公文寫作_房屋買賣合同編寫

房屋買賣合同 http www izuqiu orglll 一 房屋買賣的概念出賣人與買受人約定 由出賣人轉(zhuǎn)讓其房屋的所有權(quán)給買受人 由買受人支付房屋價(jià)款的合同行為 包括 現(xiàn)售和預(yù)售 房屋買賣合同的特征 雙務(wù)合同 有償合同 要是合同 諾成合同 交付的意義在于孽息的歸屬 轉(zhuǎn)移時(shí)間和保修時(shí)間的計(jì)算 二 房屋買賣的條件和限制1 房屋買賣主體的范圍和條件 A 自然人 民事權(quán)利能力和完全的民事行為能力 B 企業(yè) 事業(yè)單位或法人團(tuán)體 必須具有法人資格 否則買賣無效 C 外國自然人 法人和其他組織 外銷房 一般而言 實(shí)行國民待遇 WTO的要求 但是也要符合 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 等的規(guī)定 D 人民法院 根據(jù) 民事訴訟法 查封 扣押的財(cái)產(chǎn) 如果被執(zhí)行人在法定期限不履行義務(wù) 人民法院可按照相關(guān)規(guī)定交相關(guān)單位予以拍賣或則變賣 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 十 境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支 代表機(jī)構(gòu) 經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外 和在境內(nèi)工作 學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用 自住商品房 不得購買非自用 非自住商品房 港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要 可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房 十一 符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用 自住商品房必須采取實(shí)名制 并持有效證明 境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明 境外個(gè)人應(yīng)持其來境內(nèi)工作 學(xué)習(xí) 經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明 下同 到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用 自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記 對(duì)不符合條件的不予登記 十二 外匯管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè) 境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的資金匯入和結(jié)匯 符合條件的允許匯入并結(jié)匯 相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后 方允許購匯匯出 城市私有房屋管理?xiàng)l例 第十三條機(jī)關(guān) 團(tuán)體 部隊(duì) 企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋 如因特殊需要必須購買 須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn) 商品房銷售管理辦法 第七條商品房現(xiàn)售 應(yīng)當(dāng)符合以下條件 一 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 二 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件 三 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 四 已通過竣工驗(yàn)收 五 拆遷安置已經(jīng)落實(shí) 六 供水 供電 供熱 燃?xì)?通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件 其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期 七 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) 第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前 將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人 2 房屋買賣標(biāo)的物的分類及限制 A 不僅包括房屋 還包括房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) B 不同角度 不同標(biāo)準(zhǔn)可以分很多類 新建房和舊房 商品房和非商品房 公房和私房 現(xiàn)房和期房等 準(zhǔn)現(xiàn)房 大致進(jìn)度已經(jīng)完成 未竣工 未交付 能看見實(shí)際存在的房屋等 3 意思表示要件 意思自治 自愿 公平 公正和誠實(shí)信用等原則 4 程序要件 簽訂書面合同 權(quán)屬登記手續(xù) 領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書 三 房屋買賣合同的訂立程序要約 承諾 合同的登記 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理 一 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同 二 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書 當(dāng)事人的合法證明 轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng) 并申報(bào)成交價(jià)格 三 房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查 