廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃報(bào)告書.doc

#廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃報(bào)告書第一部分前言 #房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“#廣場(chǎng)”位于山東省#市勝利東街與北海路交叉口西南角。該項(xiàng)目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險(xiǎn)大樓；東北與#市政府大樓隔街相望，處于#市新、舊城交界地帶。 #房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分預(yù)測(cè)，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。#地產(chǎn)公司尊重中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報(bào)，也同樣注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念為本項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了穩(wěn)固的基石。 #公司遵循社會(huì)化大分工原則，在項(xiàng)目運(yùn)作之初，聘請(qǐng)#房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)。我公司#廣場(chǎng)項(xiàng)目小組自本月20日入駐，以#公司提供的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，從宏觀角度對(duì)#市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、歷史等方面進(jìn)行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進(jìn)行全面、深入的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，比較充分地了解#市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。 目前，“#廣場(chǎng)”項(xiàng)目急需確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目定位是確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案的前提條件。我公司將用專業(yè)、細(xì)致、負(fù)責(zé)的態(tài)度對(duì)該項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行科學(xué)論證、準(zhǔn)確定位，充分把握該項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)、發(fā)展規(guī)律，以保證項(xiàng)目順利建設(shè)！ 本報(bào)告書，著重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，對(duì)項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項(xiàng)目主題進(jìn)行規(guī)劃，并提出我們的觀點(diǎn)和建議第二部分項(xiàng)目可行性研究 購(gòu)物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、物質(zhì)條件和運(yùn)營(yíng)管理能力。在項(xiàng)目立地規(guī)劃初期必須對(duì)其進(jìn)行可行性研究，確定項(xiàng)目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來(lái)源，使購(gòu)物中心在未來(lái)的投資、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)和效益上獲得成功。項(xiàng)目可行性研究需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，特別是購(gòu)買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購(gòu)買方式等方面的變化趨勢(shì)和規(guī)律；需要對(duì)本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點(diǎn)、承租戶組成和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項(xiàng)目具有的潛在市場(chǎng)，確定本項(xiàng)目的定位，以此作為項(xiàng)目開發(fā)決策的依據(jù)。 前期#房地產(chǎn)顧問(wèn)公司已做了大量而細(xì)致的市調(diào)工作，并對(duì)獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分析，我們?cè)诖嘶A(chǔ)上，結(jié)合購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的基本規(guī)律，從正反方面、長(zhǎng)期與短期影響方面分析#市宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項(xiàng)目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項(xiàng)目SWOT分析。一、#市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為1030億元。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.1%。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)5.5%、20.4%和12%。全年糧食總產(chǎn)量293萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)12.8%，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長(zhǎng)3.3%和5%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值335.4億元，增長(zhǎng)27%。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長(zhǎng)12%和15%，旅游收入增長(zhǎng)5%。2、城市居民生活水平穩(wěn)步提升。2003年全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年增長(zhǎng)0.1%。城市居民人均可支配收入8317元，增長(zhǎng)10.3%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額607億元，增長(zhǎng)13.2%。消費(fèi)預(yù)期回升,全年城市居民人均消費(fèi)性支出比上年增長(zhǎng)8.6%。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成517億元，比上年增長(zhǎng)86.5%，其中國(guó)有及其它投資275.5億元，增長(zhǎng)93.1%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資37.1億元，增長(zhǎng)81.7%?？偼顿Y1000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目1912個(gè)，其中過(guò)億元的191個(gè)，#電廠二期工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目取得重大進(jìn)展。4、消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺，2003年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額344.6億元，增長(zhǎng)14.8%，居民消費(fèi)價(jià)格上漲0.5%。二、城市發(fā)展規(guī)劃 2004年#市政府工作報(bào)告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。按照“貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路為重點(diǎn)，加快中心城區(qū)道路建設(shè)。市區(qū)開展以“三河”整治綠化為重點(diǎn)的綠化工程建設(shè)，新增綠化面積400公頃。深化城建機(jī)制改革。進(jìn)一步開放城建市場(chǎng)，引進(jìn)和發(fā)展城市建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機(jī)制。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破20億元。