物業(yè)管理處培訓(xùn)資料擬定.doc

項(xiàng)目管理處培訓(xùn)匯編第一節(jié) 項(xiàng)目管理處職能及各崗位職責(zé)一、項(xiàng)目管理處職能項(xiàng)目管理處是負(fù)責(zé)項(xiàng)目所屬地的物業(yè)一切事務(wù)管理，包括客服管理、安保管理、環(huán)境管理、綠化管理、工程維修管理以及開展社區(qū)文化活動(dòng)的職能部門，具體職能如下：職能名稱內(nèi)容描述客戶服務(wù)管理1、建立健全客戶服務(wù)中心相關(guān)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程2、建立、完善業(yè)主檔案并實(shí)施分類、歸檔、保管和升級(jí)3、負(fù)責(zé)客戶投訴的接待、處理、回訪工作4、組織實(shí)施項(xiàng)目對(duì)業(yè)主的交付，擬訂、提報(bào)各類管理費(fèi)用的收繳計(jì)劃，實(shí)施各類管理費(fèi)用的收繳5、監(jiān)督執(zhí)行小區(qū)客戶的裝修申報(bào)、管理、驗(yàn)收工作6、實(shí)施對(duì)已入伙樓宇的日常物業(yè)管理的監(jiān)管7、實(shí)施對(duì)未入伙房屋、空置房、公共場地、場所的監(jiān)管8、組織實(shí)施對(duì)物業(yè)治安、車輛、清潔衛(wèi)生、綠化的監(jiān)管9、擬訂、提報(bào)社區(qū)文化活動(dòng)的年度工作計(jì)劃并組織實(shí)施10、組織、協(xié)調(diào)、配合其他職能部門開展專項(xiàng)服務(wù)，通過巡視、走訪、回訪客戶，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，并及時(shí)反饋工程維護(hù)管理1、建立健全工程服務(wù)相關(guān)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程2、組織實(shí)施對(duì)物業(yè)房屋及機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收3、審核轄區(qū)業(yè)主二次裝修方案，對(duì)裝修工程施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督、檢查、驗(yàn)收和管理4、實(shí)施對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理與巡視檢查及房屋本體的維護(hù)管理5、組織實(shí)施對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)6、編制維修用材料（包括機(jī)電設(shè)備維保材料）的采購計(jì)劃和材料驗(yàn)收、核查7、實(shí)施業(yè)主和客戶自用區(qū)域內(nèi)部的有償維修服務(wù)8、執(zhí)行物業(yè)機(jī)電設(shè)備維保外包服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)洽談，并對(duì)工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查與評(píng)價(jià)9、配合其他部門進(jìn)行溝通、解答有關(guān)工程問題10、掌握機(jī)電管理發(fā)展方向，推廣技術(shù)，改進(jìn)不合理設(shè)備，節(jié)省運(yùn)營成本職能名稱內(nèi)容描述安全保障管理1、建立、健全安全保障相關(guān)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程2、培訓(xùn)本部門員工，建立一支高素質(zhì)的治安管理隊(duì)伍3、實(shí)施物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)的消防、治安保衛(wèi)和車輛管理工作4、監(jiān)管外來人員出入物業(yè)轄區(qū)，執(zhí)行出入人員監(jiān)管和登記工作5、監(jiān)管轄區(qū)范圍內(nèi)車輛的出入，保證道路暢通，做好停車管理工作，保證車輛停放安全6、擬訂、提報(bào)治安、消防、安防演習(xí)方案和應(yīng)急預(yù)案7、組織實(shí)施義務(wù)消防隊(duì)的組建和日常訓(xùn)練，并定期組織治安、消防演習(xí)8、執(zhí)行安全保障各項(xiàng)記錄9、實(shí)施對(duì)安防、消防等器材的管理和養(yǎng)護(hù)環(huán)境綠化管理1、建立、健全環(huán)境綠化相關(guān)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程2、全面實(shí)施轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、園藝綠化等方面的各項(xiàng)清理、維護(hù)工作3、收集、整理、匯報(bào)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、園藝綠化工作情況，并根據(jù)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的意見和要求全力貫徹實(shí)施4、不斷提高小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及綠化度，努力創(chuàng)造一流的園藝綠化環(huán)境衛(wèi)生5、加強(qiáng)小區(qū)的環(huán)境建設(shè)，為業(yè)主提供和諧、溫馨，且能反映物業(yè)特色、高品味的綠色環(huán)境空間6、增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)住戶環(huán)保意識(shí)，實(shí)施對(duì)區(qū)內(nèi)設(shè)固定環(huán)保宣傳櫥窗、宣傳欄等的定期更換。向住戶宣傳環(huán)境文化設(shè)施，環(huán)保示范景點(diǎn)，并根據(jù)住戶的要求和自身實(shí)際，定期修改環(huán)保公約和守則二、項(xiàng)目管理處各崗位職責(zé)、管理處主任崗位職責(zé)1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，帶領(lǐng)管理處員工對(duì)本小區(qū)實(shí)施全面的管理；2、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營管理方針及各項(xiàng)規(guī)章制度；3、嚴(yán)格按公司要求進(jìn)行物業(yè)管理運(yùn)作，對(duì)所轄物業(yè)實(shí)施一體化管理；4、根據(jù)統(tǒng)一管理與專業(yè)分工負(fù)責(zé)的原則，領(lǐng)導(dǎo)全處人員對(duì)樓宇的驗(yàn)收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、治安保衛(wèi)、交通管理、費(fèi)用收支及行政事務(wù)等各項(xiàng)工作實(shí)施全面的管理，完成公司的各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)；5、負(fù)責(zé)擬定、上報(bào)管理處年度、月度工作計(jì)劃，完成與公司簽訂的年度經(jīng)營管理目標(biāo)；6、負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃的組織實(shí)施，定期檢查、監(jiān)督，查處違章，提出改正措施；7、負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各崗位工作和員工工作績效考評(píng)，協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理處的工作；8、負(fù)責(zé)組織管理處的各項(xiàng)工作檢查，增強(qiáng)員工的工作責(zé)任感；9、組織召開管理處工作例會(huì)，檢查、總結(jié)工作情況和布置工作任務(wù)；10、熟悉轄區(qū)情況，與業(yè)主保持密切聯(lián)系，及時(shí)處理客戶的重大投訴和意見；11、做好管理處與其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通和聯(lián)系，建立良好的公共關(guān)系；12、加強(qiáng)與員工溝通交流，了解員工的思想動(dòng)態(tài)，培養(yǎng)員工的進(jìn)取精神，增強(qiáng)集體凝聚力；13、重視業(yè)主委員會(huì)建議，自覺接受業(yè)主委員會(huì)和住戶的監(jiān)督。搞好與居委會(huì)、派出所等有關(guān)部門的友好關(guān)系，爭取各方面的理解和支持，共同搞好住宅區(qū)的各項(xiàng)工作；14、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。