2007年月19日吉林公務員考試申論參考答案(1)解答.doc

2007年5月19日吉林公務員考試申論參考答案2007年吉林省公務員考試已于5月19日結束。本次考試將房地產開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛作為申論部分的考點。隨著市場經(jīng)濟體制的逐步深入，住房成為商品已經(jīng)是不爭的事實。作為買賣房屋的雙方，開發(fā)商和業(yè)主之間的沖突難以避免。2006年9月初在國貿中心開幕的北京秋季房展會上，展會第一天剛剛開始一個多小時，就有兩個展位發(fā)生了被業(yè)主圍攻的難堪局面；今年初，在與開發(fā)商協(xié)商無果的情況下，某小區(qū)100多名業(yè)主毅然把北京澳林房地產有限公司告上法庭。類似的，業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)管理公司發(fā)生激烈沖突的情況在生活中并不少見。不禁讓人發(fā)出“樓市進入多事之秋”的感嘆。2007年吉林省公務員考試的申論試題就以該事件為背景，讓考生展開了新一輪的論述。 隨著我國住房制度改革的不斷深入，住房分配貨幣化、消費市場化、物業(yè)管理社會化的新體制正在形成。但由于房地產市場規(guī)范化程度低、覆蓋面不廣、約束力有限，的確引致了一系列問題。 究其原因，主要有以下幾點： 1法律法規(guī)仍不健全甚至缺失。我國房地產市場是在市場機制不成熟的背景下建立起來的，從一開始就受到供求關系不正常、資本市場不完善等因素的影響。目前我國房地產立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國范圍內沒有完善統(tǒng)一的相關法律法規(guī)?，F(xiàn)行房地產法律法規(guī)存在線條粗、缺乏過細的規(guī)定之缺陷，以致于造成有法而無可依的現(xiàn)象。改革開放以來，我國關于房地產的法律、法規(guī)體系建設取得了顯著的成績，但由于房地產市場的區(qū)域性、復雜性等特點，在法律體系的整個運行過程中，無論是立法還是執(zhí)法、違法處懲，該體系都存在著許多問題。在立法上，現(xiàn)有法律調整范圍過于狹窄，調整力度明顯不足。同時立法的位階較低，立法中仍存在較多空白。在執(zhí)法上依據(jù)的各種法律法規(guī)由于適用的效力及頒布機關的不同，法律授權行政機關的解釋不同，在實際適用中存在著分歧，法律與行政法規(guī)也存在沖突。加之某些相關部門執(zhí)法不嚴，甚至采取選擇性執(zhí)法，更無法有效保障當事人的合法權益。在出現(xiàn)違法事件后，懲罰界限模糊和懲罰不嚴都造成了矛盾的更進一步激化。 2開發(fā)商的承諾難以得到兌現(xiàn)并且服務意識淡薄。小區(qū)內配套的設施未能按照之前契約上的要求來建設，甚至在業(yè)主通過合法渠道反應之后，開發(fā)商仍不斷推諉，令事情遲遲得不到解決。房屋屬于耐用消費品，按規(guī)定應實行質量“三包”。開發(fā)商雖不能完全保證房屋不出任何質量問題，但應在發(fā)生問題之后迅速尋找解決的途徑，而不是推卸責任。 3業(yè)主被剝奪知情權，部分業(yè)主法制觀念不強。開發(fā)商的暗箱操作，擅自增加了諸多違反合同的約定，讓部分業(yè)主在渾然不知的狀態(tài)下與其簽訂了一系列霸王條款，導致日后無法有效地保護自己的權益。少數(shù)業(yè)主不具備相關的專業(yè)知識，出現(xiàn)糾紛后找不到合理的途徑反映問題，以至于私自采取過激行為。 對此，我們給出一些相關的對策和建議： 1完善立法，嚴格執(zhí)法。針對法律法規(guī)執(zhí)行中的分歧，統(tǒng)一法律與行政部門規(guī)章，統(tǒng)一地方法規(guī)與國務院部門法規(guī)。嚴格執(zhí)法，避免選擇性執(zhí)法，落實行政過錯責任追究制度。由于房地產建設周期長、流通過程復雜，管理工作涉及方方面面，因此除了在立法中協(xié)調法律、法規(guī)的一致性外，還要求各部門嚴格執(zhí)法，公正執(zhí)法，建立起有效的協(xié)調機制。加大違法處罰力度，規(guī)范責任主體行為。對于違規(guī)行為界限模糊，要明確劃分責任方；處罰金額限額以上或以下要根據(jù)情況予以細化，提高操作性。 2開發(fā)商和物業(yè)公司應加強內部管理。為市場提供高質量的產品和服務，在實現(xiàn)企業(yè)利潤目標的同時，提高最終客戶的滿意度，應是開發(fā)商和物業(yè)公司關心的核心問題。在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)競爭成敗的關鍵在于能否贏得顧客并留住顧客，這一點對期望發(fā)展的企業(yè)來說是至關重要的。