并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù) 7日內(nèi)未作書面答復(fù)的 視為同意受理 四 房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格 并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估 五 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi) 六 房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù) 核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書 四 房屋買賣合同的主要條款1 雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱 住所 2 商品房坐落位置 戶型 各間的面積尺寸 四至界限 共有部門說明等 3 列明房屋的質(zhì)量情況 例如 私房 新舊程度 墻面 管道及有關(guān)設(shè)施 樓體的沉降程度 平直度 墻面質(zhì)量和水電氣暖 密封 消防 電梯等設(shè)施的約定 公攤部分的說明 補(bǔ)充條款 周邊設(shè)施 異味條款 噪音條款 停車位條款 電磁輻射條款 關(guān)于社區(qū)設(shè)施的約定 土地使用權(quán)的取得方式等 4 房屋面積的確認(rèn)和面積差異處理 建筑面積 套內(nèi)面積以及用戶實(shí)際使用面積等 套內(nèi)面積 共同隔墻 外墻按水平投影面積的1 2算 敞開陽臺(tái)按1 2投影面積算等 關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知 三 房屋權(quán)屬登記涉及的有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算問題 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 未作規(guī)定或規(guī)定不明確的 暫按下列規(guī)定執(zhí)行 一 房屋層高 計(jì)算建筑面積的房屋 層高 高度 均應(yīng)在2 20米以上 含2 20米 以下同 二 外墻墻體 同一樓層外墻 既有主墻 又有玻璃幕墻的 以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積 墻厚按主墻體厚度計(jì)算 各樓層墻體厚度不同時(shí) 分層分別計(jì)算 金屬幕墻及其他材料幕墻 參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理 三 斜面結(jié)構(gòu)屋頂 房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu) 坡屋頂 的 層高 高度 2 20米以上的部位計(jì)算建筑面積 四 不規(guī)則圍護(hù)物 陽臺(tái) 挑廊 架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的 以底板水平投影計(jì)算建筑面積 五 變形縫與室內(nèi)任意一邊相通 具備房屋的一般條件 并能正常利用的伸縮縫 沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積 六 非垂直墻體 對(duì)傾斜 弧狀等非垂直墻體的房屋 層高 高度 2 20米以上的部位計(jì)算建筑面積 房屋墻體向外傾斜 超出底板外沿的 以底板投影計(jì)算建筑面積 七 樓梯下方空間 樓梯已計(jì)算建筑面積的 其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積 八 公共通道 臨街樓房 挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的 不論其是否有柱 是否有維護(hù)結(jié)構(gòu) 均不計(jì)算建筑面積 九 二層及二層以上的房屋建筑面積均按 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 十 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái) 挑廊 檐廊的建筑 不計(jì)算建筑面積 十一 室外樓梯的建筑面積 按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算 四 房屋套內(nèi)具有使用功能但層高 高度 低于2 20米的部分 在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬 商品房銷售管理辦法 第十八條商品房銷售可以按套 單元 計(jì)價(jià) 也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià) 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成 套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán) 買受人按照法律 法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利 承擔(dān)責(zé)任 按套 單元 計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的 商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式 合同未作約定的 按以下原則處理 一 面積誤差比絕對(duì)值在3 以內(nèi) 含3 的 據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款 二 面積誤差比絕對(duì)值超出3 時(shí) 買受人有權(quán)退房 買受人退房的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人 同時(shí)支付已付房價(jià)款利息 買受人不退房的 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí) 面積誤差比在3 以內(nèi) 含3 部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足 超出3 部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān) 