、管理處副主任崗位職責(zé)1、根據(jù)統(tǒng)一管理與專業(yè)分工負(fù)責(zé)的原則，領(lǐng)導(dǎo)全處人員對(duì)全區(qū)樓宇的驗(yàn)收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、治安保衛(wèi)及交通管理等各項(xiàng)工作實(shí)施全面管理，完成各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)。2、熟悉小區(qū)的樓宇分布、樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備和住戶的基本情況，制訂切實(shí)可行的管理措施。3、定期檢查、監(jiān)督所轄各項(xiàng)工作的完成情況，查處違章，提出改正措施4、負(fù)責(zé)處理住戶對(duì)本處工作和管理人員的投訴，不拖延，不推諉，與住戶保持友好關(guān)系。5、加強(qiáng)本處員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作，公正、公平地評(píng)價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活福利，調(diào)動(dòng)員工積極性。6、重視業(yè)主委員會(huì)建議，自覺接受業(yè)主委員會(huì)和住戶的監(jiān)督。與居委會(huì)、派出所等有關(guān)部門保持友好關(guān)系，爭取各方面的理解和支持，共同搞好住宅區(qū)的各項(xiàng)工作。7、配合有關(guān)部門做好安全防范工作。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。、客戶服務(wù)中心主管崗位職責(zé)1、嚴(yán)格按照公司要求組織開展各項(xiàng)專業(yè)管理工作，做到員工之間任務(wù)分工明確，責(zé)任落實(shí)；2、保證每天不少于40%的時(shí)間在各崗位巡視、督導(dǎo)，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，定期走訪、回訪客戶，主動(dòng)爭取客戶對(duì)物業(yè)管理工作的支持和參與；3、根據(jù)客戶服務(wù)中心的管理工作需要，修訂員工崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)，制定并實(shí)施事務(wù)助理教育培訓(xùn)計(jì)劃；4、組織收集并整理審核管理過程中相關(guān)記錄和小區(qū)（大廈）業(yè)主檔案，并定期移交檔案室妥善保管；5、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)的監(jiān)管工作，確保小區(qū)（大廈）的清潔衛(wèi)生、綠化等狀況良好；6、完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。、客服助理（社區(qū)文化管理員）崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)管理處的內(nèi)外資料文件撰寫、收發(fā)和保管工作；2、嚴(yán)格執(zhí)行管理處檔案資料管理制度。制定科學(xué)的分類編碼方法，對(duì)小區(qū)（大廈）全部檔案系統(tǒng)分類，科學(xué)保存；3、負(fù)責(zé)收集管理處有關(guān)檔案資料，確保小區(qū)（大廈）檔案資料的全面性、系統(tǒng)性和時(shí)效性；4、負(fù)責(zé)公司和管理處安排的檢查、參觀、來訪及各類會(huì)議的準(zhǔn)備及記錄工作；5、負(fù)責(zé)記錄本區(qū)歷次大事及各種活動(dòng)，用筆錄、攝像、攝影等方法保存資料并歸檔備案；6、負(fù)責(zé)擬訂轄區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)年度、月度工作計(jì)劃，并報(bào)主任審核；7、負(fù)責(zé)策劃、組織、開展社區(qū)文化活動(dòng)，根據(jù)業(yè)主特點(diǎn)組織業(yè)主客戶聚會(huì)和文化體育、娛樂活動(dòng)；8、負(fù)責(zé)組織、實(shí)施轄區(qū)宣傳工作，定期更新宣傳欄，通過各種宣傳形式，教育業(yè)主、客戶愛護(hù)公共設(shè)施，增強(qiáng)防盜、防火意識(shí)；9、負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)文體場所及其設(shè)備設(shè)施進(jìn)行監(jiān)督管理，落實(shí)各項(xiàng)管理規(guī)定；10、負(fù)責(zé)完成公司和管理處安排的檢查、參觀、來訪及各類會(huì)議的準(zhǔn)備及記錄工作；11、負(fù)責(zé)記錄本區(qū)歷次大事及各種活動(dòng)，用筆錄、攝像、攝影等方法保存資料并歸檔備案；12、完成事務(wù)主管交辦的其他工作。、客服助理（環(huán)境監(jiān)管員）崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)（大廈）清潔、綠化分包合同內(nèi)容及清潔、綠化標(biāo)準(zhǔn)；2、每天巡視責(zé)任區(qū)域，現(xiàn)場督導(dǎo)保潔、綠化工作，做好巡查記錄；3、嚴(yán)格按照清潔、綠化作業(yè)程序及考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行工作檢查制度；4、檢查責(zé)任區(qū)內(nèi)情況，及時(shí)處理亂堆雜物，損壞綠化等違章現(xiàn)象；5、負(fù)責(zé)處理小區(qū)（大廈）客戶有關(guān)清潔衛(wèi)生、綠化等方面的投訴，投訴處理及時(shí)率要求達(dá)到100%，投訴處理記錄及時(shí)歸檔；6、負(fù)責(zé)客戶裝修管理工作，建立住戶裝修檔案；7、協(xié)助客戶辦理裝修手續(xù)，并報(bào)主任審批；8、監(jiān)管裝修過程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)制止違規(guī)裝修，并組織裝修完工后的驗(yàn)收工作；9、完成部門主管交辦的其他工作。、客服助理（收費(fèi)員）崗位職責(zé)1、在公司財(cái)務(wù)部和管理處的雙重領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取、開票、管理、登記臺(tái)帳、結(jié)算、統(tǒng)計(jì)上報(bào)等工作；2、熟悉小區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，熟悉已辦理年卡、月卡車輛的車牌號(hào)，清楚掌握管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、停車費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，按操作程序熟練處理收費(fèi)、開票、結(jié)算業(yè)務(wù)等；3、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，發(fā)票、收據(jù)的領(lǐng)用要嚴(yán)格登記核對(duì)，填寫符合規(guī)范要求；嚴(yán)禁設(shè)立“小金庫”，所收現(xiàn)金按規(guī)定存入銀行，支票送交公司，嚴(yán)禁挪用或私自借款，違反規(guī)定或知情不報(bào)者一律嚴(yán)肅處理；4、建立健全臺(tái)帳登記制度。各項(xiàng)收入分別進(jìn)行臺(tái)帳登記，做到日清月結(jié)；5、每月根據(jù)臺(tái)帳記錄及時(shí)統(tǒng)計(jì)、清理住戶繳款拖欠款、未辦理月卡車輛的情況，并上報(bào)管理處主任和公司財(cái)務(wù)部，以便公司、管理處及時(shí)組織人力進(jìn)行追收，保證完成公司下達(dá)的收繳任務(wù)；6、及時(shí)向公司財(cái)務(wù)部報(bào)送財(cái)務(wù)單據(jù)和核對(duì)簽收；7、完成管理處主任及財(cái)務(wù)部交辦的其他任務(wù)。、客服接待（房管員）崗位職責(zé)1、掌握房屋政策，熟悉業(yè)務(wù)知識(shí)，持證上崗，著裝整齊，微笑服務(wù)；熟知住戶手冊(cè)內(nèi)容及規(guī)定，熱情接待業(yè)主、客戶和來訪客人，對(duì)客戶的投訴要耐心解釋并作好記錄并及時(shí)處理；2、建立業(yè)主檔案，掌握轄區(qū)業(yè)主基本情況，保持良好的公共關(guān)系；3、掌握轄區(qū)房屋及配套設(shè)施的基本情況，建立完善正確的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料檔案，及時(shí)作好變更記錄；4、做好轄區(qū)各項(xiàng)管理內(nèi)容的日常巡視與記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章行為，按規(guī)定予以糾正。