產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的8個生存能力.docx

什么是產(chǎn)、什么是城、吸引了什么人，怎么就融合了？估計沒幾個企業(yè)想得那么長遠。跟政府的資深開發(fā)經(jīng)驗比，企業(yè)們修為太淺。面對空中樓閣的N無產(chǎn)品，信誓旦旦提產(chǎn)城融合，想哭也哭不出來。1企業(yè)一說產(chǎn)城融合，ZF就發(fā)笑得先回顧一下區(qū)域開發(fā)的歷史。1.起點。以開發(fā)區(qū)這一典型載體為例，1984年成立了第一批國家經(jīng)開區(qū)，85年深圳政府和中科院成立了中國第一個高新區(qū)。2.第一輪熱潮。以改革開放為導向，在92南巡講話前后形成了第一輪開發(fā)區(qū)熱。3.第二輪熱潮。在全國港澳回歸大一統(tǒng)、國內(nèi)經(jīng)濟向中西部轉移以及加入WTO深化全球化等多重因素疊加之下，八五計劃與九五計劃交替之際，形成了開發(fā)區(qū)第二輪熱潮。4.大整頓。2003年開始，國家就開始進行開發(fā)區(qū)整頓了。這段故事就曾在當今財富老大王老板身上真實發(fā)生，投入全部身家的固安工業(yè)園差點兒沒有保住出生紙，36歲之際當街痛哭。這場轟轟烈烈的整頓在2006年才告一段落，全國各類開發(fā)區(qū)由6866個核減至1568個，國家發(fā)改委聯(lián)合國土資源部、原建設部發(fā)布第一版目錄昭告天下。5.新常態(tài) 。再接下來，百年一遇的金融危機來了。國家發(fā)現(xiàn)高新區(qū)的抗風險能力明顯更勝一籌，國家高新區(qū)的口子重新打開，本來應對危機的升級工作也轉變?yōu)槌B(tài)工作延續(xù)至今，一時間松山湖們等省級開發(fā)區(qū)新生力量作為區(qū)域轉型升級的典型被大力推廣。一部分商務口的經(jīng)開區(qū)們也在創(chuàng)新驅動的引領下，選擇了科技戰(zhàn)線，期盼通過升級一路帶上高新區(qū)的帽子。同期，國家高新區(qū)們創(chuàng)新招牌一路升級，從一流園區(qū)又到了排隊申報自主創(chuàng)新區(qū)；另一面改革開放仍在深化，國家級新區(qū)、綜改區(qū)、自貿(mào)區(qū)等新的國家區(qū)域開發(fā)平臺相繼落地。走到今日，原來的園區(qū)轉型的轉型、擴區(qū)的擴區(qū)、合并的合并加上中西部和東北地區(qū)的新增園區(qū)，國家發(fā)展改革委這次聯(lián)合了科技部、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部、商務部、海關總署發(fā)布第二版開發(fā)區(qū)目錄，比2006版增加了近千家，到了2543家。所以，保持政策的敏感性，開發(fā)區(qū)們活下來才是第一要務。在求生存的過程中，開發(fā)區(qū)的發(fā)展理念也隨之升級換代。1.0時代，除了封閉的廠礦項目自成社會體系之外，開發(fā)區(qū)基本上就是個生產(chǎn)基地。2.0時代，社區(qū)生活和園區(qū)有了一定的結合，但基本上還是打工仔打工妹的故事，園區(qū)交通的對外聯(lián)系依然沒有改觀，進城不易。3.0時代，產(chǎn)城融合華麗登場，產(chǎn)業(yè)和城市一體化，區(qū)域級商業(yè)、醫(yī)療、教育配套齊全且不遜于傳統(tǒng)的老城區(qū)，進不進城不再是個問題。聽著是不是好簡單？但是實現(xiàn)這種平衡的狀態(tài)需要至少10年左右的時間。首先，規(guī)劃上有沒有留足余地應對城市功能的需求和產(chǎn)業(yè)升級的需求，本身就是個問題。其次，配套服務基本上都經(jīng)歷了從沙縣小吃、鄉(xiāng)村雜貨鋪到品牌便利店、集中商業(yè)的多輪替換，消費不足是區(qū)域運營的很大成本壓力。所以，沒有合理規(guī)劃和精心運營的定力，你能確定看見產(chǎn)城融合？這也是為什么企業(yè)運營的區(qū)域很難有所謂的標桿案例的原因，太嫩。2產(chǎn)城融合不需要地產(chǎn)？別自欺欺人了有朋友說，誰說民營企業(yè)開發(fā)就一定得靠房地產(chǎn)的，你看看人家紫竹高新區(qū)，并且信誓旦旦的轉我一篇網(wǎng)絡熱文的深度分析。當房地產(chǎn)被黑化的時候，人人看不順眼，這都屬于正?，F(xiàn)象。