被拆遷人的應(yīng)對策略.doc

被拆遷人的應(yīng)對策略被拆遷人的應(yīng)對策略被拆遷人應(yīng)具備的心理?xiàng)l件 現(xiàn)在我們積極營建的和諧社會(huì)首先應(yīng)該是法治社會(huì)，在社會(huì)主義法治建設(shè)的進(jìn)程中要堅(jiān)持法律至重、民權(quán)至上、憲法至尊、民主為本。律師作為法律的宣傳者、維護(hù)者在廣泛的業(yè)務(wù)活動(dòng)中有很多的體會(huì)。有感于城市的房屋拆遷矛盾很多，眾說紛紜。筆者認(rèn)為；不管怎樣，律師的定盤星要向民眾傾斜，向社會(huì)的低弱勢力傾斜。這才體現(xiàn)律師的正義感，本文就城市拆遷問題，集中了大家的討論意見，勾勒了“被拆遷人應(yīng)具備的心理?xiàng)l件”，供現(xiàn)實(shí)中參考。（專業(yè)人士具體指導(dǎo)）一、應(yīng)當(dāng)知曉的總體思路1、不可輕易表態(tài)：在拆遷工作中拆遷人有額定的拆遷時(shí)限，因此他們的工作方式都是火急火燎。然而被拆遷人自己一定要穩(wěn)住。切忌“大意失荊州”。時(shí)間不是被拆遷方的主要問題，做得好反而對自己有利。被拆遷方的主要問題是安置補(bǔ)償是否合理，別的都是次要問題。2、不要怕對方強(qiáng)硬：面對人多勢重的拆遷人，單個(gè)被拆遷戶是弱小而無力的，此時(shí)要牢記不要和人家動(dòng)粗，和他們?nèi)テ词遣焕碇堑牡?。收藏好所有的房、地產(chǎn)文件，談判時(shí)只拿復(fù)印件，不要輕信他人語言擅自將房、地文件的主件交給他人。被拆遷方的比做之事是“關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn)”留存錄音、錄像資料。當(dāng)然，有的資料照片要提前拍攝，不能是出現(xiàn)問題再動(dòng)手。你將后悔晚矣！3、要掌握第一手資料：客觀實(shí)踐證明，凡事愛亂來的，你的拆遷對手們一定有大量的弱點(diǎn)，要善于撲捉、掌握這些信息。尤其是他們大量違反“公開公平公正”的拆遷原則的證據(jù)材料。4 、要相信政府：必要時(shí)一定要向基層政府反映情況，爭取基層政府的支持。當(dāng)然，得不到支持也不要?dú)怵H。不是還有上級(jí)政府嗎，還有黨中央嗎。依法上訪、上訴是憲法賦予公民的權(quán)利，任何人不得阻攔。5 、要依靠各級(jí)人大代表：人大代表是人民選舉產(chǎn)生的，他們的“進(jìn)言權(quán)”是有力度的，他們的社會(huì)能量絕不可低估。必要時(shí)也可以求助于新聞媒體，但要注意這是一把雙刃劍。6 、和拆遷人談判要有策略：告訴他們，你支持拆遷，這是利國利民的大事，但反對違法拆遷。切忌不要談補(bǔ)償問題，只談他們不合理的地方、違法亂紀(jì)系列問題，告訴他們，一定要解決所有違法亂紀(jì)才肯談拆遷。一定要叫他們主動(dòng)和你談條件，不滿意就永遠(yuǎn)和違法拆遷做斗爭，拒絕在拆遷合同上簽字。二、分階段的注意事項(xiàng)第1階段公告階段 當(dāng)拆遷公告出來時(shí),看清楚拆遷公告內(nèi)容并最好進(jìn)行拍照或錄像。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據(jù),被拆遷人要仔細(xì)斟酌,立項(xiàng),規(guī)劃,土地批準(zhǔn)書是否清晰，有無明顯或不理解的問題。必要時(shí)找專業(yè)人士咨詢。第2階段 商談、協(xié)議階段 房屋拆遷是以土地為目的而進(jìn)行“協(xié)商”，必須對拆遷后建設(shè)的項(xiàng)目要了解清楚,是作為公益事業(yè)還是搞經(jīng)營性的商業(yè)開發(fā),土地性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，必須符合國土資源部頒布的第9號(hào)令劃撥用地目錄。不符合此目錄取得劃撥土地，將追究國土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。國土資源部第11號(hào)令（ 2002年7月1日起施行）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定中的第四條明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此項(xiàng)目不合法,追究國土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,拆遷行為不成立屬違法。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。另外還應(yīng)該了解拆遷實(shí)施單位資質(zhì)情況，是否超資質(zhì)拆遷，（三級(jí)資質(zhì)為三萬平方米以下）拆遷人是否持證上崗，拆遷資金是否到位。這一階段為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動(dòng)遷補(bǔ)償彈性也很大，被拆遷戶要忍耐，想方設(shè)法促使對方主動(dòng)抬高補(bǔ)償水準(zhǔn)為好。這時(shí)被拆遷方要沉住氣，要耐住性子，俗語講“心急吃不著熱豆腐”，更不能隨便簽字。切記一定要盯住自己的心理價(jià)位，不到萬不得已不降價(jià)；心理素質(zhì)一定要好，對拆遷方的語言要精心揣摩，不要叫人家的“雕蟲小技”輕易拿下。第3階段 聽證調(diào)解、行政裁決階段1、政府下拆遷通知前就應(yīng)當(dāng)聽證，通過聽證讓當(dāng)?shù)厝罕姭@悉相關(guān)情況。關(guān)鍵是通過聽證了解拆遷人的資格是否真的具備。