建筑面積 約360000m 容積率 約1 8商業(yè)配套 1 5萬平方米山地情景商業(yè)街一期基本信息建筑面積 48760平方米物業(yè)組成 80套260 300平方米別墅 2棟32層75 150平方米洋房及部分65 90平方米商業(yè)公寓 高檔住宅 TOP系列 墅庭 高尚生活獨(dú)占稀缺資源 具有創(chuàng)造力的個(gè)性居所未隨著城市居住空間的不斷擴(kuò)展 高端人群對(duì)居住的追求 已漸漸從空間 環(huán)境等物理層面剝離出來 轉(zhuǎn)而追求精神的高貴 建立在不可復(fù)制的空間 獨(dú)占型的稀缺自然資源上的那些獨(dú)具創(chuàng)造力的個(gè)性居所 成為新時(shí)代頂級(jí)生活方式的象征萬科TOP系列 解讀稀缺景觀與城市資源的真正關(guān)系 以智慧 意志和知識(shí) 在物質(zhì)與精神之間找尋最富詩意的建筑語言 讓思想與心靈交融 品質(zhì)與品位結(jié)合 打造滿足頂層人士心靈追求的居住空間2008年深圳TOP系列產(chǎn)品蘭喬圣菲 推廣名 城市豪宅棠樾 推廣名 郊區(qū)豪宅 萬科品類細(xì)分 高檔住宅類 TOP系列 細(xì)分 共性 占有稀缺資源 有一定的交通通達(dá)性 密度低 售價(jià)高 基本以別墅物業(yè)為主 居住舒適特性 以項(xiàng)目所在地理位置為依據(jù) 劃分為城市及郊區(qū)項(xiàng)目?jī)深?高檔系列 56 高檔系列 TOP1 城市豪宅 TOP2 郊區(qū)豪宅 高檔住宅案例 蘭喬圣菲設(shè)計(jì)理念規(guī)劃上 外圍設(shè)置雙拼大宅 劃地為圈 形成強(qiáng)烈的領(lǐng)域感和不動(dòng)聲色的優(yōu)雅氣場(chǎng) 內(nèi)部聯(lián)院住宅排布巧妙自如 讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開敞的氣勢(shì)風(fēng)格上 來自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風(fēng)格建筑靈感 低調(diào)的尊崇于隨意處自然流露 厚重的質(zhì)感 大氣的拙樸 原生建筑材質(zhì)讓生活衍生不凡氣質(zhì)造型上 經(jīng)典坡式屋頂設(shè)計(jì) 映托出 統(tǒng)一中有變化 變化中出特色 的豐富而韻律的住宅造型 每一細(xì)節(jié)都能品味出時(shí)光的變幻與永恒鋪排上 采用單體造型局部處理 結(jié)合平面功能要求 設(shè)計(jì)出獨(dú)棟和雙拼別墅等主要產(chǎn)品形式 并運(yùn)用交錯(cuò)圍合組合方式 形成層次豐富的環(huán)境空間 讓建筑具有生命般的起伏和旋律 高檔住宅案例 蘭喬圣菲TOP1城市豪宅 富于異域風(fēng)情的家族式大宅項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)核心位置 是深圳西岸稀有的純別墅區(qū) 住所擁有完整私人院落 以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活基本信息總占地面積 約72500平方米總建筑面積 約43500平方米容積率 約0 6綠化率 約63 4 建筑覆蓋率 約30 物業(yè)組成 獨(dú)棟及雙拼別墅總戶數(shù) 94戶設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目著重強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系 營造人與自然的交流空間 堅(jiān)持地方性和場(chǎng)所感并重 最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢(shì) 體現(xiàn)地域特色 人文精神和綠色生態(tài)建設(shè)的理念在尊重周邊環(huán)境的同時(shí) 突顯建筑與生活 土地優(yōu)雅舒適的關(guān)系 并