確保房屋結(jié)構(gòu)完好，外觀整齊，公共設(shè)施不受損害；5、熟悉管理費(fèi)、水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助收費(fèi)人員追收拖欠款項(xiàng)；6、協(xié)助社區(qū)文化工作人員開展小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)；7、掌握火警、臺(tái)風(fēng)、盜竊事件的應(yīng)急處理；8、完成事務(wù)主管安排的其他工作。、工程主管崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)工程部一切有關(guān)物業(yè)工程事項(xiàng)，向管理處主任負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)公司所有設(shè)備及系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，使其安全及高效率的運(yùn)行；負(fù)責(zé)組織制定工程管理制度和設(shè)備運(yùn)行、操作、維修保養(yǎng)規(guī)程；3、確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行，對(duì)所管轄的系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的技術(shù)和管理責(zé)任；4、熟悉和掌握所管設(shè)備的性能，設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備常處優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)；5、負(fù)責(zé)所管轄系統(tǒng)各種設(shè)備設(shè)施維護(hù)、維修、運(yùn)行成本的控制，負(fù)責(zé)制定本系統(tǒng)各種設(shè)施設(shè)備將地維護(hù)、維修、運(yùn)行成本的措施和方案，在保證安全運(yùn)行和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下，節(jié)約能源和降低損耗。完成成本控制指標(biāo)；6、組織制訂設(shè)備/設(shè)施/房屋維修保養(yǎng)計(jì)劃并審核，審核備品備件采購計(jì)劃。負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備的月度及年度維修保養(yǎng)計(jì)劃及能源消耗費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)組織維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施及確保維修達(dá)到相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)水平；7、負(fù)責(zé)技術(shù)和安全培訓(xùn)工作，制訂培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)本部門員工開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期對(duì)員工的技術(shù)素質(zhì)進(jìn)行考核，提高技術(shù)水平，建立高素質(zhì)、高服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備維修隊(duì)伍；8、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與工程相關(guān)的外部管理部門的關(guān)系，在接觸中維護(hù)公司的信譽(yù)和形象；9、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工的工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)違紀(jì)人員要按規(guī)章制度嚴(yán)肅處理；監(jiān)督員工處理用戶的投訴；10、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶二次裝修工程監(jiān)督管理工作，負(fù)責(zé)組織審核裝修方案，確保裝修工程按裝修方案和裝修規(guī)定施工；11、按年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，完成工程維修及能源消耗費(fèi)用預(yù)算；12、組織制訂旨在降低各種設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修成本的措施和方案，達(dá)成本控制指標(biāo)，并予以監(jiān)督考核；13、負(fù)責(zé)各類工程圖紙、資料的收集分類和歸檔工作；14、根據(jù)實(shí)際情況，在保證安全運(yùn)行和高質(zhì)量服務(wù)的前提下，組織對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)定，并擬定整改方案；15、督導(dǎo)操作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，堅(jiān)持設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣；五良好：使用性能良好，密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好的標(biāo)準(zhǔn)；16、要以身作則，工作在第一線，與員工團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同完成各項(xiàng)工作任務(wù)；17、執(zhí)行所管轄系統(tǒng)設(shè)備的管理規(guī)定、系統(tǒng)介紹，運(yùn)行規(guī)程、操作規(guī)程、維保項(xiàng)目、 維保內(nèi)容和維保計(jì)劃；18、負(fù)責(zé)所管轄系統(tǒng)工程圖紙和資料的收集、分類工作。負(fù)責(zé)做好所負(fù)責(zé)設(shè)備范圍的技術(shù)檔案、巡檢記錄、運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄、故障排除等各種工作記錄，定期審閱；19、每周提交工作匯報(bào)及特別事故工程報(bào)告。、設(shè)備管理員崗位職責(zé)1、熟悉公司業(yè)務(wù)所轄范圍內(nèi)給排水、通風(fēng)、建筑等設(shè)備、設(shè)施構(gòu)成及運(yùn)行、工作特點(diǎn)和維修要求；2、嚴(yán)格監(jiān)控機(jī)電設(shè)備維修工程的外包合同執(zhí)行情況；掌握機(jī)電管理發(fā)展方向，推廣新技術(shù)，改進(jìn)不合理設(shè)備，節(jié)省營運(yùn)成本；3、具有高度的責(zé)任心、良好的服務(wù)意識(shí)和工作的主動(dòng)精神；4、對(duì)相關(guān)工作具有敏銳的信息反饋能力、正確的判斷和果斷的處置能力及應(yīng)變能力；具有一定的組織協(xié)調(diào)能力；熟悉工作范圍內(nèi)的設(shè)備、工用具和材料管理；5、按設(shè)備運(yùn)行程序認(rèn)真填寫各類設(shè)備運(yùn)行記錄表格，定期上交部門存檔；6、努力鉆研學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，熟練掌握常規(guī)故障的緊急處理辦法。有意外發(fā)生時(shí)應(yīng)積極正確采取措施，將損失控制到最小范圍，并及時(shí)上報(bào)部門主管；7、積極發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，對(duì)運(yùn)行維護(hù)工作中存在的問題提出合理化建議和解決辦法；8、負(fù)責(zé)水箱間等所管轄的設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作；9、積極協(xié)助配合各專業(yè)維修工或其他工種做好維修保養(yǎng)工作；10、負(fù)責(zé)二次裝修的施工現(xiàn)場監(jiān)督、檢查工作，及時(shí)處理違章施工、違章操作；11、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作和臨時(shí)任務(wù)。