引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)進(jìn)入舊城改造市場(chǎng)。未來(lái)城市的發(fā)展重點(diǎn)是向東面擴(kuò)張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。三、本項(xiàng)目所在區(qū)位的交通、人口狀況1、項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于#市勝利東街與北海路交叉口西南角。東臨北海路，正對(duì)人民廣場(chǎng)；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對(duì)怡和星國(guó)際；西臨人民保險(xiǎn)大樓；東北與#市政府緊密相連；本項(xiàng)目地塊位于#市的政治、文化中心，為目前#市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。在整個(gè)城市向東移的發(fā)展趨勢(shì)下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成?市的政治、文化中心，并形成#市第二商圈。2、本區(qū)位交通狀況及易達(dá)性分析 本區(qū)位交通便利，距濟(jì)青高速、308國(guó)道、濰萊高速均在10分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站15分鐘車程，距機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。市內(nèi)公交直接通過(guò)本區(qū)位的有18、20、32路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有6、12、16、21、22、28、33、38、52、53、56路十一條公交路線經(jīng)過(guò)，可通達(dá)市內(nèi)每個(gè)區(qū)域。距坊子區(qū)10公里，寒亭區(qū)8公里，均有公交車通達(dá)本項(xiàng)目。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達(dá)本項(xiàng)目都十分便利。3、人口狀況 2003年底全市總?cè)丝?47.71萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口217.53萬(wàn)人，男女性別比為108：100，人口自然增長(zhǎng)率3.47。 本區(qū)域內(nèi)集中了#市大部分高收入的居民，消費(fèi)能力很大，同時(shí)，本區(qū)域還有一所小學(xué)、兩所中學(xué)、一所大學(xué)，在校學(xué)生、教職員工3萬(wàn)多人。人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風(fēng)街和北海路景觀大道建設(shè)，給本項(xiàng)目帶來(lái)旺盛的人氣。4、消費(fèi)習(xí)性分析 目前#市民已形成消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)中心集中在老城區(qū)中心。但到世紀(jì)泰華、佳樂(lè)家購(gòu)物的現(xiàn)象日趨增長(zhǎng)，東部富人區(qū)購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴(kuò)張，東部商圈將會(huì)逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成#市重要的商圈之一。四、項(xiàng)目SWOT分析Strengths(優(yōu)勢(shì)分析)S1、投資商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有良好的社會(huì)資源。S2、投資商具有多年的資本投資、資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，戰(zhàn)略意識(shí)超前。S3、項(xiàng)目所在地交通便利，易達(dá)性好。S4、近臨的人民廣場(chǎng)作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。S5、項(xiàng)目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。S6、先規(guī)劃、后經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。Weakness(劣勢(shì)分析)W1、位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。W2、因?yàn)樯啼佷N售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營(yíng)脫鉤是經(jīng)營(yíng)的難點(diǎn)。W3、項(xiàng)目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。W4、在經(jīng)營(yíng)中只能通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)行差異化定位，特色經(jīng)營(yíng)模式必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)建當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新典范。W5、#市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W6、#市現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量有限，消費(fèi)能力有待提高。Opportunity(機(jī)會(huì)分析)O1、#城市發(fā)展速度飛快，居民消費(fèi)水平提高迅速。O2、城市消費(fèi)群體有較高文化品位和時(shí)尚追求。O3、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求。O4、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場(chǎng)細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平低下，缺乏一個(gè)定位明確的集時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)等能夠?yàn)橐惑w的大型綜合購(gòu)物中心。O5、城市的改造建設(shè)進(jìn)程加速，使商圈也不斷擴(kuò)大，所在地段將通過(guò)經(jīng)營(yíng)，未來(lái)將會(huì)形成城市的新商圈。Threat(威脅分析)T1、#市商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)投資者市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性資源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。T2、本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育和發(fā)展。T3、投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性，需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來(lái)提升吸引力。T4、投資者因高額投資而對(duì)預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。T5、租金的壓力會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生較大的依賴性。第三部分項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)和進(jìn)入市場(chǎng)的第一步。項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間、目標(biāo)群體和競(jìng)爭(zhēng)者，即掌握項(xiàng)目定位的依據(jù)。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否，直接決定了項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)營(yíng)結(jié)果，定位準(zhǔn)確，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商價(jià)值最大化，又能使項(xiàng)目以嶄新的、具有鮮明、獨(dú)特的形象進(jìn)入市場(chǎng)，被市場(chǎng)接受和認(rèn)可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營(yíng)者、管理者創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間。 定位包括項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營(yíng)定位、功能定位、目標(biāo)客層定位以及幅射目標(biāo)區(qū)域定位。