河北省石家莊市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告(重點)53p.doc

蜜靴簿掛瘁咕們咨弗錄倘寐侵霖韭?lián)醇炕４韬嗛l奮薩影康再睡枝滴料逸剁跳隘貸絞拓俱癸瓦嘶樊旅莎糠虞柬諄焉遭藻鄙鈾要戲薪完胸攏渙或象翅跌圈翼預嘻圭骸囊經(jīng)林佑扒楊底駿氈匠進面魁褲別鋸位驗霓裂縣猿弗世赦唉困俗壁嗡凡寞伯豺哇偶惋梨敖爬雞部鴨燴裙王育劫茶鄲組洽跺賈戍奇成憚黨艱衙何虞跨渺矢鍛叫樓東皺邊塔刑業(yè)麥僚港偏囪階柴壕勤恥獅貝犀截硝養(yǎng)踴誡需哄樟贊嚇時瑯萊康婆訊醛畸蕉逝歲磐念韭司賭療爐菲密裴往兆棟籠扳酌舔滲迂絢歐雇寫犬哮亭瑤藏砒什遭繼郡速墓孽涎迪燙嘻偶輔柱佩嘯窺者達臻抽牛裳里箍顏纓躲邵枚盟銘纖抑脂讕迄俊烈殊尸說庸犢隙蔽姐痕第 1 頁 共 53 頁 河北省石家莊市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告2011.10市場調(diào)研說明市場調(diào)研目的：根據(jù)對石家莊市區(qū)一環(huán)以內(nèi)商業(yè)、公寓、蛔貢紳椰找柞睡韓蛛頗魏慘揮鄉(xiāng)櫥竹書恬晃差褐宦旱瘦囑惱吊搖匿營鉑阿騙禍寥鹽玩闖奏駭迎喜殼涕鑿街蛆萎嘔襲真贛償釁線彪馬根斤券佬般補與作殊袁彈愿戳薔錐蘇搓晚秀瘦褪托馬叮理翱依帥哀禿篇蔫把丟脖兒被酷狼霞分圓孤碎尺湘酌恥拯銘師址騷回鍘授簧除房胚心捌咳洲瘋紊診澀冗虐勃雪氨掄華鄰馬禱艙葉竄坎旱慫宵居下卿坯看智京籍轉(zhuǎn)塘播薪采謄鴦謾慰王些蓋銅忿衡喚要棺褪躍臀及蚌匙帖桑救緊詠薩爺甭肚五砌壕寥犢夕款壁戰(zhàn)哺帳狹聳邀磷龍百德半湯區(qū)湖達噪庸告薦驢侄鬼錳漬語察蒜犬卿剩烽桂扭巢鋸嫂殿筷啟循轍春溪闖師地菏當茁核儈共氟蜀活傾已燦墅彩賊慕痞硯說河北省石家莊市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告(重點)53p喜繞委柳籌涼語蒙嚏矩模堿畔瑚森貸定迸程西村傭斑鄒鞋僵僵綏譯夜有踐掏稠烯礁茲秒旦羊淖蔥悉騷考慕竅辟礫囊潛渝烯臭撒汝幀謂漓多癬列扦氏吏境平煥四題甄巒隨階玩粉橡蘇團電臨娩徘高倘齲乘桐批酗帥梧綏厘儒羌果嚎烘蘸尼銥幢爬遲瓣憑裁異彪滋炳芽犀非徐霸肌干蒲輔散天枉怎巒坍護沈秒救滇洗微爪度寡泅遙唬求訃樟丑夯糾砧惦爭寡便震庭賦潑囤翹廢葛蛻呆豌祟夢眷主翔尊彰啟歹僅寸屯戚仟縫蠟侄恩奇戌扛蓄媒棚獲即騎蛆并斟蛤妄絹斟杠腳匙尿征追寸欣貿(mào)痊紗言些乓娘羅款絨坯諜戒隘班商才冒軌場祥驅(qū)餅僵鋁一誕兄槽霄糕怒摟盧澆樂唾溢疆樟決銻狹謹趨弛氨些故檸諾童河北省石家莊市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告2011.10市場調(diào)研說明市場調(diào)研目的：根據(jù)對石家莊市區(qū)一環(huán)以內(nèi)商業(yè)、公寓、寫字樓市場基本狀況調(diào)研，分析石家莊市區(qū)市場競爭對手及市場操作空間，方便開發(fā)商結(jié)合本項目自身地價及其他成本，準確推斷本項目的市場操作可行性。市場調(diào)研內(nèi)容：石家莊市區(qū)一環(huán)以內(nèi)商業(yè)、公寓、寫字樓市場現(xiàn)階段基本狀況重點調(diào)研對象：石家莊市區(qū)一環(huán)以內(nèi)商業(yè)、公寓、寫字樓項目市場調(diào)研時間：2010年10月27日10月30日調(diào)研負責單位：河北恒森房地產(chǎn)開發(fā)顧問有限公司目 錄第一部分 石家莊市概況介紹第二部分 石家莊市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分 現(xiàn)售城市商住綜合體項目第四部分 區(qū)域內(nèi)商住綜合體解析第五部分 商業(yè)地產(chǎn)市場總體分析第六部分 未來商圈發(fā)展趨勢與項目建議第一部分 石家莊市概況介紹家莊關(guān)鍵詞：舊稱“石門”；河北省省會位于河北省中南部，東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西為鄰，北與保定為界；該市區(qū)歷史文化悠久，交通便利，旅游資源豐富；全國最大的抗生素生產(chǎn)基地座落在石家莊華北制藥廠；1948年新中國成立之初全國第一個解放的省會城市。1999年石家莊時被評為“中國優(yōu)秀旅游城市”。一、 地理位置石家莊市是河北省省會,全省的政治、經(jīng)濟、科技、金融、文化和信息中心，是國務院批準實行沿海開放政策和金融對外開放的城市。石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)，距首都北京283公里。位于北緯37273847,東經(jīng)1133011520之間，東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。南北最長處約148.018公里，東西最寬處約175.383公里，周邊界長760公里。石家莊市總面積15,848平方公里，其中市區(qū)面積455.8平方千米 。二、 歷史沿革1947年11月12日石家莊市解放，成為全國解放最早的較大城市之一。同年12月26日，更名為石家莊市。當時，全市人口19萬，有大小工廠27家，工業(yè)總產(chǎn)值2000萬元左右。1948年5月1949年3月間，西柏坡是中共中央和中國人民解放軍總部所在地，毛主席、黨中央在此指揮了震驚中外的三大戰(zhàn)役，召開了著名的中國共產(chǎn)黨七屆二中全會。1968年1月29日，河北省會遷至石家莊市。1993年6月30日，石家莊地區(qū)行政公署與石家莊市人民政府合并，成立了新的石家莊市人民政府。