城市土地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

目 錄第*章 項(xiàng)目總論*.*項(xiàng)目名稱及實(shí)施單位*.*項(xiàng)目基本情況*.*可行性研究的工作依據(jù)、研究過(guò)程*.*可行性研究結(jié)論*.*主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)*.*結(jié)論與建議*第*章 項(xiàng)目背景及必要性分析*.*項(xiàng)目提出的背景*.*項(xiàng)目發(fā)展概況*.*項(xiàng)目建設(shè)的必要性*第*章 項(xiàng)目用地與建設(shè)條件分析*.*項(xiàng)目用地分析*.*主要建設(shè)條件*第*章 工程總體方案*.*建設(shè)目標(biāo)*.*建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)*.*工程規(guī)劃*.*建設(shè)內(nèi)容*.*工藝方案比選*第*章 工程方案設(shè)計(jì)*.*土地平整工程*.*給排水工程*.*供電及道路照明工程*.*道路工程*.*道路施工要求*.*道路其他設(shè)施*.*主要工程量估算及材料供應(yīng)*第*章 拆遷安置及耕地墾復(fù)方案*.*拆遷安置方案*.*耕地墾復(fù)方案*第*章 環(huán)境保護(hù)*.*環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)及范圍*.*環(huán)境空氣影響的評(píng)價(jià)*.*環(huán)境噪聲影響的評(píng)價(jià)*.*環(huán)境保護(hù)治理措施*第*章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防*.*危害因素和危害程度分析*.*安全措施方案*.*消防措施*第*章 項(xiàng)目組織管理與人員配置*.*項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)*.*人力資源配置*第*章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招投標(biāo)方案*.*項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排*.*項(xiàng)目招投標(biāo)方案*第*章 投資估算及資金籌措*.*項(xiàng)目總投資估算*.*資金籌措及使用*第*章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)*.*財(cái)務(wù)分析*.*國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)*第*章 社會(huì)評(píng)價(jià)*第*章 風(fēng)險(xiǎn)分析*.*主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別*.*風(fēng)險(xiǎn)程度分析與對(duì)策*第*章 研究結(jié)論與建議*.*研究結(jié)論*.*建議*附圖、附表、附件*152 / 153第一章 項(xiàng)目總論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及實(shí)施單位一、項(xiàng)目名稱城市土地一級(jí)整理項(xiàng)目二、項(xiàng)目實(shí)施單位*市土地儲(chǔ)備中心三、項(xiàng)目實(shí)施單位簡(jiǎn)介*省*市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是2001年經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)成立的副縣級(jí)建制的全額撥款事業(yè)單位，歸口*市國(guó)土資源管理局。*市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是受市人民政府委托，在*市土地管理委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管下，代表政府具體實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、招標(biāo)、拍賣(mài)出讓工作的指定運(yùn)作機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是土地交易市場(chǎng)的承辦機(jī)構(gòu)。中心的成立和市場(chǎng)的組建是本市貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地基本國(guó)策，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，建立公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)秩序的重要舉措。中心編制50人，內(nèi)設(shè)“七部一室”，即：財(cái)務(wù)管理部、儲(chǔ)備管理部、開(kāi)發(fā)管理部、市場(chǎng)交易部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)二部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三部、綜合辦公室。主要職責(zé)是：1.根據(jù)市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組提出的收購(gòu)計(jì)劃,對(duì)全市市屬企事業(yè)單位、各鎮(zhèn)區(qū)和村委會(huì)需盤(pán)活的存量土地和其它需調(diào)整的存量土地適時(shí)進(jìn)行收購(gòu)。 2.根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃以及市場(chǎng)需求,適量?jī)?chǔ)備土地,增強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。3.管理由市政府依法沒(méi)收和依法收回的閑置、拋荒及其它無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的土 地,并納入儲(chǔ)備土地范圍。4.在市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)和監(jiān)督下,管理、運(yùn)作好由財(cái)政撥付的 土地儲(chǔ)備資金。5.在市政府職能部門(mén)的指導(dǎo)下,做好儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)工作,做好對(duì)收購(gòu)、 儲(chǔ)備土地的資金測(cè)算平衡、招商洽談以及投放市場(chǎng)的前期準(zhǔn)備,并協(xié)助做好土 地出讓的其它準(zhǔn)備工作:搞好綜合統(tǒng)計(jì),定期向市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告 運(yùn)作情況。6.完成市政府交辦的其它任務(wù)。中心是政府實(shí)行土地儲(chǔ)備制度和按照市場(chǎng)方式配置土地資源的平臺(tái)，將以“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開(kāi)拓、創(chuàng)新”為宗旨，本著公開(kāi)、公平、公正的原則，竭誠(chéng)為社會(huì)各界提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。*市土地儲(chǔ)備中心組織結(jié)構(gòu)圖中心負(fù)責(zé)人*主持中主全面工作，兼管人事，分管*湖綜合整治項(xiàng)目，長(zhǎng)期從事投資領(lǐng)域工作，具有豐富的資產(chǎn)運(yùn)作和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn),*城投集團(tuán)公司在其領(lǐng)導(dǎo)下，成功開(kāi)發(fā)了一系列城市重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。四、項(xiàng)目實(shí)施單位的發(fā)展戰(zhàn)略城市土地儲(chǔ)備制度最早起源于19世紀(jì)荷蘭的阿姆斯特丹，在我國(guó)上海市于1996年成立了首家城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地發(fā)展中心，隨著土地市場(chǎng)化流程的不斷推進(jìn)，逐步形成了上海、杭州、南通這三種具有典型特征的城市土地儲(chǔ)備模式。現(xiàn)階段，土地儲(chǔ)備管理辦法已將土地儲(chǔ)備目標(biāo)明確定位為有效調(diào)控土地供應(yīng)市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用。土地政策層面的有力支持，為土地儲(chǔ)備帶來(lái)了新的契機(jī)；然而當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與持續(xù)從緊的宏觀調(diào)控態(tài)勢(shì)，土地儲(chǔ)備在機(jī)制創(chuàng)新上面臨著新的挑戰(zhàn)。