領(lǐng)域機構(gòu)-重慶解放碑·協(xié)信中心項目定位溝通案2011-392P.ppt

1 解放碑 協(xié)信中心項目定位溝通案 3 本次提案重點解決問題 1 項目所在區(qū)位概況 2 區(qū)域內(nèi)典型個案市場表現(xiàn)及異域項目案例借鑒 4 本案定位描述 競爭區(qū)隔 城市占位 項目定位等 3 區(qū)域消費特征分析及意向客戶訪談記錄 5 本案產(chǎn)品策略 分類物業(yè)構(gòu)成 設(shè)計要點 附加值提升 6 本案營銷策略 入市時機 經(jīng)濟測算 銷售節(jié)奏等 7 認知領(lǐng)域及領(lǐng)域操作本案的獨有優(yōu)勢 4 本次提案關(guān)注的重點 關(guān)注重點一 本案與同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭區(qū)隔及賣點設(shè)計 即第四章項目整體定位 關(guān)注重點二 本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計及附加值建議 即第五章產(chǎn)品設(shè)計建議 5 區(qū)域解讀地塊認知運營策略企業(yè)戰(zhàn)略 寫字樓市場個案研究異域案例客群研究 產(chǎn)品組合規(guī)劃建議產(chǎn)品建議配置建議 入市時機推售策略價格策略產(chǎn)值預(yù)算 銷售組織案場管控 本案邏輯思維導(dǎo)圖 市場定位形象定位功能定位 6 數(shù)據(jù)來源說明本次報告所涉及數(shù)據(jù)系領(lǐng)域機構(gòu)市場研發(fā)中心自2007年以來針對重慶房地產(chǎn)市場300余個典型項目市場數(shù)據(jù)長期跟蹤 監(jiān)控 記錄及至2007年起歷年重慶市地房局官方原始成交數(shù)據(jù)累計研究所得 前言 7 本案提綱 第一章項目認知 第二章市場專項及典型案例研究 第四章項目整體定位 第五章項目產(chǎn)品設(shè)計建議 第六章項目營銷策略 第七章項目銷售組織體系 第八章案場質(zhì)量管控 第九章認知領(lǐng)域 第三章寫字樓客群研究 8 PART 項目認知 區(qū)域解讀地塊認知運營策略企業(yè)戰(zhàn)略 金融 商貿(mào)為代表的兩大產(chǎn)業(yè) 成為推動渝中快速發(fā)展的不竭動力 渝中區(qū)在重慶乃至西部的經(jīng)濟影響力 輻射力越來越強 內(nèi)陸香港 應(yīng)運而生 vs 渝中區(qū)認知 1國際都市形象區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不斷優(yōu)化商務(wù)物業(yè)逐漸升級金融硬件環(huán)境改善2重慶經(jīng)濟開放樣板區(qū)利用西部窗口優(yōu)勢繼續(xù)擴大渝中區(qū)經(jīng)濟輻射能力更多承接國際區(qū)域性總部3西部金融第一區(qū)成為長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心 三大發(fā)展方向 支撐渝中成為 內(nèi)陸香港 的核心競爭力 渝中區(qū)發(fā)展 2009年 渝中區(qū)第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值447 3億元 占GDP的95 5 其中 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值259 9億元 占GDP的55 5 成為名副其實的第一支柱產(chǎn)業(yè) 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 渝中區(qū)不斷優(yōu)化的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 與北京 上海 廣州等發(fā)達城市中心城區(qū)已基本 看齊 繼續(xù)充當在 西部領(lǐng)先 重慶領(lǐng)跑 的主角 2010年4月 渝中區(qū)與上海浦東新區(qū) 北京朝陽區(qū) 西城區(qū)等一同被評為 中國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)10強區(qū) 渝中區(qū)發(fā)展 12 永遠的渝中區(qū) 永遠的重慶母城 壹 貳 重慶城市會客廳 重慶金融核心 商貿(mào)核心 叁 重慶人的精神堡壘 肆 渝中區(qū)價值解碼 13 解放碑商貿(mào)中心擁有商務(wù)樓宇面積140余萬平方米 有各類樓宇635幢 28層以上的有58幢 目前入駐解放碑CBD的國內(nèi)外單位已達13100多家 其中大中型規(guī)模以上企業(yè)150多家 囊括了90 以上的國內(nèi)商業(yè)銀行 保險公司 證券公司的駐渝總部 2 3的駐渝境外銀行 保險機構(gòu) 3 4的駐渝世界500強企業(yè)以及所有的外國駐渝領(lǐng)事機構(gòu) 解放碑商務(wù)簡介 美國通用電器 利寶 柯達 德國西門子 荷蘭飛利浦 日本索尼 豐田 香港和記黃埔 騰輝 韓國 還有 英國總領(lǐng)事館 加拿大總領(lǐng)事館匯聚于此 14 有 西部第一街 美譽的解放碑商貿(mào)中心區(qū) CBD 躋身中國第三大商圈 目前 解放碑區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點達4482個 