____綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)物業(yè)管理實(shí)務(wù).ppt

物業(yè)管理實(shí)務(wù) 綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理團(tuán)隊(duì)專(zhuān)題培訓(xùn)2012 第一章早期介入與前期物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在整個(gè)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中要經(jīng)歷三個(gè)階段 早期介入 前期咨詢管理 前期物業(yè)服務(wù)常規(guī)物業(yè)服務(wù) 一 概念 1 早期介入是指新建物業(yè)竣工之前 建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng) 銷(xiāo)售開(kāi)始 物業(yè)承接查驗(yàn)前 2 前期物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始到業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止 按照建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí) 同時(shí)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同 的物業(yè)服務(wù)階段 即物業(yè)承接查驗(yàn)起 業(yè)主委員會(huì)成立 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第五章第三十八條 前期物業(yè)管理是指物業(yè)開(kāi)始銷(xiāo)售 預(yù)售 起 至業(yè)主委員會(huì)成立 并與選聘物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第三章第二十一條 在業(yè)主 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同 二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 早期介入階段 立項(xiàng)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段銷(xiāo)售竣工驗(yàn)收前期物業(yè)服務(wù)階段 物業(yè)承接查驗(yàn)階段物業(yè)入住階段業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂服務(wù)合同 二 兩者的區(qū)別 第一節(jié)早期介入 前期咨詢 目前 物業(yè)服務(wù)行業(yè)的投訴尤其是新交付小區(qū)的投訴一直居高不下 一般集中在房屋質(zhì)量 公共設(shè)施配套不到位 維修工作跟不上 這些都影響到業(yè)主的切身利益 也給物業(yè)行業(yè)的服務(wù)帶來(lái)難點(diǎn) 早期介入就是從源頭上堵住漏洞 減少開(kāi)發(fā)公司 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛 節(jié)約物業(yè)的成本 提高開(kāi)發(fā)公司的信譽(yù)度 提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì) 一 早期介入的作用 一 優(yōu)化設(shè)計(jì) 從源頭控制服務(wù)質(zhì)量 就是建設(shè)單位從規(guī)劃設(shè)計(jì)中來(lái)減少我們項(xiàng)目的缺陷 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面 A項(xiàng)目總平布局 圖 B檢修門(mén)設(shè)置問(wèn)題 圖 C出入口設(shè)計(jì)問(wèn)題 圖 D地下車(chē)庫(kù)出入口設(shè)置 圖 E小區(qū)出入口的門(mén)崗設(shè)計(jì)欠人性化 圖 A空調(diào)室外機(jī)位設(shè)計(jì)問(wèn)題 圖 2 功能設(shè)計(jì)方面 B窗戶的設(shè)計(jì)問(wèn)題 圖 C公共部位設(shè)計(jì)問(wèn)題 圖 D照明設(shè)計(jì)問(wèn)題 圖 3 景觀設(shè)計(jì)方面 A園區(qū)道路設(shè)置欠合理 圖 B水景設(shè)計(jì)問(wèn)題 圖 C苗木選擇及種植位置問(wèn)題 圖 D綠化直角太多 圖 E路面排水問(wèn)題 二 有助于提高工程質(zhì)量 在物業(yè)的建設(shè)過(guò)程中 物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理 及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì) 施工過(guò)程中的缺陷 提前防范質(zhì)量隱患 使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工過(guò)程中及時(shí)得到解決 避免在日后使用中再投入額外資金和精力 從而減少浪費(fèi) 提升物業(yè)品質(zhì) 三 有利于了解物業(yè)情況物業(yè)服務(wù)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品就是服務(wù) 要服務(wù)好使業(yè)主滿意 物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該做好共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作 也就是對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要工作之一 通過(guò)早期介入 如對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄 對(duì)設(shè)備安裝 管線布置尤其是隱蔽工程狀況進(jìn)行全過(guò)程跟蹤等 四 為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 五 提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益 二 早期介入 前期咨詢管理 的內(nèi)容 一 可行性研究階段1 物業(yè)管理的模式 是根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位而確定的 2 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 是根據(jù)規(guī)劃和配套而確定的 3 物業(yè)管理的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 是根據(jù)目標(biāo)客戶情況而確定的 4 物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 