1、建立收儲(chǔ)規(guī)劃?rùn)C(jī)制，合理確定收儲(chǔ)規(guī)模結(jié)構(gòu)土地儲(chǔ)備規(guī)劃的建立可以減少土地儲(chǔ)備的盲目性和隨意性。參照以往的土地儲(chǔ)備運(yùn)作的流程，由于沒(méi)有建立中長(zhǎng)期土地儲(chǔ)備規(guī)劃，各個(gè)年度的土地收儲(chǔ)隨意性較大，對(duì)部分尚未具備收儲(chǔ)條件的地塊也進(jìn)行了收儲(chǔ)，單方面地造成了收儲(chǔ)量的快速增長(zhǎng)，然而對(duì)區(qū)域城市建設(shè)中基礎(chǔ)設(shè)施急需改善的地塊未能及時(shí)有效地現(xiàn)實(shí)收儲(chǔ)。建立系統(tǒng)的土地儲(chǔ)備規(guī)劃，要根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模結(jié)構(gòu)，依據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃結(jié)合城市近期建設(shè)發(fā)展需要，以市域范圍內(nèi)的城市建設(shè)用地和城市化集中地區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地為規(guī)劃對(duì)象，在對(duì)遠(yuǎn)景可儲(chǔ)備土地總量進(jìn)行預(yù)估的基礎(chǔ)上，制訂近期經(jīng)營(yíng)性土地儲(chǔ)備規(guī)劃和遠(yuǎn)景土地儲(chǔ)備規(guī)劃，確定近期與遠(yuǎn)景土地儲(chǔ)備的數(shù)量和空間分布，實(shí)現(xiàn)以實(shí)地收儲(chǔ)為主向?qū)嵉厥諆?chǔ)和規(guī)劃收儲(chǔ)相結(jié)合的收儲(chǔ)模式轉(zhuǎn)變。因此，編制土地儲(chǔ)備中長(zhǎng)期規(guī)劃可以引導(dǎo)政府有序推進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，有利于增強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作的主動(dòng)性和計(jì)劃性。2、完善成本控制機(jī)制，形成儲(chǔ)備資金良性循環(huán)目前，我國(guó)中小城市土地儲(chǔ)備融資的通行做法是，將政府財(cái)政撥款作為啟動(dòng)資金，以商業(yè)銀行貸款作為土地儲(chǔ)備的運(yùn)營(yíng)資金。由于政府財(cái)力薄弱，許多中小城市土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)資金中商業(yè)貸款比例高達(dá)80%，有的甚至達(dá)到了90%。土地儲(chǔ)備存量的增長(zhǎng)將直接帶來(lái)貸款量的增加，收儲(chǔ)成本不僅包括收儲(chǔ)過(guò)程中的投入資金，隨著投入成本資金的累積增加，高額的資金財(cái)務(wù)費(fèi)用也增加了收儲(chǔ)成本。要實(shí)現(xiàn)有效控制成本就要在消化存量?jī)?chǔ)備土地和縮短收儲(chǔ)周期上尋求突破。在南通市存量?jī)?chǔ)備土地中，有效收儲(chǔ)土地約為70，部分土地由于不可預(yù)見(jiàn)因素造成土地整理耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，未能在合理的收儲(chǔ)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市供應(yīng)。為此，2008年開(kāi)始南通市將收儲(chǔ)工作重點(diǎn)集中在對(duì)存量?jī)?chǔ)備土地的盤(pán)活整理上，通過(guò)加快收儲(chǔ)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)土地的有效供給，形成收儲(chǔ)資金的良性循環(huán)，有效控制收儲(chǔ)成本。有效控制成本在另一方面還要控制增量和科學(xué)確定規(guī)模?？刂圃隽坎粌H要體現(xiàn)在量上，而且要通過(guò)調(diào)整收儲(chǔ)用地的結(jié)構(gòu)，把準(zhǔn)土地市場(chǎng)熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)收儲(chǔ)土地的量變到質(zhì)變。2008年以來(lái)，國(guó)家將土地供應(yīng)的主要方向定位在普通居住用地上，南通市通過(guò)分析市場(chǎng)上對(duì)各類用地需求，確定了今年增量收儲(chǔ)用地主要以普通居住類用地為主，通過(guò)節(jié)約利用有限的用地指標(biāo)，提高收儲(chǔ)地塊的質(zhì)量。與此同時(shí)，科學(xué)確定儲(chǔ)備土地規(guī)模，一方面可以通過(guò)收儲(chǔ)足夠數(shù)量的土地實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的有效調(diào)控，另一方面協(xié)調(diào)年度供應(yīng)和收儲(chǔ)量的平衡。規(guī)模量的確定要建立在對(duì)過(guò)去土地供應(yīng)情況和未來(lái)用地需求狀況研判的基礎(chǔ)上，設(shè)定合理的浮動(dòng)范圍。3、構(gòu)建績(jī)效管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)精細(xì)運(yùn)作全程監(jiān)管土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已被明確定位為非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，但同樣需要加強(qiáng)績(jī)效管理，促進(jìn)城市土地資源高效合理的配置與利用。土地儲(chǔ)備機(jī)制對(duì)土地市場(chǎng)的有效調(diào)控以及對(duì)節(jié)約集約用地政策貫徹執(zhí)行的效果，需要通過(guò)對(duì)土地儲(chǔ)備工作中“收儲(chǔ)整理供地決算”全過(guò)程的精細(xì)化運(yùn)作及監(jiān)管來(lái)實(shí)現(xiàn)，建立并完善職能部門(mén)外部大監(jiān)管和儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)內(nèi)部小監(jiān)管兩套機(jī)制。職能部門(mén)外部大監(jiān)管即構(gòu)建土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)、國(guó)土資源管理部門(mén)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)三級(jí)運(yùn)作管理體系，明確決策機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)各自的職、責(zé)、權(quán)，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，理順組織，左右協(xié)調(diào)，上下聯(lián)動(dòng)。根據(jù)年度收儲(chǔ)計(jì)劃制訂與之配套的考核計(jì)劃，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中計(jì)委、規(guī)劃、環(huán)保、房管、國(guó)土以及各級(jí)政府職能部門(mén)之間的協(xié)作與支持，提高工作效率，降低運(yùn)作成本，從而獲取最佳社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)內(nèi)部小監(jiān)管具體包括了收儲(chǔ)流程的管理、資金運(yùn)用的管理和儲(chǔ)備效益的管理三個(gè)方面。這就要求針對(duì)土地收儲(chǔ)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，細(xì)化每一步的工作流程，定人定崗，量化工作目標(biāo)要求，并制訂嚴(yán)格的考核制度；針對(duì)收儲(chǔ)資金的運(yùn)用管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法，完善收儲(chǔ)資金統(tǒng)籌論證、集體決策機(jī)制，通過(guò)用前論證，用中監(jiān)管，用后審計(jì)，提高資金使用效率；針對(duì)每一宗收儲(chǔ)土地完成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行總結(jié)評(píng)價(jià)，每年度對(duì)全年的收儲(chǔ)效益進(jìn)行總結(jié)評(píng)估，中心目前正在著手建立一套貫穿收儲(chǔ)工作全過(guò)程能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)功能，同時(shí)具備成本收益分析和決策應(yīng)用功能的較為完善的土地儲(chǔ)備信息化管理系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)南通土地儲(chǔ)備運(yùn)作數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析并結(jié)合政策面、市場(chǎng)面動(dòng)態(tài)，及時(shí)形成分析報(bào)告提供領(lǐng)導(dǎo)作出判斷決策，從而對(duì)階段性收儲(chǔ)工作重點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)土地儲(chǔ)備運(yùn)行健康發(fā)展。