產(chǎn)權(quán)歸買受人 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí) 面積誤差比絕對(duì)值在3 以內(nèi) 含3 部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人 絕對(duì)值超出3 部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人 因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異 當(dāng)事人不解除合同的 應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議 產(chǎn)權(quán)登記面積 合同約定面積面積誤差比 100 合同約定面積 5 價(jià)款 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 第十四條國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格 不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù) 成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的 以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù) 6 履行方式 一次性付款 分期付款和其他方式 7 交付和登記 交付時(shí)間 過戶登記時(shí)間 購買人的驗(yàn)收等問題 8 違約責(zé)任 9 其他約定 五 房屋買賣合同的效力1 雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) 1 出賣人的義務(wù) A 交付房屋 B 轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán) C 瑕疵擔(dān)保義務(wù) 物之擔(dān)保責(zé)任和權(quán)利擔(dān)保責(zé)任 不存在未告之對(duì)方的瑕疵 2 買受人的義務(wù) A 支付價(jià)款B 受領(lǐng)房屋和有關(guān)憑證C 有關(guān)通知和保管的義務(wù)2 合同無效的情形 1 因欺詐 脅迫所訂立 惡意串通侵害國家 集體或第三人利益 合法形式非法目的 違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定等 2 出賣人無主體資格 3 房地分離出賣 4 侵犯第三方的優(yōu)先購買權(quán) 國家 共有人 承租人等 5 機(jī)關(guān)團(tuán)體 部隊(duì)或企事業(yè)單位違反法律強(qiáng)制性規(guī)定購私房的 本單位流通 6 非法轉(zhuǎn)讓 不得轉(zhuǎn)讓的房屋 3 標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移A 關(guān)鍵點(diǎn) 買受人領(lǐng)取了 房屋所有權(quán)證 房屋的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移 所有轉(zhuǎn)移權(quán)與合同效力是兩個(gè)不同的概念 B 房屋所有權(quán)證 附圖需要注明房產(chǎn)測(cè)繪單位 套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e C 權(quán)屬登記明確高度低于2 2米的部分的權(quán)屬歸屬 D 房屋買賣采用登記的公示方式 4 標(biāo)的物的孽息和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移 注 孳息是與原物相對(duì)而言的 是指由原物而產(chǎn)生的物 孳息包括天然孳息與法定孳息 天然孳息是指依物的自然屬性而產(chǎn)生的物 如母牛所生的牛犢 果樹上所產(chǎn)出的果實(shí) 土地上所生產(chǎn)的糧食 都為天然孳息 法定孳息是指依一定的法律關(guān)系由原物所生的物 例如 房屋出租所得的租金 依股本金所得的股息 即為法定孳息 法定孳息與天然孳息的區(qū)別就在于 前者須依一定的法律關(guān)系才能取得 而在此法律關(guān)系中 有權(quán)取得孳息者須履行相應(yīng)的義務(wù) 而后者是基于物的天性所得 取得人并不以履行一定的民事義務(wù)為前提 法定孳息一般只能為須履行相應(yīng)義務(wù)的人取得 六 訂立房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該注意的問題1 總體上注意的問題 A 明確什么樣的房才能買 內(nèi)銷 外銷 私房的產(chǎn)權(quán)證明 商品房的各種許可證明 B 全面了解所購房屋 具銷售資格否 權(quán)屬瑕疵否 租賃否 抵押否 限制房產(chǎn)否 C 應(yīng)繳納的多種稅費(fèi) 契稅 凡房屋的買賣 典當(dāng) 贈(zèng)與或交換的承受人均應(yīng)憑房地產(chǎn)所有權(quán)證和當(dāng)事人雙方訂立的契約交納契稅 具體契稅的稅率如下 買賣契稅 按買價(jià)征收6 地方補(bǔ)貼3 典契稅率 按典價(jià)征收3 贈(zèng)與契稅 按現(xiàn)值價(jià)格征收6 地方補(bǔ)貼3 買受人為納稅人 印花稅 對(duì)因商事活動(dòng) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 權(quán)利許可證照授受等行為而制定 領(lǐng)受的應(yīng)稅征收的一種稅 印花稅的納稅人為應(yīng)稅憑證的書立人 領(lǐng)受人或使用人 房屋買賣合同印花稅為0 03 交易印花稅為0 05 房屋租賃印花稅為0 1 權(quán)利證書每件5元等 營業(yè)稅 房價(jià) 價(jià)外費(fèi)用 5 出賣人為納稅人 2006年6月1日后 個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的 全額征收營業(yè)稅 個(gè)人將購買超過5年 含5年 的普通住房對(duì)外銷售的 免征營業(yè)稅 個(gè)人將購買超過5年 含5年 的非普通住房對(duì)外銷售的 