1、 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位（一）背景分析 膠東半島是中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟(jì)繁榮、理念先進(jìn)、人口密集，是中國(guó)北部對(duì)外開放的重要窗口之一，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。#市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入和消費(fèi)力極大提高，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念已滿足不了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。具有先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展空間。（二）戰(zhàn)略定位 立足#，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價(jià)值，幅射膠東半島。（三）定位依據(jù)1、#市現(xiàn)有的城市人口、GDP總量、居民收入及消費(fèi)力，能夠提供本項(xiàng)目發(fā)展所需的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)條件，從市場(chǎng)基礎(chǔ)條件方面保證了開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。2、開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有多年的資本運(yùn)作和資本投資的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目的前期開發(fā)過(guò)程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營(yíng)理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。3、#市作為膠東半島中部城市，在全國(guó)乃至全世界都享有較高的知名度。#房地產(chǎn)公司在此知名度很高的“風(fēng)箏之都”開發(fā)建設(shè)“#廣場(chǎng)”這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，具有較好的項(xiàng)目形象推廣條件和良好的品牌價(jià)值延伸發(fā)展空間，也必將為#公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（一）背景分析 大型購(gòu)物中心、shoppingmall在中國(guó)的出現(xiàn)是在中國(guó)改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國(guó)的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無(wú)論是物質(zhì)生活還是社會(huì)觀念上給中國(guó)帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。 #作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟(jì)正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費(fèi)能力不斷提高。對(duì)商品的消費(fèi)需求急劇增長(zhǎng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無(wú)法滿足這種需求。同時(shí)，不斷增長(zhǎng)的城市消費(fèi)人口和消費(fèi)需求，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者之間建立新的關(guān)系。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動(dòng)范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費(fèi)方式和行為發(fā)生了根本的變化。（二）業(yè)態(tài)定位shoppingmall （三）定位依據(jù)、 本項(xiàng)目地處#市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目距濟(jì)青高速、濰萊高速、308國(guó)道均在15分鐘車程之內(nèi)，項(xiàng)目選址位置的交通條件極為便利。2、本項(xiàng)目占地面積、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積體量巨大，分別為60，669.5平方米和100，000平方米，項(xiàng)目規(guī)模符合shoppingmall的經(jīng)營(yíng)需求。3、#現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等功能于一體的“一站式”消費(fèi)的綜合性購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項(xiàng)目規(guī)模大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又能通過(guò)科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮本項(xiàng)目服務(wù)功能全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、#公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營(yíng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的shoppingmall。3、 項(xiàng)目形象定位（一）背景分析 商業(yè)經(jīng)濟(jì)是高文化的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是商業(yè)文化競(jìng)爭(zhēng)?！?廣場(chǎng)”既是商業(yè)購(gòu)物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。除了加強(qiáng)商業(yè)購(gòu)物營(yíng)銷，還要充實(shí)其文化內(nèi)涵，通過(guò)提高文化品位來(lái)創(chuàng)造項(xiàng)目特色；通過(guò)簡(jiǎn)潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計(jì)、貨品的科學(xué)擺放，包括運(yùn)營(yíng)的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、潮流的項(xiàng)目形象；通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過(guò)時(shí)尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的文化氣息；通過(guò)文化滲透保證對(duì)商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過(guò)質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)因素形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位的項(xiàng)目，創(chuàng)造一個(gè)知名的商業(yè)品牌。（二）形象定位商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。定位依據(jù)1、本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全，是#市第一家真正能滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)shoppingmall。2、#市以風(fēng)箏為載體成功地打造了“風(fēng)箏之都”的城市新形象。本項(xiàng)目地處#市市政府斜對(duì)面，緊臨市政府廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)將作為政府形象工程來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮#市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為#市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營(yíng)銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。