4、盤(pán)活城市國(guó)有資源。為實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)資源效益最大化，城投集團(tuán)將對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)中所擁有的店鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、會(huì)（商）展中心、廉租房、醫(yī)院、軌道交通、地下管網(wǎng)及公園、景區(qū)、污水處理、垃圾處理、基礎(chǔ)設(shè)施冠名權(quán)和廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)等國(guó)有資產(chǎn)、國(guó)有權(quán)益等資源不斷地進(jìn)行整合經(jīng)營(yíng)，所獲得的租賃收入集中用于城市建設(shè)，為城投集團(tuán)融資平臺(tái)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)，做到進(jìn)退有度，及時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。并且，堅(jiān)持不與民爭(zhēng)利原則，對(duì)于市場(chǎng)化程度高的項(xiàng)目實(shí)施民進(jìn)國(guó)退，促進(jìn)城市建設(shè)多元化投資，讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更科學(xué)更文明，達(dá)到各得其所、錯(cuò)位發(fā)展、各自做優(yōu)做強(qiáng)的目的，共同促進(jìn)城市發(fā)展。5、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。積極借力資本市場(chǎng)，構(gòu)建多元化融資體系，做活“錢(qián)”文章，實(shí)現(xiàn)近期“多方籌資”，破解資金“瓶頸”，遠(yuǎn)期“自求平衡”和“滾動(dòng)平衡”的目標(biāo)。一是廣積“財(cái)源”。加大對(duì)土地市場(chǎng)的投入，早介入早研究，靈活運(yùn)用每個(gè)時(shí)期的國(guó)家金融政策，抓住融資相對(duì)便利且融資成本相對(duì)較低的有利時(shí)機(jī)，以土地開(kāi)發(fā)的未來(lái)收益為依托，先行融資做地，待時(shí)機(jī)成熟后，再推出可轉(zhuǎn)讓土地，實(shí)現(xiàn)資金平衡。二是廣開(kāi)“財(cái)路”。積極拓寬融資渠道，涉足金融市場(chǎng)，提升城投集團(tuán)的品位。這方面目前已完成一系列動(dòng)作。逐步開(kāi)展銀行間短期融資票據(jù)業(yè)務(wù)、發(fā)行城投債券等方面發(fā)展。第二節(jié) 項(xiàng)目基本情況一、建設(shè)目標(biāo)隨著*市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整,新的幾大新區(qū)將迅速崛起,*區(qū)、*區(qū)的建設(shè)和快速發(fā)展,將徹底改變*市的城市格局。城區(qū)將形成行政、商貿(mào)、文化、休閑娛樂(lè)等多中心的格局。項(xiàng)目的建設(shè)是為加快九江城市化進(jìn)程，將九江建設(shè)成為閩浙贛皖邊界區(qū)域性中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo),盤(pán)活*區(qū)、*區(qū)段地塊土地，通過(guò)功能和形態(tài)兩方面的共同完善，將其建設(shè)成為具有交通旅游集散、商業(yè)金融、居住休閑、文化娛樂(lè)等綜合功能的高水準(zhǔn)的城市副中心。二、建設(shè)地點(diǎn)*區(qū)、*區(qū)位于*市城區(qū)西、南部，新浙贛鐵路線以南，饒北河以西，信江北岸，帶湖北路、天佑大道所圍合的區(qū)域范圍。規(guī)劃總用地面積約*.*平方公里。三、建設(shè)規(guī)模本次收儲(chǔ)的地塊土地面積7271.11畝。一級(jí)開(kāi)發(fā)后可出讓面積為*.*畝。四、建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬完成*區(qū)、*區(qū)*.*畝用地、*區(qū)、*區(qū)主次干道*.*畝土地的收儲(chǔ)工作，并完成收儲(chǔ)土地的通水、通電、通路等前期開(kāi)發(fā)。具體建設(shè)內(nèi)容為：（1） 征收土地總面積*.*畝，拆遷住房*.*萬(wàn)，雜房*.*萬(wàn)；（2） 土石方工程:開(kāi)挖、填土石方*.*萬(wàn)m*。其中*區(qū)、*區(qū)整理區(qū)土石方*.*萬(wàn)m*；*區(qū)、*區(qū)主次干道土石方*.*萬(wàn)m*。（3） 在土地開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)新建城市交通干道、次干道、支道等城市道路*.*km,路面總面積*.*。其中茶圣東路*.*km,路面總面積*；五三東大道*.*km,路面總面積*.*；稼軒大道*.*km,路面總面積*；站前大道*.*km,路面總面積*.*；其他道路*.*km,路面總面積*。（4） 建設(shè)土地整理區(qū)域內(nèi)給水、排水工程。其中給水管線*m,雨水排水管線*m,排污管線*m。（5） 建設(shè)土地整理區(qū)域內(nèi)供電及路燈照明工程，路燈照明桿線*.*公里。（6） 道路綠化面積*.*萬(wàn)。（7） 建設(shè)征地農(nóng)民返遷房小區(qū)五處，占地面積*，總建筑面積*。五、建設(shè)期限 本項(xiàng)目建設(shè)期兩年。即從2011年5月2013年5月。六、投資估算及資金籌措本項(xiàng)目總投資22億元人民幣，其中建設(shè)投資*.*萬(wàn)元（工程費(fèi)用*.*萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)*.*萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi)*.*萬(wàn)元），建設(shè)期利息*.*萬(wàn)元。本項(xiàng)目資金來(lái)源為：公司自籌資金*.*萬(wàn)元，占投資總額的*.*%，申請(qǐng)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行行貸款*萬(wàn)元，占投資總額的*.*%。還款來(lái)源于本項(xiàng)目土地出讓收入。第三節(jié) 可行性研究的編制依據(jù)、研究過(guò)程一、編制依據(jù)（1）國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行土地儲(chǔ)備管理辦法2007年。（2）全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)中華人民共和國(guó)土地管理法2004年；（3）全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2007年；（4）*省政府*省國(guó)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地收儲(chǔ)財(cái)務(wù)管理辦法2004年；（5）*省人民政府辦公廳*省土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）；（6）*市城市總體規(guī)劃（2001-2020）；（7）*市土地管理局*市市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法2002年；（8）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）2004年；（9）項(xiàng)目承辦單位可行性研究的委托書(shū)；（10）項(xiàng)目承辦單位可提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。二、研究過(guò)程本公司接受委托后，立即組成項(xiàng)目工作組并擬定工作大綱，開(kāi)始該項(xiàng)目的可行性研究工作。并于2011年4月初開(kāi)始，在*市土地儲(chǔ)備中心、項(xiàng)目用地所涉及相關(guān)單位的大力幫助、支持下對(duì)本項(xiàng)目用地區(qū)域的工程地質(zhì)、建設(shè)條件、交通工程和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，同時(shí)收集了現(xiàn)狀資料，項(xiàng)目所在地的氣象、水文、區(qū)域地質(zhì)地貌等資料。