最近房地產(chǎn)經(jīng)常上熱搜，比如某B家接二連三倒掉，比如下半年要遏制房地產(chǎn)上漲。行業(yè)整頓和政策調控，此處不討論。雖然從來沒去過紫竹，但也是如雷貫耳。搜了下基本信息，成立于2002年，規(guī)劃面積13平方公理，政府國資委企業(yè)占比10%。第一，2002年除了是第二波開發(fā)區(qū)熱，也屬于園區(qū)從滾動開發(fā)向整體開發(fā)轉變的時期，房改完了、土拍出現(xiàn)了，土地財政支持水到渠成。第二，規(guī)劃面積13平方公里，都2002年了，過去單一產(chǎn)業(yè)功能的苦頭已經(jīng)吃了不少了，誰還會干1.0、2.0產(chǎn)品？不過這也難說，比如阿里的工程師們上班在云棲、租房在轉塘也很正常。第三，收益分享模式里明明約定了政府扶持資金為園區(qū)內(nèi)企業(yè)所繳納市、區(qū)兩級稅收收入，以及園區(qū)土地出讓金區(qū)級地方部分。何況我再一搜，紫竹高新還有自己的地產(chǎn)公司？這都是直接下場踢球的運動員。紫竹產(chǎn)業(yè)發(fā)展很優(yōu)秀，但這不構成否定房地產(chǎn)在資金、功能完善方面的關鍵作用。所以產(chǎn)城融合，不是要不要做房地產(chǎn)的問題，而是怎么做結構合理的做房地產(chǎn)的問題，并且如何反哺支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。舉個親身經(jīng)歷。2013年，公司外派去了廣州科學城，生態(tài)確實很好，有公寓可以租、有體育館打個羽毛球，有個商業(yè)中心吃吃早午飯?？墒翘焯斐匀珪r、肯德基套餐，沒有街可以逛，有如綠色牢籠。單身漢的困頓尚且如此，事情遠沒有那么簡單。原住民征地拆遷完，要不要安置？就業(yè)和社會怎么穩(wěn)定？就業(yè)人群到底是什么組成，酒店、公寓要不要建？長期就業(yè)人群，多元消費、民生需求怎么滿足？房地產(chǎn)是人民對美好生活向往的重要組成部分。本來喝感冒藥就好的病，非要整抗生素，整壞了免疫系統(tǒng)，還怪身體抵抗力差。3沒有這8個能力，洗洗睡吧下面說正題，企業(yè)需要從三個層面來構建產(chǎn)城融合的224能力模型。第一，投資產(chǎn)出層面。1.是否具有投融資能力，包括產(chǎn)業(yè)類和非經(jīng)營性公基建。產(chǎn)城融合比單純的地產(chǎn)開發(fā)資金密集度更高，開發(fā)領域更廣。對地產(chǎn)公司來說，對于蓋房子、修公園輕車熟路，但是對于專業(yè)產(chǎn)業(yè)載體、主干路網(wǎng)、市政廠站設施、公共場館設施基本經(jīng)驗為0。2.是否具有開發(fā)銷售能力，包括工業(yè)地產(chǎn)、商辦地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)，這是考驗操盤能否活過起步期的關鍵所在。第二，產(chǎn)品封裝層面。1.是否具有封裝產(chǎn)品的能力，是指具有明確選址要求、投資與產(chǎn)出說明，且具備可復制商業(yè)模式的產(chǎn)品。光講概念是沒用的，那屬于營銷話術的層面，實打實的投資需要明確的產(chǎn)品譜系和說明書。2.是否具有標桿案例，眼見為實，這是檢驗業(yè)績能力的核心所在。企業(yè)運營的項目大多不超過十年，相對成熟的產(chǎn)品非常稀有。而政府官員們對硅谷、以色列、中關村、張江、光谷、云棲小鎮(zhèn)遠比你熟悉。第三，產(chǎn)業(yè)全周期操盤層面。1.是否具備多規(guī)編制能力，以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為核心的規(guī)劃能力，與產(chǎn)品封裝直接相關。不重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的，那一定會關心地塊是否方正呀、容積率是否足夠呀這不是賣完了就跑的節(jié)奏么。2.是否具備產(chǎn)業(yè)招商能力，這就是考驗產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地行的時候了，還有資源可達度、落地服務能力等等。3.是否具備資本干預能力，這是進階要求了，企業(yè)布局，要么接近市場、要么接近原料、要么接近人才、要么就是金主爸爸有能力了。4.是否