關(guān)于成都市、峨眉山市還房建設(shè)的考察報(bào)告

關(guān)于成都市、峨眉山市還房建設(shè)的考察報(bào)告區(qū)委、區(qū)政府：根據(jù)何書記、謝區(qū)長(zhǎng)安排，20XX年4月21日23日，區(qū)委常委任靜海、區(qū)政協(xié)副主席唐發(fā)國(guó)帶領(lǐng)區(qū)經(jīng)營(yíng)城市管理局副局長(zhǎng)趙少雄、區(qū)監(jiān)察局副局長(zhǎng)陳家輝、區(qū)發(fā)展計(jì)劃局紀(jì)檢組長(zhǎng)任鵬文等一行，到成都市、峨眉山市就兩地的還房建設(shè)情況進(jìn)行了考察。在成都市，考察組與成都市征地事務(wù)中心主任向杰、李副主任以及該中心征地一科、征地二科、征地三科、辦公室、信訪室負(fù)責(zé)人進(jìn)行了座談；在峨眉山市，考察組與峨眉山市常務(wù)副市長(zhǎng)師進(jìn)剛以及該市政府辦、國(guó)土局、峨眉山鳳景區(qū)管委會(huì)、規(guī)劃局、招標(biāo)辦等單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行了座談?，F(xiàn)將考察情況以及結(jié)合考察對(duì)如何抓好我區(qū)還房建設(shè)匯報(bào)如下：一、兩地還房建設(shè)的主要做法成都市的做法。成都市的還房建設(shè)基本上是完全按照“選址劃拔土地規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)建設(shè)安置”的正規(guī)程序操作，因?yàn)樵撌羞€房建設(shè)用地全部是國(guó)有土地且政府經(jīng)營(yíng)土地盈利，因此在還房用地和建設(shè)資金上都不存在任何障礙。一是還房建設(shè)用地全部由市政府劃拔，劃拔土地的成本計(jì)算在征地成本中；二是還房在選址上要符合土地利用總體規(guī)劃；三是所建還房在區(qū)位條件、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面，都與市場(chǎng)上的商品房差別不大，安置后的還房如要上市交易也不存在任何障礙；四是在工程招標(biāo)上，完全按有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行；五是整個(gè)還房建設(shè)過程紀(jì)檢監(jiān)察全程介入，以確保清正廉潔；六是只要政府劃拔土地的批文一下達(dá)，就立即開始規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)，還房建設(shè)周期很短。據(jù)介紹，成都市征地事務(wù)中心今年計(jì)劃還房200萬平方米，將全部按照這種“走正步”的方式建設(shè)。成都市的這種做法是建立在還房建設(shè)用地全部是國(guó)有土地和建設(shè)資金充足的基礎(chǔ)之上的，而我區(qū)的還房用地絕大部分是集體土地，且建設(shè)資金緊缺，故上述做法不符合嘉陵實(shí)際，其經(jīng)驗(yàn)無法借鑒。成都市在以前也曾嘗試過“鎖定房?jī)r(jià)、拍賣土地”的還房建設(shè)方式，其基本做法是：首先由政府規(guī)定房?jī)r(jià)；其次根據(jù)房?jī)r(jià)對(duì)選定還房的國(guó)有土地進(jìn)行拍賣，在拍賣公告上注明此土地用于還房、注明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，由開發(fā)商通過競(jìng)拍取得開發(fā)權(quán)后，按公告所規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)；第三是根據(jù)房?jī)r(jià)、拍賣地價(jià)測(cè)算后由政府在收取規(guī)費(fèi)時(shí)補(bǔ)差，簽定協(xié)議建成后由政府按規(guī)定的房?jī)r(jià)收購并安置給還房戶。這種方式在法律法規(guī)上并無明文規(guī)定，這只是他們所做的一種嘗試，其結(jié)果是既有成功、又有失敗，成都曾有4處還房采取這種方式操作，但有2處中標(biāo)單位退標(biāo)，受到成都市政府終身取消其開發(fā)資質(zhì)的處罰。其主要問題是：采取這種操作方式，開發(fā)商可能會(huì)因?yàn)樽砸炎畛躅A(yù)算不準(zhǔn)、建材價(jià)格上漲、國(guó)家政策調(diào)整等因素而虧本，如果開發(fā)商發(fā)現(xiàn)自己會(huì)虧本，則很容易找政府扯皮，甚至出現(xiàn)開發(fā)商把還房建成后不交房的情況。同時(shí)，采取這種做法的前提是土地必須為國(guó)有土地，在集體土地上不成立，因?yàn)橹挥袊?guó)有土地才可能拍賣。由于我區(qū)還房用地絕大部分是集體土地，故這種方式我區(qū)暫時(shí)也無法借鑒。另外，成都市為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，還開展了農(nóng)村住房統(tǒng)一規(guī)劃、集中修建工作，在此情況下被拆遷用于集中建房的集體土地，由政府支付租金，直到該地塊被正式征用為止。這種做法與我區(qū)未征先用的集體土地按正常征地標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放生活費(fèi)、過渡費(fèi)的做法相類似。