產(chǎn)權(quán)式酒店案例分析.doc

產(chǎn)權(quán)式酒店案例分析：投資的利好與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 近兩年，伴隨著一系列宏觀調(diào)控對(duì)投資、投機(jī)型購(gòu)房的抑制和打壓，市場(chǎng)上部分投資類物業(yè)的問(wèn)題開(kāi)始日益顯現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的主要產(chǎn)品形式之一，近期由于頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，而引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為了使廣大投資人士日后在選擇投資此類物業(yè)時(shí)能做到心中有數(shù)，本文將結(jié)合一正一反兩個(gè)案例，給出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示與投資建議。 1.產(chǎn)權(quán)式酒店投資具有哪些優(yōu)勢(shì)？2.產(chǎn)權(quán)式酒店投資三大主要風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。3.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)三刃利劍，一是明確權(quán)屬，二是看擔(dān)保機(jī)制是否健全，三是看是否具有完善的退出機(jī)制。反面案例金色假日酒店位于北京延慶，于2002年7月封頂，2003年1月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。占地16畝，高15層。當(dāng)時(shí)在很多媒體上大打廣告，廣告語(yǔ)這樣寫(xiě)道，“金色假日酒店位于八達(dá)嶺國(guó)際旅游會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，是延慶縣重點(diǎn)工程，也是北京市首家產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店正在熱賣中?！睆V告介紹，產(chǎn)權(quán)酒店是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，其特征是，業(yè)主投資買房，統(tǒng)一由酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，業(yè)主購(gòu)買后即可坐收利潤(rùn)。金色假日酒店因其種種資源優(yōu)勢(shì)，投資回報(bào)豐厚，除了100%的物業(yè)產(chǎn)權(quán)外，還有10%30%的純利回報(bào)給業(yè)主。買了這種產(chǎn)權(quán)式酒店的房子，“就像搬回家一臺(tái)提款機(jī)”，“安全可靠”，可以“邊玩邊賺”。2004年1月，300多名業(yè)主接到酒店物業(yè)管理有限責(zé)任公司的“通知函”，公司欲支付業(yè)主2003年1月1日12月31日的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。然而，一套30多萬(wàn)元的客房，一年投資回報(bào)只有數(shù)百元。而按照物業(yè)管理公司的承諾，投資回報(bào)應(yīng)該是上萬(wàn)元。由于無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，很多業(yè)主停止了銀行還貸，并且，不斷有業(yè)主申請(qǐng)仲裁或向法院提起訴訟。截至目前，金色假日300多名業(yè)主被套牢的問(wèn)題仍然沒(méi)有得到解決。正面案例由“中信國(guó)安集團(tuán)”投資30億歷時(shí)13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600畝，總建筑面積40多萬(wàn)平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商業(yè)、酒店、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)、休閑等。其建筑以明清兩代北京城為藍(lán)本，將老北京的城廊微縮過(guò)來(lái)，內(nèi)九外七的城樓、城墻均按明代京城1：1修建，設(shè)有建國(guó)門(mén)、安定門(mén)、永定門(mén)、正安門(mén)等城樓，只是將城墻長(zhǎng)度縮短，并改為內(nèi)部?jī)蓪拥目崭归L(zhǎng)廊，作為客房、餐廳、辦公場(chǎng)所，其設(shè)計(jì)由當(dāng)初的老一輩建筑大師為其擔(dān)綱。整個(gè)建筑外觀古樸典雅、氣勢(shì)恢宏。截至目前，“第一城”的商業(yè)、餐飲、能容納3000人的大型會(huì)議中心、影視拍攝以及娛樂(lè)休閑設(shè)施已全部投入使用，在售的只是部分產(chǎn)權(quán)式酒店。據(jù)了解，“第一城”的產(chǎn)權(quán)式酒店于2003年開(kāi)始銷售，并提出了一種個(gè)人投資理財(cái)模式。即每份投資10萬(wàn)元，投資期限最低3年，最長(zhǎng)8年，在投期限內(nèi)，投資者每年可獲得6%的現(xiàn)金回報(bào)和2.3%的消費(fèi)代金卡，現(xiàn)金回報(bào)每半年一返。投資期滿，投資者如不選擇繼續(xù)投資，即可以與當(dāng)初購(gòu)買時(shí)同等的價(jià)比同時(shí)轉(zhuǎn)售給經(jīng)營(yíng)公司。由于“第一城”的擔(dān)保機(jī)制相對(duì)健全，所以，自2003年銷售以來(lái)，取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，并如約兌現(xiàn)了兩次返租2004年7月，“第一城”1521位業(yè)主收到1020萬(wàn)元投資收益；2005年1月，“第一城”2250位業(yè)主收到1659萬(wàn)元投資收益。