就本項(xiàng)目土地一級(jí)整理中的土石方工程、道路工程、給排水、供電、通訊管線路線方案、交通現(xiàn)狀、社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及工程技術(shù)方案等進(jìn)行分析和研究。以*市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通量的發(fā)展、用電量、用水量、污染物產(chǎn)生量進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析，對(duì)本項(xiàng)目用地功能布局及道路、給排水、電力通訊等的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、路線方案、投資估算以及本土地一級(jí)整理項(xiàng)目完成后的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行論證分析之后，完成本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。第四節(jié) 可行性研究結(jié)論城市土地一級(jí)整理項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目是可行的。一、符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策：2008年金融危機(jī)的爆發(fā)影響世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，世界各國(guó)都采取積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，我國(guó)也相應(yīng)出臺(tái)了多項(xiàng)政策拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)并且加大投資力度。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速以及城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，從經(jīng)營(yíng)城市的角度來(lái)看，建立并完善土地整理制度顯得尤為重要，促使土地整理概念從粗放性購(gòu)地建設(shè)開(kāi)發(fā)到整合土地資源合理利用的逐步轉(zhuǎn)變。通過(guò)對(duì)土地的收購(gòu)整理，可以為城市建設(shè)籌集大量的資金，推動(dòng)城市現(xiàn)代化建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以帶來(lái)良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)正是將*市土地進(jìn)行整合，優(yōu)化土地資源配置，建立土地供給引導(dǎo)需求的新機(jī)制，保證國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值，并緩解資金壓力，快速推動(dòng)*區(qū)、*區(qū)的快速發(fā)展。符合國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)的有關(guān)政策：本項(xiàng)目通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)7271.11畝土地收儲(chǔ)整理，采用異地安置的辦法，建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)（返遷房），同時(shí)完善失地農(nóng)民的教育、醫(yī)療、就業(yè)、生育、養(yǎng)老等社會(huì)保障體系建設(shè)，使城市郊區(qū)農(nóng)民順利轉(zhuǎn)移為城市居民，符合國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”的政策，也順應(yīng)了當(dāng)前全球城市化浪潮。二、符合土地利用的基本方針和總體規(guī)劃為堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行“十分珍惜合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，切實(shí)解決土地利用中存在的主要問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用，*市規(guī)劃期內(nèi)土地整理利用的基本方針是：對(duì)*市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)需要盤(pán)活的國(guó)有土地依法收回、收購(gòu)，集體土地依法征用后予以儲(chǔ)存，并通過(guò)前期整理和出讓等方式，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，有效配置土地資源，強(qiáng)化政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)有效供地方式。本項(xiàng)目的實(shí)施是在該方針的指導(dǎo)下開(kāi)展的，符合市政府政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。本項(xiàng)目地塊屬*區(qū)、*區(qū)，為*市中心城區(qū)總體規(guī)劃中的城市商業(yè)居住規(guī)劃區(qū)，收儲(chǔ)以上區(qū)域土地，將有利于*市中心城區(qū)總體規(guī)劃的落實(shí)。三、滿足市場(chǎng)需求，解決供需矛盾我國(guó)是一個(gè)土地資源大國(guó)，但人均土地資源占有非常少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平。在人口問(wèn)題難以迅速解決的前提下，提高土地利用效率顯得尤為重要。本項(xiàng)目的實(shí)施有利于解決土地的供需矛盾，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。四、符合中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款條件本項(xiàng)目符合新農(nóng)村建設(shè)貸款辦法（試行）（以下簡(jiǎn)稱貸款辦法）的貸款條件。（1）本項(xiàng)目屬城市郊區(qū)農(nóng)村土地整治（土地收儲(chǔ)整理）項(xiàng)目，符合新農(nóng)村建設(shè)貸款政策投向。貸款用途符合貸款辦法第六條第一款的規(guī)定；（2）借款人條件符合貸款辦法第七條第一款的規(guī)定；（3）本項(xiàng)目由政府主導(dǎo)，充分體現(xiàn)政策支農(nóng)，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，符合國(guó)家農(nóng)村土地整理和收儲(chǔ)的有關(guān)政策；項(xiàng)目資本金比例符合國(guó)家規(guī)定；本項(xiàng)目已列入*市人民政府2011年土地儲(chǔ)備計(jì)劃；項(xiàng)目征地補(bǔ)償、安置方案已得到市政府批準(zhǔn)；符合貸款辦法第八條的銀行相關(guān)規(guī)定。五、項(xiàng)目建設(shè)條件成熟（1）本項(xiàng)目地塊均位于*區(qū)、*區(qū)區(qū)域，已逐步形成較完善的配套設(shè)施，同時(shí)，周邊也營(yíng)造了良好的投資環(huán)境；（2）項(xiàng)目所在的區(qū)域交通運(yùn)輸便利，路網(wǎng)四通八達(dá)，自古以來(lái)就是長(zhǎng)三角的直接腹地和內(nèi)地通向華東沿海的重要通道，距上海、杭州、長(zhǎng)沙、福州等地均不超過(guò)半日車(chē)程。（3）項(xiàng)目所在區(qū)域周邊有完善的社會(huì)服務(wù)配套設(shè)施。整理的土地區(qū)位位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是理想的投資地段。六、項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益明顯本土地一級(jí)整理項(xiàng)目順利實(shí)施后，可出讓土地面積達(dá)到*.*畝，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)公司可獲得土地出讓收入達(dá)*.*億元，出讓利潤(rùn)總額達(dá)*.*億元，累計(jì)上繳政府調(diào)控基金*.*億元。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為*.*年（含建設(shè)期*年），項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為*.*%，在*%的基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為*.*萬(wàn)元。本項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步改善九江工市*區(qū)、*區(qū)的城市環(huán)境，提升*市中心城區(qū)的城市品位，項(xiàng)目建成后，將為九江迎來(lái)更多的投資者，將吸引各類客商在這里駐足、發(fā)展。