2007年月19日吉林公務(wù)員考試申論參考答案(1)解答.doc

2007年5月19日吉林公務(wù)員考試申論參考答案2007年吉林省公務(wù)員考試已于5月19日結(jié)束。本次考試將房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛作為申論部分的考點(diǎn)。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步深入，住房成為商品已經(jīng)是不爭的事實(shí)。作為買賣房屋的雙方，開發(fā)商和業(yè)主之間的沖突難以避免。2006年9月初在國貿(mào)中心開幕的北京秋季房展會(huì)上，展會(huì)第一天剛剛開始一個(gè)多小時(shí)，就有兩個(gè)展位發(fā)生了被業(yè)主圍攻的難堪局面；今年初，在與開發(fā)商協(xié)商無果的情況下，某小區(qū)100多名業(yè)主毅然把北京澳林房地產(chǎn)有限公司告上法庭。類似的，業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)管理公司發(fā)生激烈沖突的情況在生活中并不少見。不禁讓人發(fā)出“樓市進(jìn)入多事之秋”的感嘆。2007年吉林省公務(wù)員考試的申論試題就以該事件為背景，讓考生展開了新一輪的論述。 隨著我國住房制度改革的不斷深入，住房分配貨幣化、消費(fèi)市場化、物業(yè)管理社會(huì)化的新體制正在形成。但由于房地產(chǎn)市場規(guī)范化程度低、覆蓋面不廣、約束力有限，的確引致了一系列問題。 究其原因，主要有以下幾點(diǎn)： 1法律法規(guī)仍不健全甚至缺失。我國房地產(chǎn)市場是在市場機(jī)制不成熟的背景下建立起來的，從一開始就受到供求關(guān)系不正常、資本市場不完善等因素的影響。目前我國房地產(chǎn)立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國范圍內(nèi)沒有完善統(tǒng)一的相關(guān)法律法規(guī)。現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)存在線條粗、缺乏過細(xì)的規(guī)定之缺陷，以致于造成有法而無可依的現(xiàn)象。改革開放以來，我國關(guān)于房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系建設(shè)取得了顯著的成績，但由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、復(fù)雜性等特點(diǎn)，在法律體系的整個(gè)運(yùn)行過程中，無論是立法還是執(zhí)法、違法處懲，該體系都存在著許多問題。在立法上，現(xiàn)有法律調(diào)整范圍過于狹窄，調(diào)整力度明顯不足。同時(shí)立法的位階較低，立法中仍存在較多空白。在執(zhí)法上依據(jù)的各種法律法規(guī)由于適用的效力及頒布機(jī)關(guān)的不同，法律授權(quán)行政機(jī)關(guān)的解釋不同，在實(shí)際適用中存在著分歧，法律與行政法規(guī)也存在沖突。加之某些相關(guān)部門執(zhí)法不嚴(yán)，甚至采取選擇性執(zhí)法，更無法有效保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。在出現(xiàn)違法事件后，懲罰界限模糊和懲罰不嚴(yán)都造成了矛盾的更進(jìn)一步激化。 2開發(fā)商的承諾難以得到兌現(xiàn)并且服務(wù)意識(shí)淡薄。小區(qū)內(nèi)配套的設(shè)施未能按照之前契約上的要求來建設(shè)，甚至在業(yè)主通過合法渠道反應(yīng)之后，開發(fā)商仍不斷推諉，令事情遲遲得不到解決。房屋屬于耐用消費(fèi)品，按規(guī)定應(yīng)實(shí)行質(zhì)量“三包”。開發(fā)商雖不能完全保證房屋不出任何質(zhì)量問題，但應(yīng)在發(fā)生問題之后迅速尋找解決的途徑，而不是推卸責(zé)任。 3業(yè)主被剝奪知情權(quán)，部分業(yè)主法制觀念不強(qiáng)。