是根據(jù)物業(yè)管理成本確定的 5 物業(yè)管理框架性方案 是設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比而確定的 二 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局 功能方面提出改進(jìn)意見(jiàn) 2 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性 適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議 3 提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置 造型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)4 就物業(yè)管理用房 社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑 設(shè)施 場(chǎng)地的設(shè)置要求等提出意見(jiàn) 三 建設(shè)階段1 與建設(shè)單位 施工單位就施工中發(fā)生的問(wèn)題共同商榷 及時(shí)提出并落實(shí)整改方案 2 配合設(shè)備安裝 確保安裝質(zhì)量 3 對(duì)內(nèi)外裝修方式 用料工藝等從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn) 4 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程 管線的鋪設(shè)情況 特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容 四 銷(xiāo)售階段1 完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表 2 擬定物業(yè)管理的公共管理制度 3 擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法 必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù) 4 對(duì)銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn) 5 派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢 在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù) 6 將全部早期介入問(wèn)題形成的記錄 方案 圖紙等資料整理后歸入物業(yè)管理方案 五 竣工驗(yàn)收階段 第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù) 前期物業(yè)管理期間 物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù) 既包含常規(guī)服務(wù)內(nèi)容 又包括物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn) 業(yè)主入住 裝修管理 工程質(zhì)量保修處理 物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作 前期溝通協(xié)調(diào)等特殊內(nèi)容 一 前期物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)1 對(duì)常規(guī)期物業(yè)服務(wù)起著直接的影響 前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ) 對(duì)常規(guī)期物業(yè)服務(wù)有著直接和重要的影響 這是前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特點(diǎn) 2 是一個(gè)過(guò)渡時(shí)期和過(guò)程 前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與時(shí)間是介于早期介入與常規(guī)期的物業(yè)服務(wù)之間 也是同建設(shè)單位合作到直接與業(yè)主合作的過(guò)程 3 是一個(gè)磨合期 對(duì)設(shè)施設(shè)備的磨合 對(duì)業(yè)主服務(wù)的磨合 所以服務(wù)的波動(dòng)與不穩(wěn)定也比較明顯 4 會(huì)出現(xiàn)收支不平衡 前期該投入的人力 物力都已到位 但物業(yè)空置率會(huì)較高 再加上工程質(zhì)量與開(kāi)發(fā)公司的糾紛會(huì)比較明顯 管理費(fèi)收繳率低 出現(xiàn)收入少 支出大 收支不平衡或虧損的現(xiàn)象 二 前期物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目交付前工作倒計(jì)時(shí)安排 翡翠城東北區(qū)交付前工作計(jì)劃 doc翡翠城東北區(qū)前期介入計(jì)劃 doc 第二章物業(yè)的承接查驗(yàn) 一 概念物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn) 它可以分為二種類(lèi)型 一種為新建物業(yè)的承接查驗(yàn) 是從建設(shè)單位中移交過(guò)來(lái) 二是物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 是從業(yè)主大會(huì) 業(yè)委會(huì) 或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中移交過(guò)來(lái) 物業(yè)承接查驗(yàn)包含物業(yè)的共用部位 共用設(shè)施設(shè)備及分戶檢驗(yàn) 即一房一驗(yàn) 物業(yè)的共用部位 共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第三章第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí) 應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn) 第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí) 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料 一 竣工總平面圖 單體建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 二 設(shè)施設(shè)備的安裝 使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 三 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件 四 物業(yè)管理所必需的其他資料 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì) 