2005年7月即將如約兌現(xiàn)第三次返租。專家講評(píng)委托經(jīng)營(yíng)、收益穩(wěn)定產(chǎn)權(quán)式酒店兩大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)權(quán)式酒店，作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來(lái)越來(lái)越受到廣大投資人士的青睞。當(dāng)然，除了與股市的低迷，人們對(duì)基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負(fù)利率等客觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)也是分不開(kāi)的。那么，在了解產(chǎn)權(quán)式酒店投資的優(yōu)勢(shì)之前，首先應(yīng)了解一下什么是“產(chǎn)權(quán)式酒店”？業(yè)界普遍認(rèn)為，所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是買斷產(chǎn)權(quán)而不僅僅是買斷時(shí)段，即將酒店每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，這種酒店的每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般不在酒店居住，而大多是用來(lái)投資，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取投資回報(bào)，從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中分紅。有的還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)居住權(quán)。在了解了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些方面的優(yōu)勢(shì)。北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無(wú)外乎以下兩個(gè)原因。其一，委托經(jīng)營(yíng)，省去麻煩 產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級(jí)酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)的酒店經(jīng)營(yíng)公司出租、打理，自己按時(shí)收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，省去了不少管理麻煩。其二，提供包租，收益穩(wěn)定 不少“產(chǎn)權(quán)式酒店”都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“第一城”為例，其承諾的年投資回報(bào)率為6%，投資期限為3年至8年，以每份投資額15萬(wàn)元計(jì)算，投資者每年可獲得的現(xiàn)金回報(bào)為9000元。基于此，業(yè)界普遍認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資回報(bào)相對(duì)于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也小一些。另外，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開(kāi)發(fā)商每年都會(huì)提供給業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，1030天不等，對(duì)于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。市場(chǎng)、法律、誠(chéng)信產(chǎn)權(quán)式酒店投資三大風(fēng)險(xiǎn)雖然“產(chǎn)權(quán)式酒店”有以上種種優(yōu)勢(shì)，但亦蘊(yùn)藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。所以，作為投資者來(lái)講，應(yīng)避免受高額回報(bào)的誘惑，清醒認(rèn)識(shí)到其風(fēng)險(xiǎn)的存在。對(duì)此，北京乾坤律師事務(wù)所合伙人劉欣律師分析認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)有三類，即市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)即在酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，相關(guān)政策出臺(tái)、大的市場(chǎng)變動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。比如，近期出臺(tái)的一系列旨在抑制投資、打擊投機(jī)的宏觀調(diào)控，對(duì)于那些通過(guò)銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來(lái)講，就意味著加大了投資成本。再比如，在投資年限內(nèi)，如果政府出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)此類物業(yè)及投資模式進(jìn)行明令禁止。