峨眉山市的做法。峨眉山市去年為建設(shè)“中國(guó)第一山”、打造峨眉山鳳景區(qū)旅游通道，一年內(nèi)拆遷了30多萬平方米，并已在集體土地上完成還房建設(shè)。其基本做法是：一是還房由政府統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，與景區(qū)風(fēng)格統(tǒng)一，完全按川西民居風(fēng)格設(shè)計(jì)，并集中在公路兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)，建成商業(yè)街道或市場(chǎng)，確保每戶一套住房、一個(gè)門面；二是將征地補(bǔ)償、過渡費(fèi)、搬遷費(fèi)等補(bǔ)償費(fèi)用全部支付給拆遷戶，由政府確定一個(gè)較低的還房?jī)r(jià)格，使每戶拆遷戶只需補(bǔ)12萬元就可購得還房；三是由拆遷戶選出代表聯(lián)系建筑公司，按政府的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件修建，并按政府規(guī)定的價(jià)格400多元/米出售給拆遷戶，政府免收建筑公司的相關(guān)稅費(fèi)，以確保建筑公司在此低價(jià)位建房有利可圖；四是還房點(diǎn)的街道、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由市政府按每戶3000元的標(biāo)準(zhǔn)拔給各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織實(shí)施；五是在還房建設(shè)中，規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土部門思想高度統(tǒng)一，水、電氣、電信等公用事業(yè)部門同時(shí)進(jìn)場(chǎng)，確保了建設(shè)的高速度；六是對(duì)失地農(nóng)民符合“農(nóng)轉(zhuǎn)非”條件的，征地后即辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”手續(xù)，其中生活困難符合城市低保條件的，全部納入城市低保。在整個(gè)還房建設(shè)過程中，市政府充當(dāng)?shù)氖菍?dǎo)演的角色，而由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和拆遷戶當(dāng)演員。據(jù)師進(jìn)剛副市長(zhǎng)介紹，峨眉山市上述30萬平米的還房建設(shè)用地大多數(shù)都是集體土地，至今還未報(bào)征為國(guó)有土地，在辦房產(chǎn)證時(shí)也是根據(jù)土地性質(zhì)的不同，分別辦理城市類房產(chǎn)證和農(nóng)村類房產(chǎn)證。該市之所以能夠在集體土地上建還房，是因?yàn)樽プ×藱C(jī)遇、動(dòng)手迅速，在國(guó)家政策“剎車”前完成了還房建設(shè)，這些還房如果放到現(xiàn)在再這樣搞就會(huì)很困難?，F(xiàn)在他們的陣痛已經(jīng)過去，現(xiàn)在也可以“走正步”了。二、我區(qū)還房建設(shè)面臨的巨大壓力目前，區(qū)城已拆遷房屋27萬平米，待拆遷12萬平米，已還房萬平米，還需建還房萬平米，20XX年已啟動(dòng)南高北側(cè)、鎮(zhèn)慶寺預(yù)制場(chǎng)兩處還房建設(shè)共計(jì)12萬平米。另外，還有萬平米還房建設(shè)未啟動(dòng)。目前，我區(qū)還房建設(shè)面臨巨大的壓力，如不及時(shí)啟動(dòng)剩余還房，不僅將影響社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)給政府增加巨額的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。影響穩(wěn)定的壓力。如不及時(shí)進(jìn)行還房建設(shè)，城區(qū)1萬多無棲身之所的拆遷群眾遲遲看不到還房的希望，勢(shì)必會(huì)到各級(jí)上訪，將嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。還房建設(shè)用地性質(zhì)的壓力。我區(qū)還房建設(shè)用地絕大部分是集體土地，如果等完成土地報(bào)征后再建設(shè)，可能會(huì)需要23年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。如等還房用地性質(zhì)合法后再建還房，這樣不僅會(huì)導(dǎo)致群眾上訪而影響穩(wěn)定，還將導(dǎo)致政府在過渡費(fèi)和建設(shè)成本上增加巨額負(fù)擔(dān)。建設(shè)成本增加的壓力。建設(shè)部規(guī)定，從今年7月1日起，所有建筑必須采用現(xiàn)澆框架，建筑成本將增加50100元/平方米，還房建設(shè)成本將增加8001600萬元。如果延遲23年建設(shè)，由于建材價(jià)格上漲、房?jī)r(jià)上漲等因素，按每平米增加100200元計(jì)算，將增加建設(shè)成本16003200萬元。支付過渡費(fèi)的壓力。