商業(yè)銀行業(yè)務(wù)模擬實驗報告陳錚.doc

7商業(yè)物業(yè)市場分析7.1商業(yè)供應(yīng)分析2000-2004年重慶市商業(yè)供應(yīng)市場狀況表（請增加2005年上半年數(shù)據(jù)，下同）20002001200220032004開發(fā)投資額（億元）31.1736.6042.0050.8260.12施工面積（萬平方米）468.62572.85666.69770.23860.35新開工面積（萬平方米）320.79401.81431.92518.2602.46竣工面積（萬平方米）227.34282.22357.13445.22555.3注:以上數(shù)據(jù)來源于重慶市統(tǒng)計年鑒. 重慶市商業(yè)市場穩(wěn)步發(fā)展，增長速度明顯。2004年重慶市商業(yè)開發(fā)投資額達到60.12億元，同比增長18.3%；商業(yè)施工面積達到860.35萬平方米，比上年增長11.7%；商業(yè)新開工面積602.46萬平方米，比上年增長16.26%；商業(yè)竣工面積555.3萬平方米，比上年增長24.72%。到2005年6月底前，重慶商業(yè)用房總量為2600萬平方米。同時，1-6月新開發(fā)的商業(yè)面積為106.78萬平方米。說明：統(tǒng)計年鑒上沒有關(guān)于“預(yù)售面積”、“ 規(guī)劃中面積”、“ 樓層層數(shù)”、“臨街情況”、“未來潛在供應(yīng)量”的統(tǒng)計指標，且獲取數(shù)據(jù)難度較大。（不能說難度大就不找吧？“預(yù)售面積”、“ 規(guī)劃中的商業(yè)面積”、“未來潛在供應(yīng)量”應(yīng)該可以找到吧？7.2商用物業(yè)成交分析2000-2004年重慶市商業(yè)銷售狀況表20002001200220032004銷售價格（元/平方米）32753548365341514658銷售面積（萬平方米）77.86100.70111.83125.99140.32銷售額（億元）25.5035.7340.8552.365.36注:以上數(shù)據(jù)來源于重慶市統(tǒng)計年鑒.重慶商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、銷售額、銷售價格等各項指標與去年同期比較均呈上升趨勢。商業(yè)開發(fā)繼續(xù)呈現(xiàn)以市場為主導(dǎo)，以有效需求為依托的健康、有序發(fā)展的總體態(tài)勢。2004年重慶市商業(yè)地產(chǎn)銷售額達到65.36億元，同比增長24.97%；銷售面積達到140.32萬平方米，比上年增長11.37%；銷售價格達到4658元/平方米，比上年增長12.21%。7.3商用物業(yè)空置率分析（空置面積、空置率）2000-2004年重慶市商業(yè)空置狀況表20002001200220032004空置面積（萬平方米）149.38201.76227.86280.94344.77空置增長率（%）19.5635.0612.9423.3022.72 空置一年以上（萬平方米）68.67104.73132.93184.39210.53注:以上數(shù)據(jù)來源于重慶市統(tǒng)計年鑒.2005年8月3日重慶商報中提及到：2004年末，商業(yè)房空置是246萬平方米，空置率為9.5%，而在2004年度中國商業(yè)地產(chǎn)報告中提到：重慶以44%的商業(yè)房空置率居全國40個城市榜首。請向相關(guān)部門查證到底商業(yè)物業(yè)空置率有多少？2005年年初，重慶市國土房管局出臺“主城區(qū)原則上不再批建商業(yè)用地”，重慶市商業(yè)空置面積得到有效控制，空置面積增長速度減緩。2004年重慶市商業(yè)地產(chǎn)空置面積達到344.77萬平方米，同比增長22.72%；其中空置面積達到一年以上的有210.53萬平方米，比上年增長14.18%。市場供需將會越來載趨于平衡。需要補充：1、沙區(qū)的供應(yīng)量？成交量？空置率？2、缺少本部分的分析，通過宏觀上的數(shù)據(jù)分析，目前重慶市商用物業(yè)的供求情況如何？是否有開發(fā)空間？沙區(qū)的呢？7.4商用物業(yè)現(xiàn)狀分析7.4.1重慶市主要商圈分布7.4.1.1重慶主城五大商圈對比重慶市的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域集中化的趨勢，目前已形成以下幾大主要商圈：解放碑商圈、江北觀音橋商圈、南坪商圈、沙坪壩中心商圈、楊家坪商圈。據(jù)重慶市商委統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,在所有指標中解放碑拿到4項第一,老大地位無人撼動!具體指標如下:2004年重慶商圈發(fā)展狀況表地區(qū)網(wǎng)點數(shù)量（個）營業(yè)面積（萬平方米）年銷售額（億元）商業(yè)設(shè)施累計投資額（億元）解放碑448014118035觀音橋4480708032南坪42005010020沙坪壩4215467019楊家坪31004550-注：以上數(shù)據(jù)來源于重慶市商委。從上表可以看出，觀音橋商圈作為后起之秀，已經(jīng)超過了南坪和沙坪壩區(qū)，成為主城區(qū)第二大商圈。南坪商圈的年銷售額達到100億元。楊家坪商圈在四大經(jīng)濟指標中都落后于其他四大商圈。7.4.1.2五大商圈目前經(jīng)營現(xiàn)狀以下內(nèi)容可否做成表格作對比：商圈名稱商圈位置商圈特點商圈現(xiàn)狀未來發(fā)展規(guī)劃三峽廣場沙平壩區(qū)是目前僅次于解放碑商圈的最大次級商圈，具有明顯的教育經(jīng)濟圈特征小龍街正街轉(zhuǎn)盤周邊南開中學；轉(zhuǎn)盤火車北站陳家灣華宇廣場；轉(zhuǎn)盤三角碑范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，周末人流可達45萬人次；該商圈周邊有較多高等學府子弟及教師宿舍，經(jīng)營商品包括百貨、IT產(chǎn)品、圖書等；目前有重百沙坪商場、新世紀凱瑞商都、立洋百貨、賽博數(shù)碼廣場 在未來的商業(yè)物業(yè)及經(jīng)營業(yè)態(tài)中，將強化區(qū)域性商業(yè)中心地位，吸引北培、井口、雙碑的消費者，突出教育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟對商業(yè)的帶動作用。