4、 項(xiàng)目主題定位（一）背景分析在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的前提下，#市居民收入有了很大提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)，城市居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、服裝類消費(fèi)比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費(fèi)習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠逐步趨向于品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化消費(fèi)，本項(xiàng)目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場(chǎng)需求狀況，充分滿足人們生活及消費(fèi)的需要。（二）主題定位1、項(xiàng)目整體主題定位：休閑shoppingmall2、各樓層主題定位-1F：生活品位1F：流行精品2F：女人時(shí)尚3F：休閑空間4F：快樂(lè)時(shí)空（三）定位依據(jù)1、緊扣項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位shoppingmall。2、應(yīng)順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)方式變化以及#城市新形象、消費(fèi)新理念的要求。3、充分利用人民廣場(chǎng)在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。4、 與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，提升本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位（一）背景分析經(jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心的核心功能，滿足消費(fèi)市場(chǎng)需求是購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。本項(xiàng)目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模而言，精是突出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)，雅代表了項(xiàng)目整體的空間環(huán)境和營(yíng)銷環(huán)境。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。（二）經(jīng)營(yíng)定位品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化、特色化。（三）定位依據(jù)1、品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂(lè)店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營(yíng)特色。在項(xiàng)目功能組合設(shè)計(jì)和招商時(shí)，對(duì)引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅(jiān)持每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)、每個(gè)功能區(qū)經(jīng)營(yíng)品牌商品，而且讓整個(gè)項(xiàng)目成為本地知名商業(yè)品牌。2、時(shí)尚化：突出時(shí)尚消費(fèi)的新穎性、時(shí)效性及周期性特點(diǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個(gè)經(jīng)營(yíng)因素都要求新，遵循時(shí)尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費(fèi)的流行。3、個(gè)性化：體現(xiàn)出消費(fèi)者在追趕潮流的同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“與眾不同”，個(gè)性消費(fèi)可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn)“一對(duì)一”的個(gè)性化，顧客在個(gè)性化消費(fèi)中自我意識(shí)得到高提升。4、特色化：是指項(xiàng)目總體的經(jīng)營(yíng)要體現(xiàn)出核心競(jìng)爭(zhēng)力和特色優(yōu)勢(shì)。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn)“以人為本”，使本項(xiàng)目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購(gòu)物中心的典范形象。六、項(xiàng)目功能定位（一）背景分析緊扣項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購(gòu)物中心的特征確定本項(xiàng)目的功能定位，滿足消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)的“一站式”消費(fèi)需求。（二）功能定位購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)。（三）定位依據(jù)1、購(gòu)物功能作為本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心功能，隱含在時(shí)尚感覺(jué)與休閑功能之后被隱性化。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的80.7%。2、 餐飲功能作為購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購(gòu)物的便利與樂(lè)趣。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的8.1%。3、休閑是指本項(xiàng)目的購(gòu)物環(huán)境、營(yíng)銷等各個(gè)方面，都為顧客營(yíng)造一個(gè)輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺(jué)隨意，體會(huì)休閑。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，休閑項(xiàng)目占本項(xiàng)目整體面積的4.5%。4、娛樂(lè)功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，與項(xiàng)目休閑功能有機(jī)結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目室內(nèi)主題公園的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其成為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色之一。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的1.8%。5、商務(wù)功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動(dòng)平臺(tái)（此項(xiàng)功能主要在本項(xiàng)目二期規(guī)劃中設(shè)計(jì)）。七、項(xiàng)目目標(biāo)客層定位（一）目標(biāo)客層定位1、項(xiàng)目整體目標(biāo)客層定位：全客層2、各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位：-1F：家庭主婦、低收入普通消費(fèi)者等；1F：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者等；2F：時(shí)尚女性、兒童等；3F：休閑人士、商務(wù)人士等；4F：家庭消費(fèi)、青少年、兒童、休閑人士等。（二）定位依據(jù)1、購(gòu)物中心是將所有的消費(fèi)者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall、主題定位為休閑shoppingmall，所以必須鎖定所有的消費(fèi)者作為目標(biāo)客層。同時(shí)，購(gòu)物中心是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備服務(wù)所有消費(fèi)者的能力。2、本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)店的經(jīng)營(yíng)定位也是相互錯(cuò)位和相互補(bǔ)充的。3、是提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。4、#市城市現(xiàn)有人口規(guī)模、消費(fèi)能力和消費(fèi)市場(chǎng)總量的支撐和保證。8、 商圈定位（一）背景分析本項(xiàng)目以設(shè)施配套、功能齊全的shoppingmall業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從根本上贏得項(xiàng)目的生存、競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的空間。