另外，一些市場(chǎng)的變動(dòng)，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會(huì)分流“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資人群，這樣一來(lái)，便會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，如下圖：專家認(rèn)為，在現(xiàn)有的政策環(huán)境下，對(duì)于想長(zhǎng)線獲取穩(wěn)定收益的人士而言，可以考慮選擇合適的項(xiàng)目投資，但對(duì)于想短期獲取收益的買家而言，眼下并不適合投資。法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)又分三個(gè)層面，首先是項(xiàng)目本身及操作方式不合法。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等；其次是合同條款不合法。即合同條款的約定不夠清晰，無(wú)法起到保障各方利益的作用；再次是擔(dān)保機(jī)制不合法。即所提供的擔(dān)保為無(wú)效擔(dān)保。比如“碧溪”，當(dāng)初提供的擔(dān)保內(nèi)容為，碧溪家居廣場(chǎng)的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，企業(yè)及商家的收入不能作為擔(dān)保的內(nèi)容。所以，前兩條為無(wú)效擔(dān)保。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保內(nèi)容的，必須到有房屋管理部門(mén)進(jìn)行登記備案，即在產(chǎn)權(quán)證最后一頁(yè)的“其他事項(xiàng)”或“他項(xiàng)權(quán)利”的條款中，做出“本產(chǎn)權(quán)已抵押給債務(wù)關(guān)系”的登記。登記之后，其擔(dān)保方能生效。據(jù)了解，“碧溪”的產(chǎn)權(quán)并未到相應(yīng)部門(mén)做過(guò)登記，所以，第三條同樣屬于無(wú)效擔(dān)保。這里需要提醒的是，部分以產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保內(nèi)容的開(kāi)發(fā)商，雖然到相關(guān)部門(mén)做了登記，但往往會(huì)在產(chǎn)權(quán)證上注明抵押期限，比如半年、一年或者兩年。這是開(kāi)發(fā)商不想承擔(dān)責(zé)任的表現(xiàn)。因?yàn)楦鶕?jù)“高法”的司法解釋，這個(gè)期限是無(wú)效的，債務(wù)人(開(kāi)發(fā)商)只有在償還完所有的債務(wù)之后，拿著作過(guò)抵押登記的產(chǎn)權(quán)證到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行注銷，產(chǎn)權(quán)的抵押以及開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的債務(wù)關(guān)系才能算真正結(jié)束。誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”的開(kāi)發(fā)商在出售酒店的過(guò)程中，其實(shí)已經(jīng)在收回成本，如果開(kāi)發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營(yíng)公司在酒店?duì)I業(yè)中經(jīng)營(yíng)不善，由于酒店經(jīng)營(yíng)成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者投資回報(bào)就沒(méi)有任何保障。比如金色假日酒店，投資期限為20年，當(dāng)初承諾10%30%的豐厚回報(bào)，然而，真正兌現(xiàn)的只是千分之幾、萬(wàn)分之幾，甚至連千分之幾、萬(wàn)分之幾都兌現(xiàn)不了。稍加分析不難發(fā)現(xiàn)，造成“金色假日”無(wú)法兌現(xiàn)承諾的原因主要有兩個(gè)方面，即銷售策略和經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)。以該項(xiàng)目50平方米的“標(biāo)間”為例，當(dāng)時(shí)售價(jià)14萬(wàn)元。后來(lái)，同樣是50平方米“標(biāo)間”，總價(jià)卻提高到42萬(wàn)元，那么，10%的年回報(bào)即為21萬(wàn)元。假設(shè)該“標(biāo)間”每年可獲得的租金收益為15萬(wàn)元，返回業(yè)主14萬(wàn)元之后，經(jīng)營(yíng)公司還盈余1萬(wàn)元。顯然，若返給業(yè)主21萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)公司則虧損6萬(wàn)元。雖然，這個(gè)15萬(wàn)元的年租金收益只是假設(shè)，但說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，即在一定租金收益的前提下，回報(bào)較低時(shí)，能夠兌現(xiàn)；而當(dāng)回報(bào)高出實(shí)際租金收益時(shí)，承諾的回報(bào)便兌現(xiàn)不了。久而久之，便形成惡性循環(huán)。這是項(xiàng)目前期的銷售策略為后期經(jīng)營(yíng)埋下的隱患。還有，當(dāng)售價(jià)上調(diào)、實(shí)際回報(bào)增高時(shí)，如果經(jīng)營(yíng)公司具有較高的經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)，令租金收益也相應(yīng)提高，也能從一定程度上避免出現(xiàn)承諾無(wú)法兌現(xiàn)的情況。