第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房 第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍 承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任 第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí) 應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù) 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料 分戶檢驗(yàn) 即一房一驗(yàn) 的相關(guān)規(guī)定 杭州市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)管理暫行規(guī)定 第三條建設(shè)單位在住宅單位工程竣工驗(yàn)收前 應(yīng)組織工程設(shè)計(jì) 施工 監(jiān)理等單位進(jìn)行分戶檢驗(yàn) 第五條分戶檢驗(yàn)應(yīng)按照以下程序進(jìn)行 一 由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人 施工項(xiàng)目經(jīng)理 總監(jiān)理工程師及有關(guān)單位專(zhuān)業(yè)質(zhì)量管理人員等組成檢驗(yàn)小組 其中分包單位專(zhuān)業(yè)質(zhì)量管理人員應(yīng)參加涉及分包項(xiàng)目的分戶檢驗(yàn) 已選定物業(yè)管理公司的 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)委派專(zhuān)業(yè)人員參加分戶檢驗(yàn)工作 那么我們物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容是什么 1 物業(yè)資料A物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的資料B建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬 設(shè)備名稱(chēng) 產(chǎn)地 廠家 價(jià)格 產(chǎn)權(quán)歸屬 保修期限 C建立備品備件的資料檔案 實(shí)樣收集 2 物業(yè)共用部位 主體結(jié)構(gòu)及外墻 屋面 共用部位 樓面 地面 內(nèi)墻面 門(mén)窗等 公共衛(wèi)生間 陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái) 公共走廊 樓道及其扶手 護(hù)欄等3 共用設(shè)施設(shè)備低壓配電設(shè)施 電氣照明 給排水系統(tǒng) 電梯 消防 人防 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等 4 景觀綠化工程園林植物及園林建筑 5 其他的共用配套設(shè)施游泳池 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 道路 停車(chē)場(chǎng) 庫(kù) 信報(bào)箱等 6 全體業(yè)主所有的經(jīng)營(yíng)用房與管理用房等 以上要特別重視保修期 如綠化 植物的數(shù)量 土質(zhì) 肥料充足 樹(shù)木的存活率 3 業(yè)主自用部位 一房一驗(yàn) 查驗(yàn)內(nèi)容 1 樓地面 墻面 天棚面層質(zhì)量 2 門(mén)窗安裝質(zhì)量 3 欄桿安裝質(zhì)量 4 防水工程質(zhì)量 5 室內(nèi)空間尺寸質(zhì)量 6 給排水安裝工程質(zhì)量 7 電氣安裝工程質(zhì)量 檢查墻面空鼓 裂縫 檢查門(mén)窗 二 物業(yè)查驗(yàn)的方法1 觀感查驗(yàn) 是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查 一般采取目視 觸摸的方法進(jìn)行 2 使用查驗(yàn) 是通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被檢查對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能 以直觀地了解其符合性 舒適性和安全性 3 機(jī)測(cè)查驗(yàn) 是通過(guò)使用儀器 儀表工具等對(duì)機(jī)測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量 以機(jī)測(cè)其是否符合質(zhì)量要求 4 試驗(yàn)查驗(yàn) 是通過(guò)必要的試驗(yàn)方法測(cè)試相關(guān)設(shè)施 設(shè)備的性能 查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理要點(diǎn) 1 及時(shí)收集整理 及時(shí)反饋2 提出改進(jìn)性建議3 積極跟蹤驗(yàn)證 協(xié)調(diào) 三 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 一 準(zhǔn)備工作符合承接查驗(yàn)的條件 有兩種類(lèi)型第一種類(lèi)型 前期物業(yè)管理階段1 與簽訂前期合同的甲方書(shū)面同意2 應(yīng)當(dāng)有已購(gòu)房的業(yè)主按專(zhuān)業(yè)的話該是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有專(zhuān)有部分占建設(shè)總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意 3 形式采取集體討論 書(shū)面征求意見(jiàn)都可以 第二種類(lèi)型 常規(guī)物業(yè)管理階段1 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除物業(yè)服務(wù)合同2 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同 二 成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組 著手制定承接查驗(yàn)的方案 三 準(zhǔn)備資料與工具物業(yè)的承接查驗(yàn)小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原管理企業(yè)接觸 洽談移交的有關(guān)事項(xiàng) 移交的程序和步驟 明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類(lèi)表格 工具和物品等 四 承接查驗(yàn)的內(nèi)容在新接管的物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容的基礎(chǔ)上再增加 1 財(cái)務(wù)賬務(wù)2 與水 電 道路等市政單位的合同協(xié)議3 物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀4 