、水電維修工崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)內(nèi)供配電情況，各種線路的分布走向；熟悉操作配電設(shè)施及相關(guān)的公共設(shè)施；2、熟悉小區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)等的性能和線路分布走向，并能熟悉操作；3、熟悉供配電設(shè)備及用戶的日常維修及養(yǎng)護(hù)方法；4、依照部門的公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照保持安全地完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)；5、每周巡查小區(qū)電力設(shè)備的運(yùn)作情況，認(rèn)真做好維護(hù)記錄，并保持設(shè)備房的清潔；6、每月抄錄水電表，并準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)月水電表總數(shù)；7、負(fù)責(zé)轄區(qū)給排水系統(tǒng)檢修、養(yǎng)護(hù)、管理工作，確保供水、排水、天面水池系統(tǒng)、消防系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和符合衛(wèi)生要求。掌握轄區(qū)給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的工作原理、管線布置、各控制閥的作用和功能，以及相應(yīng)設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)；8、負(fù)責(zé)對(duì)給排水、通風(fēng)、建筑等設(shè)備設(shè)施的巡查、并作好巡查記錄；做好給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，與自來水公司保持良好聯(lián)系；9、愛護(hù)公物，保管好使用工具，降低材料消耗，每月作出材料使用統(tǒng)計(jì)資料；控制水、電用量損耗、降低成本；10、完成部門主管和管理處安排的其他工作。（十一）、維修技工崗位職責(zé)1、熟悉轄區(qū)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求及其養(yǎng)護(hù)辦法，及時(shí)維護(hù)房屋，延長房屋的使用；2、熟悉轄區(qū)內(nèi)公用的設(shè)施和設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握各類管線（地上和地下）的分布、走向、位置及其養(yǎng)護(hù)辦法，并做好養(yǎng)護(hù)工作；3、掌握公用設(shè)施的狀況，如有損壞、隱患或其它不正常的情況，及時(shí)填報(bào)維修單，確保維修及時(shí)，公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行；4、依照部門的公共設(shè)施維修計(jì)劃，按時(shí)保質(zhì)完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)；5、熱情接待用戶的詢問和維修要求，并對(duì)維修項(xiàng)目做 好維修記錄；6、不斷提高自身的技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，保證維修的及時(shí)率達(dá)99%，合格率100%；7、完成部門主管和管理處安排的其他工作。（十二）、安保隊(duì)長崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制定日常工作計(jì)劃，合理調(diào)配人員，保證轄區(qū)流動(dòng)和固定崗24小時(shí)無缺崗，治安無死角，及時(shí)處理突發(fā)事件；2、負(fù)責(zé)制定保衛(wèi)隊(duì)培訓(xùn)工作計(jì)劃及隊(duì)員的日常訓(xùn)練和崗位技能的培訓(xùn)，培養(yǎng)隊(duì)員的敬業(yè)和奉獻(xiàn)精神；3、負(fù)責(zé)隊(duì)員的出勤考核，堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度；4、負(fù)責(zé)和當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、消防部門聯(lián)系，做好轄區(qū)治安和消防監(jiān)督工作；5、負(fù)責(zé)制定保衛(wèi)隊(duì)義務(wù)消防員的訓(xùn)練計(jì)劃和消防演習(xí)工作計(jì)劃，制定重點(diǎn)部位的滅火作戰(zhàn)方案，組織消防演習(xí)；6、以身作則，做好隊(duì)員的思想政治工作；7、關(guān)心隊(duì)員生活，督促隊(duì)員遵守內(nèi)務(wù)管理制度，保持宿舍整潔，保持安全保衛(wèi)隊(duì)伍的良好風(fēng)貌；8、協(xié)助部長和主管每月進(jìn)行一次崗位考核，公正評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作；9、組織召開每周例會(huì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)工作；10、經(jīng)常巡視小區(qū)，走訪、回訪用戶；13、協(xié)助公安機(jī)關(guān)或公司對(duì)重大突發(fā)事件及治安事件的調(diào)查、處理并作出結(jié)論；14、組織部門員工進(jìn)行技能業(yè)務(wù)培訓(xùn)；15、有關(guān)人員對(duì)下屬各單位實(shí)施經(jīng)常性、不定期的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正和處理；16、收集和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)情況，有針對(duì)性地開展宣傳教育及整頓活動(dòng)，加強(qiáng)思想教育和促進(jìn)隊(duì)伍建設(shè)；17、完成部門和管理處主任交辦的其它工作任務(wù)。（十三）、安全班長崗位職責(zé)1、熟悉國家現(xiàn)行法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度；2、熟悉并掌握轄區(qū)治安狀況及周邊情況，帶領(lǐng)全班人員著裝整齊、標(biāo)志佩戴齊全，文明執(zhí)勤，禮貌待人；3、帶領(lǐng)并督促全班搞好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平；4、當(dāng)班期間經(jīng)常巡邏、查崗，確保轄區(qū)治安良好，交通秩序井然，終班時(shí)做到一班一結(jié)，各崗位隊(duì)員反映或發(fā)現(xiàn)新情況及時(shí)向隊(duì)長匯報(bào)；5、每周主持班務(wù)會(huì)，全面、協(xié)調(diào)全班工作，處理本班日常事務(wù)；6、隨時(shí)掌握本班人員的思想、工作和訓(xùn)練表現(xiàn)，協(xié)助隊(duì)長做好隊(duì)員的崗位考核工作；7、做好值班日記，做好交接班記錄，并清點(diǎn)公共物品及保衛(wèi)用具；8、帶領(lǐng)全班人員，積極完成上級(jí)交代的其它任務(wù)。（十四）、安管員崗位職責(zé)安管員在安管班長的領(lǐng)導(dǎo)和當(dāng)?shù)嘏沙鏊笇?dǎo)下，負(fù)責(zé)落實(shí)轄區(qū)內(nèi)防火、防盜、防治安事故等工作。防止各種案件的發(fā)生，保障業(yè)主生命及財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)住宅區(qū)正常的公共秩序。其職責(zé)如下：1、熟悉住宅區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象；住宅區(qū)內(nèi)的區(qū)間道路走向、車輛和人員流動(dòng)規(guī)律。掌握住宅區(qū)全面情況，具備住宅區(qū)治安值勤巡邏必要的治安防范知識(shí)和技能；2、統(tǒng)一著裝持證上崗，儀容嚴(yán)整，精神飽滿，服務(wù)業(yè)主。使用“請(qǐng)問”、“您好”、“謝謝”等文明用語；處理情況時(shí)做到先立正敬禮、再執(zhí)行任務(wù)，遵守文明值勤的工作制度；3、熟悉本市有關(guān)戶口管理、外來人員和暫住人員管理的政策、法規(guī)以及國家和本市有關(guān)治安條例、法令等；轄區(qū)內(nèi)按章查驗(yàn)可疑人員的物證，預(yù)防違法犯罪分子竄入小區(qū)內(nèi)作案；4、嚴(yán)格遵守紀(jì)律，按規(guī)定時(shí)間交接班，不遲到早退，更不能誤班、漏班；5、有效制止住宅區(qū)內(nèi)各種違反消防、裝修、衛(wèi)生、綠化等管理規(guī)范的行為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾、防礙管理工作的現(xiàn)象；禁止乞討、揀破爛人員進(jìn)入小區(qū)流竄；6、督導(dǎo)住宅區(qū)道路泊車和行車的管理，保持區(qū)內(nèi)設(shè)施的各類消防、安全、交通等標(biāo)志齊全、醒目；7、積極協(xié)助派出所搞好本區(qū)的治安管理和必要時(shí)的調(diào)查、取證；8、懂得火警、匪警發(fā)生時(shí)的應(yīng)急措施，懂得一些救護(hù)常識(shí)。