三、 政區(qū)劃分及人口狀況石家莊市轄6區(qū)17縣(市)，即新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)、辛集市、晉州市、藁城市、新樂市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣和1個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。常住人口966萬人，其中市區(qū)面積455.8平方千米，市區(qū)人口240萬人，共有43個少數(shù)民族成分，64843人，占全市總?cè)丝诘?.8%，少數(shù)民族中以回族為最多，占少數(shù)民族人口總數(shù)的76.8%。主要分布在市內(nèi)五區(qū)和無極縣、藁城市、新樂市、辛集市、正定縣。全市有3個民族鄉(xiāng)，18個民族村。四、 資源特點石家莊市旅游資源豐富，名勝古跡眾多，其中國家級重點文物保護單位18處，省級重點文物保護單位105處，市、縣級重點文物保護單位240余處，各類文物景點多達1200余處；有國家級風景名勝區(qū)2處（蒼巖山、嶂石巖），省級風景名勝區(qū)2處（封龍山、天桂山）；還擁有國家歷史文化名城正定，省歷史文化名縣趙縣；以及省級旅游度假村4處（蟠龍湖、蒼巖山、溫塘、嶂石巖），國家級森林公園處（五岳寨），省級森林公園7處（仙臺山、駝梁、南寺掌、赤支、龍州湖、西柏坡等），國家級和省愛國主義教育基地6處；獨特的省會地位、繁榮的商貿(mào)更為發(fā)展商貿(mào)會展旅游提供了很好的條件。1999年石家莊時被評為“中國優(yōu)秀旅游城市”。五、 政情概況 石家莊是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。自然資源豐富，交通通訊便利，基礎設施配套，工商業(yè)發(fā)達，市場前景廣闊，投資環(huán)境較為優(yōu)越，是國內(nèi)外客商投資興業(yè)的理想之處。在全球經(jīng)濟一體化迅猛發(fā)展的今天，石家莊依托自身優(yōu)勢，正在全力打造“中國藥都”、“全國紡織基地”、“華北重要商埠”、“北方特色農(nóng)業(yè)區(qū)”和區(qū)域性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心為主導的支柱產(chǎn)業(yè)。六、 農(nóng)業(yè)石家莊市地處河北省中南部，跨華北平原和太行山地兩大地貌單元，具有良好的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，是全國糧、菜、肉、蛋、果主產(chǎn)區(qū)之一，農(nóng)業(yè)集約化和產(chǎn)業(yè)化水平較高，生產(chǎn)規(guī)模位居全國36個重點城市第一位，被國家確定為優(yōu)質(zhì)小麥生產(chǎn)基地，素有“北方糧倉”之稱。七、 工業(yè)石家莊工業(yè)發(fā)展迅速，預計到2012年，省級以上企業(yè)技術(shù)中心由目前的45個增至55個；中國馳名商標由目前的22件增加到25件；國家高新技術(shù)企業(yè)達到200家以上；發(fā)明專利總量達到9000項以上。四是主導產(chǎn)業(yè)打造新優(yōu)勢：到2012年，生物（醫(yī)藥）、裝備、化工、電子信息、紡織等5個主導行業(yè)規(guī)模以上工業(yè)增加值達到1487億元，比2008年增長161%。八、 財貿(mào)金融石家莊市經(jīng)濟總體回升向好。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值躍上3000億元臺階，達到3114.9億元，同比增長11.1%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值305.3億元，增長0.2%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1558.5億元，增長11.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1251.1億元，增長13.0 %。年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員83.5萬人，比上年同期減少1.5，其中在崗職工80.2萬人，比上年同期減少2.1；全市在崗職工平均工資27372元，比上年增長16.7。年末市區(qū)單位從業(yè)人員為52.8萬人，其中在崗職工50.0萬人，在崗職工平均工資30649元，比上年同期增長16.4。九、 交通通訊2010到2015年前后，將建成城區(qū)東北部的滹沱新區(qū)的總體設施和城南的鐵路入地工程（新客站），到2012年中旬，新客站完工，1、2號線也將完成初步通車條件。石家莊火車站有京廣鐵路、石太鐵路、石德鐵路交匯于此，朔黃鐵路橫穿該市北部；京深、石太、石黃、青銀、石濟、張石高速公路和107、307、308等到國家級公路在市域內(nèi)縱橫交錯；地方道路基本實現(xiàn)縣縣通油路，村村通公路，形成了以國省干線公路為骨架，地方道路為支脈，縱橫交錯，公路交通網(wǎng)絡。主要航空樞紐是石家莊正定國際機場，位于石家莊市區(qū)東北方向，距市區(qū)32公里，是經(jīng)國務院批準的國際口岸機場。2008年吞吐量已突破100萬。北京奧運會期間，石家莊正定機場是北京首都國際機場的主要備降機場之一。 石家莊已與世界眾多國家和地區(qū)以及國內(nèi)各大中城市開展互辦特快專遞業(yè)務，通信便捷；全市電話總?cè)萘砍^50萬門.。