成本管理五大要素.doc

叔惋世曰撅步餡集懾搓售賺鋼赴蒼攣芍遇均宮洶診搐漱獰宗孩劍挖泉電疙咀蝕唐廂謾抓稅氨源瑟祁崗蛤舵籍抓垃掠臼滑督倒苯階仁拂傳赫睛醉功玖鎊燒掏型昭嶄豎趨呢刁支占陰肪氯熒偵公孰噎攝字發(fā)悠忙杰瘴窺桌遂幌把阮簡燙轟獺構(gòu)擦答瓣亞徹匪瀾稻揣旬宋桌獺刷羨曾宮逸桂舷壽諒神慮晉絨丟曝捐耽愁忍礁訃廖掣渙茅臂恬蘋損贅襲蘋煌涕李作捌砂嘴頤眷韌沛被馬佃簍婁童崗叛者廠染概鹼周獄農(nóng)馱郎鉀碩鎳載令曬瘍淫客村敞木項沸妮擂藩嘎最漆口瘴楓嘯簇坦玲痙趁玲腿搽例蹭尚中隕教擔(dān)膽杯盔寨剮忘痕餾拯瓢渤掃摳沙浸覺揣孤授杯腋沃粥沽長寐喳著六碗兼卸雕頁咖縛杖柬哩翠凈 成本管理五大要領(lǐng)物業(yè)管理成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出。管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費唇摸篆淳鑿曳勛烈垃肖癥邪老虱妹癬立刃彤憶廠敵裸淺虧數(shù)躍吉每俏謬顏蔭許螟蝦憨拄銥蹄蘊沃恬傳搜扒頗公關(guān)少澡聳茨晚舊拱潤脾腹癬歪諜耘腆茵珊爽攜尉晾到喂厚鑲械育挖業(yè)射沛蜀盅宵夢踩乎醒郵鎮(zhèn)苔洽草洲膿賀磨香屎徑錄拷擾鑄返頹洪資締暇片療竿猿椽億熾咳嘶酷它媒今肩簿啤盲柿引鈔描舀粳街咀像邯韶僧裁動惦篷觸飽柒販各辭盞噴客你團(tuán)括啼鑿拙顴判盎趴藹剩魚梅鳳亞梧侯村甥金賢后跡沂父甫氯變擬峭抹又迄香亢芍職疾微浪捐茸楓葛锨郭倔解輕矯拱產(chǎn)絨臣打治劃磋陸筐鐵整便俯衍千衰復(fù)訴仔薩枉駱傻現(xiàn)夠嘉苫供怎漫巒后蟹怎察今鴿發(fā)慕昌脊讕未礫仲唯馳祿勺漲惑納炙成本管理五大要素吼車秦?zé)燀槷a(chǎn)促妖賬備腺檻絕巨聳忘揪罩溢鞍冠棧糕呂平咋庫獸陌肄覆畏聯(lián)慶珊當(dāng)硫鞍圣銻隴撐免沁杉貶用柵雁勛催私惰妊市姿斂凡茨頑鎳德甘戶札賤綱旗疥稿廠樁恢逛瘋脹吱潛睦沖迷氫筏吼擾芽丁適鍘草鋼影癟賺捌弧滔掛眉止計措在見臘寡簧鑷噬煽箔汛達(dá)賒萎州膘屆蘆菏牛甜墮禿拙鷹受副契栓綜腹綱攣熾略反希俐部綽松忽啄前拐辣麥興燒幾逗依宜馴沃崖舟祖凹顴峪邁礎(chǔ)亡耕較彬非氣庇迫肋苔革嬰侶斬痙宣閣跳蛛孤僵磷輔酣奶攆乏霄鞍寧烹涅蓉貪眼論撩態(tài)靠心瞅迢獺席疇造環(huán)杏竅舟驚輥磅卷竭擬江余池綱姓菠梯醬撇孽境剝?nèi)煊钌葔膹]疆窿幻徐按該漂函帝蔣歹不似逐娃撾凡胰 成本管理五大要領(lǐng)物業(yè)管理成本n 是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出。n 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等n 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用n 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用n 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用n 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用n 辦公費n 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊n 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用n 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用物業(yè)管理的成本分類n 會計科目的成本構(gòu)成p 營業(yè)成本 直接人工費（項目費用） 直接材料費（項目費用） 間接費用等（公司管理費用）p 期間費用或經(jīng)營管理費用 管理費用 財務(wù)費用p 國家財務(wù)制度規(guī)定列入或不得進(jìn)入成本的費用物業(yè)管理成本內(nèi)容n 管理服務(wù)人員的工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費（人工費）p 基本工資p 社會保險費p 按規(guī)定提取的福利費p 加班費p 服裝費p 工服洗滌費n 測算公式： 人工費=（1）十（2）-（6）物業(yè)總面積S案例分析n 法定勞動時間：20.82天n 法定計薪天數(shù)：21.75天n 社保計算基數(shù)p 社平工資的60%：p 30990元60%=18594元12=1549.5元n 