發(fā)生緊急事態(tài)能及時(shí)采取正確措施，萬一發(fā)生火警或匪警等治安情況，必須首先以最快速度投入警情戰(zhàn)斗中去，不允許以任何借口推脫；9、學(xué)習(xí)治安法規(guī)，刻苦訓(xùn)練，有一定搏擊、對(duì)抗素質(zhì)，對(duì)違反治安條理的人和事能及時(shí)、有效的制止；10、熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧； 11、熟練使用各種消防器械，掌握使用要領(lǐng)；12、協(xié)助調(diào)節(jié)業(yè)主間的糾紛；13、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，對(duì)當(dāng)班中各種異常情況在認(rèn)真處理的前提下，做好書面交接記錄，以備查考；14、完成班長和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他業(yè)務(wù)。由于安全管理涉及面較廣，可細(xì)分多個(gè)具體崗位，除上述安管員都應(yīng)遵守的崗位職責(zé)以外，另有針對(duì)具體崗位明確的工作職責(zé)： 安管員（巡邏）崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)按規(guī)定巡邏路線和規(guī)定時(shí)間巡查所轄物業(yè)，留意治安消防情況，并作好記錄；2、在轄區(qū)內(nèi)勤走、勤查、勤問，發(fā)現(xiàn)可疑情況（如聞到異味、聽到可疑聲響等）、可疑人員要立即查驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)火警及違法犯罪分子立即采取措施，并迅速向上級(jí)匯報(bào)，必要時(shí)報(bào)警；3、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)裝修施工管理，監(jiān)督檢查業(yè)主（住戶）裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時(shí)處理違章裝修。在規(guī)定時(shí)限內(nèi)不準(zhǔn)施工，防止影響其他住戶休息，裝修材料不準(zhǔn)隨意堆放，裝修垃圾要及時(shí)清走,不準(zhǔn)放入垃圾桶內(nèi)，發(fā)生重大違章裝修及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；4、負(fù)責(zé)巡查轄區(qū)內(nèi)設(shè)備房、公共設(shè)備設(shè)施和清潔綠化情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)通知客服中心；5、負(fù)責(zé)頂替需要短時(shí)離開崗位的保安員；6、負(fù)責(zé)巡查停車場治安、消防情況；7、完成上級(jí)交辦的其它工作。 安管員（門崗）崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)展示和維護(hù)物業(yè)形象，統(tǒng)一著裝持證上崗，儀容嚴(yán)整，精神飽滿，服務(wù)業(yè)主。使用“請(qǐng)問”、“您好”、“謝謝”等文明用語；處理情況時(shí)做到先立正敬禮、再執(zhí)行任務(wù)，遵守文明值勤的工作制度；2、負(fù)責(zé)做好收發(fā)信件、登記工作，密切注視來往人員的情況及外出貨物的檢查登記、電梯運(yùn)行及監(jiān)控系統(tǒng)等工作；3、對(duì)來訪人員要耐心詢問登記，查驗(yàn)證件，對(duì)施工人員查驗(yàn)管理處簽發(fā)的“臨時(shí)出入證”，嚴(yán)守出入制度；4、負(fù)責(zé)指揮車輛出入小區(qū)，指揮車輛進(jìn)出時(shí)，動(dòng)作統(tǒng)一、規(guī)范、不僵硬，目視無不舒適感；8、嚴(yán)格制止外來人員進(jìn)入小區(qū)收拾垃圾、推銷廣告及亂張貼，亂擺放。檢查所管轄區(qū)域的治安情況，把身份不明或無證件人員清除出場，發(fā)現(xiàn)可疑人員或問題及時(shí)報(bào)告、處理；9、每班次交接應(yīng)完成全套交接崗動(dòng)作，作到熟練、準(zhǔn)確、動(dòng)作到位。 安管員（監(jiān)控室）崗位職責(zé)1、全面熟悉監(jiān)控室內(nèi)的設(shè)備功能和使用程序與方法，確保設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)揮應(yīng)有的作用；2、負(fù)責(zé)監(jiān)控室電視屏幕的監(jiān)視工作，并密切監(jiān)視消防控制屏和電腦顯示系統(tǒng)。全面觀察和掌握各個(gè)區(qū)域的治安動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題正確分析,果斷決定，及時(shí)報(bào)告并與有關(guān)崗哨取得聯(lián)系；3、負(fù)責(zé)對(duì)重點(diǎn)部位和可疑情況的電視錄象工作；4、負(fù)責(zé)錄象帶的保管工作；5、負(fù)責(zé)查出報(bào)警位置，及時(shí)調(diào)動(dòng)保安員現(xiàn)場查看并處理；6、負(fù)責(zé)接受白天和夜間業(yè)主的投訴，并及時(shí)通知有關(guān)專業(yè)組進(jìn)行處理，積極主動(dòng)為業(yè)主（住戶）排擾解困，業(yè)主（住戶）反映的有關(guān)問題要主動(dòng)及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門反映，爭取盡早解決；7、做好資料保管和保密工作，無關(guān)人員不準(zhǔn)進(jìn)入監(jiān)控室，不準(zhǔn)向無關(guān)人員談及監(jiān)控室的運(yùn)作情況和值班情況；8、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦工作。 安管員（停車場）崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)督導(dǎo)住宅區(qū)道路泊車和行車的管理，保持物業(yè)轄區(qū)內(nèi)設(shè)施的各類消防、安全、交通等標(biāo)志齊全、醒目；2、維護(hù)停車場的治安交通秩序，疏導(dǎo)車場的流量，保證交通暢順，協(xié)調(diào)和指揮車輛停放在指定的車位；3、負(fù)責(zé)維護(hù)進(jìn)入責(zé)任區(qū)的車輛的完好，保持道路暢通,車輛停放有序，檢查停放的車輛是否已上防盜鎖；注意司機(jī)和車輛在開車前有無異樣，發(fā)現(xiàn)可疑立即查證，以確保安全；4、負(fù)責(zé)提醒業(yè)主（住戶）或客人離車前關(guān)好門窗，帶走車上貴重物品，作好巡檢工作，保證車輛安全；5、嚴(yán)禁裝易燃、易爆及危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入停車場。勸阻超高、超長車輛進(jìn)入車場。嚴(yán)禁車輛亂停亂放；6、負(fù)責(zé)停車場內(nèi)出現(xiàn)治安糾紛或交通事故的匯報(bào)、疏導(dǎo)和處理；5、認(rèn)真按規(guī)定巡查車場車輛、消防設(shè)施及衛(wèi)生情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或向上一級(jí)匯報(bào)；6、認(rèn)真、如實(shí)作好值班記錄表；7、完成上級(jí)交辦的其它工作。 安管員（義務(wù)消防員）崗位職責(zé)1、管理處全體員工應(yīng)積極主動(dòng)參加消防訓(xùn)練，按消防部門規(guī)定要求，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，熟練掌握消防器材的正確使用方法，規(guī)范操作技術(shù)；2、熟悉大廈（小區(qū)）消防器材和設(shè)備的分布情況，當(dāng)事故發(fā)生時(shí)能迅速找到和利用附近的消防器材進(jìn)行搶救工作；3、對(duì)大廈（小區(qū)）樓宇的消防器材設(shè)備定期檢查和維修，保證其處于完好狀態(tài)，檢查消防通道，時(shí)刻保持暢通；及時(shí)糾正消防違章和消除火災(zāi)隱患；4、積極做好消防宣傳教育和防范工作，普及消防知識(shí)和基本的救生、搶險(xiǎn)措施以及火災(zāi)時(shí)自救逃生的方法；5、在發(fā)生火災(zāi)、液化氣泄露等情況時(shí)，立即通知消防部門，并協(xié)助調(diào)查事故原因、疏散群眾、全力開展救護(hù)工作。