目前，每月需支付過渡費(fèi)約95萬元，每年約1140萬元。如果延遲23年建設(shè)，將多支付過渡費(fèi)20XX3000萬元。且我們現(xiàn)在還用的是十年前制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很低，如果群眾意識(shí)到這個(gè)問題，將可能因群眾要求提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而造成不穩(wěn)定因素，同時(shí)增加過渡費(fèi)支出，有可能還要將過去不足的過渡費(fèi)補(bǔ)上。建設(shè)資金的壓力。我區(qū)還房建設(shè)共需資金約2億元。還房建設(shè)資金主要于土地經(jīng)營(yíng)收益和土地清理收回的欠款，而我區(qū)土地一直負(fù)債經(jīng)營(yíng)，清收回來的土地欠款又不多，還要用于支付過渡費(fèi)、生活費(fèi)等費(fèi)用，因此還房建設(shè)資金十分緊缺。付款方式的壓力。由于還房建設(shè)資金緊缺，為緩解資金支付壓力，我們準(zhǔn)備采取全墊資、下浮取費(fèi)點(diǎn)子的方式，但這樣做不符合有關(guān)法律規(guī)定，也不能作為招標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，需要進(jìn)行變通處理。三、對(duì)我區(qū)還房建設(shè)的幾點(diǎn)建議下定決心，迅速動(dòng)手。鑒于我區(qū)還房建設(shè)面臨的上述巨大壓力，本著“有利于確保社會(huì)穩(wěn)定、有利于確保加快還房、有利于確保群眾利益、有利于節(jié)約資金”的原則，建議應(yīng)早下決心，迅速動(dòng)手還房建設(shè)，所有還房一定要在7月1前全部動(dòng)工。一是塘殿堰、南內(nèi)廠北側(cè)還房萬平米力爭(zhēng)在5月15日前完成招標(biāo)并動(dòng)工建設(shè)；二是雅豪路還房6萬平米必須在7月1日前完成招標(biāo)并動(dòng)工建設(shè)，即使未完成拆遷也必須保證在7月1日前動(dòng)工，先動(dòng)工后再繼續(xù)拆遷，或邊拆遷邊建設(shè)；三是海山還房已落實(shí)施工隊(duì)伍，可直接組織隊(duì)伍于5月底前進(jìn)場(chǎng)動(dòng)工，即使未完成拆遷也必須保證7月1日前動(dòng)工，先動(dòng)工后再繼續(xù)拆遷，或邊拆遷邊建設(shè)；四是小橋子還房實(shí)際上采取的是成都市“鎖定房?jī)r(jià)、拍賣土地”的方式，因?yàn)閳?jiān)持此方式有利于縮短還房周期和節(jié)約資金，故應(yīng)維護(hù)原協(xié)議。還房用地，邊建邊報(bào)。對(duì)于還房建設(shè)用地絕大部分是集體土地的問題，因?yàn)檫€房選址符合南充市土地利用總體規(guī)劃，且市上也是默認(rèn)的，去年動(dòng)工的在建還房也是集體土地，因此可以一邊建設(shè)一邊報(bào)征，二者同時(shí)進(jìn)行。成都市征地事務(wù)中心向杰主任也給我們建議：只要還房地點(diǎn)附合土地利用總體規(guī)劃，且土地正在報(bào)征之中，就可以邊報(bào)征邊建設(shè)。即使出現(xiàn)問題，只要群眾無意見，問題也不大。方式不變，表述規(guī)范。雖然全墊資、下浮取費(fèi)點(diǎn)子的做法不符合法律規(guī)定，但此方式對(duì)減少還房建設(shè)資金支出和緩解近期支付壓力非常有利，建議可通過與承建單位“約定付款方式”的辦法進(jìn)行回避。在工程招標(biāo)上，在保證開工時(shí)間的前提下，盡量按無標(biāo)底招標(biāo)、清單報(bào)價(jià)、審計(jì)結(jié)算、約定付款方式等方法進(jìn)行規(guī)范操作。我們約定的付款方式是：一是按三級(jí)二等取費(fèi)；二是取費(fèi)點(diǎn)子下浮2個(gè)以上；三是建成交鑰匙時(shí)一次性付總工程款的65%以下，余款采取門面按評(píng)估價(jià)下浮20%沖抵、參與土地競(jìng)拍用土地款沖抵、付現(xiàn)三種方式在一年內(nèi)全部付清，如不能付清，則按銀行同期貸款利率支付利息。嚴(yán)格紀(jì)律，不發(fā)雜音。雖然我們?cè)诩w土地建還房、付款方式、招標(biāo)等問題上存在一定程度的違規(guī)，但因?yàn)檫@是立足嘉陵具體實(shí)際，在“有利于確保社會(huì)穩(wěn)定、有利于確保加快還房、有利于確保群眾利益、有利于節(jié)約資金”的原則基礎(chǔ)上作出的，因此，應(yīng)要求在內(nèi)部統(tǒng)一思想，各職能部門認(rèn)識(shí)必須高度統(tǒng)一，絕不準(zhǔn)任何人發(fā)雜音，誰發(fā)雜音就處理誰，讓做事的人可以放手放心地做事。全程監(jiān)督，確保廉潔。在還房建設(shè)中的招標(biāo)、建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)，紀(jì)委、監(jiān)察局、審計(jì)局、招標(biāo)辦等單位派員同時(shí)介入，全程監(jiān)督，以確保所有還房工程是都是廉潔工程，參與還房工作的所有同志都清清白白。實(shí)際上，從約定付款方式、無標(biāo)底招標(biāo)、審計(jì)報(bào)價(jià)、清單結(jié)算的