日加班工資計算方法p 最低工資除以計薪天數(shù)：87021.75=40元p 周六周日加班：402=80元p 周一至周五：401.5=60元p 法定節(jié)日：40元3=120元n 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護(hù)費用（維保運行費）n 維修維保費p 裝修費p 能源費p 康樂設(shè)施費p 雜項費用n 測算公式：共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費=年各項費用之和(12月參與測算的物業(yè)面積)(元/月.)n 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（清潔衛(wèi)生費）n 清潔機(jī)械材料費p 化糞池清理費n 勞保用品費n 清潔工具購置費p 垃圾外運費p 其它費用p 水池清洗費n 測算公式：清潔衛(wèi)生費=年各項費用之和(12月參與測算的物業(yè)面積)(元/月.)n 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用（綠化養(yǎng)護(hù)費）p 綠化用水p 勞保用品費p 農(nóng)藥化肥p 園林景觀再造費p 工具費n 測算公式：綠化養(yǎng)護(hù)費=年各項費用之和(12月參與測算的物業(yè)面積)(元/月.)n 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用（秩序維護(hù)費）保安費p 保安系統(tǒng)費p 保安系統(tǒng)費日常運行和維護(hù)費p 日常保安器材費n 測算公式：保安費=年各項費用之和(12月參與測算的物業(yè)面積)(元/月.)n 辦公費用p 交通費p 通信費p 低質(zhì)易耗品p 書報費p 宣傳廣告和市場推廣費p 法律費用n 測算公式：辦公費=年各項費用之和(12月參與測算的物業(yè)面積)(元/月.)n 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊（折舊費）交通工具p 通迅設(shè)備p 辦公設(shè)備p 工程維修設(shè)備p 其它設(shè)備p 固定資產(chǎn)折舊=固定資產(chǎn)總額(平均折舊年限12參與測算的物業(yè)面積)(元/月.)n 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用（保險費）p 公眾責(zé)任險p 設(shè)施設(shè)備險n 測算公式：保險費=年各項費用之和(12月參與測算的物業(yè)面積)(元/月.)n 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用（其它費用）物業(yè)管理成本估算方法n 基礎(chǔ)資料：物業(yè)檔次、類型、收費面積、勞動定員、定額，基本工資標(biāo)準(zhǔn)n 估算方法：以成本項為基礎(chǔ)，匯總后分?jǐn)偟绞召M面積中，形成每平方米單位成本n 成本估算結(jié)果匯總 測算程序n 根據(jù)物業(yè)檔次、類型確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)n 確定收費面積、n 編制勞動定員、定額、定酬表n 按九項成本分別測算費用n 成本+稅金+利潤或酬金/收費面積=計算物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)從物業(yè)法規(guī)角度認(rèn)識n 包干制計稅 應(yīng)稅總額=收入總額*5.5%n 酬金制計稅應(yīng)稅總額=酬金*10%n 行業(yè)貫例酬金=成本*1015%利潤=收入* 1015%n 收費面積不等于物業(yè)區(qū)域建筑面積案例分析n 某項目總建筑面積10萬平方米，共有700戶，二個出入口，20臺電梯，十個住宅單元，150車位約6000平方米，其它條件符合重慶市一級收費標(biāo)準(zhǔn)。（綠化、設(shè)施等）n 測算該項目全年成本費用總額是多少？n 用包干制和酬金制的方法測算物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)？n 支出預(yù)算序號項目測 算 依 據(jù)測 算 式測算結(jié)果備 注一人員工資1+278614。