（十五）、環(huán)境保潔隊(duì)長崗位職責(zé)1、遵照公司要求完成管理處下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù),調(diào)節(jié)好本部與相關(guān)部門的工作關(guān)系；2、負(fù)責(zé)本場地設(shè)備管理、維護(hù)和周期安排計(jì)劃以及計(jì)劃外設(shè)備需求的制訂和申報(bào)，并嚴(yán)格控制按照成本，進(jìn)行有效管理；3、負(fù)責(zé)檢查本場地員工儀容儀表、員工服務(wù)意識(shí)、物料使用狀況、安全操作情況、員工清潔和日常保潔程序、垃圾房保潔和垃圾清運(yùn)情況、回收物品處理的執(zhí)行情況；4、對(duì)發(fā)現(xiàn)或接到客戶投訴的不合格問題，采取及時(shí)性、適宜性和有效性的糾正措施，并提出獎(jiǎng)懲意見和預(yù)防措施建議，相關(guān)記錄及時(shí)匯總上報(bào)場地經(jīng)理。5、負(fù)責(zé)處理本場地員工工作的臨時(shí)、合理調(diào)動(dòng)，執(zhí)行員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施，及時(shí)反饋意見。6、根據(jù)合同要求負(fù)責(zé)聯(lián)系管理處進(jìn)行日常檢查工作，并做好相關(guān)記錄確認(rèn)工作。7、對(duì)客戶的合理要求及時(shí)進(jìn)行處理，并記錄匯總上報(bào)場地經(jīng)理，做到上通下達(dá)。8、對(duì)場地特殊問題或客戶的需求不能及時(shí)或無法處理時(shí)，必須注意回復(fù)方式并在有必要時(shí)及時(shí)請(qǐng)示場地經(jīng)理意見。9、負(fù)責(zé)本場地突發(fā)事件的處理，將發(fā)生情況及時(shí)記錄并根據(jù)情況上報(bào)場地經(jīng)理及管理處（十六）、保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)里所指定區(qū)域的衛(wèi)生情況,做到環(huán)境整潔；2、負(fù)責(zé)室外果皮箱、垃圾屋的清潔、清運(yùn)和消殺工作；3、負(fù)責(zé)室外明裝管線和明裝公用設(shè)備設(shè)施的外表清潔工作；4、服從場地管理員的指揮和安排；5、愛護(hù)公共財(cái)物，不浪費(fèi)、偷盜和故意損壞場地設(shè)備、設(shè)施以及物料工具；6、對(duì)清潔場地出現(xiàn)的突出事件或異常情況的處理要熟悉并及時(shí)上報(bào)或知會(huì)管理處；7、嚴(yán)格按照合同規(guī)定的安全制度、員工工作行為守則、清潔員儀容儀表要求及禮貌用語規(guī)范、清潔作業(yè)時(shí)工具擺放方法、員工崗位清潔和日常保潔規(guī)程、回收物品處理管理規(guī)定、請(qǐng)銷假制度執(zhí)行，并圓滿完成任務(wù)；8、自覺維護(hù)清潔工作的正常運(yùn)行，不打架、不吵鬧、不結(jié)幫結(jié)派、不惹事生非等有損公司形象的事情，團(tuán)結(jié)友愛、尊重領(lǐng)導(dǎo)、文明服務(wù)、禮貌待人；9、自覺提高服務(wù)意識(shí)和工作水平，主動(dòng)參加公司組織的工作培訓(xùn)和職業(yè)道德思想教育的培訓(xùn)，為公司出謀劃策，爭取進(jìn)步。（十七）、綠化工崗位職責(zé)1、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證；2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；3、負(fù)責(zé)工作區(qū)域內(nèi)草坪、盆景、花卉、喬/灌木的整枝修剪、澆水施肥、補(bǔ)栽補(bǔ)種、病蟲害的防治工作；4、對(duì)住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；4、綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；5、對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90以上；6、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；7、負(fù)責(zé)各類綠化機(jī)具的操作及保養(yǎng)維修；8、負(fù)責(zé)工作區(qū)域內(nèi)業(yè)主室內(nèi)綠化菜單服務(wù)工作；9、做好綠化工作記錄，對(duì)工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向主管匯報(bào)；10、完成上級(jí)安排的其他工作。第二節(jié) 管理處服裝管理（暫行）規(guī)定一、目的為明確員工服裝配置標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范員工工作服的管理，保證管理處員工作形象，特制定本規(guī)定，本規(guī)定適用于管理處所有員工工作服的配置及管理。二、職責(zé)1、管理處負(fù)責(zé)員工工作服形象標(biāo)識(shí)運(yùn)用規(guī)范及款式要求規(guī)范，并負(fù)責(zé)定期、不定期檢查。2、管理處根據(jù)形象規(guī)范化要求負(fù)責(zé)審核員工工作服訂制方案及員工工作服的選樣、定做、發(fā)放。3、公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審批員工工作服訂制方案。4、管理處及出納負(fù)責(zé)員工離職時(shí)工作服款項(xiàng)的結(jié)算。三、具體內(nèi)容、管理處服裝配置1、客服工作人員工作服的配置規(guī)定：冬裝：男員工配西裝上衣1件、西褲1條、長袖襯衣2件；女員工配西裝上衣1件、西褲2條、長袖襯衣2件，使用年限為3年。夏裝：男員工配短袖襯衣2件、西褲2條；女員工配夏季職業(yè)套裝裙2套，使用年限為2年。2、安管員工作服配置規(guī)定：冬裝：長袖襯衫2件、迷彩服1套，使用年限為3年，按崗位配置御寒大衣、均碼黑色棉 夏裝：短袖襯衣2件、西褲2條，使用年限為2年。3、維修工、保潔工、綠化工工作服配置規(guī)定：冬裝：長袖制服2套，使用年限為3年；夏裝：短袖制服2套，使用年限為2年。（注：未配置工作服的崗位，著裝應(yīng)注意儀容儀表得體、大方、整潔。）、員工工作服的定做、購買1、管理處根據(jù)員工工作服配置規(guī)定，填寫物品采購申請(qǐng)單經(jīng)審批后進(jìn)行定做或購買。2、客服、安全管理員、維修、保潔、綠化工作服的配置轉(zhuǎn)正后由管理處負(fù)責(zé)工作服的配置，并按照著裝規(guī)定發(fā)放及回收。、員工工作裝的著裝規(guī)定1、下裝嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間執(zhí)行。即：每年5月1日起必須穿夏裝，每年10月1日起必須穿冬裝。2、上裝建議按照規(guī)定時(shí)間執(zhí)行：每年5月1日起可穿夏裝，每年10月1日起可穿冬裝。3、規(guī)定與溫度有矛盾時(shí)以溫度為準(zhǔn)：工作場所溫度在22度以上必須穿夏裝，在18度以下必須穿冬裝。4、工作服應(yīng)保持干凈整潔、不破損、不缺紐扣。上衣拉鏈應(yīng)拉至襯衣領(lǐng)口第三粒紐扣以上，襯衣允許最上一粒紐扣不扣，袖子不得卷過肘腕。5、著工作服時(shí)，應(yīng)搭配與工作服顏色、款式得當(dāng)?shù)囊m子和鞋類；鞋應(yīng)保持清潔光亮，無破損并符合工作要求；在工作場所不得赤腳、不得穿拖鞋、拖鞋式?jīng)鲂取?、管理處所有員工工作時(shí)間必須佩帶公司統(tǒng)一發(fā)放的工號(hào)牌。、工作服的清潔1、外裝：客服工作人員、安全管理員套裝一周一換；工程人員、綠化、保潔人員三天一換。2、襯衫：夏季一天一換,冬季三天一換。3、安全管理員御寒大衣由公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一送洗，襯衫及其他由個(gè)人自行洗滌。4、如因特殊工種，特殊情況致使工作服過臟確需臨時(shí)換裝須注明原因，經(jīng)管理處主任同意簽單后工作服方可更換。、員工工作服的發(fā)放 / 收回規(guī)定1、試用期人員不發(fā)放工作服，管理處主任以上領(lǐng)導(dǎo)特批人員不在此限內(nèi)。2、管理處工作人員離職時(shí)，自服裝發(fā)放之日算起，工作未滿半年的員工按配發(fā)服裝成本的80%支付；工作滿半年而未滿一年的員工按配發(fā)服裝成本的50%支付；工作滿一年以上的員工無須支付。3、客服工作人員在辦理離職手續(xù)時(shí)，由管理處負(fù)責(zé)計(jì)算、審核管理員工作服裝應(yīng)支付金額，并通知公司出納進(jìn)行扣款結(jié)算。4、安全管理員、維修、保潔、綠化人員在辦理離職或調(diào)崗手續(xù)時(shí)，由所在部門負(fù)責(zé)收回公司對(duì)其所配置的服裝，如有遺失、破損或不能洗凈的污漬，照價(jià)賠償。四、附則1、本暫行辦法自即日起執(zhí)行，若有調(diào)整，以管理處通知為準(zhǔn)。2、本規(guī)定由辦公室負(fù)責(zé)解釋。第三節(jié) 管理處設(shè)備管理（暫行）規(guī)定一、目的為保證管理處物品及設(shè)備正常運(yùn)行，合理使用，責(zé)任到人，特制定本辦法，本辦法適用于管理處及管理處下各部門。