同時(shí)，中百與世紀(jì)泰華已經(jīng)率先在#市樹立科學(xué)規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時(shí)尚消費(fèi)的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導(dǎo)致消費(fèi)需求市場(chǎng)變化加劇，潛在的品牌消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)市場(chǎng)能量巨大。本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)不是簡(jiǎn)單計(jì)算地產(chǎn)銷售的資金回報(bào)，而是綜合評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以#市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國(guó)，為#公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。（二）商圈定位核心商圈：本城區(qū)5公里范圍內(nèi)。次商圈：#市。邊緣商圈：膠東半島。（三）定位依據(jù)1、綜合考慮了#市目前的各類消費(fèi)群體的客層總量、消費(fèi)能力，確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客層為服務(wù)所有消費(fèi)者。2、最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要。為了保證#公司及時(shí)回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益，需要最大限度地提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，在保證本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價(jià)值，使整體價(jià)值隨著項(xiàng)目發(fā)展實(shí)現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素。3、#作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了“風(fēng)箏之都”的#城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射力強(qiáng)，“#廣場(chǎng)”作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、#公司強(qiáng)大的實(shí)力和超前的戰(zhàn)略意識(shí)、運(yùn)作理念，在半島未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第四部分業(yè)態(tài)組合及分布shoppingmall是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)、管理及持續(xù)發(fā)展。 shoppingmall的運(yùn)營(yíng)具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的管理特點(diǎn)。管理者對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，有組織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等；經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi)；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營(yíng)。針對(duì)SHOPPINGMALL的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營(yíng)方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營(yíng)方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。室內(nèi)步行街作為項(xiàng)目的內(nèi)部空間骨架，將本項(xiàng)目?jī)?nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂(lè)、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時(shí)，充分考慮到項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營(yíng)、管理的特點(diǎn)等因素。1、 主題百貨（一）經(jīng)營(yíng)方式引進(jìn)1家國(guó)內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。（二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃1、百貨主力店規(guī)劃在項(xiàng)目14層的東南角，面積約20000m左右。2、依據(jù)（1）知名品牌百貨店的進(jìn)場(chǎng)，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓?bào)，包括對(duì)政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項(xiàng)目形象都有積極的作用。（2）主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。主題百貨店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動(dòng)項(xiàng)目14層整體人氣和客流的合理流動(dòng)，延長(zhǎng)顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。（3）百貨店作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在2萬(wàn)m左右。國(guó)內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬(wàn)m-2.5萬(wàn)m之間。本項(xiàng)目規(guī)劃2萬(wàn)m的主題百貨，有利于成功招商。（4）東南角屬于本項(xiàng)目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對(duì)人民廣場(chǎng)，項(xiàng)目視野良好。（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用10年返租，物業(yè)整體租賃給國(guó)內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營(yíng)。（4） 收益方式A收取固定租金。B通過(guò)百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。（五）定位1、經(jīng)營(yíng)定位中、高檔時(shí)尚品牌。2、定位依據(jù)（1）充分利用本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢(shì)，科學(xué)處理與項(xiàng)目中各品牌專賣店、個(gè)體專業(yè)店的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。（2）以中、高檔的定位來(lái)全面提升和顯示本項(xiàng)目的整體定位水平和項(xiàng)目整體形象。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體人氣。（3） 提升本項(xiàng)目室內(nèi)步行街各品牌專賣店的經(jīng)營(yíng)定位，帶動(dòng)各品牌專賣店、各個(gè)體專業(yè)店的經(jīng)營(yíng)，確保本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)成功。（4） 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能的需要。（六）目標(biāo)客層目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。中青年消費(fèi)者，因?yàn)樗麄儞碛休^高的收入水平，受過(guò)良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費(fèi)意識(shí)與觀念較其他年齡段消費(fèi)者更強(qiáng)，他們是21世紀(jì)前20年的消費(fèi)主體，在價(jià)值取向、生活觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點(diǎn)。他們是新世紀(jì)中國(guó)消費(fèi)革命的先行者，對(duì)高檔、時(shí)尚消費(fèi)品的消費(fèi)欲強(qiáng)烈，不僅引領(lǐng)消費(fèi)潮流，而且是最活躍的消費(fèi)群體，對(duì)社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)有著導(dǎo)向作用、示范作用。