商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與物業(yè)管理在其中的價(jià)值、要求和服務(wù)內(nèi)容.doc

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與物業(yè)管理在其中的價(jià)值、要求和服務(wù)內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與物業(yè)管理在其中的價(jià)值、要求和服務(wù)內(nèi)容薦 168 錢虹 原創(chuàng)關(guān)鍵字：錢虹 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與物業(yè)管理在其中的價(jià)值 要求和服務(wù)內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)概念起始于2002年的北京金源時(shí)代購(gòu)物中心（shopping mall），并在近幾年被極大推廣，并將之前存在已久的一些商業(yè)業(yè)態(tài)也納入其中。隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷涌現(xiàn)，它們之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，其中的商業(yè)物業(yè)管理價(jià)值和地位也逐漸凸顯出來。 一、 商業(yè)地產(chǎn)的概念和業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，以辦公為主要用途的地產(chǎn)也屬商業(yè)地產(chǎn)范疇。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等。二、 物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)中的角色定位和價(jià)值物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱PM），是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和秩序活動(dòng)。它作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理模式起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，自19世紀(jì)80年代引入我國(guó)之后，已被住宅物業(yè)領(lǐng)域廣泛接受，在商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)物業(yè)）也存在類似的物業(yè)管理，但商業(yè)物業(yè)管理應(yīng)有別于住宅物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理是專門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的行為活動(dòng)，從事商業(yè)物業(yè)管理的公司，除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富的知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外，還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細(xì)分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護(hù)和擴(kuò)大市場(chǎng)的影響力，吸引消費(fèi)者的駐足。目前已經(jīng)存在提供這服務(wù)的物業(yè)管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的綜合服務(wù)公司，第一家進(jìn)入財(cái)富100強(qiáng)的物業(yè)公司）、賽特商業(yè)管理公司等。相比住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)治理面對(duì)的客戶關(guān)系更加復(fù)雜，讓開發(fā)商獲得更好投資回報(bào)，讓承租戶(投資者和經(jīng)營(yíng)者)獲得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，使消費(fèi)者獲得良好的購(gòu)物、服務(wù)這三方面的共贏，才是商業(yè)物業(yè)治理的主旨和定位。萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)月刊上的一篇文章這樣寫道：我們搞商業(yè)物業(yè)，尤其在搞長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)物業(yè)時(shí)，物業(yè)管理成了極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足我們企業(yè)的多方面發(fā)展需求，如：反復(fù)提升企業(yè)品牌、增強(qiáng)融資能力、擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。據(jù)專家評(píng)估，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的2030，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素。一項(xiàng)地產(chǎn)開發(fā)最長(zhǎng)35年，而物業(yè)管理工作則長(zhǎng)達(dá)幾十年，甚至上百年。就其有利于延長(zhǎng)物業(yè)壽命、完善使用功能角度看，有人把物業(yè)管理稱之為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)。因此，物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)必需品、價(jià)值加速器，營(yíng)造商業(yè)物業(yè)管理發(fā)揮作用的途徑和空間是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。三?商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的核心要求商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理與其他形式的物業(yè)管理相比，對(duì)其服務(wù)質(zhì)量、管理水平的要求更高，主要有兩個(gè)核心要求：（一）保障商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)范圍內(nèi)的人員、設(shè)施、物品安全。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象主要為高層綜合商業(yè)樓宇，其特點(diǎn)為高度大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。商業(yè)綜合樓宇大多位于城市旅游、購(gòu)物的軸心地帶，一般包括停車場(chǎng)、商業(yè)、餐飲、娛樂等場(chǎng)所，常住流動(dòng)人口極多。要管理好商業(yè)綜合樓宇，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨，安全是確保各項(xiàng)工作順利開展的重中之重。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班監(jiān)控或巡邏，商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。一旦發(fā)生各類險(xiǎn)情，安全監(jiān)控系統(tǒng)將信息傳達(dá)到中央控制中心，安全保衛(wèi)隊(duì)員便可神速出擊，將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)。物業(yè)保值、設(shè)施運(yùn)行、消防安全、防劫防盜、社會(huì)治安是商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理安全工作的重要內(nèi)容，也是商場(chǎng)安全、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（二）提供穩(wěn)定、及時(shí)、周到、有效服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理主要面對(duì)三個(gè)重要服務(wù)對(duì)象，一是服務(wù)于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、二是服務(wù)于顧客購(gòu)物、三是服務(wù)于客戶銷售。由于商業(yè)綜合樓宇設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。商業(yè)綜合樓宇一般設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級(jí)的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設(shè)有樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，通信自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)。因此，必須牢固樹立全心全意為客戶服務(wù)的宗旨，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。千方百計(jì)提升服務(wù)水平，保證商場(chǎng)優(yōu)美的工作環(huán)境，為前來購(gòu)物的顧客提供一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。四、 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理內(nèi)容不但應(yīng)包括設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、安防和環(huán)衛(wèi)等硬性服務(wù)，也應(yīng)包括環(huán)境的營(yíng)造、人性化的細(xì)節(jié)服務(wù)等軟服務(wù)，只有將二者結(jié)合，才能更大提升商業(yè)物業(yè)的附加值和開發(fā)商、商戶使用過程中對(duì)其工作認(rèn)同感。管理內(nèi)容主要包括：1、建筑物的維護(hù)建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)、建筑外觀維護(hù)、公共區(qū)域裝修、裝修審批與管理、內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志維護(hù)。2、配套設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)電梯的維護(hù)保養(yǎng)、后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)、電線電路的維護(hù)保養(yǎng)、供水供熱系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)、空調(diào)冷氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)。3、消防與安全的管理消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、消防器材配置、消防設(shè)施標(biāo)志設(shè)置、出口與通路管理、內(nèi)部保安巡查、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)、其他危及安全的防范。4、環(huán)境清潔衛(wèi)生的管理內(nèi)部道路清潔、公共區(qū)域清潔管理、公共區(qū)域的擺設(shè)和植物管理、垃圾清理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù)。5、車輛及交通的管理車輛交通疏導(dǎo)指揮、停車場(chǎng)管理、貨流運(yùn)輸管理、車輛安全管理、路面交通管理。6、能源管理建立能源管理系統(tǒng)，如在空調(diào)系統(tǒng)中設(shè)置自動(dòng)溫控、在空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫(kù)送排風(fēng)安裝調(diào)速電機(jī)、安裝照明探測(cè)控制系統(tǒng)和節(jié)水閥等，通過技術(shù)手段或管理能力降低能源消耗，節(jié)約客戶物業(yè)支出成本。7、緊急事故的處理商業(yè)建筑與裝修事故的處理、停電或電路故障的處理、電梯故障的處理、設(shè)備或設(shè)施故障的處理、發(fā)生火災(zāi)后的處理、人員受傷或急病的處理、犯罪事件的處理。在美國(guó)，商業(yè)物業(yè)管理還包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)，將業(yè)主即開發(fā)商的一部分職能也納入其中，而且成為物業(yè)公司的首要任務(wù)。物業(yè)管理人員更注意的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力，保持高