按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 土地增值稅 四級(jí)累進(jìn)制 個(gè)人所得稅 唯一自用5年以上 免征 等 D 選擇合適的示范文本 現(xiàn)售 預(yù)售 私房 二手房等 2 商品房買那合同應(yīng)注意的問題 A 合同文本應(yīng)當(dāng)是房屋土地管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)文本 或則是建設(shè)部推薦的規(guī)范文本 否則需要特別小心 B 合同應(yīng)該包括以下主要的條款 開發(fā)依據(jù) 具體位置 面積 價(jià)格 交付時(shí)間 付款方式 違約責(zé)任 建材和安裝標(biāo)準(zhǔn) 建筑質(zhì)量 房屋平面圖 進(jìn)一步約定天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間 產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確發(fā)證時(shí)間 甚至可以簽署一份補(bǔ)充協(xié)議 C 賣房委托人需要出具授權(quán)委托書 合同后 必須到房屋土地管理部門辦理備案登記手續(xù) 保證合同效力 D 簽訂合同前交付一定款項(xiàng)的問題 最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋 第118條當(dāng)事人交付留置金 擔(dān)保金 保證金 訂約金 押金或者訂金等 但沒有約定定金性質(zhì)的 當(dāng)事人主張定金權(quán)利的 人民法院不予支持 E 購房者合法權(quán)益受到侵害時(shí) 需要明確救濟(jì)途徑 協(xié)商解決 消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴 向有關(guān)行政部門申訴 仲裁或上訴 3 舊房買賣應(yīng)當(dāng)注意的問題 A 調(diào)查房屋的產(chǎn)權(quán)情況 第一步 要求提供合法證件 產(chǎn)權(quán)證 身份證 資格證及其他 第二步 到房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)的來源 房主 檔案文號(hào) 登記日期 權(quán)利負(fù)擔(dān)等 最后 搞清楚房屋是夠?qū)儆诜扛某鍪鄣?5年內(nèi)不得交易 5年后 單位也有優(yōu)先購買權(quán)等 B 條款需要詳細(xì) 包括 姓名 住所 標(biāo)的 價(jià)款 履行期限 履行地點(diǎn) 履行方式 合同生效方式 違約責(zé)任 爭議解決方式 合同的變更 終止和解除等 C 選擇值得放心的中介機(jī)構(gòu) D 了解地區(qū)的特殊政策和規(guī)定 4 城市私有房屋買賣應(yīng)注意的問題 A 私房應(yīng)屬于可以用于交易的才可以交易 無證件房 拆遷房 產(chǎn)權(quán)爭議房不能交易 B 程序問題 書面合同 房地產(chǎn)交易部門辦理買賣登記手續(xù) 經(jīng)過公證的授權(quán)委托書 審查及逐級(jí)上報(bào) 報(bào)批后辦理立契手續(xù) 領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證等 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有 視為房屋的交付使用 但當(dāng)事人另有約定的除外 房屋毀損 滅失的風(fēng)險(xiǎn) 在交付使用前由出賣人承擔(dān) 交付使用后由買受人承擔(dān) 買受人接到出賣人的書面交房通知 無正當(dāng)理由拒絕接收的 房屋毀損 滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān) 但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外 簽定合同 不馬上承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任 簽定合同 辦理過戶登記 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任 簽定合同 轉(zhuǎn)移占有實(shí)現(xiàn) 未辦理過戶登記期間 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任 商品房預(yù)售合同 何鳳麟 一 商品房預(yù)售商品房預(yù)售也稱樓花買賣 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定 由購房者交付定金或預(yù)付款 而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為 實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣 買賣的只是房屋的一張期貨合約 商品房預(yù)售的特征 商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為 法律效力 商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性 條件資格 程序及登記備案 商品房特征的理解第一 預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋 而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋 或社會(huì)保障性 社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋 也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會(huì)化 商品化房屋 第二 預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋 即必須是已經(jīng)開工建設(shè) 正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài) 但尚未竣工的商品房 不是尚未開工的商品房項(xiàng)目 也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房 更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的 