土地增值稅及計(jì)算公式及9個(gè)實(shí)例.doc

土地增值稅的計(jì)算公式及9個(gè)實(shí)例時(shí)間：2014-04-16信息來源互聯(lián)網(wǎng),僅供參考計(jì)算土地增值稅的公式為： 應(yīng)納土地增值稅增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)。 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 例1：我公司開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以4,000元/M2價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請(qǐng)問如何繳納土地增值稅。 第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額 1、購買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元 2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本： 1,500元10,000平方米1,500萬元 3、計(jì)算加計(jì)扣除： （3001500）20180020360萬元 4、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用： 因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（3001500）10180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。 5、稅金：170萬元 扣除項(xiàng)目金額3001,5003601801702,510萬元 第二步，計(jì)算增值額 商品房銷售收入4,000元10,000平方米4,000萬 增值額商品房銷售收入扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 4,0002,5101,490萬元 第三步，確定增值率 增值率1,4902,51010059.36 增值率超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過100 第四步，計(jì)算土地增值稅稅額 土地增值稅稅額增值額40扣除項(xiàng)目金額5 1,490402,5105 596125.50 470.50萬元 例2：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少？ 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（400-100）+（1000+6000）5%=650（萬元） 例3：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入600萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)32萬元。該倉庫原造價(jià)400萬元，重置成本800萬元，經(jīng)評(píng)估該倉庫六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？ 收入總額=600（萬元） 扣除項(xiàng)目合計(jì)=80060%+32=512（萬元） 增值額=600-512=88（萬元） 增值額占扣除項(xiàng)目比例=88512100%=17.19%，適用稅率為30%。 應(yīng)繳納土地增值稅稅額=8830%=26.4（萬元） 例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該項(xiàng)目在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按10%計(jì)算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)為多少萬元？ 扣除項(xiàng)目金額=50+200+（200+50）10%+ 60+（50+200）20%=385（萬元） 增值額=1000-385=615（萬元） 增值率=615385100%=159.74% 應(yīng)納稅額=61550%-38515%=249.75（萬元） 例5:2009年7月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地購進(jìn)價(jià)1200萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)35萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅？ 扣除項(xiàng)目金額=1200+40+35=1275（萬元） 增值額=1800-1275=525（萬元） 增值率=5251275100%=41.18% 應(yīng)納稅額=52530%=157.5（萬元） 例6：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價(jià)480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為800萬元，成新度為50%，銷售時(shí)繳納有關(guān)稅費(fèi)30萬元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？ 扣除項(xiàng)目金額=80050%+30=430（萬元） 增值額=500-430=70（萬元） 增值率=70430100%=16.28% 應(yīng)納稅額=7030%=21（萬元） 例7：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積對(duì)外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)成本、費(fèi)用有： （1）支付土地使用權(quán)價(jià)款1400萬元； （2）取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬元； （3）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60萬元； （4）發(fā)生管理費(fèi)用450萬元、銷售費(fèi)用280萬元、利息費(fèi)用370萬元（利息費(fèi)用雖未超過同期銀行代扣款利率，但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅額時(shí)的扣除比例為9%。 1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)多少萬元？ 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 =76485%（1+5%+3%）+635%（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（萬元） 2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)有多少萬元？ 價(jià)款=140080%=1120（萬元） 開發(fā)成本=（42+90+2100+60）80%=1833.6（萬元） 開發(fā)費(fèi)用=（1120+1833.6）9%=265.82（萬元） 稅金=76485%（1+5%+3%）=412.99（萬元） 加計(jì)扣除=（1120+1833.6）20%=590.72（萬元） 允許扣除費(fèi)用合計(jì)=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬元） 3、2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多少萬元？ 增值額=7648-4223.14=3424.86（萬元） 增值率=3424.864223.14100%=81.10% 應(yīng)納土地增值稅額=3424.8640%-4223.145%=1158.78（萬元） 4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。 應(yīng)納所得稅額=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）25%=520.56（萬元） 例8：某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用500萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時(shí)建造別墅，貸款利息無法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？ 