商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與物業(yè)管理在其中的價值、要求和服務內(nèi)容.doc

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與物業(yè)管理在其中的價值、要求和服務內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與物業(yè)管理在其中的價值、要求和服務內(nèi)容薦 168 錢虹 原創(chuàng)關(guān)鍵字：錢虹 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與物業(yè)管理在其中的價值 要求和服務內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)概念起始于2002年的北京金源時代購物中心（shopping mall），并在近幾年被極大推廣，并將之前存在已久的一些商業(yè)業(yè)態(tài)也納入其中。隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷涌現(xiàn)，它們之間的競爭日趨激烈，其中的商業(yè)物業(yè)管理價值和地位也逐漸凸顯出來。 一、 商業(yè)地產(chǎn)的概念和業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，以辦公為主要用途的地產(chǎn)也屬商業(yè)地產(chǎn)范疇。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等。二、 物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)中的角色定位和價值物業(yè)管理（簡稱PM），是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和秩序活動。它作為一種不動產(chǎn)管理模式起源于19世紀60年代的英國，自19世紀80年代引入我國之后，已被住宅物業(yè)領(lǐng)域廣泛接受，在商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)物業(yè)）也存在類似的物業(yè)管理，但商業(yè)物業(yè)管理應有別于住宅物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務的行為活動，從事商業(yè)物業(yè)管理的公司，除了要有對房地產(chǎn)的豐富的知識和管理經(jīng)驗之外，還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護和擴大市場的影響力，吸引消費者的駐足。目前已經(jīng)存在提供這服務的物業(yè)管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的綜合服務公司，第一家進入財富100強的物業(yè)公司）、賽特商業(yè)管理公司等。相比住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)治理面對的客戶關(guān)系更加復雜，讓開發(fā)商獲得更好投資回報，讓承租戶(投資者和經(jīng)營者)獲得營業(yè)利潤，使消費者獲得良好的購物、服務這三方面的共贏，才是商業(yè)物業(yè)治理的主旨和定位。萬達集團萬達月刊上的一篇文章這樣寫道：我們搞商業(yè)物業(yè)，尤其在搞長期經(jīng)營管理的商業(yè)物業(yè)時，物業(yè)管理成了極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足我們企業(yè)的多方面發(fā)展需求，如：反復提升企業(yè)品牌、增強融資能力、擴大企業(yè)現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。據(jù)專家評估，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價值的2030，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費的重要選擇因素。一項地產(chǎn)開發(fā)最長35年，而物業(yè)管理工作則長達幾十年，甚至上百年。就其有利于延長物業(yè)壽命、完善使用功能角度看，有人把物業(yè)管理稱之為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)。因此，物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)的運營必需品、價值加速器，營造商業(yè)物業(yè)管理發(fā)揮作用的途徑和空間是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要動力。三、 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的核心要求商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理與其他形式的物業(yè)管理相比，對其服務質(zhì)量、管理水平的要求更高，主要有兩個核心要求：（一）保障商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)范圍內(nèi)的人員、設(shè)施、物品安全。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的服務對象主要為高層綜合商業(yè)樓宇，其特點為高度大、層數(shù)多，功能復雜，人口稠密，物業(yè)管理任務較為艱巨。商業(yè)綜合樓宇大多位于城市旅游、購物的軸心地帶，一般包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂等場所，常住流動人口極多。要管理好商業(yè)綜合樓宇，確保大樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，任務十分艱巨，安全是確保各項工作順利開展的重中之重。因此，安全保衛(wèi)要堅持24小時值班監(jiān)控或巡邏，商場晚上關(guān)門時，要進行嚴格的清場。一旦發(fā)生各類險情，安全監(jiān)控系統(tǒng)將信息傳達到中央控制中心，安全保衛(wèi)隊員便可神速出擊，將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)。物業(yè)保值、設(shè)施運行、消防安全、防劫防盜、社會治安是商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理安全工作的重要內(nèi)容，也是商場安全、穩(wěn)定經(jīng)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（二）提供穩(wěn)定、及時、周到、有效服務。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理主要面對三個重要服務對象，一是服務于商場經(jīng)營、二是服務于顧客購物、三是服務于客戶銷售。由于商業(yè)綜合樓宇設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。商業(yè)綜合樓宇一般設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設(shè)有樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)。因此，必須牢固樹立全心全意為客戶服務的宗旨，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。千方百計提升服務水平，保證商場優(yōu)美的工作環(huán)境，為前來購物的顧客提供一個舒適的購物環(huán)境。四、 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理內(nèi)容不但應包括設(shè)備運行維護、安防和環(huán)衛(wèi)等硬性服務，也應包括環(huán)境的營造、人性化的細節(jié)服務等軟服務，只有將二者結(jié)合，才能更大提升商業(yè)物業(yè)的附加值和開發(fā)商、商戶使用過程中對其工作認同感。管理內(nèi)容主要包括：1、建筑物的維護建筑結(jié)構(gòu)維護、建筑外觀維護、公共區(qū)域裝修、裝修審批與管理、內(nèi)部導向標志維護。2、配套設(shè)施、設(shè)備的維護電梯的維護保養(yǎng)、后備發(fā)電機維護保養(yǎng)、電線電路的維護保養(yǎng)、供水供熱系統(tǒng)維護保養(yǎng)、空調(diào)冷氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)。3、消防與安全的管理消防設(shè)施的維護保養(yǎng)、消防器材配置、消防設(shè)施標志設(shè)置、出口與通路管理、內(nèi)部保安巡查、自動報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)、其他危及安全的防范。4、環(huán)境清潔衛(wèi)生的管理內(nèi)部道路清潔、公共區(qū)域清潔管理、公共區(qū)域的擺設(shè)和植物管理、垃圾清理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護。5、車輛及交通的管理車輛交通疏導指揮、停車場管理、貨流運輸管理、車輛安全管理、路面交通管理。6、能源管理建立能源管理系統(tǒng)，如在空調(diào)系統(tǒng)中設(shè)置自動溫控、在空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風安裝調(diào)速電機、安裝照明探測控制系統(tǒng)和節(jié)水閥等，通過技術(shù)手段或管理能力降低能源消耗，節(jié)約客戶物業(yè)支出成本。7、緊急事故的處理商業(yè)建筑與裝修事故的處理、停電或電路故障的處理、電梯故障的處理、設(shè)備或設(shè)施故障的處理、發(fā)生火災后的處理、人員受傷或急病的處理、犯罪事件的處理。在美國，商業(yè)物業(yè)管理還包括物業(yè)經(jīng)營，將業(yè)主即開發(fā)商的一部分職能也納入其中，而且成為物業(yè)公司的首要任務。物業(yè)管理人員更注意的是房地產(chǎn)市場的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競爭力，保持高