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的設(shè)備 工具 材料 四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接驗(yàn)收與新建物業(yè)承接查驗(yàn)的區(qū)別 第三章入住與裝修管理 入住與裝修管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期服務(wù)中的重要的基礎(chǔ)工作 也是物業(yè)管理在操作中的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一 尤其是對(duì)裝修管理的好壞將直接影響服務(wù)的品質(zhì) 從物業(yè)的軟傷會(huì)變硬傷 裝修管理的政策性是非常強(qiáng)的 涉及面也廣 與業(yè)主之間的矛盾沖突也比較大 但管理好是永久收益 第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容 一 入住的概念入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù) 同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主辦理物業(yè)服務(wù)事務(wù)手續(xù)的過(guò)程 那么對(duì)業(yè)主而言 入住的內(nèi)容包括兩個(gè)方面 一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理 二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理 物業(yè)入住的操作模式有兩種形式 一種是以建設(shè)單位為主 物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合 此形式的核心內(nèi)容是建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù) 另一種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦入住手續(xù) 但無(wú)論采取哪一種方式 它的性質(zhì)是一樣的 是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù) 提示一下 開(kāi)發(fā)公司與客戶雙方產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)的完成應(yīng)該是業(yè)主在房屋驗(yàn)收表上簽字明確認(rèn)可后 二 入住的準(zhǔn)備內(nèi)容 交付工作準(zhǔn)備 一 資料準(zhǔn)備1 住宅質(zhì)量保證書(shū) 及 住宅使用說(shuō)明書(shū) 2 入住通知書(shū) 3 物業(yè)驗(yàn)收須知 4 業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表 以上都是開(kāi)發(fā)公司制作的 5 業(yè)主手冊(cè) 業(yè)主臨時(shí)公約 改為 臨時(shí)管理規(guī)約 自2007年10月1日起實(shí)行 6 物業(yè)有關(guān)約定 二 交付物品準(zhǔn)備1 鑰匙類(lèi)2 設(shè)施設(shè)備類(lèi) 三 其他準(zhǔn)備1 入住工作計(jì)劃 入住功能區(qū)布置 人員分工 辦理流程 維修應(yīng)急處理等 2 入住儀式策劃 禮品選擇 戶內(nèi)物品擺放 現(xiàn)場(chǎng)布置等 3 環(huán)境準(zhǔn)備 氣氛營(yíng)造 臨時(shí)施工隔斷 休閑區(qū)域設(shè)置等 4 其他準(zhǔn)備事項(xiàng) 相關(guān)業(yè)務(wù)單位的安排 辦公用具 現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí) 突發(fā)事件處理預(yù)案 翡翠城東北區(qū)交付方案 doc翡翠城東北區(qū)交付各環(huán)節(jié)工作程序及要求 doc其他交付資料 三 入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分1 人力資源要充足 現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo) 辦理手續(xù) 交接查驗(yàn) 技術(shù)指導(dǎo) 政策解釋 綜合協(xié)調(diào)等各方人員應(yīng)全部到位 協(xié)同工作 如現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)人員缺位 應(yīng)及時(shí)安排機(jī)動(dòng)人員補(bǔ)位 2 資料準(zhǔn)備要充足 3 分批辦理入住手續(xù) 避免因?yàn)檫^(guò)分集中辦理而產(chǎn)生混亂 4 緊急情況要有預(yù)案 四 入住期間需要注意的問(wèn)題1 實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù) 2 合理安排入住服務(wù)辦理時(shí)間 3 現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)公示入住流程圖 擺放各類(lèi)明顯引導(dǎo)標(biāo)識(shí) 4 指導(dǎo)專(zhuān)人負(fù)責(zé)各類(lèi)咨詢和引導(dǎo) 5 現(xiàn)場(chǎng)車(chē)輛及安全管理 第三節(jié)裝修管理 概念 物業(yè)裝飾 裝修管理是通過(guò)物業(yè)裝修裝飾過(guò)程的管理 服務(wù)和控制 規(guī)范業(yè)主 物業(yè)使用人的裝飾裝修行為 協(xié)助政府行政主管部門(mén)對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正 從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用 維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益 一 裝飾裝修流程 1 向物業(yè)提出裝修申請(qǐng) 領(lǐng)取 裝修備案申請(qǐng)表 提供相關(guān)圖紙資料 2 房屋裝修需拆改墻體 增加使用荷載 改動(dòng)門(mén)窗等裝修行為的 憑借 裝修備案申請(qǐng)表 向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局 或房地產(chǎn)管理所 申請(qǐng)備案 3 取得政府部門(mén)的備案書(shū)后 至物業(yè)備案 填寫(xiě)相關(guān)裝修資料簽訂 裝飾裝修管理協(xié)議 4 通過(guò)審核后 物業(yè)發(fā)放 裝修進(jìn)場(chǎng)許可證 5 繳納相關(guān)費(fèi)用 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 6 裝修進(jìn)場(chǎng)前驗(yàn)房 7 裝修施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng) 