解放碑渝中區(qū)江北觀音橋商圈南坪商圈楊家坪商圈解放碑中心商圈解放碑商圈：重賓-民生路-較場口-新華路-小什字；重賓-臨江路-滄白路-小什字范圍的商業(yè)物業(yè)。解放碑中心商圈有4480家。居主城區(qū)商圈領(lǐng)頭羊地位，經(jīng)營服裝居首位占13.4%；風味名小吃居第二位占7%；裝飾材料居第三位占5.86%。解放碑商圈商業(yè)物業(yè)類別十分齊全，主要以休閑娛樂、購物、名特小吃為主要業(yè)態(tài)。商業(yè)面積租金差價較大，一般在300-1500元/月左右。整體出租率達95%。觀音橋商圈觀音橋商圈：觀音橋家樂福；觀音橋建新東路車站；觀音橋渝北汽車站江北區(qū)的商業(yè)在2002年前受帶狀商業(yè)的影響，發(fā)展緩慢。2002年江北區(qū)政府規(guī)劃打造觀音橋商圈，輻射北部城區(qū)，吸引北部居民消費。2002年出現(xiàn)了37萬平方米的時代廣場，龍湖北辰天街，東和銀都等較大型的商業(yè)物業(yè)。重百江北商場以18000進駐時代廣場，家樂福、國美、新世紀、蘇寧、商社電器、遠東百貨、北京華聯(lián)、深圳茂業(yè)、中百倉儲、麥當勞、肯德基、等商業(yè)駐扎江北，使觀音橋商圈成為北部商貿(mào)中心，正逐漸形成氣候。江北觀音橋商圈有4480家。在五大都市中心商圈中商業(yè)物業(yè)僅次于解放碑商圈，經(jīng)營商品類別計較齊全。服裝居首位，占8.2%；化工居第二位，占7.3%；裝飾材、建材居第三位，占4.6%。商業(yè)鋪面租金一般在150-500元/月左右。商業(yè)整體出租率在80%左右。南坪中心商圈南坪商圈：南坪轉(zhuǎn)盤響水路口；南坪轉(zhuǎn)盤星宇花園；南坪轉(zhuǎn)盤南坪西路萬壽路口；南坪轉(zhuǎn)盤工貿(mào)大廈；南濱路等。南坪商圈經(jīng)過幾年的較大規(guī)模建設(shè)，已有20個中型商場，一個重慶最長的步行街，總面積近26萬，新形成的南濱路美食一條街也十分火爆。新建了重百南豐商場，新世紀百貨、江地商都、浪高百盛商場、重慶商社電器商場、上海錦江麥德龍商場、金臺百貨、十分利連鎖超市、浪高購物中心、山城平價超市、建瑪特等在大中型零售商業(yè)，改變了直轄前只有南坪商業(yè)大樓一枝獨秀的局面，從而帶動了整個區(qū)域的零售市場的進一步火爆，聚集了人氣。南坪中心商圈（包括南濱路）商業(yè)物業(yè)4200家，其中餐飲65家占13.7%，居首位；服裝31家占6.5%居第二位；裝飾材料25家，占5.3%居第三位。沙坪壩區(qū)中心商圈沙坪壩商圈：小龍街正街轉(zhuǎn)盤周邊南開中學；轉(zhuǎn)盤火車北站陳家灣華宇廣場；轉(zhuǎn)盤三角碑范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。近年來沙區(qū)的商業(yè)發(fā)展迅猛，2003年前5000以上的16個較大型商業(yè)物業(yè)就達40萬。營業(yè)面積在1萬以上的有金城廣場、沙坪商場、融信大廈、華宇廣場、欣陽廣場、三峽廣場、沙龍廣場、利得爾廣場、三凌大廈、綿華源等商業(yè)物業(yè)。沙坪壩三角碑中心商圈4215家。其中服裝119家，占23.7%，居首位，名小吃31家占6.2%，通訊、器材16家，占3.2%。商業(yè)獨立鋪面租金一般在120-400元/月左右，整體出租率在90%以上。楊家坪商圈楊家坪商圈：楊家坪正街興勝路前進支路；珠江路團結(jié)路直港大道范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。楊家坪商圈在2002年以前發(fā)展較為緩慢，2002年區(qū)政府為提升楊家坪商圈的形象，投資2.5個億修建了重慶市最豪華的步行街，并成功引進了新世紀、富安百貨、沃爾瑪、重百楊家坪店、家樂福等大型零售商業(yè)企業(yè)。步行街建成后，大規(guī)模對中心商圈進行舊城改造，五分之三的城建將改頭換面，在三年內(nèi)新增商業(yè)用地面積20萬，成為集商貿(mào)，休閑為一體具有較高檔次的商業(yè)步行街。目前，楊家坪中心商圈及周邊有經(jīng)營企業(yè)和個體經(jīng)營者2880多家，經(jīng)營品種達10多萬個。經(jīng)營面積1萬以上的大型商場或?qū)Ｙu店有6家，超市4家。楊家坪中心商圈商業(yè)物業(yè)有3100家，其中，餐飲45家占12.9%居首位；裝飾建材33家占9.5%居第二位；休閑娛樂24家占6.9%居第三位。商業(yè)鋪面租金一般在150-300元/月左右，整體出租率在90%左右。楊家坪次商圈南 岸次商圈解放碑核心商圈江北 次商圈沙平壩次商圈增加地圖：請偉恒整理一下7.4.1.2五大商圈目前經(jīng)營現(xiàn)狀重慶市的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域集中化的趨勢，目前已形成以下幾大主要商圈：解放碑商圈、江北觀音橋商圈、南坪商圈、沙坪壩中心商圈、楊家坪商圈。據(jù)重慶市商委統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,在所有指標中解放碑拿到4項第一,龍頭地位無人撼動!具體指標如下:2004年重慶商圈發(fā)展狀況表地區(qū)網(wǎng)點數(shù)量（個）營業(yè)面積（萬平方米）年銷售額（億元）商業(yè)設(shè)施累計投資額（億元）解放碑448014118035觀音橋4480708032南坪42005010020沙坪壩4215467019楊家坪31004550-注：以上數(shù)據(jù)來源于重慶市商委。