開發(fā)商和物業(yè)公司應樹立“讓業(yè)主滿意”的指導思想，加強內部管理，職責明確、服務規(guī)范，對業(yè)主的意見應反饋及時，注意工作方法，以服務的及時性、方便性和舒適性為己任，用完美的服務來彌補質量、配套等方面存在的問題，取得業(yè)主的理解和諒解，真正做到“以顧客為導向，以業(yè)主滿意為本”，徹底解決業(yè)主的后顧之憂。同時，強化業(yè)主委員會選舉過程的指導監(jiān)督，同時堅決避免開發(fā)商和物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會，對其實施過程監(jiān)控，防止違規(guī)及簡化問題發(fā)生。 3加強法制宣傳，通過媒體來監(jiān)督。開展現(xiàn)有法規(guī)、條例的普教學習，使開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主都清楚自己的權利和義務；選擇一些住房使用過程中發(fā)生糾紛的典型事件，對事件發(fā)生的前因后果進行分析，客觀地指出開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主各自存在的問題，并提出解決問題的建議。同時，應發(fā)揮媒體的監(jiān)督作用。在調查研究的基礎上，要將一些不講信用、欺騙業(yè)主的開發(fā)商或物業(yè)公司的行為進行曝光，督促政府管理部門進行處理，限期整改。另外，對業(yè)主中的一些不妥行為也應進行公開批評，引導和指導業(yè)主采取適當、有效的方法來維護自己的權益，而不是采取一些偏激的行為來達到自己的目的。 參考答案 第一題： 材料一：業(yè)主自發(fā)組織維權活動，與開發(fā)商做斗爭 A 開發(fā)商到期不交房，致使業(yè)主訴訟 B 開發(fā)商增加了諸多違反合同的約定，并且單方面作主讓業(yè)主接受新約定 C 業(yè)主出于對開發(fā)商的盲目信任簽定違背自己意愿的合同 D 開發(fā)上要業(yè)主先收房再驗房，并承諾有保修 E 開發(fā)商利用新合約把房屋所有質量問題歸于維修問題 F 開發(fā)商利用新加協(xié)議變相更改原違約責任 G 開發(fā)商拒絕為業(yè)主出示授房證件 H 業(yè)主的訴訟立案難、訴訟費高的現(xiàn)象 I 北京市高級法院讓業(yè)主找區(qū)人大 G 業(yè)主提到開發(fā)商名稱時法院的遲疑態(tài)度，從而懷疑法院和開發(fā)商有特殊關系 H 法院曾經(jīng)授理類似案件，而這次卻不予處理，同時不發(fā)裁定書 材料二 1黃孟舉住宅陽光權被侵犯，規(guī)劃局不否認卻不敢親自驗證。 2開發(fā)商違反協(xié)議，賣掉回簽戶的房子，侵害并威脅回簽戶。何沖進因感情破裂、利益手損而采取暴力手段對付開發(fā)商，被警方拘留。 3非暴力維權也得到部分人認同，西安業(yè)主下跪就是典型。 材料三 C市嘉銘小區(qū)與光明儀器廠宿舍為一堵墻發(fā)生爭執(zhí)。工廠居民因為墻被損壞影響休閑，同時受偷盜威脅而護墻；小區(qū)居民要出行權而拆墻。在警方的協(xié)調下，事件雖暫時平息，但矛盾不斷升級導致暴力沖突。 第二題： 1文中雙方發(fā)生沖突的直接原因很明顯，都是為了維護各自的權益。工廠居民出于保障自己的生活安全與穩(wěn)定堅決反對拆除此墻，而新建小區(qū)業(yè)主也有自己的考慮，留著那堵墻會影響自己日常的出行方便。究其根本，在于開發(fā)商在建造房屋的時候對業(yè)主的蒙蔽與欺騙。作為負責此事的工作人員，應該公正平和地解決此事。 具體措施： （1）找到當時負責開發(fā)的商人以及簽訂的合同，按照其中可以生效的相關法律條款行事。若無，由物業(yè)部門行使行政權力出面協(xié)商。 （2）在現(xiàn)有墻上開一扇小門，并做好安全防護，既方便小區(qū)業(yè)主行走，又能讓工廠居民不為居住安全擔心。同時，為工廠居民搭建較為安全的自行車棚。 （3）舒適的生活環(huán)境須由當事雙方共同創(chuàng)造，召集雙方居民共同協(xié)商，努力建設和諧的居住環(huán)境。 2新生事物的發(fā)展總是曲折的，房屋也不例外。新建小區(qū)會占用已建小區(qū)原有的寬敞空間，并且也會在施工中出現(xiàn)各種硬性污染，給附近小區(qū)居民的日常生活帶來種種不便。因此出于尋找心理上的慰藉，已建小區(qū)的居民很可能會采取一些過激手段來解決問題，而新建小區(qū)的居民也會為了達成自己的意愿給予回應，這樣就讓矛盾越來越激化。為了預防此類事件的再次發(fā)生，相關部門有必要制定一些措施。 健全并大力宣傳小區(qū)物業(yè)法規(guī)。遇到雙方有沖突的問題，不應該擅自采用暴力的方式解決，應首先訴諸有關上級部門，如小區(qū)物業(yè)公司，由他們出面解決。如果仍無法調解，可逐級上交此問題，最終通過合法的途徑進行協(xié)商。 物業(yè)部門應做好日常服務工作。兩小區(qū)之