半拉子 工程 或時(shí)建時(shí)停無法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目 第三 預(yù)售的商品房 必須是客觀存在 并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài) 第四 商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商 必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè) 即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè) 而購房人則是社會(huì)不特定的主體 任何要購買預(yù)售商品房的公民 都可以成為商品房預(yù)售的買方 第五 商品房預(yù)售 必須要依照有關(guān)法律規(guī)定 具備必須的條件 尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證 并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示 即具備的法定公開性 商品房預(yù)售的形式 全額價(jià)款預(yù)售 建設(shè)前全款和建設(shè)中分期全款 部分價(jià)款預(yù)售 商品房預(yù)售之利弊 利 加快資金周轉(zhuǎn)和建設(shè)資金回籠 消費(fèi)者獲得期房與現(xiàn)房之差價(jià) 弊 給部分開發(fā)商虛假宣傳 改變規(guī)劃 延期交房等不規(guī)范行為留下了空子 商品房預(yù)售制度對(duì)政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高 客觀上要求政府對(duì)開發(fā)行為 銀行對(duì)資金和預(yù)售款使用行為具有較強(qiáng)的監(jiān)管能力 管理成本也相對(duì)較高 商品房預(yù)售的法定條件 l 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 并取得土地使用權(quán)證書 土地使用權(quán)未經(jīng)抵押 2 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算 開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25 以上 并已經(jīng)確立施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間 4 同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 5 經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記 取得商品房預(yù)售許可證證明 向境外預(yù)售商品房的 應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件 二 商品房預(yù)售合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定 由購房者交付定金或預(yù)付款 而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同 特點(diǎn) 性質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)合同 遠(yuǎn)期買賣合同 標(biāo)的物尚未建成 特點(diǎn)的理解第一 合同的主體 作為預(yù)售人必須是具備商品房預(yù)售條件的商品房開發(fā)企業(yè) 而作為購房人則必須是明知購買的不是現(xiàn)房 具有預(yù)期交房風(fēng)險(xiǎn)的商品房預(yù)購人 第二 合同的標(biāo)的 從合同條款的字意來看 標(biāo)的是正在建設(shè)中商品房 但是從雙方約定的權(quán)力義務(wù)性質(zhì)來看 預(yù)售合同的標(biāo)的并非房屋產(chǎn)權(quán) 而只是預(yù)期得到房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)力 第三 商品房預(yù)售合同是附期限和附條件的合同 附期限指的是附房屋交付期限和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證期限 尤其是房屋交付期限 附條件 則指的是合同隱含的商品房預(yù)售開發(fā)商必須具備的預(yù)售條件 即保證合同合法有效和能夠辦理產(chǎn)權(quán)證前提的條件 第四 商品房預(yù)售的開發(fā)商在其商品房預(yù)售的商業(yè)廣告和宣傳資料中 對(duì)商品房預(yù)售所做出的承諾性條件 也是商品房預(yù)售合同的內(nèi)容 第五 作為商品房預(yù)售所使用的合同樣式 一般應(yīng)當(dāng)使用國家有關(guān)部門制作的條款比較完備的格式合同 應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)問題 一是要注意商品房預(yù)約合同與預(yù)售合同的區(qū)別 二是即使雙方使用的是國家有關(guān)部門制定的商品房預(yù)售的格式合同 也應(yīng)允許當(dāng)事人在不違背法律法規(guī)規(guī)定的有關(guān)原則下 自愿協(xié)商修改 三 商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容1 預(yù)售人應(yīng)持有合法證明 A土地使用權(quán)合同編號(hào) 土地使用權(quán)證的編號(hào) 土地編號(hào) 面積 規(guī)劃用途 使用年限等 B建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其編號(hào) 建設(shè)工程施工許可證編號(hào) C預(yù)售許可證編號(hào) 2 預(yù)售商品房的地理位置及主要特征 路段最好包括距離最近的公共汽車站的實(shí)際距離 樓層數(shù)及預(yù)售房屋所在的編號(hào) 樓層 戶號(hào) 是否有免費(fèi)使用的停車位及位置和編號(hào) 綠化情況 周邊建筑情況 周邊及內(nèi)部公共設(shè)施狀況等等 3 預(yù)售商品房的面積 按套 單元 