從上表可以看出，觀音橋商圈作為后起之秀，已經(jīng)超過了南坪和沙坪壩區(qū)，成為主城區(qū)第二大商圈。南坪商圈的年銷售額達到100億元（這說明什么問題？是因為南坪人口多，購買力強？還是因為南坪人有錢？還是因為很多外區(qū)的人到南坪購物？）。楊家坪商圈在四大經(jīng)濟指標中都落后于其他四大商圈。（從這里可以說明什么現(xiàn)像？）7.4.1.3重慶市商業(yè)20042020規(guī)劃（1）商業(yè)中心按照多中心組團式的城市空間結(jié)構(gòu)，遵循商業(yè)自身發(fā)展規(guī)律，形成市級商業(yè)中心、片區(qū)級商業(yè)中心、組團級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心四級商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系。市級商業(yè)中心：解放碑地區(qū)為市級商業(yè)中心，輻射范圍達到全市域和鄰近省市，繼續(xù)加強商貿(mào)服務(wù)功能，完善文化、娛樂、旅游等輔助功能。片區(qū)級商業(yè)中心：鞏固沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪四個片區(qū)級商業(yè)中心，新規(guī)劃發(fā)展西永和長生兩個片區(qū)級商業(yè)中心，分散市級商業(yè)中心部分功能，輻射本片區(qū)，便利本片區(qū)居民生活。組團級商業(yè)中心：在各組團布局中型商貿(mào)服務(wù)業(yè)。社區(qū)級商業(yè)中心：在各社區(qū)中心布局小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施。（2）特色商業(yè)街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)集購物、旅游、餐飲、休閑和特色文化為一體，依托傳統(tǒng)街區(qū)保護與改造，城市公共活動中心、風景旅游區(qū)等建設(shè)特色商業(yè)街區(qū)。7.4.2商業(yè)物業(yè)總體分析重慶市的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域集中化的趨勢，根據(jù)2004年重慶市商委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，渝中區(qū)商圈在網(wǎng)點數(shù)目（4480個）、營業(yè)面積（141萬平方米）、年銷售額（180億元）、商業(yè)設(shè)施累計投資額（35億元）4項目指標中名列第一，成為五大商圈中無人撼動的第一。沙坪壩商圈在四項統(tǒng)計指標中，網(wǎng)點數(shù)目（4215個）名列第三，僅次于解放碑商圈和新崛起的觀音橋商圈，但營業(yè)面積（46萬平方米）、年銷售額（70億元）、商業(yè)設(shè)施累計投資額（19億元）只略強于九龍坡商圈，低于其他三個商圈。相比較而言沙坪壩區(qū)的商業(yè)發(fā)展水平還比較低，主要是因為沙坪壩區(qū)為傳統(tǒng)的文化教育區(qū)，以學生為主；近幾年高檔房地產(chǎn)發(fā)展也較為緩慢，高收入和高消費人群缺少，成為影響沙坪壩區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個重要因素。通過對解放碑核心商圈、沙坪壩次商圈主要商場進行調(diào)查，了解兩個商圈的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況，具體調(diào)查商場有：解放碑商圈：美美時代百貨、大都會太平洋廣場；沙坪壩商圈：北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百商場、新世紀凱瑞商都。解放碑商圈和沙坪壩商圈的大型商業(yè)物業(yè)其經(jīng)營規(guī)模都比較大，一般經(jīng)營樓層在6-8層之間，占地面積980-3000平方米左右。（商場調(diào)查細節(jié)，具體參看已經(jīng)經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)調(diào)查表。）具體分析如下：7.4.2.12商業(yè)物業(yè)經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營檔次布局解放碑核心商圈請把商業(yè)踩盤表中內(nèi)容整理，按以下表格填寫物業(yè)名稱經(jīng)營規(guī)模業(yè)態(tài)檔次平均人流量消費者接受程度及理由新世紀百貨（凱瑞商都）7層營業(yè)面積約9500M2中檔商場的購物環(huán)境、商品質(zhì)量及售后服務(wù)贏得消費者的歡心，普遍認為是購物“天堂”，是顧客心中的誠信商場。美美時代百貨大都會太平洋廣場解放碑商圈和沙坪壩商圈的大型商業(yè)物業(yè)其經(jīng)營規(guī)模都比較大，一般經(jīng)營樓層在6-8層之間，占地面積980-3000平方米左右，其中美美時代百貨占地面積3000平方米，總建面積達到18000平方米；標準層的面積在800-2500平方米不等，實用率各個商場也有所不同，具體見下表。重慶主要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營規(guī)模一覽表解放碑商圈沙坪壩商圈美美時代百貨大都會太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都項目規(guī)模1棟7層 1棟7層1棟6層 1棟7層 1棟8層1棟8層占地面積（m2）30002000110013501080980總建面積（m2）18000110005100約7200約66006500總營業(yè)面積（m2）1600087004000約580052005300標準層面積（m2）2500150010001000800800實用率81%79%78%81%79%81%美美時代百貨定位于高檔商場，其目標客戶鎖定為重慶市高收入人群并且具有高消費能力的消費者；商場樓層布局為-1/F：運動服飾及用品、Club X與美食廣場，1/F：國際精品、進口化妝品及香水，2/F：進口男女服飾、女士鞋履手袋及配飾、咖啡廳、西餐廳，3/F：淑女服飾、女士內(nèi)衣、化妝品、珠寶首飾及鐘表：4/F：時尚女士服飾、美容美發(fā)中心、冰淇淋店，5/F：男士服飾、數(shù)碼及影音產(chǎn)品、禮品及水晶精品，6/F：主題餐廳。