2、 生活超市（一）經(jīng)營(yíng)方式引進(jìn)1家國(guó)內(nèi)、國(guó)外知名的大賣場(chǎng)品牌，如大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)、家世界、北京華聯(lián)、物美等。（二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃1、設(shè)置在項(xiàng)目的地下1層，營(yíng)業(yè)賣場(chǎng)及配套總面積約20000m。2、依據(jù)（1）大賣場(chǎng)超市是一種能對(duì)居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費(fèi)，適合于各消費(fèi)檔次，滿足顧客“求便”的心理需求，是最聚集人氣的主力店,是本項(xiàng)目核心主力店之一。（2）競(jìng)爭(zhēng)需要。未來(lái)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營(yíng)成功。對(duì)本項(xiàng)目大賣場(chǎng)超市經(jīng)營(yíng)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的是中百佳樂(lè)家大賣場(chǎng)及將建成投入市場(chǎng)的易初蓮花大賣場(chǎng)。中百佳樂(lè)家大賣場(chǎng)現(xiàn)已在本區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，易初蓮花大賣場(chǎng)憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在2萬(wàn)m左右，超內(nèi)面積一般在8千m至1萬(wàn)m），也會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。本項(xiàng)目大賣場(chǎng)超市在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國(guó)內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。（3）招商要求近年來(lái)，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國(guó)內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場(chǎng)在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動(dòng)尋求合作者變?yōu)楸粍?dòng)邀請(qǐng)進(jìn)行合作者。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場(chǎng)在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動(dòng)地位，并且雙方合作條件對(duì)品牌連鎖超市大賣場(chǎng)越來(lái)越有利，更多的義務(wù)、更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來(lái)承擔(dān)，使招商難度越來(lái)越大。在合作條件中，國(guó)內(nèi)一線品牌（如大潤(rùn)發(fā)、好又多等）連鎖超市大賣場(chǎng)開店的面積均要求在1.5萬(wàn)m-2萬(wàn)m。（4）開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位要求通過(guò)項(xiàng)目的地產(chǎn)營(yíng)銷收回項(xiàng)目的投資并實(shí)現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤(rùn)。大賣場(chǎng)超市設(shè)在B1層，既方便和滿足了消費(fèi)者購(gòu)物的便利性，且旺盛的人氣勢(shì)必然帶動(dòng)和提升B1層小商品市場(chǎng)區(qū)店鋪的價(jià)值，促進(jìn)商鋪的銷售。這符合#地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購(gòu)買商鋪時(shí)優(yōu)先選擇的層數(shù)為1F、-1F、2F）。 （5）功能要求。是本項(xiàng)目主要購(gòu)物功能之一。（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國(guó)內(nèi)、外知名大賣場(chǎng)超市品牌。（四）收益方式A收取固定租金。B通過(guò)超市經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。C進(jìn)行資本運(yùn)作。（六）目標(biāo)客層大賣場(chǎng)超市的目標(biāo)客層為本項(xiàng)目輻射區(qū)域在15公里范圍內(nèi)的居民、學(xué)生以及休閑娛樂(lè)人士，核心客層為家庭主婦、學(xué)校學(xué)生、人民廣場(chǎng)旅游觀光、休閑人士。三、專業(yè)店（一）3C店1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家國(guó)內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場(chǎng)。2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃（1）設(shè)置在項(xiàng)目2、3層的西北角，面積約5000m。（2）依據(jù)A項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。3C店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費(fèi)者家電、IT、通訊產(chǎn)品的消費(fèi)需求。B3C店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，3C店在選址上特別注重項(xiàng)目的交通條件、通透性、營(yíng)業(yè)面積等因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)者大部分是有目的選購(gòu)，二是由于經(jīng)營(yíng)商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進(jìn)出量大。C項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。由于3C店專業(yè)性強(qiáng)，人氣很旺，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的東北角的頂端位，它帶來(lái)的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在#市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。D是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。3、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。4、收益方式A產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。B租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。5、參考目標(biāo)品牌：國(guó)美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。6、目標(biāo)客層市內(nèi)所有消費(fèi)家電、IT、通訊的客層。（二）運(yùn)動(dòng)用品區(qū)1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名運(yùn)動(dòng)店2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃（1）設(shè)置在項(xiàng)目的3層西南角，面積約2000m。（2）依據(jù)A項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。B運(yùn)動(dòng)用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。二是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣的比例大致相當(dāng)。C項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。由于運(yùn)動(dòng)用品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，它帶來(lái)的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在#市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。