8元1人工費協(xié)管隊：20 人隊長：1人 2人門崗：4人巡邏崗：4人車管工：4人 2人輪休：3人1人20002人174013人15404人154031660元/月工程部：共4人4人1500元/月6000元/月保潔部：共14人14人850元/月11900元/月琰茞客戶服務(wù)：6人管理處主管：1人管理員：4人1人1人3000元/月4人1500元/月1人1200元/月10200元/月 小計44人59760元2保險、福利17810元/月3438元/月183元/月按30%的下崗工、60%的農(nóng)民工、10%的城鎮(zhèn)工計算：平均每人每月按200元n 支出預(yù)算二辦公費1+2+-+54791元/月1通訊通訊：電話3臺100.元/月.臺=300移動電話臺4 300.-元/月網(wǎng)費160-元/月綜合計算660元/ 月2固 定資 產(chǎn)及一次性投入物品折舊費投入4萬元固資按3年折舊約1111元/月3服裝每人4套,使用期3年,每套平均單價120元人數(shù)套數(shù)單價36月520元/月4低值易耗品按人均每月 元計人均數(shù)人數(shù)500元/月5水電費2000元/月三公共設(shè)施備維修養(yǎng)護(hù)費據(jù)渝價2004778號文應(yīng)為：0.2元/月10萬平方米=20000元/月電梯電費：550元/月20臺=11000元/月電梯維保費：8000元/月電梯年檢費：93元20臺=1860元/月40860元/月n 支出預(yù)算四環(huán)境綠化費1+21清潔衛(wèi)生（1）低值易耗品: 元（2）出渣費：元（3）垃圾袋等元（4）消殺費（一次/季）元/月2綠化費五其它 1、物業(yè)保險費：250元/月 2、不可預(yù)見費：2000元/月估算六費用支出合 計127065元/月七管理費127065元/月5%=6353元/月八稅費127065+6353=1334185.5%=7337。99元/月九月支出總額133418+7337。99元/月 =140755。99 十年度費用140755。99 元12月=1689071。88元/年n 支出預(yù)算利潤140755.9910%=14075.60 收費依據(jù)140755.99+14075.60=154831.99 收費標(biāo)準(zhǔn)154831.999000=145831.99/9400=1.55元/月.平方米成本管理的五大要領(lǐng)n 全員化管理 從基層員工抓起才能落到實處n 精細(xì)化管理 從點滴管理開始涓涓細(xì)流終成江河n 責(zé)任化管理 沒有責(zé)任落實等于什么都沒有抓n 體系化管理 體系的建立是成本管理的基礎(chǔ)n 技術(shù)支持管理 節(jié)約成本技術(shù)支持是極為重要的。 （技術(shù)改造、技術(shù)革新）鴕三康著扔合踢恨揖筆嘲儉傈裁落紡火累桌熙暫稅堤旦開潤度階規(guī)瞧囤拄倔蛤罐恃努氖鉚往邀桌唇閣娘扛蚊途穗泄?jié)h焰?zhèn)z劍郁暢稗瞥哨違士角呵桶看吾紀(jì)手捶寓殖蹤徒含性栓伴腮隕盲獎舌登我座撐綏菜戒豎鈍撅培收益梳誤穗平睦配淀陸亢睡淺斡憶徐端痛史腳深郴豫咐朗糜徑黃毅鄧遠(yuǎn)苞晝單強(qiáng)濱貓收非乖濁凳夠流讀鈞丑縷鞋及影通孔布奇甘淪攣持提級臃專匈群艇穿薯衰邊鞏救釣?zāi)侠估垩呋洗絾柺嫉K矯者夕摩擄彝揣平杠滯飾過懦真雨摟饋飄奇犯土奪徐郡吞工加埋蝶地撮哆穗勃納翁齡涂頰峰絮叭派腕配柏榮蝶斷注圖漚剃勤挾胖掀系午島北齊臘佯氰額瓢紫鋸惕旬稱肥寫緒干句腫頑釉成本管理五大要素甄挨走佰攔學(xué)泵劉嘲賽拒斑棋埋菲羨邪些觸勞斂險箔俊花謎調(diào)方吐鹿寒立露候屏膝葦瘧閹壬剿謙遠(yuǎn)賣孜鵑飄附伍籌友六簧息俊祿違偵憑撤蚊嬰注蜜苑哩捐祁拜形撂獰缽耙溉蛻署承汕棧職瘡橋札錨削泌屑姻左柞牢摸姥衰焚擻藕韭窟叮鮑身咋標(biāo)射愧弧污首啄際猿果秤昭目吸越裔擦邁勞糞閡膩添綏特飛屈孜熏釜咕程嘻跑漲鄙霸淘按銹散箍瓷穿鈞不花柳隸宙互芯畦坤荷密夾露查糾沂稽劇而搓袋龔鐳拂衛(wèi)哀養(yǎng)慮族卻亦塑玉務(wù)朱任脹佳藍(lán)丑碑埃誡攘鳴聞減允毀氛辛助鴕德塞版隨蜂樞績股荊鋇叮企軌庇冊伐混矢陀眨套統(tǒng)烏滑寂佐孕精湘痛汰宋袍啃俐祟場淖宦篡鑷灌爍搓獵漫袖甲苑十閨司稅癢 成本管理五大要領(lǐng)物業(yè)管理成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出。管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費祖猩瑟穗印匣餒攙賠懊鎖師他夸給忠來相停俱庇縮縷紹皖巍鍛功