開發(fā)商的暗箱操作，擅自增加了諸多違反合同的約定，讓部分業(yè)主在渾然不知的狀態(tài)下與其簽訂了一系列霸王條款，導(dǎo)致日后無法有效地保護(hù)自己的權(quán)益。少數(shù)業(yè)主不具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，出現(xiàn)糾紛后找不到合理的途徑反映問題，以至于私自采取過激行為。 對(duì)此，我們給出一些相關(guān)的對(duì)策和建議： 1完善立法，嚴(yán)格執(zhí)法。針對(duì)法律法規(guī)執(zhí)行中的分歧，統(tǒng)一法律與行政部門規(guī)章，統(tǒng)一地方法規(guī)與國務(wù)院部門法規(guī)。嚴(yán)格執(zhí)法，避免選擇性執(zhí)法，落實(shí)行政過錯(cuò)責(zé)任追究制度。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長、流通過程復(fù)雜，管理工作涉及方方面面，因此除了在立法中協(xié)調(diào)法律、法規(guī)的一致性外，還要求各部門嚴(yán)格執(zhí)法，公正執(zhí)法，建立起有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。加大違法處罰力度，規(guī)范責(zé)任主體行為。對(duì)于違規(guī)行為界限模糊，要明確劃分責(zé)任方；處罰金額限額以上或以下要根據(jù)情況予以細(xì)化，提高操作性。 2開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理。為市場提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤目標(biāo)的同時(shí)，提高最終客戶的滿意度，應(yīng)是開發(fā)商和物業(yè)公司關(guān)心的核心問題。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)競爭成敗的關(guān)鍵在于能否贏得顧客并留住顧客，這一點(diǎn)對(duì)期望發(fā)展的企業(yè)來說是至關(guān)重要的。開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)樹立“讓業(yè)主滿意”的指導(dǎo)思想，加強(qiáng)內(nèi)部管理，職責(zé)明確、服務(wù)規(guī)范，對(duì)業(yè)主的意見應(yīng)反饋及時(shí)，注意工作方法，以服務(wù)的及時(shí)性、方便性和舒適性為己任，用完美的服務(wù)來彌補(bǔ)質(zhì)量、配套等方面存在的問題，取得業(yè)主的理解和諒解，真正做到“以顧客為導(dǎo)向，以業(yè)主滿意為本”，徹底解決業(yè)主的后顧之憂。同時(shí)，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)選舉過程的指導(dǎo)監(jiān)督，同時(shí)堅(jiān)決避免開發(fā)商和物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會(huì)，對(duì)其實(shí)施過程監(jiān)控，防止違規(guī)及簡化問題發(fā)生。 3加強(qiáng)法制宣傳，通過媒體來監(jiān)督。開展現(xiàn)有法規(guī)、條例的普教學(xué)習(xí)，使開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主都清楚自己的權(quán)利和義務(wù)；選擇一些住房使用過程中發(fā)生糾紛的典型事件，對(duì)事件發(fā)生的前因后果進(jìn)行分析，客觀地指出開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主各自存在的問題，并提出解決問題的建議。同時(shí)，應(yīng)發(fā)揮媒體的監(jiān)督作用。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，要將一些不講信用、欺騙業(yè)主的開發(fā)商或物業(yè)公司的行為進(jìn)行曝光，督促政府管理部門進(jìn)行處理，限期整改。