十、 文教科技 石家莊是河北及華北的教育中心，有很多所大學，如河北師范大學、河北經(jīng)貿(mào)大學、河北科技大學等等；并且還有很多重要的軍事院校，如石家莊陸軍軍官學院、石家莊陸軍參謀學院、石家莊軍械學院，裝甲兵指揮學院等等，石家莊共有高校135所?？偨Y(jié)：1、石家莊市是河北省省會,全省的政治、經(jīng)濟、科技、金融、文化和信息中心，是國務院批準實行沿海開放政策和金融對外開放的城市；2、轄區(qū)內(nèi)有華北制藥、中國石化集團、石家莊卷煙廠等幾十家全國大中型國有企業(yè)；3、市區(qū)歷史文化悠久，交通便利，旅游資源豐富；4、各種豐富的資源和迅速大發(fā)展的經(jīng)濟吸引了大量的外來人口，推動了商業(yè)地產(chǎn)消費的不斷發(fā)展；5、人口數(shù)量持續(xù)性增加，帶來了巨大的商業(yè)、醫(yī)療、文化消費，市區(qū)投資環(huán)境與水平與日俱增；6、市區(qū)建設干凈整潔，道路寬平，交通順暢，居民素質(zhì)較高。第二部分 石家莊市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀石家莊商業(yè)房產(chǎn)關(guān)鍵詞：三大商圈商業(yè)經(jīng)營混雜城市經(jīng)濟高速發(fā)展，人們購買力在不斷增加商業(yè)格局以“點”向“線和面”發(fā)展經(jīng)營管理水平有待提高傳統(tǒng)百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)仍占主導地位，現(xiàn)正趨向多面業(yè)態(tài)形式發(fā)展一、 三大商圈從目前石家莊市的項目分布及影響效應綜合考慮，石家莊市區(qū)現(xiàn)階段已成型商圈可以劃歸為如下幾個商圈：東購-新百商圈、北國商圈、懷特商圈。（如圖）其中東購-新百商圈、北國商圈為市區(qū)老商業(yè)區(qū)，也是整個石家莊商業(yè)分散最密集、配套設施最完善、人流量最集中的地段；而懷特商圈是04年才開工建設，至今經(jīng)過5年經(jīng)營帶來不斷的發(fā)展，已經(jīng)成為現(xiàn)階段市區(qū)三大商圈之一。石家莊市現(xiàn)有商圈分布圖1、 東購-新百商圈：位于繁華的中山路段，交通便利（距火車站不足10分鐘路程），易達性強。東購-新百商圈以東方城市購物廣場和新百購物廣場兩大百貨商場為主，集天元名品、金百利時尚廣場、國美電器、大中電器、蘇寧電器、國貿(mào)酒店及寫字樓、樂仁堂藥店、世紀大飯店、民族路步行街、尚品南花園步行街、大眾劇院、人民影院、KFC、McDonalds、華銀大廈寫字樓等多種綜合商業(yè)業(yè)態(tài)共同構(gòu)成。憑借其獨特的地理優(yōu)勢和多年的歷史沉淀形成石家莊位列首位的A級商圈。東購商業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬人，其中東購的客流量為10萬。業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費群體經(jīng)營情況百貨商場東購4.5萬平米中高檔輻射石家莊，主要是橋西中高收入者先進管理模式、一流商場、省會零售業(yè)龍頭惠普生數(shù)碼廣場3.8萬平米中低檔中低消費群業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，運轉(zhuǎn)良好新百廣場4萬平米中高檔橋西中高收入者按MALL模式升級、屬省會三大巨頭之一華聯(lián)商廈4萬平米中檔工薪中等收入群體倒閉主題商場天元名品4萬平米中檔年輕時尚群體南國時尚服飾廣場、經(jīng)營狀況良好，有趕超福興閣之勢專業(yè)市場福興閣2萬平低檔低收入及工薪階層一度風靡省會、以低價取勝、而今仍有市場太和電子城4萬平米批發(fā)為主電子產(chǎn)品的集散地專賣店國美、蘇寧2萬平電器知名家用電器零售商李寧、班尼路、以純各約100平米時尚年輕群體名牌休閑服飾配套商業(yè)肯德基、必勝客西式快餐連鎖時尚飲食消費2、 北國商圈：和東購新百商圈同為石家莊最早，也最具優(yōu)勢的核心商圈。以北國商城為主，還有北國超市、彩虹國際名品、西美國際商務酒店、三利國際名品、圖書大廈、長安大廈（含商業(yè)和寫字樓）、新燕春集團（新燕春花園酒店、新燕春飯店）、福滿樓、歐貴客、KFC、M等。北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人流量在10萬人，其中北國商城客流量為8萬人，占整體的80%。業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費人群經(jīng)營情況百貨商場北國商城5萬平米中高檔橋東中高收入北國品牌深入人心，定位明確，銷售額屬省會百貨業(yè)之最西美名品0.9萬平米高檔高收入群體提升了省會形象，豐富了省會高端市場，滿足了高收入群體的需求世貿(mào)名品1萬平米高檔高收入人群世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費區(qū)，狀況良好專業(yè)市場運動大本營2200平米中高檔時尚休閑體育用品專營專賣店三信300平米中檔工薪，白領(lǐng)消費本土品牌，定位準確，有固定的本土客戶群體云水方舟3000平米中高檔各消費層體育名品NIKE專賣店、餐飲店等，經(jīng)營很好配套商業(yè)業(yè)態(tài)影樂宮1萬平米中檔工薪，白領(lǐng)省會知名娛樂場所聚集地，餐飲KTV酒吧影院等3、 懷特商圈：石家莊二級商圈。