此外，它的建設(shè)將對(duì)城市城市其它區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施配套提供條件，增強(qiáng)了整個(gè)九江中心城區(qū)的城市活力，也為*市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化奠定了良好的基礎(chǔ)。隨著項(xiàng)目和人口和快速增加，*市第三產(chǎn)業(yè)必將得到快速發(fā)展，財(cái)政收入將大幅度增加，籌資能力將不斷增強(qiáng)，屆時(shí)，城市地段將呈現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃井然、布局合理的景象，九江的經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，將為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的推進(jìn)作用，進(jìn)而促進(jìn)*省的經(jīng)濟(jì)繁榮和社會(huì)穩(wěn)定。本項(xiàng)目的實(shí)施，可誘導(dǎo)城郊地區(qū)加快城市化步伐，促進(jìn)人口和各類經(jīng)濟(jì)要素向*區(qū)、*區(qū)地區(qū)的集聚，道路工程的建設(shè)，將使交通更加便捷，縮短城區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)的運(yùn)行距離及時(shí)間，降低機(jī)動(dòng)車(chē)對(duì)環(huán)境造成的不良影響；增加綠化面積，可形成多條規(guī)則的綠化分隔帶；完善地下給排水管網(wǎng)系統(tǒng)，可進(jìn)一步改善城市配套環(huán)境。本工程建成后，不但改善了城市的交通環(huán)境，對(duì)市容、市貌的美化也是有益的。第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注*一級(jí)整理土地面積畝*.*區(qū)、*區(qū)畝*.*.*項(xiàng)目可提供出讓土地面積畝*.*主要工程量*.*平整場(chǎng)地土石方工程米*.*萬(wàn)*.*給排水管線工程米給水*米，雨水、污水管道各*km*.*道路工程km*.*路面總面積*.*.*電力工程桿千米*.*.*返遷安置房建設(shè)工程平方米*.*萬(wàn)高層*項(xiàng)目總投資*.*.*工程費(fèi)用萬(wàn)元*.*.*工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元*.*.*預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元*.* *.*建設(shè)期利息萬(wàn)元*資金來(lái)源*.*自有資金萬(wàn)元*.*.*借貸資金萬(wàn)元*八年*財(cái)務(wù)指標(biāo)*.*土地出讓收入（項(xiàng)目）萬(wàn)元*.*按市場(chǎng)價(jià)*.*土地出讓利潤(rùn)萬(wàn)元*.*按市場(chǎng)價(jià)*.*投資利潤(rùn)率%*.*%*.*項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期年*.*（含建設(shè)期*年）*.*項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元*.*Ic=*%時(shí)*.*項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%*.*%基準(zhǔn)財(cái)務(wù)利率*%*.*借款還清年份年*.*第六節(jié) 結(jié)論與建議一、結(jié)論本項(xiàng)目地形地質(zhì)條件良好，收儲(chǔ)方案、技術(shù)成熟,得到了九江工市委、市政府的大力支持和廣大城鄉(xiāng)居民的普遍擁護(hù)，建設(shè)條件具備，經(jīng)分析測(cè)算經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益良好，項(xiàng)目可行。二、建議在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能存在三類風(fēng)險(xiǎn)：一是外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，如政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、城市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)以及拆遷資金及時(shí)兌付的風(fēng)險(xiǎn)；三是操作運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，如土地積壓風(fēng)險(xiǎn)等。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，建議：（1）項(xiàng)目建成后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高市民生活質(zhì)量有較大的作用，建議該項(xiàng)目盡快實(shí)施。（2）建議采用“實(shí)物儲(chǔ)備”與“紅線儲(chǔ)備”相結(jié)合的方式。可將征用、整理的土地出讓給企業(yè)或其他進(jìn)組織按指定的用途使用，這樣即符合國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，又能保護(hù)被征用的土地單位、集體或個(gè)人的合法權(quán)益。（3）本項(xiàng)目整理的土地，涉及到農(nóng)村集體所有土地，需要通過(guò)征收方式取得，必須保證農(nóng)民的安置和補(bǔ)償，保證農(nóng)民生活水平不降低。第二章 項(xiàng)目背景及必要性分析第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景城市土地儲(chǔ)備制度最早起源于19世紀(jì)荷蘭的阿姆斯特丹，在我國(guó)上海市于1996年成立了首家城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地發(fā)展中心，隨著土地市場(chǎng)化流程的不斷推進(jìn)，逐步形成了上海、杭州、南通這三種具有典型特征的城市土地儲(chǔ)備模式?，F(xiàn)階段，土地儲(chǔ)備管理辦法已將土地儲(chǔ)備目標(biāo)明確定位為有效調(diào)控土地供應(yīng)市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用。土地政策層面的有力支持，為土地儲(chǔ)備帶來(lái)了新的契機(jī)；然而當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與持續(xù)從緊的宏觀調(diào)控態(tài)勢(shì)，土地儲(chǔ)備在機(jī)制創(chuàng)新上面臨著新的挑戰(zhàn)。*市市委市政府及時(shí)地明確了建設(shè)大*的總體思路，將*市區(qū)建設(shè)成江西東北部的中心城市，建設(shè)成為閩浙皖贛四省邊界區(qū)域性中心城市。根據(jù)城市規(guī)劃，*市城區(qū)分為（*）老城地區(qū)。（*）帶湖地區(qū)。（*）中心片區(qū)。（*）旭日片區(qū)。（*）*區(qū)、*區(qū)。（*）三江片區(qū)。（*）水南組團(tuán)。（*）羅橋組團(tuán)。六大片區(qū),兩個(gè)組團(tuán)。各區(qū)功能為（*）老城地區(qū)：功能疏解、人口疏散。（*）帶湖地區(qū)：設(shè)施配套、吸納人口。（*）中心片區(qū)：極化發(fā)展、集中高效。（*）旭日片區(qū)：互動(dòng)發(fā)展、融入城區(qū)。（*）*區(qū)、*區(qū)：完善配套、緊聯(lián)主城。（*）三江片區(qū)：一江兩岸、做出特色。（*）水南組團(tuán)：綠色背景、做好減法。（*）羅橋組團(tuán)：適當(dāng)發(fā)展、獨(dú)立配套。*區(qū)、*區(qū)規(guī)劃范圍及規(guī)模：*區(qū)、*區(qū)位于*城區(qū)東部，新浙贛鐵路線以南，饒北河以西，信江北岸，帶湖北路、天佑大道所圍合的區(qū)域范圍。*區(qū)、*區(qū)規(guī)劃區(qū)性質(zhì)：*區(qū)、*區(qū)片區(qū)是*市中心城的有機(jī)組成部分，是具備商業(yè)金融、居住休閑、文化娛樂(lè)等綜合功能的設(shè)施優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的高水準(zhǔn)的城市副中心。*區(qū)、*區(qū)發(fā)展目標(biāo)：依據(jù)*市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，*區(qū)、*區(qū)建設(shè)必須融入城市良性發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)思，補(bǔ)充完善城市總體規(guī)劃的功能結(jié)構(gòu)，形成體現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)特色、用地特色的空間環(huán)境，帶動(dòng)城市向東部地區(qū)發(fā)展。