但問(wèn)題在于，租金反映的是市場(chǎng)實(shí)際需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水準(zhǔn)提高，租金的上升幅度也遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的上漲幅度。與“金色假日”形成鮮明對(duì)比的是位于河北香河的“第一城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“第一城”年投資回報(bào)率為6%的現(xiàn)金及2.3%的消費(fèi)代金卡；“中欣戴斯酒店”年投資回報(bào)率為8%，業(yè)主每年還可獲得3天的免費(fèi)入住期。與同類產(chǎn)品相比，“第一城”和“中欣戴斯”的投資回報(bào)率的確偏低，但其收益相對(duì)較穩(wěn)定?；诖耍瑢＜姨嵝?，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資期限越長(zhǎng)、承諾的回報(bào)越高，其風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一般而言，投資回報(bào)率為在6%8%為比較合理。明確權(quán)屬、擔(dān)保及退出機(jī)制規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)三刃利劍劉欣律師認(rèn)為，造成以上種種風(fēng)險(xiǎn)的主要原因在于，信息的不對(duì)稱以及投資者對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、擔(dān)保等專業(yè)投資知識(shí)的欠缺。所以，劉欣律師建議，投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店前期，應(yīng)通過(guò)各個(gè)渠道了解項(xiàng)目的相關(guān)情況，比如開(kāi)發(fā)背景、項(xiàng)目是否已被抵押，等等。另外，還需要增加專業(yè)投資知識(shí)、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，必要時(shí)，還應(yīng)向?qū)I(yè)人士咨詢，聽(tīng)取專家的意見(jiàn)或建議。除此之外，劉欣律師還特別強(qiáng)調(diào)投資者在前期應(yīng)注意以下問(wèn)題。一、明確房屋權(quán)屬現(xiàn)實(shí)情況中，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的業(yè)主都沒(méi)有房屋的產(chǎn)權(quán)。有兩種原因：一種是由于開(kāi)發(fā)商資信不夠或項(xiàng)目本身有問(wèn)題，致使產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理；另一種是由于在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，業(yè)主需要繳納各種稅費(fèi)，這樣一來(lái)，就降低了投資收益，所以，很多業(yè)主不愿辦理產(chǎn)權(quán)。另外，由于投資“產(chǎn)權(quán)式酒店”，大都以一定的年限為基準(zhǔn)，即短期持有。所以，有的業(yè)主也嫌麻煩，就不愿辦理。就產(chǎn)權(quán)證的辦理問(wèn)題，雖然國(guó)家沒(méi)有明文規(guī)定必須辦理，但專家建議，投資者在前期對(duì)項(xiàng)目的合法性以及開(kāi)發(fā)商的資力，一定要有一個(gè)冷靜的分析和獨(dú)立的判斷過(guò)程。對(duì)于欲長(zhǎng)期持有物業(yè)的投資者來(lái)講，應(yīng)結(jié)合自己的投資計(jì)劃，如果覺(jué)得辦理產(chǎn)權(quán)證能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，那就必須得辦理。二、看擔(dān)保機(jī)制是否健全擔(dān)保機(jī)制是否完善是投資者能否獲得穩(wěn)定收益的關(guān)鍵所在。所以，在投資前期一定要了解是由誰(shuí)提供的擔(dān)保？擔(dān)保公司的資金實(shí)力如何？另外，還應(yīng)特別關(guān)注擔(dān)保形式是什么？因?yàn)?，?dān)保分為一般責(zé)任擔(dān)保和連帶責(zé)任擔(dān)保。兩種不同的擔(dān)保方式所反應(yīng)出的對(duì)投資人的利益保障也是不一樣的。如果是一般責(zé)任擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人(開(kāi)發(fā)商)無(wú)法向債權(quán)人(業(yè)主)償還債務(wù)時(shí)，債權(quán)人需先向法院提起訴訟，勝訴之后，如果債務(wù)人仍不能償還債務(wù)，可以向保證人即擔(dān)保公司主張權(quán)利；如果是連帶責(zé)任擔(dān)保，那么，當(dāng)債務(wù)人無(wú)法償還債權(quán)人的債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以選擇起訴，也可以選擇直接向保證人主張權(quán)利。除此之外，還應(yīng)注意擔(dān)保的內(nèi)容是什么？因?yàn)椋械闹槐１窘?，有的只保收益，?dāng)然，也有收益和本金都保的。仍以“第一城”為例，由“中信國(guó)安集團(tuán)”以150億的資金為其作擔(dān)保，給人的感覺(jué)是相對(duì)較安全的，并且，其擔(dān)保形式為“全程連帶責(zé)任擔(dān)保”，擔(dān)保內(nèi)容包括本金和收益。基于此，業(yè)界普遍認(rèn)為，在同類產(chǎn)品中，“第一城”的擔(dān)保機(jī)制應(yīng)該算是比較健全的。