二、職責(zé)1負(fù)責(zé)建立保管人登記卡。2辦理有關(guān)物品及設(shè)備短期借用的登記手續(xù)。3負(fù)責(zé)安排物品及設(shè)備的維修、保養(yǎng)。4設(shè)備領(lǐng)用人（或借用人）負(fù)責(zé)所領(lǐng)用（借用）物品及設(shè)備的保管、保證其正常運(yùn)行并定期檢查維護(hù)。5. 各組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督本組員工變更時(shí)的物品及設(shè)備交接手續(xù)辦理，以及督促借用人歸還所借用的物品及設(shè)備。三、具體措施、工作步驟1. 各組組長每月月底根據(jù)實(shí)際填寫物品采購單，經(jīng)辦公室審核匯總后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，批準(zhǔn)后，由公司辦公室指定專人負(fù)責(zé)采購。2. 采購入庫后，倉庫管理員應(yīng)電話通知領(lǐng)用各組負(fù)責(zé)人派人前來領(lǐng)取；由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù),倉庫管理員按清單把物品及設(shè)備發(fā)給領(lǐng)用人。3領(lǐng)用各組負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本組的新增物品及設(shè)備指定具體保管人，要求保管人填寫設(shè)備保管人登記卡并簽字。該卡一式兩聯(lián)，倉庫管理員和物品保管人各持一份。4當(dāng)保管人因工作變動(dòng)或其它原因，需將所保管物品及設(shè)備移交時(shí)，由各組負(fù)責(zé)人重新指定接管人，并負(fù)責(zé)監(jiān)督雙方辦理交接手續(xù)。保管人和接管人清點(diǎn)、移交物品及設(shè)備的數(shù)量和使用情況。清點(diǎn)、移交完畢后，詳細(xì)填寫物品及設(shè)備移交清單，部門負(fù)責(zé)人、原保管人和接管人三方在清單上簽字。同時(shí)，原保管人和接管人應(yīng)到倉庫管理員處辦理設(shè)備保管人登記卡信息變更手續(xù)。5. 公司員工辭職或被辭退時(shí)，倉庫管理員須確認(rèn)其保管卡上所登記的設(shè)備已辦理移交手續(xù)，各組負(fù)責(zé)人需在檔案管理員確認(rèn)后，方可在所屬部門意見欄內(nèi)簽字。6倉庫管理員對(duì)物品及設(shè)備進(jìn)行電腦錄入編號(hào)，并定期抽查核對(duì)。、物品及設(shè)備的使用管理 復(fù)印機(jī)、過塑機(jī)、使用管理：1.保管人：復(fù)印機(jī)、過塑機(jī)、客服電腦由客戶服務(wù)中心客服人員保管，保管人為客服前臺(tái)主管。2.檢查與維修保養(yǎng).客戶服務(wù)中心客服人員需保持所管理辦公設(shè)備外觀清潔，擺放整齊。復(fù)印機(jī)應(yīng)避免日光直射；空氣濕度較大時(shí)，開啟復(fù)印機(jī)后應(yīng)隨即打開干燥開關(guān)。.客戶服務(wù)中心客服人員每日需對(duì)復(fù)印機(jī)的運(yùn)行情況進(jìn)行不少于一次的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除，無法排除時(shí)應(yīng)及時(shí)通知專業(yè)維修公司進(jìn)行維修。.客戶服務(wù)中心客服人員每月需根據(jù)復(fù)印機(jī)說明書，對(duì)復(fù)印機(jī)進(jìn)行一次內(nèi)部清理，由客服前臺(tái)主管具體安排，責(zé)任到人。.客戶服務(wù)中心客服人員需嚴(yán)格按照設(shè)備使用說明書使用復(fù)印機(jī)、過塑機(jī)。如因使用不當(dāng)造成設(shè)備損壞，需根據(jù)損壞情況，承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。.當(dāng)設(shè)備發(fā)生無法排除的故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)與專業(yè)維修公司聯(lián)系。如屬需支付維修費(fèi)或更換零件的項(xiàng)目，需由客戶服務(wù)中心客服主管向管理處報(bào)批，由管理處主任報(bào)公司經(jīng)理審批，批準(zhǔn)后方可進(jìn)行維修。 電腦的使用管理1.保管人：電腦由各組的主要使用者負(fù)責(zé)保管。如同一臺(tái)電腦有兩個(gè)或兩個(gè)以上使用人，由各組負(fù)責(zé)人指定專人保管。2.電腦的使用控制：.前臺(tái)電腦由客戶服務(wù)中心客服人員使用。其他人員如因特殊情況需使用該電腦，必須先征得客服主管同意，為防止文件內(nèi)容外傳，對(duì)重要文件或密級(jí)文件，客戶服務(wù)中心客服人員需設(shè)密碼將文件鎖定，由管理處負(fù)責(zé)定期檢查。.管理處主任電腦僅限于管理處主任使用，其它人員一律不得動(dòng)用，其他人員如因特殊情況需使用該電腦，必須先征得管理處主任同意后方可使用。.各組電腦應(yīng)盡量專人專用，如因工作需要，確需多人使用同一電腦時(shí)，需指定專人負(fù)責(zé)保管及維護(hù)、保養(yǎng)。3.檢查與維修保養(yǎng).保管人需保持電腦外觀清潔，擺放整齊。電腦應(yīng)盡量避免日光直射、振動(dòng)、頻繁開關(guān)及強(qiáng)電流沖擊。.電腦發(fā)生故障時(shí)，使用人需及時(shí)與管理處聯(lián)系，為防止文件丟失，在故障原因不明時(shí)，不得隨意開關(guān)電腦。.電腦保管人每月需查殺一次計(jì)算機(jī)病毒。平時(shí)，如發(fā)現(xiàn)電腦有使用異常的狀況也應(yīng)及時(shí)查殺病毒。.若屬電腦硬件損壞，經(jīng)管理處查明，需支付維修費(fèi)或更換硬件時(shí)，應(yīng)由管理處主任向公司 經(jīng)理審批后，方可進(jìn)行。.如屬使用不當(dāng)造成電腦損壞的，保管人和使用人需承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 空調(diào)機(jī)的管理1.保管人：各組的空調(diào)機(jī)由各領(lǐng)用部門組長（隊(duì)長）保管；2.使用控制:.夏季氣溫高于25時(shí)，冬季氣溫低于10時(shí)，方可使用空調(diào)。.空調(diào)開啟時(shí)間內(nèi)，若無必要，任何人不得擅自開窗。 .各組下班后，最后離開辦公室的工作人員須關(guān)閉空調(diào)機(jī)。.中控室空調(diào)開啟時(shí)間為 ，除監(jiān)控人員外，管理處所有員工不得進(jìn)入中控室內(nèi)，如有特殊情況須進(jìn)入需報(bào)保安隊(duì)長批準(zhǔn)后方可進(jìn)入。3.檢查與維修保養(yǎng).空調(diào)機(jī)每年啟用前需清洗一次防塵網(wǎng)；在使用過程中，每兩月需清洗一次防塵網(wǎng)，停止使用后，清洗一次防塵網(wǎng)。除塵工作由各組負(fù)責(zé)人指定人員進(jìn)行。.在使用過程中，如發(fā)現(xiàn)空調(diào)機(jī)有異常噪聲、氣味或不致冷現(xiàn)象，需及時(shí)通知工程組維修人員檢查。.無法排除的故障，工程維修人員需通知專業(yè)維修公司檢查故障原因。如需加雪種、更換零件或支付維修費(fèi)，需由工程維修人員向管理處申報(bào)，經(jīng)管理處主任報(bào)公司經(jīng)理審批。.如屬使用不當(dāng)造成空調(diào)機(jī)損壞的，該空調(diào)所在各組負(fù)責(zé)人及辦公室成員都要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 打卡機(jī)的使用管理1.保管人：打卡鐘由客服組負(fù)責(zé)保管，由主管負(fù)責(zé)指定人員保管；2.檢查與維修保養(yǎng)：.保管人應(yīng)每周至少檢查一次打卡鐘的運(yùn)行情況，調(diào)校時(shí)間，并保持打卡鐘外觀清潔。.當(dāng)設(shè)備發(fā)生無法排除的故障時(shí)，需及時(shí)與專業(yè)維修公司聯(lián)系。如需更換零件或支付維修費(fèi)，需由保管人員向管理處申報(bào)，經(jīng)管理處主任報(bào)公司經(jīng)理審批。.如屬使用不當(dāng)造成設(shè)備損壞的，由保管人承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 自行車、對(duì)講機(jī)管理1.保管人：自行車、對(duì)講機(jī)由各組組長負(fù)責(zé)保管，對(duì)講機(jī)、自行車由當(dāng)班員工領(lǐng)用，領(lǐng)用與交還時(shí)需檢查是否完好，簽字確認(rèn)，并保持自行車、對(duì)講機(jī)外觀清潔。2.自行車、對(duì)講機(jī)的使用控制：.