計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖 平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸 并約定誤差范圍 房屋交付時(shí) 套型與設(shè)計(jì)圖紙一致 相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi) 維持總價(jià)款不變 套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍 合同中未約定處理方式的 買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款 買受人退房的 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 還須重視的就是所購買的房子是按建筑面積計(jì)算房款 這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分 套內(nèi)建筑面積是獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 公用建筑分?jǐn)偯娣e是共有產(chǎn)權(quán) 如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計(jì)算房款 因?yàn)楹藢?duì)公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難 開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來獲得高額利潤 也由此損害購房者的權(quán)益 4 預(yù)售商品房的房價(jià) 單價(jià) 總價(jià)及設(shè)施 設(shè)備的費(fèi)用 5 付款期限及付款方式 付款方式?jīng)Q定付款期限 付款方式 一次性付款 按時(shí)間分期付款 按建設(shè)工程進(jìn)度分期付款 抵押貸款 按揭 等 按揭的貸款利率 我國實(shí)行一年一定 即1月1日定該年的利率 6 工程建筑的主要結(jié)構(gòu) 主要建筑材料等 可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè) 出具書面鑒定意見為依據(jù) 7 預(yù)售商品房的裝修 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)以及違約責(zé)任 同樣可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè) 出具書面鑒定意見為依據(jù) 8 開工及竣工的期限 9 房屋設(shè)計(jì)及其變更條款 任何的設(shè)計(jì)變更都是有原因的 這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益 但同時(shí)卻又有可能傷及購房者的利益 因此在簽訂此條款時(shí)更應(yīng)審慎對(duì)待 預(yù)購者有知情權(quán)和否定權(quán) 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更 設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式 戶型 空間尺寸 朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人的約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10d內(nèi) 書面通知預(yù)購人 預(yù)購人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15d內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù) 預(yù)購人在通知到達(dá)之日起15d內(nèi)未作書面答復(fù)的 視同接受規(guī)劃 設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更 預(yù)售人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知預(yù)購人的 預(yù)購人有權(quán)退房 預(yù)購人退房的 由預(yù)售人承擔(dān)違約責(zé)任 預(yù)售人的配合義務(wù) 主要是指當(dāng)商品房交付給預(yù)購人以后 預(yù)購人如果要對(duì)商品房的面積進(jìn)行測(cè)量或者進(jìn)行其他方面的驗(yàn)收 只要符合規(guī)定 預(yù)售人有義務(wù)配合并為其提供必要的資料 10 商品房交付通知 竣工驗(yàn)收合格后 書面通知商品房有關(guān)交接手續(xù) 11 商品房的交付及有關(guān)預(yù)售人的責(zé)任 驗(yàn)收交接 交接鑰匙 簽署房屋交接單等 交付條件 A房地產(chǎn)初始登記并取得新建商品房的房地產(chǎn)權(quán)證 大產(chǎn)證 B房屋上已經(jīng)不存在任何擔(dān)保權(quán)利 C預(yù)售人已經(jīng)按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金 質(zhì)量保證書 使用說明書 根據(jù) 合同法 第九十四條的規(guī)定 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款 經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行 當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的 應(yīng)予支持 但當(dāng)事人另有約定的除外 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定 經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后 解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月 對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的 解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使 