該片區(qū)以高速鐵路建設(shè)和新站場(chǎng)建設(shè)為契機(jī)，通過(guò)功能和形態(tài)兩方面的共同完善，將其建設(shè)成為具有交通集散、商業(yè)金融、居住休閑、文化娛樂(lè)等綜合功能的高水準(zhǔn)的城市副中心。*區(qū)、*區(qū)功能定位：*區(qū)、*區(qū)將成為第三產(chǎn)業(yè)完善、以商業(yè)服務(wù)為依托，以居住、房地產(chǎn)業(yè)為主體的設(shè)施完善、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的綜合新區(qū)，是城市空間拓展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，為了加快推動(dòng)*區(qū)、*區(qū)地區(qū)的發(fā)展，加大土地整理和土地運(yùn)作力度，緩解資金壓力，促進(jìn)*區(qū)、*區(qū)區(qū)域的整理建設(shè)具有深遠(yuǎn)的意義。*.*項(xiàng)目發(fā)展概況為加快城市化進(jìn)程，把*建設(shè)成為贛粵閩湘四省交界的區(qū)域性中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。市委、市政府決定盤(pán)活*區(qū)、*區(qū)地塊土地，努力把該區(qū)域打造成*中心城區(qū)交通集散、商業(yè)金融、居住休閑、文化娛樂(lè)等綜合功能的高水準(zhǔn)的城市副中心。作為*市人民政府最重要投資和融資平臺(tái)，*市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司認(rèn)真履行政府投資資平臺(tái)職能，承擔(dān)*區(qū)、*區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目任務(wù)。該項(xiàng)目位于*區(qū)、*區(qū)，以耕地、未利用地和村莊用地為主，部分區(qū)域?yàn)?米以下的低山丘陵，總體地勢(shì)較為平坦，整體高差起伏不大，形狀規(guī)整，現(xiàn)狀用地條件較好，利于土地的組合開(kāi)發(fā)。本次一級(jí)整理的地塊土地面積（以可出讓面積計(jì)）為：*區(qū)、*區(qū)*.*畝、*區(qū)、*區(qū)主次干道*.*畝，合計(jì)*.*畝。*.*項(xiàng)目建設(shè)的必要性（*）推動(dòng)建設(shè)用地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)變，不斷完善土地供應(yīng)制度國(guó)有土地使用權(quán)由毛地出讓改變?yōu)閮舻爻鲎專?市城投集團(tuán)公司在征收土地、完成了房屋拆遷和土地平整工作后再將土地使用權(quán)出讓給土地使用權(quán)人，有利于形成公正、公平、公開(kāi)的土地一級(jí)市場(chǎng)秩序，有利于消除和制止土地使用權(quán)出讓中的權(quán)利濫用和尋租腐敗。土地整理的實(shí)施為改變土地供應(yīng)方式提供了制度條件，在推進(jìn)供地方式從協(xié)議出讓向招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)出讓方式轉(zhuǎn)變的進(jìn)程中，起到了有力的推動(dòng)和保障作用。（*）增強(qiáng)規(guī)劃剛性地位，保證城市規(guī)劃有效、統(tǒng)一實(shí)施科學(xué)、合理的城市規(guī)劃是城市有序開(kāi)發(fā)的前提。任何項(xiàng)目建設(shè)都應(yīng)當(dāng)遵循預(yù)定的城市發(fā)展規(guī)劃。然而，從我國(guó)城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)狀來(lái)看，由于城市建設(shè)資金很大程度上依賴于土地收益，且在按項(xiàng)目供地、實(shí)行毛地批租的機(jī)制下，由于沒(méi)有相應(yīng)的政府性機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)用地預(yù)先進(jìn)行前期的整理開(kāi)發(fā)，政府在出讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，為了確保出讓土地收益能夠涵蓋征地及動(dòng)、拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，往往會(huì)從調(diào)整規(guī)劃的角度重新考慮該地塊的開(kāi)發(fā)用途、容積率等。市場(chǎng)化土地整理的出現(xiàn)，減少了土地招商過(guò)程中為顧及企業(yè)的困難而影響規(guī)劃的實(shí)施這一弊端。同時(shí)，土地儲(chǔ)備可以更好的顯化土地價(jià)值，并以此綜合平衡經(jīng)營(yíng)性用地與基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)用地、公益性用地之間的前期開(kāi)發(fā)成本。（3） 有利于推動(dòng)*中心城區(qū)城市化進(jìn)程，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村選擇環(huán)境優(yōu)美的地段為被征收土地農(nóng)民建設(shè)返遷安置房，既提升了農(nóng)民生活幸福指數(shù)，又以完備的保障措施引導(dǎo)了近郊農(nóng)村居民向城市居民過(guò)渡，對(duì)促進(jìn)*城市化，打造新型農(nóng)村，培育新市民具有重要的意義。（4） 有利于提高土地利用率，節(jié)約和集約利用土地。本項(xiàng)目區(qū)用地主要為丘陵低山地形，區(qū)域內(nèi)用地高程介于*-*米之間，由于高差較大缺乏完整性和延續(xù)性，延伸至場(chǎng)地內(nèi)的帶狀山脊和部分孤山，使整個(gè)用地被分離的區(qū)域之間缺乏必要的空間聯(lián)系。整個(gè)地塊內(nèi)天然溝渠較多，存在大量的陡坎、坑洼及高差較大的梯田。按自然坡度劃分，其中適宜建設(shè)用地僅占總用地的*.*%，較適宜建設(shè)用地占總用地的*.*%，其余的地面由于坡度大于*%，必須經(jīng)過(guò)場(chǎng)地平整處理后方可作為建設(shè)用地水土保持用地、景觀綠地。通過(guò)場(chǎng)地平整，提高土地利用率。對(duì)項(xiàng)目整理區(qū)域內(nèi)的道路、溝渠進(jìn)行整理，以改善土地基礎(chǔ)設(shè)施條件，提高土地集約利用程度和效益，促進(jìn)*新興城區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。（5） 城市實(shí)行雨污分流的需要。*市的雨季雨量十分充沛而且集中，如果不搞雨污分流，每逢暴雨，新整理地塊的下水道就會(huì)因水量太大而溢流而形成許多坑洼。實(shí)施“雨污分流”，雨水直接進(jìn)入明渠，既可滿足明渠沿線園林綠化，又起到了收集雨水和景觀用水。同時(shí)避免了雨水進(jìn)入污水處理廠造成污水運(yùn)營(yíng)成本的增加。實(shí)施“雨污分流”，可以從源頭上節(jié)制城市的污染源頭，將會(huì)徹底截?cái)嗍芗{水體污染源，從而改善城市新開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境，涵養(yǎng)地下水資源，有效遏制環(huán)境污染，是一項(xiàng)利國(guó)利民的環(huán)保工程。（*）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地平整、排水明渠建設(shè)基礎(chǔ)工程，項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建成，完善的基礎(chǔ)設(shè)施將提升區(qū)域地塊價(jià)值，有利于吸引外資進(jìn)入和新城區(qū)的加速形成，最終使項(xiàng)目地塊成為推進(jìn)*城市化進(jìn)程的主要力量，新城市的迅速擴(kuò)張，將為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接、*經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和跨越式發(fā)展提供重要支撐點(diǎn)。把項(xiàng)目區(qū)域打造成為*中心城區(qū)商業(yè)金融、居住休閑、旅游、文化娛樂(lè)等綜合功能的設(shè)施優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的高水準(zhǔn)的城市副中心有非常好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。第*章 項(xiàng)目用地與建設(shè)條件分析*.*項(xiàng)目用地分析*.*.*項(xiàng)目用地面積本次收儲(chǔ)的地塊土地面積*.*畝：*區(qū)、*區(qū)*.*畝、*區(qū)、*區(qū)主次干道*.*畝。*.*.*項(xiàng)目用地功能類別分析項(xiàng)目用地功能類別見(jiàn)下表：表*-* *區(qū)、*區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目用地類別情況表序號(hào)土地類別小計(jì)（畝）*耕地*.