8 裝修階段日常巡視 檢查 9 裝修完工清場(chǎng) 檢查公共部位 公共設(shè)施等完好情況 二 裝飾裝修需提供資料1 房屋所有人或使用人身份證原件及復(fù)印件2 房屋產(chǎn)權(quán)證明 產(chǎn)權(quán)證 購(gòu)房合同 復(fù)印件 非產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)裝修 提供經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書(shū)面同意的委托書(shū)3 室內(nèi)裝修平面布置圖4 裝修公司資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件各1份5 裝修人員上崗證復(fù)印件1份 身份證復(fù)印件2份6 水電管變更詳圖7 裝修如需拆改墻體或結(jié)構(gòu)的 應(yīng)出具原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計(jì)單位出具的加固方案原件 并經(jīng)建設(shè)局審批8 裝修內(nèi)容如涉及到影響相鄰房屋采光 通風(fēng)或正常使用的 需提供相鄰左右 上 下 產(chǎn)權(quán)人和使用人簽字同意的證明9 裝修如改動(dòng)房屋外立面及搭建建筑物 構(gòu)筑物的應(yīng)出具規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)10 裝修內(nèi)容涉及房屋共有或共用部位墻體及設(shè)施改動(dòng)的 應(yīng)出具共有人或共用人同意證明 裝修資料 住宅裝修管理協(xié)議 doc裝修資料 翡翠城裝修特別提示 doc 三 物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容1 房屋安全管理 1 結(jié)構(gòu)安全 承重 超載 2 水 電安全 防水 通暢性 3 廚 衛(wèi)設(shè)計(jì) 擴(kuò)大 移位 增設(shè) 4 防火安全 明火等等2 房屋立面管理 1 突出物 封陽(yáng)臺(tái) 衛(wèi)星接收器 晾衣架 管道 雨篷 紗窗 防盜門(mén)窗等 2 有礙觀瞻物或改變?cè)辛⒚嬖O(shè)計(jì) 空調(diào) 堆放物 打孔 改變?cè)猩档?3 施工人員管理 1 進(jìn)出園區(qū)管理 2 食宿管理 3 車(chē)輛管理 4 明火管理 5 物品進(jìn)出管理 4 施工過(guò)程監(jiān)控 1 施工時(shí)間 2 施工進(jìn)出材料 3 施工規(guī)范的監(jiān)督 4 公共區(qū)域 公共部位的使用 電梯 樓道 門(mén)禁等 5 建筑垃圾清運(yùn) 強(qiáng)排孔移位 陽(yáng)臺(tái)堆放雜物 四 裝飾裝修管理依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是2002 5 1實(shí)施的建設(shè)部110號(hào)令 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定 前期與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理規(guī)約中對(duì)裝飾裝修的規(guī)定 如外立面的要求 陽(yáng)臺(tái)的要求 太陽(yáng)能的安裝等 建設(shè)部110號(hào)令 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定 第二章第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)禁止下列行為 一 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案 變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu) 二 將設(shè)有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間 廚房間 三 擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸 拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚 混凝土的墻體 四 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施 降低節(jié)能效果 五 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為 第六條裝修人從事住宅內(nèi)裝飾裝飾裝修活動(dòng) 未經(jīng)批準(zhǔn) 不得有下列行為 1 搭建建筑物 構(gòu)筑物2 改變住宅外立面 在非承重外墻上開(kāi)門(mén) 窗3 拆改供暖管道和設(shè)施4 拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施 1 嚴(yán)把出入關(guān) 杜絕無(wú)序狀態(tài)A施工人員按規(guī)定時(shí)間進(jìn)出小區(qū) B佩戴裝修施工證出入 C大件物品在小區(qū)只進(jìn)不出 并進(jìn)行檢查 2 抓好施工人員的管理 化整為零A裝修人員不得在園區(qū)大堂或其他地方逗留 閑逛 以保持園區(qū)內(nèi)的清靜 B施工人員進(jìn)入園區(qū)由次入口或地下車(chē)庫(kù)進(jìn)出 C做好業(yè)主的工作 施工人員盡量不在園區(qū)內(nèi)過(guò)夜 在裝修的高峰期由服務(wù)中心幫助業(yè)主或施工單位在園區(qū)附近租房子解決他們的實(shí)際困難 D設(shè)立集中的用餐區(qū) 保證園區(qū)的衛(wèi)生 E設(shè)立獨(dú)立的吸煙區(qū) 防止集中裝修引起的火災(zāi) 3 加強(qiáng)巡視 加大裝修管理的巡視力度 對(duì)每戶裝修違規(guī)的苗頭做到心中有數(shù) 合理控制作業(yè)時(shí)間 針對(duì)不同物業(yè)類(lèi)型制定不同的裝修時(shí)間 如別墅主要是環(huán)境衛(wèi)生影響 公寓節(jié)假日 周末要注意 寫(xiě)字樓在節(jié)假日 周末要抓緊裝修 整體考慮等 4 反復(fù)檢查 五 現(xiàn)場(chǎng)管理要求 六 在物業(yè)裝飾裝修中多方主體的責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修管理過(guò)程需引起重視 要求做到事前告知 事中控制 事前告知指在裝修前必須明確告知業(yè)主的相關(guān)注意事項(xiàng) 事前告知可通過(guò)以下途徑 1 在 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 上進(jìn)行告知2 在 業(yè)主臨時(shí)規(guī)約 上進(jìn)行約定3 在 業(yè)主手冊(cè) 上進(jìn)行告知 4 在 小區(qū)裝修管理規(guī)定 上進(jìn)行告知 5 在 小區(qū)裝修服務(wù)協(xié)議 上進(jìn)行約定告知 6 業(yè)主辦理裝修手續(xù)時(shí)再次進(jìn)行告知 