逾期不行使的 解除權(quán)消滅 12 預(yù)售人有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾 13 商品房的產(chǎn)權(quán)登記 合同中約定 在取得大產(chǎn)證后一定期限 雙方簽署 房屋交接書 再憑此辦理小產(chǎn)證 約定誰辦理價(jià)格申報(bào)等 14 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 實(shí)際占有為界限 購買人原因遲延的除外 15 保修期限和保修范圍 約定保修期內(nèi) 不可抗力或非預(yù)售人原因的房屋損害 預(yù)售人不承擔(dān)主任 但可以協(xié)助維修 費(fèi)用預(yù)購人出 16 有關(guān)物業(yè)管理的約定 預(yù)售人選聘物業(yè)公司 并簽定 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 可以作為預(yù)售合同的附件 開發(fā)商在向購房人交付房屋時(shí) 應(yīng)當(dāng)將其選聘的物業(yè)管理企業(yè)的情況告知購房人 并通知有關(guān)物業(yè)管理企業(yè) 17 商品房使用的約定 用途 結(jié)構(gòu) 面積等 18 當(dāng)事人合同權(quán)利與義務(wù)的轉(zhuǎn)移條款 需要遵守 合同法 的規(guī)定 19 有關(guān)稅費(fèi)的條款 20 違約責(zé)任 21 合同爭議的解決 22 預(yù)售廣告條款 再次約定廣告中的內(nèi)容最保險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告 應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件 并出示原件 一 營業(yè)執(zhí)照 二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 三 預(yù)售的 應(yīng)提交 房地產(chǎn)預(yù)售許可證 現(xiàn)售的 應(yīng)提交 房地產(chǎn)證 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng) 但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定 并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的 應(yīng)當(dāng)視為要約 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同 亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容 當(dāng)事人違反的 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 23 預(yù)售合同的成立生效和解除 生效時(shí)間 生效要件 例如簽定合同時(shí)生效等 合同生效或解除后的登記備案 24 附件 當(dāng)事人可以在合同中約定合同的附件及其他補(bǔ)充條款及與合同不一致時(shí)候的處理方法等 補(bǔ)充條款應(yīng)考慮的問題1 應(yīng)當(dāng)把售樓書和其他廣告的內(nèi)容明確地寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里 售樓書中有該樓盤的特點(diǎn) 交通 規(guī)劃設(shè)計(jì) 房型 配套 裝飾 設(shè)備等情況 2 明確房屋所有權(quán)證的辦理 獲得時(shí)間 并且標(biāo)明如果到期購房者仍得不到產(chǎn)權(quán)證 有權(quán)退房及索取賠償 3 要明確如果按揭辦不下來 責(zé)任應(yīng)當(dāng)怎樣分擔(dān) 人們?cè)谫彿康臅r(shí)候往往選擇按揭貸款 但也有按揭辦不下來的時(shí)候 辦不下來的原因比較復(fù)雜 有購房者的原因 也有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因 甚至還有銀行方面的原因 因此 在付款方式的附件中就需要寫明 如購房者無法獲得銀行的按揭貸款 責(zé)任應(yīng)當(dāng)由買 賣雙方承擔(dān) 但現(xiàn)實(shí)中 開發(fā)商往往在這方面大做手腳 合同中寫著 購房者無法獲得銀行按揭貸款 應(yīng)當(dāng)在接到通知后的幾天內(nèi)付清余額 而購房者往往因?yàn)榇中亩雎赃@一點(diǎn) 造成不必要的損失 因此 購房者在簽訂 商品房買賣合同 或 補(bǔ)充協(xié)議 時(shí) 應(yīng)當(dāng)將其明確標(biāo)明 4 明確公攤建筑面積 5 應(yīng)該明確裝修的標(biāo)準(zhǔn) 6 明確違約責(zé)任 應(yīng)當(dāng)在 商品房買賣合同 或 補(bǔ)充協(xié)議 中寫明 如果開發(fā)商在交付房屋時(shí) 交付的房屋達(dá)不到 商品房買賣合同 或 補(bǔ)充協(xié)議 的約定 購房者有權(quán)拒絕收房 并且由開發(fā)商支付一定數(shù)額或比例的違約金 或者協(xié)商解決相關(guān)事宜 如果無法達(dá)成共識(shí) 購房者有權(quán)退房 7 明確退房責(zé)任 購房者入住時(shí) 通常裝修房屋 這需要很大一部分投入 如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題并涉及到退房 你的裝修費(fèi)用就會(huì)白白丟掉 因此 必須寫明退房后的處理辦法 由于開發(fā)商原因?qū)е碌耐朔?