三、看是否有完善的退出機(jī)制專家提醒，所投資的物業(yè)有沒(méi)有完善的退出機(jī)制，對(duì)于投資者而言也非常重要。這牽涉到約定的投資期滿之后，如果不想繼續(xù)投資的話，能否“全身而退”的問(wèn)題。比如“第一城”以10萬(wàn)元為一個(gè)投資單位，最低投資期限為3年；“中欣戴斯酒店”以6萬(wàn)元為一個(gè)投資單位，投資期限為2年。以上兩個(gè)項(xiàng)目如果投資期滿，投資者可以等值轉(zhuǎn)售給經(jīng)營(yíng)公司。所以，相對(duì)而言，還是比較安全的。但市場(chǎng)上不乏一些同類項(xiàng)目，不僅投資期限較長(zhǎng)，1020年不等，而且也沒(méi)有很好的退出機(jī)制，對(duì)于這類項(xiàng)目，建議大家投資時(shí)要提高警惕。除以上三點(diǎn)之外，專家還給投資者提出如下幾點(diǎn)建議，一、看項(xiàng)目所在位置，最好是在旅游景點(diǎn)或鬧市區(qū)；二、關(guān)注投資方和開(kāi)發(fā)商的品牌、資金實(shí)力、口碑；三、關(guān)注經(jīng)營(yíng)管理公司的實(shí)力及管理能力；四、了解開(kāi)發(fā)商以何種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，像“第一城”是每半年向業(yè)主返一次收益，如果時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，比如1年或1年以上，投資者就需要謹(jǐn)慎考慮。產(chǎn)權(quán)式酒店能否服“水土”幾年前，金色假日酒店作為北京首家產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)在市場(chǎng)。在銷售商的種種美妙展望下，300多名業(yè)主先后以每平方米近萬(wàn)元的高價(jià)購(gòu)買了酒店期房。2003年酒店建成營(yíng)業(yè)，房產(chǎn)證也發(fā)了下來(lái)。業(yè)主們慢慢發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商承諾的10%至30%的高額回報(bào)成為泡影，每年的收益由上萬(wàn)元變成幾百元。今年3月，部分業(yè)主將金色假日酒店告上法庭，4月，北京仲裁委員會(huì)下發(fā)裁決書(shū)，業(yè)主取勝。但業(yè)主們雖勝實(shí)敗，因?yàn)槠诖馁r償遙遙無(wú)期。 盡管專家表示，金色假日的官司僅僅是個(gè)案，但也反映出了我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)市場(chǎng)的良莠不齊。被譽(yù)為舶來(lái)的“黃金屋”的產(chǎn)權(quán)式酒店，為什么登陸我國(guó)后卻出現(xiàn)了許多問(wèn)題呢？ 北京中欣安泰投資有限公司總經(jīng)理徐先生向記者介紹說(shuō)，因產(chǎn)權(quán)式酒店把20%30%的客房空置率利用了起來(lái)，加之低投入、高回報(bào)，集中了“度假”和“投資”兩種概念，所以在國(guó)外發(fā)展迅猛。我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店10年前起源于海南省，目前已發(fā)展到了200多個(gè)，北京及周邊地區(qū)則已有10個(gè)左右的項(xiàng)目。 個(gè)案分析 有業(yè)內(nèi)人士分析，金色假日酒店的失敗主要源于兩個(gè)問(wèn)題：經(jīng)營(yíng)不能支撐回報(bào)承諾和擔(dān)保機(jī)制不健全。這位人士分析說(shuō)：“產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，通常都是按照最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的，能否兌現(xiàn)本來(lái)就有很大的未知數(shù)。金色假日在銷售時(shí)，不但沒(méi)能合理預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)中的各種不利因素，在計(jì)算投資回報(bào)率方面也很不科學(xué)。在項(xiàng)目銷售之初，將近50平方米標(biāo)準(zhǔn)間的售價(jià)為28萬(wàn)/套，承諾投資回報(bào)將近10%；在銷售末期，同樣大小的標(biāo)準(zhǔn)間賣到了42萬(wàn)元/套，承諾給投資人的回報(bào)仍然是10%左右。房子賣出后，兌現(xiàn)承諾的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，靠的是酒店的營(yíng)業(yè)額。假定酒店的營(yíng)業(yè)額固定不變，更高的售價(jià)只能使實(shí)際回報(bào)率下降，開(kāi)發(fā)商固定不變的回報(bào)承諾埋下了巨大的隱患。” 他同時(shí)指出，金色假日酒店的問(wèn)題還出在項(xiàng)目本身的先天條件上。該酒店位于北京市延慶縣城北1公里處，盡管距離許多旅游景點(diǎn)都在15公里左右，但這種位置實(shí)際上不尷不尬。其次，酒店本身的休閑娛樂(lè)設(shè)施和周邊的配套設(shè)施缺乏足夠的吸引力來(lái)聚攏客流，保證經(jīng)營(yíng)；如果經(jīng)營(yíng)公司缺乏管理產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主的投資失敗就在所難免了?！暗@只是一個(gè)個(gè)案。這件事除了再一次說(shuō)明投資就有風(fēng)險(xiǎn)外，并不能斷言產(chǎn)權(quán)式酒店的模式本身有問(wèn)題，不能將這個(gè)投資型行業(yè)一棍子打死，正在準(zhǔn)備做產(chǎn)權(quán)式酒店的人需要思考的并不是撤回投資，而是學(xué)會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)，加以改良?！?