房地產(chǎn)開發(fā)流程1.ppt

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程 2 我們先來了解一下 房地產(chǎn) 也稱為不動(dòng)產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)利 及所有權(quán) 管理權(quán) 轉(zhuǎn)讓權(quán)等 房地產(chǎn)業(yè) 是指以土地和建筑物經(jīng)營為對(duì)象 從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 經(jīng)營 管理以及維修 裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā) 是指房地產(chǎn)開發(fā)正業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 房屋建筑的活動(dòng) 3 國有土地使用權(quán)出讓年限 住房用地70年工業(yè)用地50年科教 文體 衛(wèi)生用地50年商業(yè) 旅游 娛樂用地40年綜合或其他用地50年軍事 政府機(jī)關(guān)用地長期 4 房地產(chǎn)的特性 獨(dú)一無二性不可移動(dòng)性壽命長久性數(shù)量有限性用途多樣性 相互影響性易受限制性價(jià)值高大性難以變現(xiàn)性保值增值性 5 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門 屬于第二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營 管理和服務(wù)等多種性質(zhì) 屬于等三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)可分為投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 6 建筑物的分類 根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn) 民用建筑設(shè)計(jì)通則 JGJ37 87第1 0 5條民用建筑高度與層數(shù)的劃分一 住宅建筑按層數(shù)劃分為 1 3層為低層 4 6層為多層 7 9層為中高層 10層以上為高層 二 公共建筑及綜合性建筑總高度超過24m者為高層 不包括高度超過24m的單層主體建筑 三 建筑物高度超過100m時(shí) 不論住宅或公共建筑均為超高層 7 民用建筑物的分類 按建筑高度分一般情況下 根據(jù)樓盤的用途不同可分民用和商用 根據(jù)樓房的高度不同又分為低層 多層 小高層 高層和超高層 通常人們把 層稱低層 4 6層為多層 7 層為小高層 層以上為高層 總高度為 米以上為超高層 8 按建筑形態(tài)化分 別墅 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排住宅 板樓 塔樓商業(yè) 辦公 商場 市場 寫字樓 酒店 9 房地產(chǎn)開發(fā)的證件 1 核準(zhǔn)或備案證 固定資產(chǎn)投資 2 土地證3 建設(shè)用地規(guī)劃許可證4 建設(shè)工程規(guī)劃許可證5 建筑工程施工證6 商品房預(yù)售許可證 10 房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門 市 縣 政府 發(fā)改局 土地局 建設(shè)局 規(guī)劃局 房產(chǎn)管理局 安監(jiān)局 公安消防 人防 防震 氣象局 環(huán)保局 地稅局 自來水公司 電力局 通信公司 燃?xì)夤?廣電局 工商局 水利局 財(cái)政局等 11 房地產(chǎn)涉及稅費(fèi) 1 涉及房地產(chǎn)購置的 包括契稅 印花稅及交易手續(xù)費(fèi) 2 涉及房地產(chǎn)出售的 包括營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 土地增值稅 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 印花稅及交易手續(xù)費(fèi) 3 涉及土地購置的 土地出讓金 地上附著物補(bǔ)償款 12 河北省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政審批流程示意圖 國土資源部門提供具備出讓條件的土地 環(huán)保部門提供審定的規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件 地震部門提供地震安全性評(píng)價(jià)文件 規(guī)劃部門提出剛性規(guī)劃條件 國土資源部門進(jìn)行國有土地使用權(quán)出讓 招拍掛 合法建設(shè)用地畢準(zhǔn)書 國有土地使用權(quán)證書 普通商品住宅固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案 規(guī)劃部門發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1日 編制修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖 建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案 施工圖設(shè)計(jì) 規(guī)劃部門審定修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖 建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案 3日 建設(shè) 規(guī)劃 市政 綠化 城管 消防 人防 地震 環(huán)保 氣象 技術(shù)監(jiān)督 教育 文物 水利 安監(jiān) 國家安全等有關(guān)職能部門聯(lián)合審圖 備案 3日 審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖審查 規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2日 已審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃 或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖 建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃許可階段 其中行政審批 辦理時(shí)間共計(jì)為9日 政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開 監(jiān)察部門實(shí)施全程行政監(jiān)察 13 組織施工單位 監(jiān)理單位招標(biāo) 招標(biāo)文件備案 招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告 