1、應(yīng)繳納營業(yè)稅=9500%=475（萬元） 2、應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加=475（5%+3%）=38（萬元） 3、扣除項(xiàng)目金額=1000+2000+（1000+2000）10%+475+38+（1000+2000）20%=4413（萬元） 4、增值額=9500-4413=5087（萬元） 5、增值率=50874413100%=115.27% 6、應(yīng)納稅額=508750%-441315%=1881.55（萬元） 例9:2009年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房價(jià)款24萬元。經(jīng)評(píng)估，該住房的重置成本為20萬元，成新度為70%。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費(fèi)0.18萬元、評(píng)估費(fèi)0.5萬元、稅金1.32萬元。王某應(yīng)繳納多少土地增值稅？ 從2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。 例10：某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù)： （1）1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金600萬元，繳納相關(guān)費(fèi)用24萬元； （2）以上述土地開發(fā)建和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為1/2； （3）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開發(fā)成本300萬元，寫字樓開發(fā)成本620萬元； （4）分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?0萬元，包括超過貸款期限的利息4萬元，寫字樓的利息無法分?jǐn)偅?（5）9月初全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080萬元，其中包括像購房者一并代收的市政施工費(fèi)共計(jì)50萬元； （6）9月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)格是1500萬元。 其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；如果代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)像購買方一并收取，則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。 （1）公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是多少萬元？ （2）該公司應(yīng)納的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅是多少萬元？ （3）公司寫字樓對(duì)外投資繳納土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額是多少萬元？ （4）公司寫字樓對(duì)外投資業(yè)務(wù)應(yīng)納的土地增值稅是多少萬元？ （1）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=（600+24）12=312（萬元） 開發(fā)成本=300（萬元） 公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用=（40-4）+（300+312）5%=66.6（萬元） 稅金=10805%=54（萬元） 其他扣除項(xiàng)目=（300+312）20%=122.4（萬元） 代收費(fèi)用可在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候扣除，但是不可以加計(jì)扣除。 可扣除項(xiàng)目合計(jì)=312+300+66.6+54+122.4+50=905（萬元） （2）收入總額=1080（萬元） 可扣除項(xiàng)目合計(jì)=905（萬元） 增值額=1080-905=175（萬元） 增值率=175905100%=19.34 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額為超過扣除項(xiàng)目金額20%，予以免稅。 （3）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=（600+24）12=312（萬元） 開發(fā)成本=620（萬元） 應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用=（312+620）10%=93.2（萬元） 以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，不繳納營業(yè)稅。 其他扣除項(xiàng)目=312+620+93.2+186.4=1211.6（萬元） （4）收入總額=1500（萬元） 可扣除的項(xiàng)目合計(jì)=1211.6（萬元） 增值額=1500-1211.6=288.4（萬元） 增值率=288.41211.6100%=23.8%，適用稅率為30% 應(yīng)繳納土地增值稅=288.430%=86.52（萬元） 計(jì)算題：1、2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2 840萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬元；住宅開發(fā)成本2 800萬元，其中含裝修費(fèi)用500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì)19 000萬元；繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加495萬元；繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。2、某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì)6000萬元，本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元；發(fā)生管理費(fèi)用2800萬元、銷售費(fèi)用1600萬元、利息費(fèi)用400萬元（不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。9月份該寫字樓竣工驗(yàn)收，1012月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價(jià)款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。（注：開發(fā)費(fèi)用扣除的比例為10%。）計(jì)算寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。計(jì)算題答案：1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。（1）住宅銷售收入為19 000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為：28401603 000萬元住宅開發(fā)成本為2800萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（30002800）10%580（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:4954.5499.5（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3 0002 800580499.56 879.5（萬元）（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：19 0006 879.512 120.5（萬元）（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：12 120.56 879.5176%（5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：12 120.550%6 87