D是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。4、收益方式A實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。B收取固定租金。5、參考目標(biāo)品牌：運(yùn)動(dòng)100、名品運(yùn)動(dòng)城等。6、目標(biāo)客層目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士運(yùn)動(dòng)服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛(ài)，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動(dòng)器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運(yùn)動(dòng)、健身的需求。（三）珠寶城1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家知名品牌連鎖店2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃（1）設(shè)置在項(xiàng)目的1層西南角，面積約1000m。（2）依據(jù)A項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。珠寶城是經(jīng)營(yíng)的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。B珠寶城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，珠寶城在選址上比較注重項(xiàng)目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨(dú)立性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價(jià)值高、安全保障要求高、消費(fèi)者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。二是消費(fèi)者大部分是有目的選購(gòu)。C項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。由于珠寶商品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在#市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在#市形成購(gòu)買珠寶首選“#廣場(chǎng)”，最終在#珠寶消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。D是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收權(quán)。4、 收益方式A實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。B收取固定租金。5、目標(biāo)客層#市所有珠寶消費(fèi)的顧客并輻射膠東半島范圍內(nèi)的珠寶消費(fèi)者。（四）鞋城1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家知名品牌連鎖店2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃（1）設(shè)置在項(xiàng)目的2、3層西南角，面積約2000m。（2）依據(jù)A項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。鞋城是經(jīng)營(yíng)的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。B鞋城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，鞋城在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。二是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣的比例大致相當(dāng)。C項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在#市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在#市形成購(gòu)買鞋首選“#廣場(chǎng)”，最終在#中低檔鞋消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。D是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。4、收益方式A實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。B收取固定租金。5、參考目標(biāo)品牌：百信鞋業(yè)、大臺(tái)北鞋業(yè)等。6、目標(biāo)客層#市所有中低檔鞋消費(fèi)的顧客。（五）圖書城1、經(jīng)營(yíng)方式：租賃給1家專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積（1）設(shè)置在項(xiàng)目2、3層西南角，面積約2400m。（2）依據(jù)A項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。圖書城是經(jīng)營(yíng)圖書的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。B圖書城選址的要求。作為圖書專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。一是圖書的消費(fèi)理念不同于其他商品消費(fèi)者，二是購(gòu)物環(huán)境需要相對(duì)安靜，三是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣的比例大致相當(dāng)，并且消費(fèi)群體均有一定的文化素質(zhì)，特征是學(xué)生、專業(yè)人員居多。C項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，極大提升和豐富項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品品類的齊全性，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在#市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。D#市是一個(gè)歷史文化古城，有著濃厚的文化消費(fèi)氣息。E是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留或銷售4、收益方式A收取固定租金或?qū)嶋H房地產(chǎn)銷售收益。B通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。C進(jìn)行資本運(yùn)作。5、參考目標(biāo)品牌：席殊書屋、新華書店等。6、目標(biāo)客層市內(nèi)所有學(xué)生、教師、學(xué)者、技術(shù)人員、專業(yè)人士、政府公務(wù)員、商務(wù)人士。四、美食街（一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家或幾家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名餐飲品牌。（二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃1、設(shè)置在項(xiàng)目4層南面，面積約3000m。2、依據(jù)（1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，餐飲是項(xiàng)目主要服務(wù)功能之一。（2）美食街能為項(xiàng)目帶來(lái)極旺盛的客流，將其設(shè)置在4F能很好的將顧客吸引至4F，使本項(xiàng)目形成淋浴式顧客流動(dòng)線。（3）美食街選址的要求。美食街在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。美食街作為項(xiàng)目購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，滿足消費(fèi)者對(duì)品牌餐飲的消費(fèi)需求，二是消費(fèi)者的消費(fèi)理念和習(xí)慣不同于其他商品消費(fèi)，三是購(gòu)物環(huán)境需要相對(duì)獨(dú)立，四是消費(fèi)者多屬隨機(jī)消費(fèi)。（4）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的南部的頂端位，作為本項(xiàng)目餐飲功能的主要組成部分，與3F品牌餐廳的設(shè)置位置樓上樓下相互對(duì)應(yīng)，便于物業(yè)設(shè)施的安裝、維護(hù)，與休閑娛樂(lè)項(xiàng)目相輔相成，極大提升和豐富項(xiàng)目服務(wù)功能的齊全性，并在本項(xiàng)目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費(fèi)者在購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)時(shí)的飲食需求，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在#市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留（四）收益方式A收取固定租金。