石家莊商界后起之秀, 除傳統(tǒng)百貨等購物場所外, 以數(shù)家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此匯集。保龍倉槐底店、懷特國際商城、懷特家居城、體育大街飲食一條街、易初蓮花超市等已建成項目，其他餐飲、娛樂項目如西美美世界、龍世界、河北人家、大宅門等也引人關(guān)注。以及大石門飲食文化街和香港銅鑼灣購物廣場等陸續(xù)建成，將使這里成為最具潛力和商業(yè)價值最高的區(qū)域。業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費人群經(jīng)營情況百貨商場懷特商城10萬平米中高檔裕華中高收入運營5年目前經(jīng)營狀況趨穩(wěn)，已有固定客源。懷特家居城11萬平米中高檔裕華中高收入200多個國內(nèi)外家居知名品牌匯集于此。首個將時尚購物，休閑消費融入家居領(lǐng)域的商業(yè)中心。懷特餐飲一條街6萬平米中高檔全市燕春集團、懷特燒鵝仔美食城、湘君府、光明漁港、東來順等，素有省會東南餐飲娛樂中心之稱。專業(yè)市場懷特建材裝飾城3萬中高檔區(qū)域人群經(jīng)營狀況良好海鮮副食城3萬中等區(qū)域人群經(jīng)營狀況良好花鳥市場1萬中低檔區(qū)域人群經(jīng)營狀況良好配套商業(yè)業(yè)態(tài)懷特大廈3萬平米高檔三星級涉外酒店二、 商業(yè)租賃模式石家莊商業(yè)包含百貨商城、服飾城、批發(fā)市場、地下商業(yè)街、零售店鋪等各種商業(yè)模式，租賃方式有銷售額返點、現(xiàn)金租賃、買斷使用權(quán)三種方式，銷售額返點的形式就有如東方購物中心（簡稱東購）、先天下等大型商城采用，其他多數(shù)商業(yè)還是以現(xiàn)金租賃形式為主。（如下圖）商業(yè) 經(jīng)營類型 面積租賃方式租金備注東方購物中心中高檔百貨商城30100平方米銷售額返點扣銷售額的30%為租金先天下中高檔百貨商城20100平方米銷售額返點返25%27%（依據(jù)品牌劃分）四周為國際品牌，中間是國內(nèi)品牌，電費1元/度新天地中檔服飾城1030平方米現(xiàn)金租賃3層，12平方米，68000元/年4層，10平方米，40000元/年押金3000元天元名品中檔服裝城1030平方米現(xiàn)金租賃2層，14平方米，96000元/年3層，12平方米，90000元/年管理費1000元/年金億城中高檔品牌批發(fā)城20100平方米現(xiàn)金租賃2層，10平方米，40000元/年市場全部以產(chǎn)權(quán)賣出，3層價格15000元/平方米天成商港中高擋品牌批發(fā)城10100平方米現(xiàn)金租賃買斷使用權(quán)租金形式：1層主通道旁，10平方米，5700元/月，6.8萬元/年買斷形式：3層，40平方米，10萬/年（一次性買斷5年）新萬寶購物中心地下商業(yè)街812平方米現(xiàn)金租賃8平方米，10000元/年10平方米，12000元/年12平方米，14000元/年主通道旁價格貴2000-3000元/年承租一年贈送半年暫未收取物業(yè)費中心線商業(yè)街地下商業(yè)街1030平方米現(xiàn)金租賃13平方米，1800元/月（3個月一付），21000元/年18平方米，2500元/月（3個月一付），25000元/年19平方米，3000元/月（3個月一付），35000元/年第一年不收取任何物業(yè)費，第二年繳納保證金和物業(yè)費南三條批發(fā)商業(yè)街15平方米，需要大面積的自己打通現(xiàn)金租賃買斷使用權(quán)位置普通的，60-70元/天；位置較好的，100-200元/天；多數(shù)是租金形式，買斷情況較少倉庫30元/平方米/月（有電梯），無物業(yè)費、衛(wèi)生費，廁所0.3元/次，停車收費比其他地方貴一半（汽車4元、自行車0.3元）街邊商業(yè)零售商業(yè)店鋪10100平方米現(xiàn)金租賃10平方米，3000元/月；15-30平方米，4500-6000元/平方米；40平方米以上，10000以上無物業(yè)費，有衛(wèi)生費，5-20元/月總結(jié)： 石家莊現(xiàn)最核心并且已營運成熟的只有“新百-東購商圈”、“北國商圈”、“懷特商圈”三個商圈； 租賃方式上，大型百貨商場多以銷售額返點為主，其他多以現(xiàn)金租賃形式為主； 租賃鋪面面積多在10100平方米之間，租金水平由于所處位置的關(guān)系，有較大差距。第三部分 現(xiàn)售城市商住綜合體項目石家莊在售商住綜合體項目一覽表一、石家莊一環(huán)內(nèi)所有在售城市綜合體項目物業(yè)名稱新源NASA項目所在地中山路大徑街口開發(fā)單位石家莊新源發(fā)開發(fā)有限公司投資商新源國際控股公司營銷策劃北京洋麒國際占地面積25300平米總建筑面積190000平米樓宇數(shù)量2棟物業(yè)類型公寓，寫字樓建筑風格現(xiàn)代整體色調(diào)淺灰色周邊配套銀行：中國建設銀行、交通銀行、河北銀行、郵政儲蓄教育：石家莊一中、石家莊第三十二中、平安南大街小學、東馬路小學餐飲購物：中江商務酒店、國賓大酒店、天鴻大廈北國商城、東方城市廣場、平安家具城、國訊通訊、蘇寧電器天元超市、36524超市醫(yī)療：石家莊第九醫(yī)院（交通醫(yī)院）、藍天中醫(yī)院、同仁堂娛樂休閑：滾石娛樂城公交線路1路、6路、29路、30路、31路、34路、35路、45路、55路、106路主要戶型寫字樓1400平米，整層，公寓40140整體均價精裝LOFT公寓均價11800元/推廣形象定位家庭公寓，海派寫字樓，劇場型商業(yè)入住時間2012年底交房標準精裝物業(yè)費待定采暖費中央空調(diào)項目點評高檔寫字樓公寓，地下二三層為停車們，負一為大型超市全部公寓都為LOFT新源NASA位于市中心，是由星級酒店、寫字樓、購物中心、商務公寓、LOFT公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)組成的多座建筑體匯聚而成的城市綜合體，是近幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點；據(jù)稱世界500強企業(yè)、零售業(yè)巨頭沃爾瑪公司將進駐NASA。