該有的五項(xiàng)文件是否具備。五項(xiàng)文件為：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；一般由地方計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)。（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附紅線圖）；一般由地方城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。 （三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；一般由地方土地行政主管部門頒發(fā)。（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案：指拆遷人對將來準(zhǔn)備實(shí)施的拆遷活動(dòng)所制定的計(jì)劃和方案。（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明；由拆遷人開設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置資金專用帳戶，一般由拆遷人、金融機(jī)構(gòu)、房屋拆遷管理部門三方監(jiān)管。特別在形成“強(qiáng)拆裁決”之前，依照法律規(guī)定必須舉行聽證，否則就是違法操作。2、了解是否拆管分離，現(xiàn)在好多拆遷管理部門和拆遷實(shí)施單位為兩塊牌子，一套班子。既是“運(yùn)動(dòng)員”，又是“裁判員”，沒有做到政事、政企分開。是違規(guī)、違法的！3、政府一旦下發(fā)裁決通知，被拆遷方應(yīng)立即申請行政復(fù)議（法律規(guī)定時(shí)間很短，過期等于放棄權(quán)利）。記住申請復(fù)議時(shí)要闡明拆遷方的不當(dāng)之處，最最重要的是剝奪了被拆遷人的知情權(quán)，有些問題根本不清楚，這是法律賦予被拆遷人的權(quán)利。第4拆遷執(zhí)行階段，由于被拆遷方的失誤或拆遷方的狡猾，強(qiáng)拆令依法院判決或行政裁決而生效，此時(shí)，被拆方不可強(qiáng)硬阻撓（當(dāng)然能文明阻止住最好），如果阻止不了，關(guān)鍵之處是想方設(shè)法采取措施進(jìn)行證據(jù)保全，這項(xiàng)工作要邀請公證處到場，當(dāng)?shù)氐墓C機(jī)關(guān)不來，可請外地的公證處到場（國內(nèi)的都可以）；還可以律師見證，這些都是合法途徑。三、要善于依法維護(hù)自己的合法權(quán)益來源：(/s/blog_408d13210100i9v1.html) - 被拆遷人的應(yīng)對策略_莊毅律師_新浪博客 地方政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會(huì)議紀(jì)要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴(kuò)大拆遷規(guī)模。詳見（國辦發(fā)200446號(hào)國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知）。不要以為拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項(xiàng)文件齊全。現(xiàn)在好多項(xiàng)目證件不齊全照發(fā)拆遷許可證，這是被拆遷方最好突破的一個(gè)環(huán)節(jié)。在城市房屋拆遷中，地方政府可能會(huì)偏袒拆遷方，這個(gè)事態(tài)也不怕什么。如果是不服拆遷裁決提起訴訟的話，訴訟期間是不能停止拆遷的執(zhí)行；而在裁決未做出之前，對拆遷單位提起撤銷拆遷許可證的訴訟，這倒是一個(gè)很好的辦法。這樣，按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，裁決未作出，是無權(quán)執(zhí)行拆遷的。相應(yīng)的做法是：1、一般拆遷單位解釋上面的條例會(huì)說，達(dá)不成協(xié)議就可以強(qiáng)拆。其實(shí)，這是嚇唬老百姓的。在房屋拆遷管理部門裁決之前，必須舉行聽證會(huì)，而在聽證會(huì)上，被拆遷人可以就拆遷方是否有違法的地方提出問題，比如拆遷計(jì)劃、規(guī)劃條件、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（期房）的相關(guān)文件、拆遷補(bǔ)償資金證明以及國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件等方面判斷拆遷行為是否合法，畢竟，法律是保護(hù)人民的，雖然有的地方保護(hù)不到，但勢必形成了這樣的條件。這時(shí)千萬不要被拆遷方誤導(dǎo)，從而主動(dòng)放棄法律的保護(hù)。法律并不希望損害老百姓的利益。2、起訴撤銷拆遷許可證中止裁決 在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會(huì)時(shí)（提出裁決申請到裁決書下達(dá)一般為一個(gè)月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟（一般而言，不宜過早提起該訴訟），請求法院撤銷拆遷主管部門頒發(fā)的號(hào)房屋拆遷許可證。