B通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。C進(jìn)行資本運(yùn)作。（五）參考目標(biāo)品牌：大食代、快活林等。（六）目標(biāo)客層所有進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）每一位工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的所有經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客等。5、 餐飲（一）品牌快餐1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家國(guó)際著名的快餐品牌店2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積（1）分布在項(xiàng)目各層，面積約1100m；（2）依據(jù)A項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，國(guó)際著名品牌快餐是其不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值。B品牌快餐能為項(xiàng)目吸引來(lái)眾多的消費(fèi)者，帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的人氣。另一方面也可為商場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的收益。C品牌快餐的選址要求。國(guó)際著名快餐在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。本項(xiàng)目符合其選址條件。D項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。各個(gè)品牌快餐對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當(dāng)勞要求有獨(dú)立的門面，而永和豆?jié){、德克士等品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設(shè)備齊全就可，對(duì)樓層沒(méi)有特別要求。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，將其分布于不同樓層。這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的人氣提升有一定作用。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留4、收益方式A收取固定租金。B通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。C進(jìn)行資本運(yùn)作。5、參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等。6、目標(biāo)客層政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員。（二）風(fēng)味小吃1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃。2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積（1）設(shè)置在-1F，面積2000。（2）依據(jù)A項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔飲食消費(fèi)都不可缺少。B風(fēng)味小吃安排在-1F，與大賣場(chǎng)在同一樓層，可滿足大賣場(chǎng)顧客的休息、進(jìn)餐需求。同時(shí)也可聚集人氣。使進(jìn)入大賣場(chǎng)購(gòu)物的顧客能夠在商場(chǎng)內(nèi)停留更長(zhǎng)的時(shí)間。C項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。風(fēng)味小吃是項(xiàng)目購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，消費(fèi)者大都為即時(shí)消費(fèi)。因此它最注重人氣。本項(xiàng)目將其設(shè)置與大賣場(chǎng)處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營(yíng)需求。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留4、收益方式A收取固定租金。B通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。C進(jìn)行資本運(yùn)作。5、目標(biāo)客層周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員。（三）品牌餐廳1、經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)35家國(guó)內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積（1）分布在3層?xùn)|南部，面積約2000m。（2）依據(jù)A項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔飲食消費(fèi)都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。B品牌餐廳的選址要求。品牌快餐在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。本項(xiàng)目符合其選址條件。C品牌餐廳安排在3F，有一個(gè)相對(duì)較為獨(dú)立的空間，對(duì)環(huán)境要求較高。它的營(yíng)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目商場(chǎng)部分產(chǎn)生錯(cuò)位，因此需要單獨(dú)通道。將品牌餐廳設(shè)置在3F可滿足多方面的要求。3、經(jīng)營(yíng)定位：低檔：川味、東北菜、湘菜中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜高檔：海鮮、鮑翅4、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留5、收益方式A收取固定租金。B通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。C進(jìn)行資本運(yùn)作。6、目標(biāo)客層目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。六、品牌店（一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外中高檔品牌專賣店（二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積1、沿室內(nèi)步行街設(shè)置，-1F面積約8200m，1層約17800m、2層約3600m，共計(jì)29600m。2、依據(jù)（1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。由多個(gè)國(guó)內(nèi)、外品牌專賣店組成的室內(nèi)步行街是shoppingmall的一大特點(diǎn)。品牌店的進(jìn)場(chǎng)可以保證本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報(bào)，并對(duì)提升項(xiàng)目形象具有積極作用。（2）品牌店是本項(xiàng)目時(shí)尚、新潮消費(fèi)的一個(gè)消費(fèi)區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，是整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)，也是展現(xiàn)項(xiàng)目形象的最重要部分。此區(qū)域還可以聚集大量社會(huì)層次較高、消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強(qiáng)大的聚客功能，從而提升項(xiàng)目人氣。（3）品牌店的面積與整個(gè)項(xiàng)目的面積應(yīng)形成一定比例，本項(xiàng)目整體面積約為10萬(wàn)m，結(jié)合本項(xiàng)目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為2萬(wàn)m左右。而根據(jù)#市目前的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，市場(chǎng)容量足以支撐這2萬(wàn)m品牌店。（三）