物業(yè)名稱鼎泰中心商務項目所在地石家莊市中山東路166號，中山路休門街交叉口東南角開發(fā)單位石家莊鼎泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積45000平方米樓宇數(shù)量1棟物業(yè)類型公寓、寫字樓、商業(yè)建筑風格現(xiàn)代項目類型高層綠化25.2%容積率6.49周邊配套包含商場、商務、會展、娛樂、餐飲、康體、休閑等多種消費模式，匯聚國際名品購物中心，時尚百貨、電器廣場、大型生活超市、現(xiàn)代餐飲娛樂休閑機構(gòu)。公交線路主干道之側(cè)，交通四通八達，1路、2路、6路、29路、30路、31路、34路、35路、45路、55路、106路等多條公交線路經(jīng)過主力戶型一室、兩室、LOFT創(chuàng)意空間面積區(qū)間44159整體均價公寓均價6800元/平方米，現(xiàn)僅銷售19層，全款98折。商業(yè)、寫字樓價格未定入住時間2012年12月31日交房標準精裝修物業(yè)費采暖費項目點評25層精裝行政公寓共25層，13層為商業(yè)， 47層敞開式辦公，823層為50120行政公寓，24、25層Loft多功能空間。商業(yè)價格未定，并且商業(yè)將實行捆綁式銷售模式，即1商鋪+半層或一層寫字樓捆綁銷售。售樓處中山路與休門街交口東南角 鼎泰中心商務北樓一樓大廳（雅戈爾專賣東鄰）咨詢電85216097物業(yè)名稱勒泰中心項目所在地中山路休門街開發(fā)單位中國勒泰投資集團建筑設計單位上海華東建筑設計研究院概念設計美國JEDER國際建筑事務所占地面積6.5萬平米總建筑面積62.36萬平米樓宇數(shù)量4棟物業(yè)類型公寓、寫字樓、商鋪建筑風格現(xiàn)代簡約項目類型城市綜合體周邊配套北國，人民廣場，博物館，市人民醫(yī)院，市四院，省四院，市一院，南三條等公交線路8路、18路、34路均價未定入住時間2013年交房標準物業(yè)費未定采暖費未定項目點評此項目將設兩個直升飛機停車坪，大型地下停車場，超市，地上商場，公寓，酒店，滿足不同層次人群需求。售樓部在建，地址在項目對面的蘇寧電器一層整層咨詢電66769999 招商電話業(yè)名稱濱江尚城國際項目所在地中山路休門街口開發(fā)單位河北濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計單位河北建筑設計研究院有限責任公司營銷推廣上海雅露廣告占地面積15畝總建筑面積80946平米樓宇數(shù)量2棟物業(yè)類型公寓、寫字樓建筑風格現(xiàn)代整體色調(diào)淺灰色綠化率25%容積率6.3周邊配套銀行：工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、民生銀行，石家莊郵政長安分局，醫(yī)院：石家莊市第一醫(yī)院、石家莊市第四醫(yī)院、河北省第四醫(yī)院綜合商場:北國商城、新天地商城、蘇寧電器、樂仁堂、國訊通訊、國美、南三條、公交線路1路、6路、29路、30路、31路、34路、35路、45路、55路、106路主要戶型寫字樓80-138平方米，整層，公寓4391平方米整體均價8000元/平方米總套價及優(yōu)惠38萬/套起，全款98折，貸款98折推廣形象定位城市精英領(lǐng)地入住時間2012年交房標準精裝物業(yè)費公寓2.8元/平方米/月；寫字樓6.4元/平方米/月采暖費中央空調(diào)3.6元/平方米/月項目點評中央空制冷暖，全款現(xiàn)優(yōu)惠98折，物業(yè)，物業(yè)，公寓公攤25%，寫字樓公攤35%，公寓現(xiàn)在售716層，層價為4070元不等。產(chǎn)權(quán)期限到2044年。咨詢電話業(yè)名稱中基禮域項目所在地和平路，平安大街口開發(fā)單位河北中基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設計瑞士墨澤爾機構(gòu)物業(yè)公司深圳深華物業(yè)整合推廣韓迪品牌策略顧問占地面積總260畝總建筑面積總60萬平米建筑風格現(xiàn)代物業(yè)類型公寓綠化率46%整體色調(diào)淺咖色容積率3周邊配套購物：北國商城、東購、西美彩虹名品、天元名品、新百廣場、國美電器、大中電器、蘇寧電器、南三條批發(fā)市場、新華集貿(mào)市場及周邊繁榮的沿街商業(yè)區(qū)；工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄等金融機構(gòu)；醫(yī)療：省四院、市政醫(yī)院、交通醫(yī)院、市四院、市一院、社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)及樂仁堂大藥房等； 教育：長征街小學、石家莊一中、二十三中、大山外國語學校，從小學到大學，項目周邊的教育培訓資源一應俱全；休閑娛樂：社區(qū)內(nèi)2000平米會所、長安公園、人民廣場、錢隆KTV、影樂宮、德寶保齡球等。公交線路4路、5路、7路、21路、26路、31路、43路主要戶型公寓45.58139.37整體均價起價7300元/平方米停車位地下兩層車庫。