事中控制指在裝修過(guò)程中需嚴(yán)格控制的事項(xiàng)1 學(xué)會(huì)審圖 將違章事項(xiàng)控制于萌芽狀態(tài) 2 加強(qiáng)巡查 在業(yè)主裝修期間 根據(jù)不同的裝修內(nèi)容 定期巡查 及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 3 加強(qiáng)溝通 多與業(yè)主 施工單位進(jìn)行溝通 交流 耐心傾聽(tīng)意見(jiàn) 了解各個(gè)裝修的真實(shí)意圖 必要時(shí)借助裝修單位的力量 化解矛盾與誤解 4 注意處理方式 處理裝修過(guò)程中的突發(fā)問(wèn)題或違章裝修時(shí) 換位思考 宜疏不宜堵 盡量以疏導(dǎo) 疏通為原則 5 人性化服務(wù) 盡力幫業(yè)主解決工程質(zhì)量問(wèn)題 也是改變業(yè)主違章的一個(gè)好辦法 裝修管理中需把握好的幾點(diǎn) 1 裝修過(guò)程中需對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行成品保護(hù) 電梯 大堂 樓道等 2 裝修過(guò)程中對(duì)裝修時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格控制 對(duì)裝修人員的進(jìn)出時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格把控 3 加強(qiáng)與入住業(yè)主 裝修業(yè)主 施工單位的溝通 解決糾紛 緩解矛盾 4 多提供便利服務(wù) 確定小區(qū)服務(wù)隊(duì) 規(guī)范裝修材料的搬運(yùn)等 在涉及違章裝修的過(guò)程中 需遵循以下程序 勸止 發(fā)書(shū)面函 報(bào)告社區(qū) 向有關(guān)部門(mén)報(bào)告 否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)全責(zé) 第四章業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì) 一 業(yè)主委員會(huì)的概念 業(yè)主委員會(huì) 是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則選舉產(chǎn)生 代表業(yè)主利益的組織機(jī)構(gòu) 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì) 選舉業(yè)主委員會(huì) 二 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)符合的條件 1 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 2 遵守國(guó)家有關(guān)法律 法規(guī) 3 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 管理規(guī)約 模范履行業(yè)主義務(wù) 4 熱心公益事業(yè) 責(zé)任心強(qiáng) 公正廉潔 具有社會(huì)公信力 5 具有一定的組織能力 6 具備必要的工作時(shí)間 84 三 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng) 履行下列職責(zé) 一 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議 報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 二 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 三 及時(shí)了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 四 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 五 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 四 業(yè)主委員會(huì)成立 1 成立條件物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組 籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助 一 房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的 二 首套房屋出售并交付使用已滿兩年 且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的 業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位 居民委員會(huì)的代表組成 籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間 地點(diǎn) 議題和議程通知全體業(yè)主 并告知所在地物業(yè)主管部門(mén) 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 居民委員會(huì) 接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會(huì)議 并給予必要的指導(dǎo) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān) 浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例 2 成立流程業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)選舉流程 doc 1 提出申請(qǐng)物業(yè)管理小區(qū) 大廈 符合成立條件的 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 物管公司 可向該小區(qū) 大廈 所在的街道辦事處 或鎮(zhèn)人民政府 下同 書(shū)面提出申請(qǐng) 填報(bào) 首屆業(yè)主 代表 大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表 成立首屆業(yè)主委員會(huì) 2 成立籌備小組街道辦事處收到申請(qǐng)后 作出書(shū)面批復(fù)意見(jiàn) 指導(dǎo)小區(qū) 大廈 成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組 以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備小組 3 籌備小組開(kāi)展籌備工作 籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后 應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單 聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處 街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組 籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好 業(yè)主公約 業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主委員會(huì)選舉辦法 并在小區(qū) 大廈 內(nèi)明顯位置張貼公布 征求業(yè)主意見(jiàn) 籌備小組將 業(yè)主委員會(huì)政策法規(guī)宣傳資料 在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主 籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過(guò)自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人 籌備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表 業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本 業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布 同時(shí)將 業(yè)主委員會(huì)選舉辦法 書(shū)面送達(dá)全體業(yè)主 4 召開(kāi)大會(huì)選舉委員籌備小組完成以上工作后 將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表 業(yè)主委員會(huì)選舉辦法 業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主公約 送達(dá)街道辦事處 并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng) 同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作 包括落實(shí)場(chǎng)地 組織人員印制選票 設(shè)備投票猜箱 通知所有投票權(quán)人 知會(huì)街道辦事處 派出所 開(kāi)發(fā)公司 物業(yè)公司等有關(guān)人員 籌備小組根據(jù)議程召開(kāi)大會(huì) 收集 登記選票 審議并表決通過(guò) 業(yè)主委員會(huì)章程 及 業(yè)主公約 公開(kāi)唱票 點(diǎn)票 宣讀選舉結(jié)果 產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式 也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加 會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表 選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布 5 申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì)自產(chǎn)生之日起15日內(nèi) 持下列文件向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù) 業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表 街道辦事處核準(zhǔn)證明 業(yè)主委員會(huì)選票 業(yè)主代表選票 業(yè)主授權(quán)委托書(shū) 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表 業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主公約 其他相關(guān)資料 6 核準(zhǔn)批復(fù)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門(mén)經(jīng)審核 給予業(yè)主委員會(huì)書(shū)面批復(fù)意見(jiàn) 業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門(mén)辦理刻制公章手續(xù) 并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門(mén)及街道辦事處備案 3 業(yè)委會(huì)成立所需使用的文本20示范文本 doc 涉及業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)法律法規(guī) 1 物業(yè)管理?xiàng)l例 第二章 2 浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例 第二章 3 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例 修改草案 第二章4 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 建住房 2003 131號(hào) 5 建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 業(yè)主臨時(shí)公約 示范文本 的通知 建住房 2004 156號(hào) 6 關(guān)于印發(fā) 業(yè)主大會(huì)表決票 等20個(gè)示范文本的通知 杭房局 2006 239號(hào) 7 杭州市關(guān)于下發(fā) 關(guān)于業(yè)主大會(huì)及籌備組組建工作指導(dǎo)意見(jiàn) 試行 的通知8 杭州市關(guān)于下發(fā) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)程 示范文本 的通知 物業(yè)企業(yè)在業(yè)委會(huì)成立過(guò)程中的作用 1 籌備小組負(fù)責(zé)小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)的成立工作 物業(yè)公司負(fù)責(zé)協(xié)助配合 如分發(fā)選票 確定場(chǎng)所 采購(gòu)物品等 2 在業(yè)主委員會(huì)成立過(guò)程中 負(fù)責(zé)做好業(yè)主 籌備組 街道 社區(qū) 等方面的協(xié)調(diào)溝通工作 第五章物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件 第一節(jié)物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容及防范管理 一 風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念風(fēng)險(xiǎn)是指因未來(lái)的不確定性所帶來(lái)的可能損失 是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性 物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中 由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然 