美美時代百貨以其高端的定位，經(jīng)營商品的高檔化，受到高端消費群體的歡迎。大都會太平洋廣場定位于高檔商場，其目標客戶群體為中高端收入的消費群體。其商品質(zhì)量上乘，價格中偏上，引領(lǐng)時尚潮流，受到白領(lǐng)及高收入者的光顧。大都會太平洋廣場的經(jīng)營樓層布局為：-1/F：運動休閑，1/F：化裝品珠寶首飾，2/F：流行精品、voer、少淑服飾，4/F：淑女服飾，5/F：紳士服飾，6/F：童玩家居、美食坊。沙坪壩商圈物業(yè)名稱經(jīng)營規(guī)模經(jīng)營布局業(yè)態(tài)檔次平均人流量消費者接受程度及理由北京華聯(lián)立洋百貨沙坪壩重百新世紀凱瑞商都北京華聯(lián)定位于中高檔商場，其目標消費者為沙坪壩區(qū)當?shù)氐木幼【用?。價格適中、購物環(huán)境好成為消費者光顧北京華聯(lián)的一個重要因素。其商場樓層布局為：-1/F：都市生活、運動休閑，1/F：時尚名品，2/F：流行服飾，3/F：名媛淑女，4/F：理想紳士，5/F：溫馨家居。立洋百貨作為太平洋百貨在重慶開設(shè)的第二家分店，傳承了太平洋百貨的經(jīng)營理念和管理模式。其定位為中高檔商場，目標消費者為具有中高檔收入的消費群體。經(jīng)營樓層分布為：-1/F：車庫，1/F：仕女名牌，2/F：流行服飾，3/F：少淑服飾，4/F：淑女服飾，5/F：運動生活，6/F：紳士服飾，7/F：都市休閑。沙坪壩重百是老字號重慶百貨股份有限公司在沙坪壩開設(shè)的分店，其良好的信譽、務(wù)實的價格受到普通工薪階層的歡迎。其定位于中檔商場，服務(wù)于普通消費者。其樓層分布為：-1/F：生活超市，1/F：名表珠寶，2/F：鞋箱包，3/F：女裝，4/F：男裝休閑運動裝、快餐，5/F：床上用品童裝，6/F：家用電器，7/F：辦公。新世紀凱瑞商都作為沙坪壩區(qū)商業(yè)物業(yè)的典型代表，其地理位置優(yōu)越，正處步行街中心，定位于中高檔商場，目標客戶為上班一族的消費者。-1/F：生活超市，1/F：名媛名品，2/F：流行服飾，3/F：淑女服飾，4/F：紳士名牌，5/F：家居童玩，6/F：家用電器。7.4.2.2功能分類美美時代百貨和大都會太平洋廣場都是純商業(yè)的百貨商場，都采用只租不售的經(jīng)營方式，物業(yè)經(jīng)營特色是比較高檔的購物餐飲觀光娛樂場所；北京華聯(lián)是綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場和大型超市，采用的只租不售的經(jīng)營方式，該物業(yè)經(jīng)營特色是以老百姓的日常生活為主的購物休閑百貨，購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的購物中心。立洋百貨為純商業(yè)的百貨商場，采用租售結(jié)合的經(jīng)營方式，但銷售狀況不好，該物業(yè)經(jīng)營特色購物休閑餐飲為一體。沙重百為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場和超市，采取只租不售的經(jīng)營方式，該物業(yè)經(jīng)營特色以老百姓的日常生活為主的購物休閑百貨。凱瑞商都為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場和超市，采取只租不售的經(jīng)營方式，該物業(yè)經(jīng)營特色是購物生活為一體的百貨。請把每間商場的功能分布按下表列出來解放碑商圈商場名稱美美時代百貨大都會太平洋廣場-1層1層2層3層4層5層6層業(yè)態(tài)比例沙坪壩商圈商場名稱北京華聯(lián)立洋百貨沙坪壩重百凱瑞商都-1層1層2層3層4層5層6層業(yè)態(tài)比例分析：從每間商場的功能分布可以看到，一般將形象好、營業(yè)額高、利潤回報高的化妝品、鐘表、珠寶、飾品等精品設(shè)置在一樓，營業(yè)額高、品種多的服裝、服飾、鞋等設(shè)置在2-4層、將營業(yè)額偏低、市場份額小的時尚品以及利潤低的家電等安排在高層。各商場功能特色分析：美美時代百貨特色一：一層全為世界名牌化妝品特色二：經(jīng)營的商品是全重慶最高檔次的商場大都會太平洋廣場特色一：北京華聯(lián)特色一：立洋百貨特色一：沙坪壩重百特色一：凱瑞商都特色一：另一方面，從各商場的經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，各間商場均是以購物為主，占整體商場的90以上，而餐飲、娛樂功能則較為淡化。其主要原因是？（請偉恒了解一下原因）7.4.2.3商業(yè)位置及人氣解放碑商圈商業(yè)物業(yè)示意圖解放碑美美百貨大都會商社電器從上圖可以看出，解放碑商業(yè)物業(yè)都位于商圈的中心位置，其商業(yè)位置優(yōu)越。美美時代百貨、大都會太平洋廣場位于解放碑商業(yè)圈核心位置。三峽廣場車 行 道車行道立洋百貨沙重百凱瑞商都北京華聯(lián)三角碑轉(zhuǎn)盤沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)示意圖從上圖可以看出，北京華聯(lián)、沙重百、立洋百貨、凱瑞商都都處于沙坪壩商圈的核心位置步行街以內(nèi)，其商業(yè)位置都比較好，各商場扼守主要路口，其中以凱瑞商都位置最佳，處于三峽廣場的中心位置。重慶市主要商業(yè)物業(yè)人氣狀況圖 （人次/小時）從上圖可以看出，重慶市主要商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況都比較好，消費購物者數(shù)量比較大，人氣旺盛。