市場(chǎng)迷局 對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店頗有研究的北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文總結(jié)說(shuō)，只為謀利的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商插足是造成產(chǎn)權(quán)式酒店“良莠不齊”的原因之一。眾多紛繁復(fù)雜的官司中不乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賣完“客房”圈錢(qián)走人的實(shí)例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近10年來(lái)，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15.8%。與銀行儲(chǔ)蓄和投資股票債券相比，風(fēng)險(xiǎn)較小，成為中產(chǎn)階層的首選。由于產(chǎn)權(quán)式酒店平均8%的回報(bào)率會(huì)令房子更好賣一些，再加上目前我國(guó)緊縮房地產(chǎn)投資，產(chǎn)權(quán)式酒店可更快地解決開(kāi)發(fā)商的資金回籠問(wèn)題，因此，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型?！扒靶┠辏a(chǎn)權(quán)酒店的概念被一些單純追求利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商利用，將許多本來(lái)不具備產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)條件的項(xiàng)目蓄意包裝成產(chǎn)權(quán)酒店大肆兜售，以至出現(xiàn)諸多問(wèn)題?！碧K文解釋說(shuō)，本來(lái)相對(duì)低廉的房子，由于冠上了產(chǎn)權(quán)式酒店的名字，被開(kāi)發(fā)商高價(jià)賣出，資金回籠后，開(kāi)發(fā)商對(duì)今后的經(jīng)營(yíng)就不管了，而把兌現(xiàn)承諾的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了酒店管理公司，自己僅支付管理費(fèi)，如果酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)不善或酒店本身所處的地理位置決定了其不適合做酒店，自然不能盈利。 另一個(gè)原因是，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國(guó)剛剛興起，很多有意于這塊蛋糕的人不知道如何將其與國(guó)情相結(jié)合，如何進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)拓、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)造中長(zhǎng)期穩(wěn)定有利的經(jīng)營(yíng)模式，摸著石頭過(guò)河，做的產(chǎn)權(quán)式酒店不規(guī)范，也不適應(yīng)市場(chǎng)。比如，金色假日作為北京首家產(chǎn)權(quán)式酒店，在選址、營(yíng)利模式、投資擔(dān)保等很多環(huán)節(jié)做得不夠到位和完善。所以，在產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)里，這種因沒(méi)有把握住市場(chǎng)的脈搏而失敗的產(chǎn)權(quán)式酒店個(gè)體很多，并不足為奇。 “這個(gè)失敗的案例具有代表性，但不具廣泛性。中國(guó)的市場(chǎng)上不乏有很多做得成功的例子?！北本┙?jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理凌一準(zhǔn)說(shuō)，比如位于北京南香河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的第一城，由中信國(guó)安集團(tuán)公司投資開(kāi)發(fā)，每年6%的現(xiàn)金收益和2.3%的代金卡，到目前已如約實(shí)現(xiàn)兩次返租。此外，位于北京繁華地段珠市口東大街由中欣安泰公司與美國(guó)戴斯DaysInn品牌簽約、于今年4月推出的“中欣戴斯”產(chǎn)權(quán)式酒店，也被投資者看好。 凌一準(zhǔn)分析道，第一城的地段雖然遠(yuǎn)在香河，但市場(chǎng)定位較準(zhǔn)，使其經(jīng)營(yíng)管理一直處于良性循環(huán)，而中信國(guó)安140億資金的擔(dān)保無(wú)疑是一顆巨大的定心丸，在解決投資者后顧之憂的同時(shí)，也凸現(xiàn)了項(xiàng)目的品牌和實(shí)力；而主打“經(jīng)濟(jì)型”概念的中欣戴斯產(chǎn)權(quán)酒店，定位為高端經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，門(mén)市價(jià)定于280元至380元之間，客人住四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店只需要花兩星半的價(jià)錢(qián)。針對(duì)目前北京酒店業(yè)存在這種產(chǎn)品市場(chǎng)空缺的情況，這種酒店無(wú)疑在經(jīng)營(yíng)上有著比較好的前景。 我們可以看出，無(wú)論在郊區(qū)定位為度假型也好，在市中心定位為經(jīng)濟(jì)型酒店也好，最終目的追求的就是能夠給投資者兌現(xiàn)承諾的收益，所提及的“產(chǎn)權(quán)式”僅僅