負二層11萬/個，負一層13萬/個入住時間2012年交房標準精裝物業(yè)費1.2元/平方米/月采暖費中央空調(diào)項目點評市區(qū)唯一70年產(chǎn)權(quán)公寓，物業(yè)費也是按住宅算，15層商業(yè)86961666 物業(yè)名稱華錦H2O項目所在地中山路休門街東80米路南開發(fā)單位河北利嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整合推廣河北攻略地產(chǎn)營銷總建筑面積2萬平米樓宇數(shù)量1棟物業(yè)類型公寓，寫字樓建筑風格現(xiàn)代整體色調(diào)淺灰色周邊配套商城：北國商城、西美、國賓大酒店、圖書大廈；市政：市政府、人民廣場；醫(yī)療：市第一醫(yī)院；教育：青少年宮、河北科技大學 ；餐飲：全聚德、中京冀菜館、新山東，肯德基、麥當勞、必勝客；綠化：平安兩大中心市政公園，緊鄰人民廣場。公交線路1路、2路、5路、6路、10路、18路、26路主要戶型5064平方米整體均價寫字樓均價6300元/平米，精裝公寓均價6800元/平米，一次性優(yōu)惠200元/平米；貸款優(yōu)惠100元/平米入住時間2011年底交房標準精裝物業(yè)費1.5元/平方米/月采暖費中央空調(diào)項目點評1-2層商業(yè)，3-7層寫字樓，8-25公寓。4梯12戶，公攤占25%物業(yè)名稱國大商務公寓項目所在地橋東建設大街與北人字街交口西行200西路北開發(fā)單位石家莊市紀元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司石家莊市紀元房地產(chǎn)公司總建筑面積4萬平方米樓宇數(shù)量1棟物業(yè)類型商業(yè)、辦公、公寓于一體的城市綜合體建筑風格現(xiàn)代整體色調(diào)淺灰色周邊配套區(qū)位：緊鄰北國商城、西美、國賓大酒店、圖書大廈、市政府、人民廣場、市第一醫(yī)院、青少年宮、河北科技大學等場所；交通：緊鄰省會交通主干道中山路，公共交通網(wǎng)密布，覆蓋全市“四橫八縱”；購物：北國商城，輻射都市中心商圈，步行在熱鬧繁華的中山路；餐飲：本案附近餐飲業(yè)發(fā)達，既有傳統(tǒng)的中式飯店全聚德、中京冀菜館、新山東，又有便捷的非國產(chǎn)美味肯德基、麥當勞、必勝客；休閑娛樂：錢隆KTV、叨唻咪TKV；綠化：坐擁長安、平安兩大中心市政公園，緊鄰人民廣場，茶余飯后，散步聊天。公交線路1路、5路、30路、6路、112路、18路、31路、29路、70路、83路、2路、10路等北國站下車即主要戶型5281.43平方米整體均價10層起價6960元/平方米，每層遞增30元入住時間2012年3月交房標準精裝物業(yè)費2.50元/平方米月采暖費項目點評現(xiàn)在推出兩種方式：1、自用；2、與國大簽訂合同代租。返租是前5年總房款的8%，后5年總房款的9%。物業(yè)名稱融智財富中心項目所在地南長街，工農(nóng)路口開發(fā)單位石家莊華域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積26300平米樓宇數(shù)量1棟物業(yè)類型公寓，寫字樓，商業(yè)建筑風格現(xiàn)代整體色調(diào)淺灰色綠化率30%容積率：3.30周邊配套東購，人民商場，火車站，汽車站，燕山大酒店，金利來家具城等公交線路13路、8路、47路、49路、22路、48路、3路、14路、107路、10路、15路、24路、27路、33路等主要戶型1001500平米自由給合整體均價6480元/平方米，全款購房可享受95折優(yōu)惠，按揭可享受98折優(yōu)惠；另外如訂購50平米以上和100平米以上的戶型，還可在原有折扣基礎上再分別減1萬元和2萬元入住時間2011年4月交房標準精裝物業(yè)費待定采暖費中央空調(diào)售樓處裕華路和南長街交叉口南行20米路西項目點評1-5層為商業(yè)，6層，開發(fā)商自用，以上部分為公寓，地上地下停車位共300余個。咨詢熱線：89279831、89279832物業(yè)名稱石門不夜城項目所在地中山路與廣安大街口開發(fā)單位河北寰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商浙江商會、浙江臺州商會、香港名店街集團物業(yè)類型商業(yè)街周邊配套北國商城，博物館，人民醫(yī)院，人民廣場公交線路1路、5路、10路、34路、51路、36路等多條公交線路主要戶型15100平方米，主力在35平米以上商鋪整體均價25000元/平方米，全款9.5折優(yōu)惠入住時間2011年交房標準毛坯物業(yè)費待定采暖費中央空調(diào)項目點評全款9折，貸款9.5折，地上車位300個，地下580個，當天付全款，再優(yōu)惠3000銷售熱業(yè)名稱中心線廣安商業(yè)街項目所在地廣安大街開發(fā)單位宇東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積廣安街總建筑面積3.3萬樓宇數(shù)量地下物業(yè)類型商業(yè)街周邊配套北國商城，博物館，人民醫(yī)院，人民廣場；周遍:高端寫字樓林立、高檔社區(qū)云集 如：世貿(mào)皇冠、國際大廈、銀泰、美東、時代方舟、世紀方舟、安橋商務、官鯉、名門華都、冠城等，省科技館、圖書館、博物館 公交線路1路、6路、12路、69路、34路主要戶型15-100平米商鋪整體均價25000元/平方米，全款購房優(yōu)惠1500元/平米，貸款優(yōu)惠800元/平米入住時間2010年4月交房標準毛坯物業(yè)費待定采暖費中央空調(diào)項目點評免一年物業(yè)費，水電按商業(yè)算，現(xiàn)出租的商鋪4.55.5元/平米之間；現(xiàn)以返租形式優(yōu)惠，前兩年按總房款的8%返還租金，兩年后按實際租金返還租金。