大都會太平洋廣場人均達到2023人次/小時，沙重百、凱瑞商都的人流量也比較大，分別達到1967人次/小時、1663人次/小時。7.4.2.41經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況分析應(yīng)結(jié)合：人流量、提袋率、商場出租率、出租價格進行分析，請補充完整。解放碑核心商圈美美時代百貨作為目前重慶市最高檔次的百貨商場，運用先進的經(jīng)營理念，超出了日常百貨的經(jīng)營模式，受到高檔消費者的追捧；大都會太平洋廣場作為中高檔商場的代表，在重慶市民中有很高的地位，受到白領(lǐng)階層的普遍歡迎。其經(jīng)營狀況的好壞，在很大程度上可以反映重慶市民的一種消費偏好。從消費者的提袋率來看，到美美時代百貨及大都會太平洋廣場購物的消費者相當。增加圖表沙坪壩商圈北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百、凱瑞商都作為沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)的典型，其經(jīng)營狀況的好壞，在區(qū)域內(nèi)具有舉足輕重的作用。從本次著重調(diào)查的北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百、凱瑞商都在平常與節(jié)假日的人流提袋率來看，沙坪壩重慶百貨以其在重慶多年的經(jīng)營，贏得消費者的信賴，到重百購物的消費者明顯地比其它商場多。沙坪壩商圈的沙重百和凱瑞商都經(jīng)營狀況比較好，其人流量和提袋率都遠遠超過了立洋百貨和北京華聯(lián)，主要是沙重百和凱瑞商都作為重慶比較知名、信譽較好的商家，消費者認可度高。而北京華聯(lián)開業(yè)經(jīng)營時間還不長，受到消費者的認可還有一個過程，立洋百貨由于其位置關(guān)系，受到一定的影響。重慶主要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況一覽表 （人次/小時）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時代百貨大都會太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都客流量平 時10:30-11:30104012406058001200125014:30-15:308801180840650150090018:30-20:301060126071568013001000節(jié) 假 日12:00-1:0021602560110015002500280015:30-16:3021003100145012003100185018:30-20:00180028001150110522002180提袋率平 時10:30-11:3047548021622065056014:30-15:3043546526516560028518:30-20:30556576335230840450節(jié) 假 日12:00-1:009758755154601230121915:30-16:30885895632428135086518:30-20:0092010206355351330988通過對解放碑商圈、沙坪壩商圈的調(diào)查，大都會太平洋廣場的人流量和提袋率都處于領(lǐng)先地位(只是調(diào)查了個別商場，不能得領(lǐng)先地位的結(jié)論)，而美美時代百貨其定位和檔次的不同，人流量和提袋率也比較高，節(jié)假日的人流量和提袋率約是平時的2倍。出租率重慶市大型商業(yè)物業(yè)的整體出租率都非常高，經(jīng)營狀況良好，具體見下圖：以上數(shù)據(jù)表明：重慶市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況好，整體出租率達到90%以上，大都會太平洋廣場、立洋百貨、沙重百基本上是沒有空余的商鋪出租。美美時代百貨的高檔商場，其整體出租率也達到92%，可見其經(jīng)營狀況良好。租賃價格調(diào)查結(jié)果顯示，重慶是市大型商業(yè)物業(yè)的租賃價格采取的方式是商鋪租金+營業(yè)額提成的方式，商場不同，其租金和營業(yè)額提成的比例也不一樣。 重慶市大型商業(yè)物業(yè)租賃價格一覽表 （元/平方米.月）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時代百貨大都會太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都-1/F200220170190-150-160160-1701/F210230190210170180170-180160-170170-1802/F200220170190150160160-170150-160160-1703/F190210150170140150150-160130-140150-1604/F160180150170140150150-160130-140150-1605/F160180150170140150150-160130-140150-1606/F160180150170150-160130-140150-1607/F150-16035（辦公）上表數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)的租金價格比較高，由于樓層不同，租金價格水平也有所差異，一般樓層差價在20元/平方米.月，同樓層租金差異在20元左右。 各個商場由于經(jīng)營狀況和檔次不同，按照不同的營業(yè)額提取不同的比例。美美時代百貨按照銷售額的25%提成；大都會太平洋廣場按照銷售額的20%提成；北京華聯(lián)按照銷售額的20%提成；立洋百貨按銷售額的18%提成；沙重百按銷售額的15%提成；凱瑞商都按照銷售額的20%提成。美美時代百貨作為目前重慶市最高檔次的百貨商場，運用先進的經(jīng)營理念，超出了日常百貨的經(jīng)營模式，受到高檔消費者的追捧；大都會太平洋廣場作為中高檔商場的代表，在重慶市民中有很高的地位，受到白領(lǐng)階層的普遍歡迎。