開發(fā)商應(yīng)在確定的日期內(nèi)退還購房款 并按一定的計(jì)算方法支付給購房者賠償金 包括銀行的利息 罰金 8 關(guān)于商品房交付時(shí)的約定 房屋交付時(shí) 開發(fā)商應(yīng)向購房者提交房屋入住通知 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書 實(shí)測(cè)面積 鑰匙收條 而這些都需要在 補(bǔ)充協(xié)議 中寫明 以免事后出現(xiàn)糾紛 9 明確房屋質(zhì)量 房屋質(zhì)量的好壞 直接影響到購房者的居住質(zhì)量 也是購房者入住后最容易與開發(fā)商產(chǎn)生爭議的地方 因此 應(yīng)在 補(bǔ)充協(xié)議 中標(biāo)明房屋質(zhì)量的具體內(nèi)容 比如 墻體平直的標(biāo)準(zhǔn) 房間的防水標(biāo)準(zhǔn) 頂棚無水漬 廚房及廁所防水良好 管線與地板結(jié)合處無漏水 滲水現(xiàn)象等 表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部無任何裂縫 墻壁表面平整 管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn) 所用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等 10 明確收房入住時(shí)須交的費(fèi)用 購房者入住時(shí) 還需要交一部分的費(fèi)用 其中包括取暖費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi) 煤氣開栓費(fèi)等等 如果購房者沒有記錄清楚 很可能被開發(fā)商以其他名目索要相關(guān)的其他費(fèi)用 11 明確配套設(shè)施 房屋的配套設(shè)施 包括水電氣 有線電視 電話 信報(bào)箱 寬帶網(wǎng)絡(luò)等 是入住時(shí)就必須用到的 因此 在房屋交付的同時(shí)應(yīng)當(dāng)具備使用條件 但是 有些時(shí)候 其中的部分設(shè)施卻沒能達(dá)到使用的要求 現(xiàn)行法律中也沒有明確違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān) 因此 為了避免日后的糾紛 應(yīng)當(dāng)將相關(guān)的條款寫在補(bǔ)充協(xié)議中 12 明確物業(yè) 現(xiàn)實(shí)中 業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛 為保證自己入住后的權(quán)益 購房者應(yīng)在 補(bǔ)充協(xié)議 中約定物業(yè)的有關(guān)情況 包括物業(yè)權(quán)利的限制 物業(yè)費(fèi) 環(huán)境衛(wèi)生 保安 綠化等 四 商品房預(yù)售合同的效力對(duì)雙方當(dāng)事人的效力 表現(xiàn)為雙方的合同權(quán)利與義務(wù) 對(duì)合同標(biāo)的物的效力 主要在于標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移 合同的登記及變更 1 合同雙方的義務(wù)預(yù)售人的義務(wù) 交付預(yù)售商品房的義務(wù) 轉(zhuǎn)移所交付商品房的所有權(quán) 瑕疵擔(dān)保義務(wù) 不得擅自變更所售商品房設(shè)計(jì)的義務(wù) 配合義務(wù) 驗(yàn)收等 保修義務(wù) 不得挪用預(yù)售房款的義務(wù) 交納或則代交有關(guān)稅費(fèi)的義務(wù) 預(yù)購人的義務(wù) 按照約定期限和數(shù)額交付預(yù)購款的義務(wù) 接收預(yù)售人交付的商品房的義務(wù) 交納一定稅費(fèi)的義務(wù) 2 商品房預(yù)售合同的登記及效力預(yù)售合同訂立后預(yù)售人不能立即交付商品房 也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) 預(yù)售登記并不是任何確定產(chǎn)權(quán)變更的登記 也不是預(yù)售合同的生效要件 而是具有預(yù)告登記的性質(zhì) 如未履行該手續(xù) 不應(yīng)使合同無效 預(yù)售合同經(jīng)雙方依法簽約即應(yīng)成立并生效 解釋 第6條明確規(guī)定 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律 行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由 請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的 不予支持 3 商品房預(yù)售合同的變更包括 合同內(nèi)容和合同主體的變更 合同登記以后的變更 需要到登記機(jī)關(guān)辦理變更登記 主體的變更 整體上需要符合 合同法 第五章的規(guī)定 預(yù)售人的變更 以出讓方式取得土地的 需要達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地的條件 須取得預(yù)購人的同意 預(yù)售合同是 一對(duì)多 合同 預(yù)售者可能承擔(dān)返還或賠償責(zé)任 預(yù)購人的變更 支付全款的 可以直接轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房 未支付全款的 需要征得預(yù)售人同意 五 訂立和履行商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意的問題1 商品房預(yù)售合同主體是否合適 城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例 第5條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律 行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外 還應(yīng)當(dāng)具備下列條件 一 有100萬元以上的注冊(cè)資本 二 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè) 建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員 2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員 2 合同標(biāo)的物是否符合法律規(guī)定 城市商品房預(yù)售管理辦法 第38條違反法律 法規(guī)規(guī)定 擅自預(yù)售商品房的 責(zé)令停止違法行為 沒收違法所得 收取預(yù)付款的 可以并處已收取的預(yù)付款 以下的罰款 3 預(yù)售商品房廣告的效力問題 房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定 第四條凡下列情況的房地產(chǎn) 不得發(fā)布廣告 一 在未經(jīng)依法取得國