招標(biāo)合同備案 建設(shè)工程質(zhì)量 安全監(jiān)督手續(xù)備案 排水部門核發(fā)城市排水許可證 2日 市容環(huán)衛(wèi)部門對(duì)城市建筑垃圾處置核準(zhǔn) 建設(shè)部門核發(fā)建筑工程施工許可證 2日 1 提供土地使用權(quán)證 工程規(guī)劃許可證2 提供施工圖紙審查合格書 3 已辦理工程質(zhì)量 安全監(jiān)督手續(xù) 4 建設(shè)資金已落實(shí) 1 提供土地使用權(quán)證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證 2 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25 以上3 已有商品房預(yù)售方案 房產(chǎn)部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證 2日 商品房預(yù)售合同備案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設(shè)計(jì) 施工 工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收 規(guī)劃 建設(shè) 市政 綠化 城管 消防 人防 地震 環(huán)保 氣象 技術(shù)監(jiān)督 教育 文物 水利 安監(jiān)等有關(guān)職能部門聯(lián)合進(jìn)行竣工驗(yàn)收 認(rèn)可 3日 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案 規(guī)劃驗(yàn)線 規(guī)劃條件 工程質(zhì)量 施工安全從開工至竣工的監(jiān)督 施工許可階段 其中行政審批 辦理時(shí)間共計(jì)為4日 竣工驗(yàn)收階段 其中行政審批 辦理 驗(yàn)收時(shí)間共計(jì)為5日 政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開 監(jiān)督部門實(shí)施全程行政監(jiān)督 14 項(xiàng)目推廣 銷售 項(xiàng)目獲取 項(xiàng)目啟動(dòng) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建設(shè) 竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目交付 權(quán)證辦理 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程圖 15 一 項(xiàng)目獲取 項(xiàng)目可行性研究調(diào)研當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢 政府優(yōu)惠政策 投資環(huán)境 當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平 人口組成 地理位置 交通 項(xiàng)目開發(fā)成本 利潤測算 16 二 項(xiàng)目啟動(dòng) 1土地報(bào)批 3房產(chǎn)資質(zhì)審批 4項(xiàng)目可行性報(bào)批 2項(xiàng)目公司注冊報(bào)批 環(huán)保初步意見 5立項(xiàng)報(bào)批 17 1 獲取土地獲取形式 拍賣 招標(biāo) 掛牌 劃撥2 項(xiàng)目公司注冊A 項(xiàng)目公司申報(bào) B 辦理項(xiàng)目公司營業(yè)執(zhí)照 組織機(jī)構(gòu)代碼證 C 辦理銀行開戶 稅務(wù)登記等手續(xù) 3 房產(chǎn)公司資質(zhì)審核4 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批5 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批A 環(huán)保部門審查 做 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告 B 發(fā)展計(jì)劃部門立項(xiàng)報(bào)批 列入當(dāng)年投資計(jì)劃 18 暫定資質(zhì)證書 的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件 19 三 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 1規(guī)劃方案審批 2初步方案審批 3施工圖審批 4建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào)批 20 1 規(guī)劃方案審批 選址 定點(diǎn)報(bào)批 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件意見書審批 環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告書審批 規(guī)劃方案審批 地質(zhì)初勘 21 2 施工圖審批 施工圖外審 施工圖內(nèi)審 規(guī)劃報(bào)批 氣象報(bào)批 消防報(bào)批 防震報(bào)批 人防報(bào)批 環(huán)保綠化方案報(bào)批 地質(zhì)詳勘 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖報(bào)批 22 3 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程規(guī)劃許可證報(bào)批 墻改 物業(yè)維修基金 散裝水泥 節(jié)能 23 四 項(xiàng)目建設(shè)施工 1建設(shè)工程施工許可證 2項(xiàng)目建設(shè)能源 系統(tǒng)報(bào)批 3施工建設(shè)雜項(xiàng)報(bào)批 24 1 建設(shè)工程施工許可證 工程類別核定 工程建設(shè)招投標(biāo) 建設(shè)工程擬建備案 安全生產(chǎn)條件備案 工程質(zhì)監(jiān)備案報(bào)批 建設(shè)工程施工許可證 泥石流方案報(bào)批 林業(yè)部門報(bào)批 25 2 項(xiàng)目建設(shè)能源 系統(tǒng)報(bào)批 26 3 施工建設(shè)雜項(xiàng)報(bào)批 27 五 項(xiàng)目銷售 房管處面積預(yù)測 商品房預(yù)售證報(bào)批 銷售合同工商審批備案 商品房價(jià)格備案審批 28 六 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 質(zhì)監(jiān)單項(xiàng)驗(yàn)收 驗(yàn)收備案 單項(xiàng)局部驗(yàn)收 專項(xiàng)工程驗(yàn)收 綜合竣工驗(yàn)收 竣工