3、訴訟期間無權(quán)裁決 根據(jù)建設(shè)部城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會(huì)發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況就是法律對被拆遷戶的保護(hù)了，所以要相信法律，政府不是也大力開展普法宣傳活動(dòng)么，大家都懂法了，就不會(huì)有人想鉆老百姓不懂法的空子。四、司法救濟(jì)應(yīng)掌握的情況1、 訴訟期間作出裁決的后果如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人可申訴到當(dāng)?shù)馗叻?，該裁決肯定會(huì)被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無效，受害人有權(quán)請求國家賠償。2、告拆遷許可證的訴狀這要針對各種綜合情況來定，拆遷人提交的不合法的申請資料只有在案件受理后才能看見，寫訴狀時(shí)只能針對已發(fā)生的且看得見的（以證據(jù)說話，廣為搜集拆遷人散發(fā)的各種拆遷宣傳資料）一樣或兩樣不合法的事實(shí)（含實(shí)體或程序違法）即可，案件受理后，見到被告提交的證據(jù)再補(bǔ)充撤銷拆遷許可證的理由也不遲（訴訟的目的就是要拆遷人提交拆遷許可證的申請資料）。3、提起第二個(gè)行政訴訟合法延長告拆遷許可證一案的時(shí)間（一）被拆遷人可在此案一審判決下達(dá)的前或后時(shí)間內(nèi)（不可超過二審判決書下達(dá)的時(shí)間），針對閱卷時(shí)了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問題，又提起第二個(gè)行政訴訟，請求法院撤銷第三人提交的以下文件之一即可：1、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2004年后改為建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案文件）；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。（二）法院受理了第二個(gè)案件后，原告應(yīng)持第二個(gè)案件的受理通知書，主動(dòng)向第一個(gè)案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據(jù)最高法院關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到當(dāng)?shù)刈罡叻ㄔ罕乇怀蜂N！第一個(gè)案件中止的時(shí)間越長對被拆遷戶越有利。五、暴力拆遷“強(qiáng)迫交易”的法律后果有律師曾代理過一件眾多被拆遷戶提起的訴訟，狀告開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書不合法（此證書是取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件的必要條件），開發(fā)商拖不起時(shí)間，在告拆遷許可證一案的二審判決未下達(dá)之前，自己就強(qiáng)行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報(bào)案材料和強(qiáng)拆的錄像資料一齊交到公安局，強(qiáng)烈要求追究強(qiáng)拆者和幕后指揮者的“強(qiáng)迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責(zé)任、并要求附帶民事賠償（而不是補(bǔ)償），開發(fā)商無法只好答應(yīng)賠商鋪房和經(jīng)營損失。六、遭強(qiáng)拆的事后補(bǔ)救（一）如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的方法是：1、如果以前未告過拆遷許可證，仍然可提起該訴訟，其作用是：如果萬一碰到個(gè)清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強(qiáng)拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷，實(shí)行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。2、同時(shí)可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進(jìn)行投訴。3、將拆遷裁決一案申訴到當(dāng)?shù)馗叻?。（二）如果訴拆遷裁決一案還未結(jié)案，建議盡快提起告拆遷許可證一案，一旦法院受理了該案，被拆遷人（原告）應(yīng)持告拆遷許可證一案的受理通知書，主動(dòng)向第一個(gè)案件（即告拆遷裁決一案）的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據(jù)最高法院關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟。七、依靠物權(quán)法，堅(jiān)決要求合理公正的補(bǔ)償先予執(zhí)行拆除了房屋，只是判前保障日后執(zhí)行的一種措施，并不意味著被拆遷人已敗訴，在案件未結(jié)案之前，告拆遷許可證一案的提起，大大增強(qiáng)了被拆遷人推翻（即撤銷）拆遷裁決書的力度，因?yàn)榉ㄔ喝绻J(rèn)定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎(chǔ)條件拆遷許可證也要合法，如果出現(xiàn)拆遷許可證被撤銷的結(jié)果，拆遷裁決必然會(huì)被撤銷；如果告拆遷許可證一案的時(shí)間拖得很長，久久不能結(jié)案，依照高法以上司法解