社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失 所以物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在 隨時(shí)隨地都會(huì)發(fā)生 可以分為早期介入風(fēng)險(xiǎn) 前期物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 日常物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 一 早期介入風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn) 二 物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容 二 前期物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是合同風(fēng)險(xiǎn)1 合同的期限全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第三章第二十六條規(guī)定 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限 但是期限未滿 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的 前期物業(yè)服務(wù)合同終止 2 合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)在訂立前期服務(wù)合同時(shí) 建設(shè)單位為促進(jìn)銷(xiāo)售將物業(yè)費(fèi)定得較低 甚至將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè) 而物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒(méi)有弄清楚這些條款的設(shè)定會(huì)帶來(lái)的后果而訂立合同 這些合同條款都將成為引起業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)索賠的依據(jù) 3 合同執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)除物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的問(wèn)題外 建設(shè)單位的遺留問(wèn)題如配套設(shè)施不全 原來(lái)銷(xiāo)售時(shí)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)都會(huì)影響業(yè)主的正常生活 由此引發(fā)的對(duì)前期合同的爭(zhēng)議與糾紛 如處理不當(dāng)將會(huì)誘發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn) 三 日常物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日常物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有兩大類(lèi) 一是業(yè)主在使用物業(yè)和接收物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn) 二是物業(yè)企業(yè)日常運(yùn)作過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn) 1 業(yè)主使用物業(yè)和接收物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)A違規(guī)裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要是敲承重墻 總管堵塞 衛(wèi)生間改道 在戶內(nèi)私自亂接電線造成電線短路 室內(nèi)裝修水管破裂不告知物管 私自關(guān)總閥造成停水停電等B物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) C法律概念不清楚導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)也存在對(duì)安全防范主體責(zé)任人認(rèn)識(shí)不清 誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加到自己的頭上 導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn) 2 物業(yè)管理日常運(yùn)作過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)A服務(wù)費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)較為突出的問(wèn)題B替公用事業(yè)單位費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)總表與分表存在差額 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第四章第四十五條規(guī)定 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水供電供熱供氣通訊有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收委托代收前款費(fèi)用的 不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外的費(fèi)用 C管理項(xiàng)目外包存在風(fēng)險(xiǎn)主要在合同的內(nèi)容 承包的范圍疏忽 一旦發(fā)生事故 業(yè)主或使用人仍將責(zé)任歸咎為物業(yè)服務(wù)企業(yè)D物業(yè)公司員工在服務(wù)中存在風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)企業(yè)員工違規(guī)操作引發(fā)的問(wèn)題 按照法律上稱(chēng)為的 雇主責(zé)任 企業(yè)也將承擔(dān)賠償責(zé)任 E公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)處理不妥 輿論風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響企業(yè)的品牌形象 而且會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失 三 物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施1 要學(xué)法 懂法 守法 這對(duì)物管企業(yè)來(lái)說(shuō)很重要首先要注重合同主體的合法性 在合同中要明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)質(zhì)量 收費(fèi)事項(xiàng) 違約責(zé)任 免責(zé)條件等等 其