人口與房地產(chǎn)市場關(guān)系論.docx

人口與房地產(chǎn)市場關(guān)系論3月房價(jià)暴漲，看漲派掩飾不住得意，額手稱慶之余還把歷年來看空的學(xué)者拎出來示眾。一線城市房產(chǎn)保值增值的觀念深入人心，看漲預(yù)期在貨幣存量和城市化的雙重頂托下被不斷強(qiáng)化，進(jìn)而成為全體國民的意志，仿佛堅(jiān)不可摧。但俗話說得好，天下沒有不散的筵席，看空的學(xué)者多次受挫，不代表下一位看空者不能準(zhǔn)確把握時(shí)點(diǎn)。日本土地神話持續(xù)了40年后宣告破滅；如今，“神一般”的韓國房價(jià)也回落了。只要把握好人口和經(jīng)濟(jì)增速兩個(gè)拐點(diǎn)，看空者還是有希望畢其功于一役。1965年至今，韓國經(jīng)歷了4次房地產(chǎn)暴漲，其中第四次使韓國房價(jià)達(dá)到世界水平。可在2008年信貸危機(jī)后韓國房地產(chǎn)市場便一蹶不振，和“四小龍”的其他三個(gè)形成迥異的走勢。今年2月，韓國房地產(chǎn)市場成交量下滑14%至4.73萬套，為7年以來最低水平。與此同時(shí)，韓國房價(jià)也在下滑，首爾的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2008年3月以來最低水平。當(dāng)然，最低并不意味著房價(jià)大幅下跌，首都圈的各地區(qū)房價(jià)跌幅普遍在一成以內(nèi)，如今的房價(jià)仍遠(yuǎn)高于金融危機(jī)前的價(jià)格。2005年后的3年間，首爾地區(qū)房價(jià)大漲4成，使得每平方米房價(jià)達(dá)到了3萬多元，如今仍在這一水平上。但即便如此，3年的房價(jià)緩跌仍留下了10萬“罐頭住宅”，即抵押貸款額超過房價(jià)的住宅。危機(jī)不久后，很多亞洲國家迅速翻紅，為什么韓國遲遲不見轉(zhuǎn)機(jī)？去年10月韓國金融研究院曾進(jìn)行了“家庭負(fù)債壓力測試”，全國范圍內(nèi)獲得住宅抵押貸款的480萬家庭中，12%家庭的債務(wù)償還比率超過了60%；而在首都圈的34萬戶中，61%的家庭債務(wù)償還比率超60%，意味著家庭收入的一大半用于還貸。次貸危機(jī)發(fā)生的2007年，美國的家庭債務(wù)償還比率曾達(dá)到14%的史上最高值。屈指一算，從上世紀(jì)60年代韓國經(jīng)濟(jì)起飛到房價(jià)達(dá)到頂峰的2008年，韓國的房地產(chǎn)可謂近50年不敗，越來越多的家庭把資產(chǎn)壓在房子上，債務(wù)危機(jī)前，韓國家庭債務(wù)約相當(dāng)于可支配收入的140%，這是住房需求萎靡不振的首要原因。另外，人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生改變：韓國戰(zhàn)后嬰兒潮一代已進(jìn)入到50歲年齡段，不再能成為購房置業(yè)的主力。人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，首次置業(yè)的年齡主要集中在2539歲。這一年齡段人口增長較快的國家，其房地產(chǎn)投資和消費(fèi)都處在相對旺盛的階段，一旦這部分人口的數(shù)量走下坡路，房價(jià)也就迎來拐點(diǎn)。也的確，工業(yè)化國家多數(shù)年輕人20歲后參加工作，25歲開始有了些積蓄，有了建立家庭的需求；到了40歲，家庭、住房和子女等家庭大事件應(yīng)該基本完成了。日本房地產(chǎn)提供了人口結(jié)構(gòu)和房價(jià)拐點(diǎn)的最為明顯的例證，在1978到1998年的20年里，25歲以下人口組平均住宅自有率為5.6%，而3539歲人口組平均住宅自有率達(dá)到55%，表明有50%的人口選擇在2539歲購買房產(chǎn)。日本房地產(chǎn)市場在1980到1990年大幅上漲，住宅土地價(jià)格在10年中上升了3倍左右，之后泡沫破裂。人口分組統(tǒng)計(jì)顯示，1990年日本2534歲人口組數(shù)量比1980年2534歲人口組數(shù)量下降了20%。購房適齡人口不濟(jì)，終于將財(cái)富效應(yīng)刺激的房地產(chǎn)投機(jī)從巔峰拽下來。相對于日本，韓國無論人口結(jié)構(gòu)還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程上，在這個(gè)東亞雁陣式追趕模式中都晚進(jìn)約1520年。比如日本人均GDP達(dá)到3000美元是在1973年，韓國是1988年。從人口紅利的角度，日本在20世紀(jì)60年代末通過“劉易斯拐點(diǎn)”，勞動力從無限供給轉(zhuǎn)向稀缺；90年代遭遇“人口紅利拐點(diǎn)”，城鄉(xiāng)一體化經(jīng)濟(jì)形成；韓國在80年代通過“劉易斯拐點(diǎn)”，至今仍在享受人口紅利，預(yù)期在2015年通過“人口紅利拐點(diǎn)”。日本的土地神話在人口紅利消失前戛然而止，韓國房地產(chǎn)的盛衰似乎是日本地產(chǎn)泡沫的重演。當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)學(xué)界并不認(rèn)為韓國將像它的鄰國日本那樣陷入一輪長時(shí)期的樓市衰退。兩國的不同之處就在于，因?yàn)檎膰?yán)厲調(diào)控，韓國的房價(jià)并沒有發(fā)生諸如“一個(gè)東京能買下美國”那樣離譜的狀況。首爾的房價(jià)雖在2000年后上漲了3倍，但就全國而言，直到2008年5月，扣除物價(jià)水平后，韓國房價(jià)都還沒有恢復(fù)到1986年的水平。19862006年韓國全國名義房價(jià)年平均增長為3.7%，而同期CPI年增長幅度