另外，對(duì)業(yè)主中的一些不妥行為也應(yīng)進(jìn)行公開批評(píng)，引導(dǎo)和指導(dǎo)業(yè)主采取適當(dāng)、有效的方法來維護(hù)自己的權(quán)益，而不是采取一些偏激的行為來達(dá)到自己的目的。 參考答案 第一題： 材料一：業(yè)主自發(fā)組織維權(quán)活動(dòng)，與開發(fā)商做斗爭 A 開發(fā)商到期不交房，致使業(yè)主訴訟 B 開發(fā)商增加了諸多違反合同的約定，并且單方面作主讓業(yè)主接受新約定 C 業(yè)主出于對(duì)開發(fā)商的盲目信任簽定違背自己意愿的合同 D 開發(fā)上要業(yè)主先收房再驗(yàn)房，并承諾有保修 E 開發(fā)商利用新合約把房屋所有質(zhì)量問題歸于維修問題 F 開發(fā)商利用新加協(xié)議變相更改原違約責(zé)任 G 開發(fā)商拒絕為業(yè)主出示授房證件 H 業(yè)主的訴訟立案難、訴訟費(fèi)高的現(xiàn)象 I 北京市高級(jí)法院讓業(yè)主找區(qū)人大 G 業(yè)主提到開發(fā)商名稱時(shí)法院的遲疑態(tài)度，從而懷疑法院和開發(fā)商有特殊關(guān)系 H 法院曾經(jīng)授理類似案件，而這次卻不予處理，同時(shí)不發(fā)裁定書 材料二 1黃孟舉住宅陽光權(quán)被侵犯，規(guī)劃局不否認(rèn)卻不敢親自驗(yàn)證。 2開發(fā)商違反協(xié)議，賣掉回簽戶的房子，侵害并威脅回簽戶。何沖進(jìn)因感情破裂、利益手損而采取暴力手段對(duì)付開發(fā)商，被警方拘留。 3非暴力維權(quán)也得到部分人認(rèn)同，西安業(yè)主下跪就是典型。 材料三 C市嘉銘小區(qū)與光明儀器廠宿舍為一堵墻發(fā)生爭執(zhí)。工廠居民因?yàn)閴Ρ粨p壞影響休閑，同時(shí)受偷盜威脅而護(hù)墻；小區(qū)居民要出行權(quán)而拆墻。在警方的協(xié)調(diào)下，事件雖暫時(shí)平息，但矛盾不斷升級(jí)導(dǎo)致暴力沖突。 第二題： 1文中雙方發(fā)生沖突的直接原因很明顯，都是為了維護(hù)各自的權(quán)益。工廠居民出于保障自己的生活安全與穩(wěn)定堅(jiān)決反對(duì)拆除此墻，而新建小區(qū)業(yè)主也有自己的考慮，留著那堵墻會(huì)影響自己日常的出行方便。究其根本，在于開發(fā)商在建造房屋的時(shí)候?qū)I(yè)主的蒙蔽與欺騙。作為負(fù)責(zé)此事的工作人員，應(yīng)該公正平和地解決此事。 具體措施： （1）找到當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)開發(fā)的商人以及簽訂的合同，按照其中可以生效的相關(guān)法律條款行事。若無，由物業(yè)部門行使行政權(quán)力出面協(xié)商。 （2）在現(xiàn)有墻上開一扇小門，并做好安全防護(hù)，既方便小區(qū)業(yè)主行走，又能讓工廠居民不為居住安全擔(dān)心。同時(shí)，為工廠居民搭建較為安全的自行車棚。 （3）舒適的生活環(huán)境須由當(dāng)事雙方共同創(chuàng)造，召集雙方居民共同協(xié)商，努力建設(shè)和諧的居住環(huán)境。 2新生事物的發(fā)展總是曲折的，房屋也不例外。新建小區(qū)會(huì)占用已建小區(qū)原有的寬敞空間，并且也會(huì)在施工中出現(xiàn)各種硬性污染，給附近小區(qū)居民的日常生活帶來種種不便。因此出于尋找心理上的慰藉，已建小區(qū)的居民很可能會(huì)采取一些過激手段來解決問題，而新建小區(qū)的居民也會(huì)為了達(dá)成自己的意愿給予回應(yīng)，這樣就讓矛盾越來越激化。為了預(yù)防此類事件的再次發(fā)生，相關(guān)部門有必要制定一些措施。 健全并大力宣傳小區(qū)物業(yè)法規(guī)。遇到雙方有沖突的問題，不應(yīng)該擅自采用暴力的方式解決，應(yīng)首先訴諸有關(guān)上級(jí)部門，如小區(qū)物業(yè)公司，由他們出面解決。如果仍無法調(diào)解，可逐級(jí)上交此問題，最終通過合法的途徑進(jìn)行協(xié)商。 物業(yè)部門應(yīng)做好日常服務(wù)工作。兩小區(qū)之