其經(jīng)營狀況的好壞，在很大程度上可以反映重慶市民的一種消費偏好。北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百、凱瑞商都作為沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)的典型，其經(jīng)營狀況的好壞，在區(qū)域內(nèi)具有舉足輕重的作用。重慶主要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況一覽表 （人次/小時）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時代百貨大都會太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都客流量平 時10:30-11:30104012406058001200125014:30-15:308801180840650150090018:30-20:301060126071568013001000節(jié) 假 日12:00-1:0021602560110015002500280015:30-16:3021003100145012003100185018:30-20:00180028001150110522002180提袋率平 時10:30-11:3047548021622065056014:30-15:3043546526516560028518:30-20:30556576335230840450節(jié) 假 日12:00-1:009758755154601230121915:30-16:30885895632428135086518:30-20:0092010206355351330988通過對解放碑商圈、沙坪壩商圈的調(diào)查，大都會太平洋廣場的人流量和提袋率都處于領(lǐng)先地位，而美美時代百貨其定位和檔次的不同，人流量和提袋率也比較高，節(jié)假日的人流量和提袋率約是平時的2倍。沙坪壩商圈的沙重百和凱瑞商都經(jīng)營狀況比較好，其人流量和提袋率都遠遠超過了立洋百貨和北京華聯(lián)，主要是沙重百和凱瑞商都作為重慶比較知名、信譽較好的商家，消費者認可度高。而北京華聯(lián)開業(yè)經(jīng)營時間還不長，受到消費者的認可還有一個過程，立洋百貨由于其位置關(guān)系，受到一定的影響。7.4.2.3商業(yè)位置及人氣解放碑商圈商業(yè)物業(yè)示意圖解放碑美美百貨大都會商社電器從上圖可以看出，解放碑商業(yè)物業(yè)都位于商圈的中心位置，其商業(yè)位置優(yōu)越。美美時代百貨、大都會太平洋廣場位于解放碑商業(yè)圈核心位置。三峽廣場車 行 道車行道立洋百貨沙重百凱瑞商都北京華聯(lián)三角碑轉(zhuǎn)盤沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)示意圖從上圖可以看出，北京華聯(lián)、沙重百、立洋百貨、凱瑞商都都處于沙坪壩商圈的核心位置步行街以內(nèi)，其商業(yè)位置都比較好，各商場扼守主要路口，其中以凱瑞商都位置最佳，處于三峽廣場的中心位置。重慶市主要商業(yè)物業(yè)人氣狀況圖 （人次/小時）從上圖可以看出，重慶市主要商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況都比較好，消費購物者數(shù)量比較大，人氣旺盛。大都會太平洋廣場人均達到2023人次/小時，沙重百、凱瑞商都的人流量也比較大，分別達到1967人次/小時、1663人次/小時。7.4.2.54商業(yè)物業(yè)規(guī)模、電梯情況作為商業(yè)物業(yè)的硬件，項目物業(yè)規(guī)模與電梯是硬件中重中之重的條件。商業(yè)規(guī)律，一般情況下物業(yè)規(guī)模越大，則容量越大，購物環(huán)境越舒適，功能可以越齊全，可供消費品種就越多，吸引消費人群就會越多；電梯越多，分布越均勻，人流動線障礙越少，人流向高層引導(dǎo)越暢通，方便消費者而有助于吸引消費者。重慶主要商業(yè)物業(yè)電梯情況表解放碑商圈沙坪壩商圈美美時代百貨大都會太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都總營業(yè)面積（m2）1600087004000約580052005300觀光梯（臺）41-1-扶梯（臺）144444客梯（臺）222122貨梯（臺）2 22222每千平米營業(yè)建面擁有電梯0561032138154451人氣提袋率人氣 每千平米營業(yè)建面擁有電梯0.561.0321.381.541.51以上數(shù)據(jù)顯示，每千平米營業(yè)面積擁有的電梯數(shù)量從0.56-2臺不等，美美時代百貨擁有的電梯數(shù)量比較少，只有0.56臺/千平米，北京華聯(lián)擁有的電梯數(shù)量最大，達到2臺/千平米。l 規(guī)模與電梯情況的分析：7.4.2.5休息場所及中庭（面積等）說明：由于調(diào)查問卷中未涉及休息場所及中庭面積的調(diào)查指標，故缺少數(shù)據(jù)。7.4.2.6停車場規(guī)模及收費重慶市大型商業(yè)物業(yè)停車場規(guī)模及收費狀況表解放碑商圈沙坪壩商圈美美時代百貨大都會太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都車庫地上-5050地下500500200100-停車費6元/小時或800元/月5元/小時或800元/月5元/小時或500元/月3元/小時或500元/月5元/小時5元/小時人氣提袋率停車費6元/小時或800元/月5元/小時或800元/月5元/小時或500元/月3元/小時或500元/月5元/小時5元/小時以上數(shù)據(jù)顯示：重慶市大型商業(yè)物業(yè)的停車場規(guī)模都不是太大，停車場基本上都在地下，只有沙重百和凱瑞商都的停車位在地上，但數(shù)量不多，只有50個停車位。