安管自行車、對(duì)講機(jī)僅限于安管組使用，其它人員一律不得動(dòng)用，其他人員如因特殊情況需使用該自行車、對(duì)講機(jī)，必須先征得管理處主任同意后方可使用，管理處負(fù)責(zé)定期檢查。.各組自行車、對(duì)講機(jī)應(yīng)盡量專人專用，如因工作需要，確需多人使用時(shí)，各組組長需指定專人負(fù)責(zé)保管及維護(hù)、保養(yǎng)。3.檢查與維修保養(yǎng)：.保管人應(yīng)保持自行車、對(duì)講機(jī)外觀清潔，每天交接班時(shí)檢查一次，是否有故障。.當(dāng)自行車、對(duì)講機(jī)發(fā)生無法排除的故障時(shí)，需及時(shí)與專業(yè)維修公司聯(lián)系，如需更換零件或支付維修費(fèi)，需由保管人員向管理處申報(bào)，經(jīng)管理處主任報(bào)公司經(jīng)理審批。 .對(duì)物品質(zhì)量，安全保衛(wèi)隊(duì)?wèi)?yīng)根據(jù)物品進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量情況給予監(jiān)別和判定，以便在使用程度上給予合理和綜合性驗(yàn)證。.如屬使用不當(dāng)造成設(shè)備損壞的，由保管人承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。四、附則1、本暫行辦法自即日起執(zhí)行，若有調(diào)整，以管理處通知為準(zhǔn)。2、本規(guī)定由辦公室負(fù)責(zé)解釋。第四節(jié) 物業(yè)租賃管理制度一、目的規(guī)范自有物業(yè)（房屋、商鋪）等的租賃工作，爭取良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、適用范圍適用于物業(yè)管理公司自有物業(yè)的對(duì)外租賃管理工作。三、職責(zé)1、公司經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)自有物業(yè)對(duì)外租賃業(yè)務(wù)的組織實(shí)施。2、公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)有關(guān)租賃費(fèi)用的收取。3、公司經(jīng)理負(fù)責(zé)租金標(biāo)準(zhǔn)的審批和租賃合同的簽署。四內(nèi)容1、經(jīng)營管理部根據(jù)房屋、商鋪?zhàn)赓U市場的行情及公司閑置的租賃房屋、商鋪情況適時(shí)刊登招租廣告。2、合同洽談。、業(yè)務(wù)員就房屋、商鋪的位置、面積、價(jià)格、租賃期限等與來訪單位或個(gè)人進(jìn)行報(bào)價(jià)、洽談。、對(duì)留下聯(lián)系方式的來訪者及來訪電話進(jìn)行記錄（記錄于租賃來電來訪記錄表）；并跟蹤直至租賃成功或?qū)Ψ饺∠赓U意向。、對(duì)要求現(xiàn)場看房者，積極安排陪同看房。、未出租的房屋、商鋪的鑰匙由專人負(fù)責(zé)并做好標(biāo)識(shí)。3、合同的擬定及簽訂。、根據(jù)雙方洽談達(dá)成的條件，擬定物業(yè)租賃合同，并按合同評(píng)審程序進(jìn)行合同評(píng)審。、評(píng)審后的合同交承租方按政府有關(guān)規(guī)定簽章。承租方須出示有效身份證明（承租方為個(gè)人的需提交身份證，承租方為單位的需提交政府批文或工商營業(yè)執(zhí)照），并提供復(fù)印件存檔。、承租方到公司財(cái)務(wù)部交納租賃保證金。、公司法人代表或其委托人審準(zhǔn)合同并簽署租賃合約。、合同簽訂后送房屋、商鋪?zhàn)赓U管理部門鑒證。、將鑒證好的合同正本分送公司辦公室、財(cái)務(wù)、承租方，并由收方簽收。、合同正本及相關(guān)資料交辦公室存檔。、通知出租房屋、商鋪所在的房屋管理部門。4、出租房屋、商鋪的交付。、承租方交納租賃保證金后，即與承租方辦理租賃的驗(yàn)交手續(xù)。、向承租方交付租賃物業(yè)的鑰匙。、填寫出租物業(yè)驗(yàn)收交接單，并存檔保留。5、租金的催繳。、經(jīng)營管理部每月月底前向承租方送發(fā)租金交款通知書，如無法在此期間送達(dá)，應(yīng)每日電話催詢或登門拜訪送交，直至收到為止。交款通知書回執(zhí)存檔。、業(yè)務(wù)人員每月按時(shí)收繳房屋、商鋪?zhàn)饨?。?duì)以現(xiàn)全交納的承租物業(yè)的租金，業(yè)務(wù)人員應(yīng)與財(cái)務(wù)部人員一同前往收取。、業(yè)務(wù)人員登門拜訪時(shí)，應(yīng)向客戶出示工作證件，說明身份。與客戶交談應(yīng)保持友好的態(tài)度，說話有分寸，談吐要文明。、對(duì)于逾期未交款的承租方，應(yīng)每日以電話催詢或登門拜訪的方式催詢，并做好記錄，直至其交款或采取進(jìn)一步的催款措施。、在采取如鎖門、斷水電等進(jìn)一步措施前，應(yīng)采取各種方式知會(huì)承租方，做到合情、合理、合法。還要取得物業(yè)租賃管理部門及房屋管理部門的支持與協(xié)同，并做好通知的簽收記錄。將承租方交納租金的憑證（支票或銀行進(jìn)賬單或現(xiàn)金繳款回單、發(fā)票等復(fù)印件）歸檔留存。6、合同的變更。在合同實(shí)施期間發(fā)生的有關(guān)合同價(jià)格、租用面積、租用期限、交款日期等的變更，如屬我方提出的，應(yīng)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后立即通知承租方并做好記錄；如屬承租方提出，應(yīng)提供書面的文件，按合同的評(píng)審程序重新審批。7、合同的終止。凡合同終止皆應(yīng)按合同中的具體條文進(jìn)行。在承租方搬離時(shí)應(yīng)與所在的物業(yè)管理處聯(lián)系，并盡可能有人員在場提供適當(dāng)?shù)膸椭氨O(jiān)督其搬離，防止因搬離而造成公司利益的損失，并及時(shí)向所在物業(yè)租賃管理部門提交停租申請(qǐng)書。8、房屋的接收。、新用于租賃的物業(yè)的接收，應(yīng)準(zhǔn)備好平面圖及水電等設(shè)施的圖紙，于現(xiàn)場進(jìn)行觀察，并測試物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施，做好驗(yàn)收記錄。若發(fā)現(xiàn)大的問題應(yīng)及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并通知交驗(yàn)方。、對(duì)于承租方退房的接收應(yīng)按物業(yè)交付時(shí)的出租物業(yè)的驗(yàn)收交接單的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。若物業(yè)經(jīng)過二次裝修，對(duì)物業(yè)的主要設(shè)施（墻面、地板、窗口、水電設(shè)施、空調(diào)設(shè)施等）進(jìn)行驗(yàn)收，正確填寫拙租物業(yè)驗(yàn)收交接單上的歸還驗(yàn)收記錄，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)合同的有關(guān)條款及實(shí)際情況決定是否恢復(fù)原樣。、驗(yàn)收結(jié)束后取回鑰匙，做好標(biāo)識(shí)和文專人保管，并鎖好門窗。9、承租方退租物業(yè)要將所有應(yīng)交租金及有關(guān)費(fèi)用結(jié)清后，方可將租房押金退還。經(jīng)營管理部人員負(fù)責(zé)協(xié)助原承租方辦理退租賃保證金手續(xù)10、根據(jù)上月出租物業(yè)租金收繳情況，于下月10日前正確填報(bào)物業(yè)租金收取統(tǒng)計(jì)月報(bào)表。11、按承租的變化情況及時(shí)更改及編制租賃情況一覽表。12、回訪。、經(jīng)營部人員在每月催繳租金的同時(shí)，應(yīng)征詢承租方對(duì)租賃工作的意向及租賃過程中碰到的問題做好記錄并盡力協(xié)助解決。、每年應(yīng)至少組織兩次承租方意見征詢活動(dòng)，并請(qǐng)承租方填寫物業(yè)租賃服務(wù)工作意見書。13、對(duì)于空置的物業(yè)，每月應(yīng)至少檢查一次房屋的安全情況。第五節(jié) 房屋裝飾裝修管理規(guī)定一、總則為加強(qiáng)本小區(qū)的裝修工程的管理與監(jiān)督，有效地制止違章裝修行為，保障建筑物的結(jié)構(gòu)安全和外觀的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，確保房屋最大使用功能和將來的保值升值，為業(yè)主提供一個(gè)和諧、完美的居住環(huán)境。物業(yè)管理處將對(duì)轄區(qū)的裝修實(shí)行全面管理，并根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和住宅室內(nèi)裝飾裝修辦法等相關(guān)法規(guī)、文件精神制定本規(guī)定，望廣大業(yè)主/住戶認(rèn)真閱讀并遵守。二、裝修申報(bào)與審批、裝