* *荒山、荒崗*.*林果地*宅基地*未利用地及其他用地*.*合計(jì)*.*.*.*項(xiàng)目用地土地權(quán)屬情況本項(xiàng)目所征收的*.*畝土地全部為農(nóng)村集體土地。分別為信州區(qū)北門(mén)街道辦事處郭門(mén)村和靈溪鎮(zhèn)丁家州村集體所有。征地范圍內(nèi)區(qū)域土地權(quán)屬清楚，不存在權(quán)屬爭(zhēng)議。*.*.*拆遷量本項(xiàng)目位于*市城郊地帶，人口較為密集，拆遷量相對(duì)較大。經(jīng)項(xiàng)目建設(shè)單位實(shí)地核查，本項(xiàng)目拆遷量具體如下表：表*-* 項(xiàng)目拆遷量情況表序號(hào)拆遷類別小計(jì)*磚混（木）結(jié)構(gòu)房屋*雜房*附屬設(shè)施*墳?zāi)梗ê鎵灒? 說(shuō)明*、其中*-*項(xiàng)為住房面積，計(jì)* ，列入“拆一補(bǔ)一”范圍，雜房不列入安置房補(bǔ)償面積范圍。*、附屬設(shè)施包括曬坪、圍墻、水井、沼氣池等。*.*主要建設(shè)條件（1） 城市框架的形成誘導(dǎo)項(xiàng)目區(qū)地塊迅速升值*中心城區(qū)幾大片區(qū)建設(shè)框架成形，將加速誘導(dǎo)本項(xiàng)目地塊區(qū)域城市化，使本項(xiàng)目地塊迅速升值，為本項(xiàng)目整理提供了基礎(chǔ)。（*）完善的配套條件和便捷的交通*市自來(lái)水廠供水管線已到達(dá)項(xiàng)目場(chǎng)地附近區(qū)域，本項(xiàng)目供水可實(shí)現(xiàn)就近接入；近年來(lái)幾大片區(qū)建設(shè)，使本項(xiàng)目區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)道路可與城市路網(wǎng)方便地接通，施工所需的建材、設(shè)備可較便捷地運(yùn)輸?shù)绞┕?chǎng)地。（*）項(xiàng)目工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件優(yōu)越地形地貌：項(xiàng)目區(qū)*區(qū)、*區(qū)主次干道、*區(qū)、*區(qū)屬丘陵河谷侵蝕堆積地貌，地勢(shì)均由東南向西北傾斜。*區(qū)、*區(qū)海拔高程*.*-*m之間。地勢(shì)較平緩，適合于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。取棄土區(qū)域內(nèi)的平衡性較好。氣候條件：本工程所在地位于*市*區(qū)、*區(qū)；城區(qū)位于小丘陵沖積平系上,氣候溫和、濕潤(rùn),四季分明,無(wú)霜期長(zhǎng),年均達(dá)*.*天;平均氣溫*.*攝氏度,一月份為最冷月,平均氣溫*.*攝氏度,七月份為最熱月,平均氣溫*.*攝氏度;一般*-*月份為雨季,降水占全年的*%,*月至次年*月為旱季,降水占全年的*%,多年平均降水量為*.*毫米。工程地質(zhì)：根據(jù)周邊建設(shè)地塊的地質(zhì)情況，本工程地質(zhì)良好、穩(wěn)定、無(wú)巖洞、濕限性黃土等不良特殊地質(zhì)狀況。區(qū)域內(nèi)地表一般覆蓋著第四系全新統(tǒng)松散堆積物,下伏基巖為白堊系地層,具有不完整的二元結(jié)構(gòu),自地表至下分布為：粉質(zhì)粘土、壤土、砂壤土、粉質(zhì)土、砂礫卵石層、花崗巖層，持力層基礎(chǔ)穩(wěn)定，適合于本項(xiàng)目整理用途。水文地質(zhì)：項(xiàng)目區(qū)域地下水主要有基巖裂隙潛水和第四系堆積層中的孔隙水兩種類型。前者埋藏于基巖裂隙中，透水性微弱，水量貧乏，受大氣降水和上部孔隙潛水補(bǔ)給，排泄于河床。孔隙水分布于第四系及砂礫石層中，洪水期具微承壓性質(zhì)。地下水埋藏深*-*米，靠河邊部分地段*-*米。地下水動(dòng)態(tài)與水文氣象、地形條件極為密切，枯水期地下水補(bǔ)充給河水，豐水期河水補(bǔ)給給地下水?？紫端陝?dòng)態(tài)變幅*-*米。環(huán)境水對(duì)砼具有微溶出型和碳酸型腐蝕。由于地勢(shì)較高，場(chǎng)地內(nèi)一般無(wú)洪澇災(zāi)害。地質(zhì)構(gòu)造與地震：根據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（中國(guó)地震動(dòng)峰值加速度區(qū)劃圖A*）（GB*-*）,區(qū)域地震烈度小于度。項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定。（*）政策許可和群眾支持本項(xiàng)目建設(shè)單位由*市人民政府批準(zhǔn)為土地開(kāi)發(fā)單位，公司憑借自身優(yōu)勢(shì)積極開(kāi)展土地的一級(jí)整理，符合當(dāng)前政策。本整理項(xiàng)目受到當(dāng)?shù)剞r(nóng)村群眾的積極支持。因近年來(lái)中心城區(qū)周邊群眾土地被征收后安置措施得力，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，社會(huì)保障體系完善，群眾從農(nóng)民轉(zhuǎn)到城市產(chǎn)業(yè)工人角色變換較快，被征地農(nóng)民的生活水平較未征地群眾提高幅度大，因此群眾對(duì)征收土地普遍持配合態(tài)度。第*章 工程總體方案*.*建設(shè)目標(biāo)為加快城市化進(jìn)程，把*建設(shè)成為閩浙皖贛四省交界周邊區(qū)域性的中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。盤(pán)活*區(qū)、*區(qū)地塊土地，努力把該區(qū)域打造成*中心城區(qū)具備商業(yè)金融、居住休閑、旅游、文化娛樂(lè)等綜合功能的設(shè)施優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的高水準(zhǔn)的城市副中心。具體為：（1） 通過(guò)整理，項(xiàng)目區(qū)整理土地*.*畝，整理出可出讓的“熟地”*.*畝；（2） 通過(guò)整理，完善區(qū)內(nèi)的道路交通網(wǎng)絡(luò)新建并硬化道路*.*km,路面總面積*.*；（3） 通過(guò)整理，使項(xiàng)目區(qū)達(dá)到通水、通電、雨污水有組織排放的基本條件。（4） 在本項(xiàng)目用地一級(jí)整理的同時(shí)，以異地安置方式解決好征地拆遷農(nóng)民住所安置的問(wèn)題，建成返遷安置房*.*萬(wàn)；*.*建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在本項(xiàng)目的規(guī)劃中，要一切從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是地對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的自然資源和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利因素、制約因素、可開(kāi)發(fā)因素進(jìn)行綜合分析，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和市場(chǎng)需求確定發(fā)展方向，使規(guī)劃工作具有鮮明的科學(xué)性、典型性和效益性，并起到示范推廣作用。本報(bào)告方案設(shè)計(jì)主要采用如下規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)：城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范CJJ*-*、公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)JTG B*-*、公路路基設(shè)計(jì)規(guī)范JTJ*-*、公路瀝青路面設(shè)計(jì)規(guī)范JTJ*-*、瀝青路面施工及驗(yàn)收規(guī)范GB*-*、公路工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范JTJ*-*、城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ*-*、城市橋梁設(shè)計(jì)荷載標(biāo)準(zhǔn)CJJ*、城市橋梁設(shè)計(jì)準(zhǔn)則CJJ*-*、公路橋涵設(shè)計(jì)通用規(guī)范JTJ*、公路鋼筋砼及預(yù)應(yīng)力砼橋涵設(shè)計(jì)規(guī)范JTJ*、公路橋涵地基與基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范JTJ*、公路橋涵施工技術(shù)規(guī)范JTJ*-*、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB *-*、水工鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范SDJ*-*、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB*-*、給水排水工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB*-*）、給水排水制圖標(biāo)準(zhǔn)（GB/T*-*）、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB *-*)、城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范(GB *-*)、鎮(zhèn)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GBJ *-*)、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB *)(*年版)、城市消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、道路交通標(biāo)志與標(biāo)線GB*-*、公路小橋涵手冊(cè)、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB*-*）、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB*-*）、土地開(kāi)發(fā)整體規(guī)劃編制規(guī)程（TD/T*-*）、土地開(kāi)發(fā)整體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（TD/T*-*）、土地開(kāi)發(fā)整體項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)程（TD/T*-*）。*.*工程規(guī)劃*.*.* 土地利用布局（1） 土地利用布局按照土地平整的相關(guān)要求，結(jié)合現(xiàn)有地形地貌，實(shí)施不同類型，多樣化的實(shí)施整理項(xiàng)目區(qū)內(nèi)適宜平整的閑置土地。這樣，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)共整理土地*.*畝。（2） 土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整坡改平、凹填土建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的分布狀況和地形、土壤、排水等特點(diǎn)，本次初步設(shè)計(jì)將平整的土地實(shí)施坡改平工程。平整后的土地用于建設(shè)用地出讓。*.*.* 工程布局本項(xiàng)目區(qū)土地整理面積*.*畝，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土地坡度較緩，根據(jù)*市土地利用總體規(guī)劃，將逐步實(shí)施各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)。*.*建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬完成*區(qū)、*區(qū)*.*畝用地、*區(qū)、*區(qū)主次干道*.*畝土地的收儲(chǔ)工作，并完成收儲(chǔ)土地的通水、通電、通路等前期整理。具體內(nèi)容為：（*）征收土地總面積*.*畝，拆遷住房*.*萬(wàn)，雜房*.*萬(wàn)；（*）土石方工程:開(kāi)挖、填土石方*.*萬(wàn)m*。其中*區(qū)、*區(qū)整理區(qū)土石方*.*萬(wàn)m*；*區(qū)、*區(qū)主次干道土石方*.*萬(wàn)m*。（*）在土地開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)新建城市交通干道、次干道、支道等城市道路*.*km,路面總面積*.*。其中茶圣東路*.*km,路面總面積*；五三東大道*.*km,路面總面積*.*；稼軒大道*.*km,路面總面積*；站前大道*.*km,路面總面積*.*；其他道路*.*km,路面總面積*。（*）建設(shè)土地整理區(qū)域內(nèi)給水、排水工程。其中給水管線*m,雨水排水管線*m,排污管線*m m。（*）建設(shè)土地整理區(qū)域內(nèi)供電及路燈照明工程，路燈照明桿線*.*公里。（*）道路綠化面積*.*萬(wàn)。（*）建設(shè)征地農(nóng)民返遷房小區(qū)五處，占地面積*，總建筑面積*。*.*施工方案比選*.*.*施工方案比選的原則 技術(shù)先進(jìn)，穩(wěn)妥可靠。首先考慮普遍、成熟的工程措施，結(jié)合實(shí)際情況，科學(xué)地加以分析論證。 在比選場(chǎng)地平整措施時(shí)，盡量考慮土方平衡，減少棄土，從而最大限度減小對(duì)環(huán)境的污染，保護(hù)周邊環(huán)境。 投資省，要充分發(fā)揮投資效益，在能達(dá)到同樣效果的情況下，必須選擇最為經(jīng)濟(jì)的施工技術(shù)方案。在比選城市雨水排放模式時(shí)，要把治水理念提高到以人為本、環(huán)境為重和可持續(xù)發(fā)展的高度，從地區(qū)實(shí)際情況出發(fā)統(tǒng)籌考慮片區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度、未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略以及生態(tài)環(huán)境的需要等各種因素，因地制宜地選擇相應(yīng)的排水模式。*.*.*土地平整方法比選土地平整工程作為整個(gè)土地整理項(xiàng)目的一個(gè)環(huán)節(jié)，它的規(guī)劃和實(shí)旌應(yīng)當(dāng)與土地整理的其他各項(xiàng)工程協(xié)調(diào)進(jìn)行。要把耕地、道路、防護(hù)林、排灌渠道、機(jī)井、抽水站、輸電線路和村莊等結(jié)合起來(lái)考慮，全面規(guī)劃，合理安排。要以村鎮(zhèn)定路，以地形定渠，渠路搭架，劃塊定方。以干、支路與干、支、斗渠分大方，生產(chǎn)路與分、引渠分小方，大方套小方，各個(gè)方田形成網(wǎng)格。要先修渠、路，搭好骨架，然后平整土地，進(jìn)行方內(nèi)建設(shè)。土地平整工程通常采用“倒行子法”、“抽槽法”和“全鏟法”等三種方法，每種方法都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，采用何種土地平整方法，應(yīng)根據(jù)地塊的地形地貌狀況、土地平整方式等具體情況確定。*、倒行子法倒行子法是一種機(jī)械與人工結(jié)合的平整土地的方法。具體操作分兩步進(jìn)行：首先根據(jù)測(cè)量設(shè)計(jì)，確定開(kāi)挖線。然后進(jìn)行劃行取土。沿開(kāi)挖線，以l米寬度分別向上向下劃行，確定取土帶和填土帶。平整時(shí)先挖第一取土帶，直至標(biāo)準(zhǔn)地面以下*寸，將土填入第一填土帶，將第二取土帶厚約*寸耕層肥土，填入第一取土帶槽底。再開(kāi)挖第二取土帶生土，填入第二填土帶，同時(shí)將第三填土帶表土反卷在第二填土帶上，如此抽生留熟，依次平整。 采用此方法平整土地有兩大優(yōu)點(diǎn)：可保留表土，保持地力均勻；平地加深翻，可達(dá)到改良土壤的目的。但此方法操作較為精細(xì)，影響施工進(jìn)度。*、抽槽法抽槽法也是一種機(jī)械與人工結(jié)合的平整土地的方法。具體操作分三步進(jìn)行：首先根據(jù)測(cè)量設(shè)計(jì)，確定開(kāi)挖線。然后開(kāi)槽平整。根據(jù)設(shè)計(jì)劃行，開(kāi)槽取土。熟土放至槽梁，生土墊至低處。最后搜根平梁，進(jìn)行合槽。采用抽槽法平整土地的最大好處是，可同時(shí)開(kāi)多槽，進(jìn)度快，工效高。缺點(diǎn)是，合槽時(shí)，梁上表土不易保存，造成地力不勻。*、全鏟法全鏟法是一種主要依靠機(jī)械進(jìn)行土地平整的方法，在具體操作時(shí)，把設(shè)計(jì)地面線以上的土一次挖去，起高墊低。 這種方法適于機(jī)械平整，工效高。但出現(xiàn)生土多，地力不易恢復(fù)。人工平地不宜采用此種方法。因本項(xiàng)目為土地一級(jí)整理項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施后土地主要為出讓建設(shè)用地，土壤地力及植被恢復(fù)不是本項(xiàng)目關(guān)注的主要問(wèn)題，為適合本項(xiàng)目大型機(jī)械的方式，提高施工效率，采用全鏟法。全鏟法又分為全部平整法和局部平整法。完全平整是將整個(gè)項(xiàng)目區(qū)作為一個(gè)平整單元，按某一設(shè)計(jì)高程進(jìn)行土地平整，地塊越大越好。這種方案的優(yōu)點(diǎn)是：能夠最大限度地挖掘土地利用潛力，增加土地使用面積，便于布置各項(xiàng)工程項(xiàng)目；其缺點(diǎn)是：填挖方工程量大，投資量大。局部平整是以方塊為平整單元，根據(jù)地形、地貌，因地制宜，在每個(gè)平整單元內(nèi)部，保持土地的挖填方平衡，最終的地面高程是在挖填方平衡高程的基礎(chǔ)上，根據(jù)所布置的輸排水水流方向來(lái)確定，各單元之間允許有一定的高差。局部平整的優(yōu)點(diǎn)是：填挖方工程量和工程投資大大降低；其缺點(diǎn)是：土方量計(jì)算較復(fù)雜，新增土地使用面積有所降低，增大輸排水布置的難度，各個(gè)單元間的高差使得運(yùn)輸不便。經(jīng)充分比較，本項(xiàng)目依據(jù)各段實(shí)際地勢(shì)選擇不同平整方案。*.*.*排