地下停車場多一些，美美時代百貨和大都會太平洋廣場各有500個地下停車位。停車場收費標準也不太一樣，最貴的美美時代百貨停車場收費6元/小時，最便宜的立洋百貨停車場收費3元/小時，也可按月收取停車費，費用在500-800元/月。車位的空置率如何？沙坪壩商圈內(nèi)所調(diào)查的幾間商場的停車位是否滿足需求？結(jié)合重慶市私家車擁有率進行分析。商業(yè)物業(yè)配置停車場是發(fā)展的趨勢，目前廣州、上海、北京停車場的供求矛盾突出，尤其是設(shè)有大型超市、一定規(guī)模的飲食、休閑娛樂項目均有較強烈的停車需求。在廣州、上海、北京10萬平方米的綜合型的購物中心需1000個以上的停車位。7.4.2.7商業(yè)氛圍及促銷情況與人氣美美時代百貨采用打折、積分等促銷方式吸引消費者，購物消費者比較多，人流量大；大都會太平洋廣場同樣采用打折、積分等促銷方式，由于其定位于中高檔商場，吸引大量白領(lǐng)階層的光顧，人流量大，是被調(diào)查商場中經(jīng)營狀況最好的商場。北京華聯(lián)直接采用打折促銷的方式，直接讓利于消費者，其開業(yè)經(jīng)營時間較短，消費者還沒有完全接受，消費人群不是太大。立洋百貨采用打折、假日慶等促銷活動，由于其地理位置相對較偏，人流量比較小，經(jīng)營狀況一般。沙重百采用打折促銷的方式吸引顧客，凱瑞商都采用打折、積分等方式吸引顧客。由于沙重百和凱瑞商都經(jīng)營時間長，信譽好，定位于中檔工薪階層，其消費群體比較普遍，人流量非常大，經(jīng)營狀況良好。請增加每間商場的商業(yè)氛圍是如何營造的？物業(yè)自身外圍形象、商業(yè)氛圍營造效果是代表物業(yè)經(jīng)營管理公司的企業(yè)形象，亮麗的外墻廣告、熱鬧的廣場商業(yè)氛圍，將傳遞給消費者熱情、積極、主動的服務(wù)態(tài)度和熱烈歡迎顧客光臨的工作態(tài)度，還傳遞企業(yè)的朝氣和緊跟時尚的信息，對吸引客流、增強消費信心都有較大的幫助。如像廣州的北京路，在廣州百貨門口路段經(jīng)常有各種促銷、推廣活動，其門口路段人流量不可估計；新大新百貨路段，促銷少了，人也跟著減少。商業(yè)氛圍和促銷情況分析：分析重點是結(jié)合各商場的人氣，看看是否因為有外圍商業(yè)氣氛和促銷活動的支持下才有不少的消費者光顧？還是因為一貫以來的優(yōu)質(zhì)保障的信譽已深入人心吸引消費者？另外，請把打折促銷的方式寫具體些？如：“買100送30”、采用會員制度、積分卡等促銷手段？請加入一些商場商業(yè)氛圍的相片7.4.2.8功能分類美美時代百貨和大都會太平洋廣場都是純商業(yè)的百貨商場，都采用只租不售的經(jīng)營方式，物業(yè)經(jīng)營特色是比較高檔的購物餐飲觀光娛樂場所；北京華聯(lián)是綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場和大型超市，采用的只租不售的經(jīng)營方式，該物業(yè)經(jīng)營特色是以老百姓的日常生活為主的購物休閑百貨，購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的購物中心。立洋百貨為純商業(yè)的百貨商場，采用租售結(jié)合的經(jīng)營方式，但銷售狀況不好，該物業(yè)經(jīng)營特色購物休閑餐飲為一體。沙重百為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場和超市，采取只租不售的經(jīng)營方式，該物業(yè)經(jīng)營特色以老百姓的日常生活為主的購物休閑百貨。凱瑞商都為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場和超市，采取只租不售的經(jīng)營方式，該物業(yè)經(jīng)營特色是購物生活為一體的百貨。7.4.2.9出租率重慶市大型商業(yè)物業(yè)的整體出租率都非常高，經(jīng)營狀況良好，具體見下圖：以上數(shù)據(jù)表明：重慶市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況好，整體出租率達到90%以上，大都會太平洋廣場、立洋百貨、沙重百基本上是沒有空余的商鋪出租。美美時代百貨的高檔商場，其整體出租率也達到92%，可見其經(jīng)營狀況良好。7.4.2.10租賃價格調(diào)查結(jié)果顯示，重慶是市大型商業(yè)物業(yè)的租賃價格采取的方式是商鋪租金+營業(yè)額提成的方式，商場不同，其租金和營業(yè)額提成的比例也不一樣。 重慶市大型商業(yè)物業(yè)租賃價格一覽表 （元/平方米.月）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時代百貨大都會太平洋廣場北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都-1/F200220170190-150-160160-1701/F210230190210170180170-180160-170170-1802/F200220170190150160160-170150-160160-1703/F190210150170140150150-160130-140150-1604/F160180150170140150150-160130-140150-1605/F160180150170140150150-160130-140150-1606/F160180150170150-160130-140150-1607/F150-16035（辦公）上表數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)的租金價格比較高，由于樓層不同，租金價格水平也有所差異，一般樓層差價在20元/平方米.月，同樓層租金差異在20元左右。 各個商場由于經(jīng)營狀況和檔次不同，按照不同的營業(yè)額提取不同的比例。美美時代百貨按照銷售額的25%提成；大都會太平洋廣場按照銷售額的20%提成；北京華聯(lián)按照銷售額的20%提成；立洋百貨按銷售額的18%提成；沙重百按銷售額的15%提成；凱瑞商都按照銷售額的20%提成。