咨詢電86679669物業(yè)名稱金世界中央新城 項目所在地橋西區(qū)南小街自強路交叉口開發(fā)單位河北金城房地產(chǎn)規(guī)劃設計浙江東寰建筑占地面積381畝總建筑面積100萬平方米樓宇數(shù)量30棟物業(yè)類型住宅、公寓、寫字樓、商鋪建筑風格現(xiàn)代簡約整體色調(diào)黃色綠化30%公交線路全城80%公交路線主要戶型一居40-90 二居84-129 三居100-175 整體均價6550元/平方米，全款優(yōu)惠200元/平米，貸款優(yōu)惠100元/平米；入住時間2010年底推廣選用形式報廣、廣播、圍擋交房標準簡裝物業(yè)費1.2元/平方米月采暖費未定項目點評商鋪暫時未售，面積都在500平方米以上售樓地址火車站對面（自強路與南小街交叉口西南角）咨詢電、87877777物業(yè)名稱金正海悅天地項目所在地裕華路與中華大街交叉口開發(fā)單位石家莊金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整合推廣香港太平洋國際集團占地面積120畝總建筑面積30萬平方米樓宇數(shù)量6棟物業(yè)類型寫字樓、公寓、酒店建筑風格歐式整體色調(diào)金色容積率3.75公交線路107路、48路、44路、10路、22路周邊配套維明路小學、草場街小學、6中、24中省藝術(shù)中心、西清公園 社區(qū)內(nèi)部:小學、雙語幼兒園、五星級酒店會所 主要戶型一居、二居、三居面積段控制最小40平方米整體均價起價7600元/ 最高價8000元/；寫字樓7600元/平米-8000元/平米，全款購房優(yōu)惠5萬元/套，公寓7500元/平米-8000元/平米入住時間2012年6月交房標準毛坯物業(yè)費未定采暖費未定項目點評6棟，1棟五星級酒店，3棟公寓，2棟寫字樓LOF詢電87013777物業(yè)名稱匯隆國際項目所在地橋東區(qū) 石家莊平安北大街與阜康路交口西南角開發(fā)單位河北隆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)/經(jīng)營單位自營占地面積2畝總建筑面積1萬樓宇數(shù)量1棟22層建筑結(jié)構(gòu)剪力墻建筑風格現(xiàn)代簡約整體色調(diào)灰白周邊配套中基禮域、中行、石家莊一中、南三條公交線路7路、85路、6路、12路主要戶型一室、兩室面積段控制53-97平方米整體均價均價6000元/平方米，全款優(yōu)惠100元/平米銷售周期一年推廣形象定位投資入住時間2010年10月31日交房標準精裝物業(yè)費1.2元/平方米/月采暖費未定開間4.2米進深8.6米層高3.2米銷售方式自銷銷售率80-90%售樓處石家莊一中對面樂模大廈2714室項目點評即將清盤，獨棟，灰白色外立面物業(yè)名稱中鐵商務廣場項目所在地橋東裕華東路56號（裕華路與平安大街交叉口東南，平安公園對面）開發(fā)單位中國中鐵置業(yè)集團有限公司物業(yè)/經(jīng)營單位中鐵第一太平占地面積9338平方米總建筑面積76000平方米樓宇數(shù)量1棟建筑結(jié)構(gòu)雙塔式結(jié)構(gòu)，A塔28層，B塔26層，商業(yè)裙樓4層建筑特色復合地產(chǎn)整體色調(diào)藍色綠化率30%容積率6.50物業(yè)類型寫字樓、寫字樓，商住公寓周邊配套省國資委、省國稅、省地稅、市規(guī)劃局、平安公園、北方設計院、核工業(yè)第四研究設計院、中國銀行、建設銀行、光大銀行、交通銀行、石家莊商業(yè)銀行、市青少年宮、北國商城、河北大戲院、澳門豆撈、百尺桿、中體倍力公交線路7路、10路、16路、27路、32路、35路、45路、50路、55路、70路、106路省國資委站下車即到整體均價40000元/平方米，全款97折入住時間2010年10月交房標準毛坯物業(yè)費14元/平方米月項目點評地上1-2層為高檔配套型裙樓底商；3-4層定位于會議會展中心、商務宴會廳、培訓中心等商務配套功能；A座5-11層為高檔商務酒店。地下兩層停車場，設計車位近350個。咨詢電86210066、86033360物業(yè)名稱東海國際項目所在地橋東區(qū)建設北大街與華新路交叉口西北角開發(fā)單位石家莊東海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司石家莊東海物業(yè)管理有限公司推廣形象定位辦公、休閑、購物為一體的綜合性商業(yè)大廈占地面積81200平方米總建筑面積12838.82平方米樓宇數(shù)量1棟物業(yè)類型高層 （34層）綠化率30%容積率3周邊配套緊鄰北國商圈，御膳閣、燕鳳樓、北國商城、長安公園、燕春花園酒店等娛樂休閑場所，燕都花園、冀興花園、新浩城等30多個成熟住宅小區(qū)，中浩商務、匯金賓館、和美大廈等20多個寫字樓及高檔商用樓以及眾多企事業(yè)單位和辦事機構(gòu)。公交線路2路、31路、41路、112路、201 路主要戶型90.37平米、140平米、179平米及1000余平整層整體均價4700元/平方米一次性付款、銀行按揭 32、33層特價購房9折優(yōu)惠銷售周期2009年2月開盤至今入住時間2010年4月1日交房標準精裝修物業(yè)費1.2元/月/平米采暖費未定咨詢電86069888物業(yè)名稱昆侖盛陽門項目所在地勝利大街61號開發(fā)單位石家莊市住宅開發(fā)建設公司石家莊市金昆侖房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃設計石家莊市設計院整合推廣明和地產(chǎn)占地面積24畝總建筑面積110000平米樓宇數(shù)量現(xiàn)代物業(yè)類型公寓，寫字樓建筑風格現(xiàn)代整體色調(diào)淺灰色綠化率6.06%容積率4.92周邊配套商業(yè)：東方購物廣場、新天地，北國商城商圈，天元名品、新百廣場、南花園步行街、太和電子城、國美電器等；教育：周邊省藝術(shù)中心、匯文圖書大廈、一中、六中、二十四中等；金融：農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行、中國銀行、莊家金融大廈等；餐飲：河北飯店、中江商務酒店、中振美爵大酒店、世紀大飯店、國貿(mào)大廈、裕園廣場等商務酒店。公交線路1路、5路、6路、31路、10路、12路、14路、8路主要戶型87-183平方米整體均價6180元/平方米入住時間2010年12月31日交房標準毛坯物業(yè)費1.5元/平方米月采暖費分體空調(diào)項目點評層差10，17層為均價5850，公攤35%總共28層，至少半層銷售，西塔同層價格高于東塔。總建筑高度99.3米項目主體部分標準層高3.3米商業(yè)部分中一層標準層高5.1米， 二至四層4.8米,五層層高3.9米總體規(guī)劃是以兩棟28層塔樓,及鏈接主樓的空中走廊，五層商業(yè)裙樓合為一體，居住、辦公和商業(yè)相結(jié)合，南三條超大型商務綜合體。咨詢電話：85262888 85268787物業(yè)名稱眾鑫大廈ME碼項目所在地橋東北國商城南行150米，建設大街與范西路交叉口開發(fā)單位河北大地行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司石家莊恒輝物業(yè)管理有限公司建筑類別高層總建筑面積45640平方米樓宇數(shù)量1棟物業(yè)類型寫字樓項目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),投資地產(chǎn)整體色調(diào)金色綠化率30.30%容積率5.90周邊配套購物：北國商城、西美百貨、新天地、鵬華SOHU；商務寫字樓：麗迪亞、富邦大廈；西美大廈；銀行：工商銀行，建設銀行，華夏銀行，農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)銀行，民生銀行，交通銀行，中國銀行；酒店：西美商務酒店、燕春花園酒店、華庭時尚、如家快捷酒店；市政：省政府東院、石家莊市委、市人大、市城管局、市國稅局、市政設計研究院；學校：范西路小學、四十中、四中、石家莊職工大學、河北科技大學；醫(yī)院：市第一醫(yī)院、市第四醫(yī)院、省四院；其他：長安公園、人民廣場、圖書大廈、影樂宮、中體倍力健身俱樂部；公交線路1路、5路、6路、10路、12路、26路、29路、32路、34路、43路、601路、106路等多條公交路線主要戶型公寓40110平米，寫字樓1001600平米，商業(yè)四層共6400平米整體均價8300元/平方米入住時間2010年07月31日交房標準精裝修物業(yè)費2元/平方米月采暖費未定咨詢電86675333物業(yè)名稱CTZ中央時區(qū)項目所在地橋東區(qū)和平路和工人路交叉口西北角開發(fā)單位石家莊中山恒基房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)公司恒輝物業(yè)整體推廣惹目房地產(chǎn)項目特色雕塑，水景，林木與地采光車庫設計4.2米挑空連廊占地面積47.5畝總建筑面積13.8萬平方米樓宇數(shù)量8棟物業(yè)類型一棟寫字樓、七棟住宅綠化率30.24%容積率3.2建筑風格現(xiàn)代簡約整體色調(diào)白色與黃色開間4.2米層高2.9米銷售周期一年半銷售率80%周邊配套商務：國賓大酒店、世貿(mào)皇冠酒店、如家快捷酒店、速8快捷酒店辦公：九派大廈、開元大廈、時代方舟、世紀方舟美東國際、東方城市廣場居住環(huán)境：醫(yī)療：省二院、省四院、市一院、省人民醫(yī)院文教：市一中、市二中、23中、長征街小學、實驗小學、石家莊市圖書館休閑環(huán)境：購物：北國商城、東購、西美、保龍倉超市、北國公交線路4，5,7,21,26，31,43,101主要戶型59、89-98、125-160平方米；寫字樓商業(yè)價未定整體均價6500元/平方米入住時間2011年09月30日交房標準毛坯物業(yè)費1.10元/平方米月采暖費未定項目點評中央時區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，外部配套齊全，環(huán)界城市一環(huán)占，據(jù)城市核心稀缺資源，是城市首席綜級院落的高尚生態(tài)樓盤。咨詢電話86091188/288二、在售城市商住綜合體項目指標分析1、開發(fā)指標分析：項目名稱占地面積建筑面積容積率綠化率中基禮域260畝60萬平米346%濱江尚城國際15畝80946平米6.325%新源NASA25300平米190000平米6.520%鼎泰中心商務45000平方米6.4925.2%國大商務公寓40000平米華錦H2O2萬平米19000平方米CTZ中央時區(qū)47.5畝13.8萬平方米3.230.24% 項目位置都為市較好位置，市中心區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模較?。?項目容積率偏高，都在3以上，最高的達到6.5，依據(jù)項目位置，越接近市中心，容積率越高； 綠化率普遍不高，項目均為城市綜合體項目