7.4.3沙坪壩商圈主要街道商業(yè)形態(tài)分析項目地處沙坪壩土灣，與沙坪壩商圈只有十分鐘步行，沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)狀將對項目地塊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展帶來直接的影響。本次調(diào)查的主要街道有三峽廣場、漢渝路、石小路、小龍坎車站土灣車站的商鋪。具體情況見商業(yè)店鋪普查表。7.4.3.1沙坪壩商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)布局分布1）三峽廣場沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，向周邊輻射。其中以凱瑞商都、沙重百、北京華聯(lián)、立洋百貨、金鷹女人街、數(shù)碼廣場等較大型的商業(yè)物業(yè)。三峽廣場地下商業(yè)城沒有計算嗎？還有華宇廣場的臨街商店鋪？位于華宇廣場地下層的商鋪呢？應(yīng)該均屬于三峽廣場內(nèi)吧？目前沙坪壩核心商圈有大小商業(yè)網(wǎng)點153家（請查證此數(shù)據(jù)）,其中心商圈較大型的商業(yè)經(jīng)營店鋪有11家,以大型的百貨商場為主，獨立式商鋪經(jīng)營面積均值為44.9平方米，每月營業(yè)收入達到153.07萬元,每平方米的營業(yè)收入為222.4元.商業(yè)氣氛好。各類經(jīng)濟形式店鋪的數(shù)量如下圖：請補充三峽廣場的商業(yè)面積？各類經(jīng)濟形式店鋪的面積，如包類的總面積是多少？餐飲類經(jīng)營總面積有多少？補充各種業(yè)態(tài)的比例、經(jīng)營收入，如：包類每月平均營業(yè)額為多少？結(jié)合不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積及經(jīng)營收入分析，在三峽廣場哪一種業(yè)態(tài)經(jīng)營最好，是否達到飽和？備注：以下需要補充的資料要求同上2）漢渝路漢渝路街道商業(yè)物業(yè)主要以五金建材、服務(wù)類、餐飲、美容美發(fā)為主，區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營店鋪總共有73家，經(jīng)營面積2658平方米，獨立式商鋪經(jīng)營面積均值為36.41平方米，每月營業(yè)收入達到61.62萬元,每平方米的營業(yè)收入為231.81元.商業(yè)氣氛好。具體如下：各類經(jīng)濟形式店鋪的數(shù)量圖：3）石小路石小路街道商業(yè)以機械維修、服務(wù)類為主，商業(yè)經(jīng)營店鋪總共25家，經(jīng)營面積630平方米，獨立式商鋪經(jīng)營面積均值為25.2平方米，每月營業(yè)收入達到13.55萬元,每平方米的營業(yè)收入為215.1元。其中以國美電器檔次較高。各類經(jīng)濟形式店鋪的數(shù)量：4）小龍坎車站土灣車站小龍坎車站土灣車站主要是一些獨立式的小商鋪，經(jīng)營規(guī)模比較小，主要以餐飲、五金、食品類為主。本區(qū)域商業(yè)經(jīng)營店鋪總共有138家，經(jīng)營面積2916平方米，獨立式商鋪經(jīng)營面積均值為21.13平方米，每月營業(yè)收入達到72.44萬元,每平方米的營業(yè)收入為248.4元。各類經(jīng)濟形式店鋪的數(shù)量圖：7.4.3.2沙坪壩商圈商業(yè)經(jīng)營面積分析三峽廣場步行街中心以大型的百貨商場為主，主要經(jīng)營服飾，漢渝路、石小路、小龍坎-土灣基本上是以小型獨立式商鋪經(jīng)營，經(jīng)營面積大小不一，越靠近三峽廣場核心商業(yè)圈商鋪經(jīng)營面積越小。具體參看下圖：沙坪壩商圈經(jīng)營店鋪面積大小情況目前三峽廣場主要以大型商場經(jīng)營為主，100平米以上的商業(yè)物業(yè)有21個，氣息是10-20平米的小型獨立商鋪，其數(shù)量達到81個，占50%。漢渝路獨立商鋪經(jīng)營面積較大，基本上集中在21-30平米，石小路經(jīng)營店鋪數(shù)量較小，經(jīng)營面積也不是太大。小龍坎-土灣經(jīng)營店鋪的面積主要在11-20平米之間，數(shù)量達到109個，占絕對優(yōu)勢。7.4.3.3沙坪壩商圈租賃價格分析沙坪壩商圈租賃價格由于街道不同，差距比較大，三峽廣場內(nèi)的租金價格水平比較高，基本上是在100元/平方米以上；漢渝路與三峽廣場相距不遠，其租金水平相對低一些，在51-100元/平方米；石小路、小龍坎-土灣獨立商業(yè)店鋪租金水平比較低，主要在20-30元/平方米，與三峽廣場的租金水平相差較大，基本上屬于社區(qū)街邊商業(yè)，其消費群體和消費結(jié)構(gòu)比較單一。沙坪壩商圈主要街道商鋪租賃價格一覽表三峽廣場漢渝路石小路小龍坎-土灣20-30元/M2-168831-40元/M2-14741-50元/M2-28251-100元/M2-71-101-130元/M23-131-150元/M2117-151-200元/M231-200元/M2以上4-7.4.3.4沙坪壩商圈商業(yè)經(jīng)濟效益分析 沙坪壩商圈主要街道經(jīng)濟效益圖 （元/M2）從上圖中可以看出，漢渝路緊鄰步行街，其租金水平相對較低，收益水平較高，而三峽廣場步行街內(nèi)，租金水平較高，單位面積成本高，采取規(guī)模化商業(yè)布局，吸引眾多消費者，促進商業(yè)繁榮，其經(jīng)濟效益可觀。石小路、小龍坎-土灣其商業(yè)店鋪收益水平也不錯。分析：結(jié)合上述路段調(diào)查結(jié)果可以看到，沙坪壩商圈內(nèi)各種業(yè)態(tài)比例如何？業(yè)態(tài)檔次如何？哪種業(yè)態(tài)經(jīng)營較好，哪種業(yè)態(tài)還有發(fā)展的空間？7.4.4特色街道商業(yè)