營業(yè)面積共121萬平方米 其中 營業(yè)面積超過5000平方米的大型商場有20多家 商業(yè)網(wǎng)點密度大 大型商場多 為全國同類地區(qū)少有 至2009年底 解放碑CBD年銷售總額將突破200億元 社會消費品零售總額突破100億元 解放碑商圈商業(yè)已經(jīng)形成以大都會購物中心 美美百貨 太平洋百貨 新世紀百貨 重慶百貨 迪康百貨 王府井百貨 家樂福等大型高中檔綜合商場及超市為支柱 以八一路美食街 中華路服飾精品街 大同路女人用品街 得意不夜城等專業(yè)街及商社電器 國美 蘇寧 金夫人 誠泰通訊 千葉眼鏡 愷撒 美特斯邦威等眾多精品店為特色 與眾多星級賓館 酒樓 娛樂文化設(shè)施為一體 功能完善 布局合理 交通便捷 設(shè)施齊全 環(huán)境優(yōu)美 業(yè)態(tài)業(yè)種豐富的商業(yè)布局 集中體現(xiàn) 品牌 時尚 誠信 文明 特色的 西部第一街 解放碑商業(yè)簡介 15 本案 解放碑商務(wù)格局 重慶CBD核心 城市第一商務(wù)集群 16 城市級商業(yè)配套 西部第一商業(yè)街 解放碑商業(yè)配套 本案 頂級酒店云集 頂級商務(wù)配套 解放碑酒店配套 本案 解放碑人文歷史 本案 3000年歷史文脈 人文歷史悠長 解放碑金融中心重慶CBD核心西部第一商業(yè)街重慶城市名片和商業(yè)地標集聚渝中區(qū)最雄厚的商務(wù)基礎(chǔ)和最豐富的配套資源 解放碑地位 20 解放碑作為重慶最核心最繁華的商務(wù)商貿(mào)中心 資源優(yōu)勢非常明顯 但劣勢也非常突出 交通擁堵發(fā)展空間不足外緣地區(qū)產(chǎn)業(yè)層次低環(huán)境質(zhì)量不高形象和功能有待改善 嚴重制約解放碑CBD的發(fā)展 解放碑發(fā)展瓶頸 21 實施 中心開花 南北挺進 戰(zhàn)略 先期啟動解放碑為中心的硬核地區(qū) 后期南北拓展以形成 兩江四岸濱水商務(wù)區(qū) 通過危舊房改造 發(fā)展利用地下空間和教育移民 三管齊下 解決用地緊張 交通擁堵的矛盾通過適時搬遷整合朝天門等三大批發(fā)市場以置換功能 發(fā)展物流園區(qū) 通過整合歸并三大公園以改善中央商務(wù)區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量 通過策劃建設(shè)一批具有重慶特色的標志性建筑以提升中央商務(wù)區(qū)品質(zhì) 前瞻性的規(guī)劃解決解放碑的硬傷 22 解放碑中心地區(qū)定位為 重慶市中央商務(wù)區(qū)的重要組成部分和商貿(mào)中心區(qū)按照循序漸進 先易后難 整體控制的原則 通過調(diào)整解放碑核心區(qū)城市功能 完善城市交通體系 整治城市景觀形象 使解放碑核心區(qū)實現(xiàn)從商業(yè)零售中心 CRD 向中央商務(wù)區(qū) CBD 的跨越 創(chuàng)建重慶中央商務(wù)區(qū)硬核區(qū)的新形象 前瞻性的規(guī)劃解決解放碑的硬傷 23 解放碑地下環(huán)道一期工程 依托人防工程等來修建 并將與解放碑的各個酒店地下車庫連通 要開6個出入口 3個在濱江 3個在解放碑 環(huán)道將分三期修建 一期連接臨江門到較場口十八梯 長度為1公里 二期連接十八梯至小什字 三期打通小什字至臨江門 地下環(huán)道建成后 解放碑將實現(xiàn)人車分流 地面主要是人行道 地下是行車道 環(huán)道全長約3公里 將充分利用渝中區(qū)現(xiàn)有的防空洞進行建設(shè) 整個環(huán)道建設(shè)預(yù)計兩年左右竣工 全面解決解放碑交通擁堵的局面 解放碑開建地下環(huán)道連通各酒店地下車庫 地下環(huán)道建設(shè) 解決交通硬傷 24 以交通組織整合為重點 合理組織該地區(qū)人流 物流 車行交通并考慮停車設(shè)施的布置 大力拓展利用城市地下空間 形成優(yōu)化的地面交通網(wǎng) 完善的靜態(tài)交通系統(tǒng) 重要交通節(jié)點改造方案 地下空間規(guī)劃 解放碑中心交通組織及地下空間利用 25 重慶解放碑金融商務(wù)街位處解放碑CBD硬核區(qū)域 北接小什字 東臨新華路 西臨五一路 南連較場口 總占地面積約7萬平方米 項目建設(shè)以打造中國 西部華爾街 為目標 形成服務(wù)大企業(yè)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)金融平臺和以拓展大金融為特色的總部經(jīng)濟平臺 將建成一個由7棟180米至350米的高層建筑組成 總規(guī)模達90余萬平方米 集 高端商務(wù) 頂級酒店 精品零售商業(yè) 高檔酒店式公寓 為一體的綜合性商務(wù)建筑群 解放碑重大規(guī)劃 金融街 官井巷地塊 原檢法兩院地塊 蘭家巷地塊 味苑地塊 申基二期地塊 原解放碑街道辦事處地塊 京劇團地塊 本項目 WESTIN項目 27 國泰藝術(shù)中心由國泰大戲院和重慶美術(shù)館組成 是重慶市十大文化公益設(shè)施項目 國泰藝術(shù)中心與商業(yè) 文化廣場結(jié)合 將重整渝中半島城市整體形象的新秩序 是推動國際文化交流的重要場所 項目位于重慶市渝中區(qū)解放碑CBD核心區(qū) 總建筑面積為3萬余平方米 規(guī)劃用地面積9646平方米 概算總投資3 83億元 解放碑重大規(guī)劃 國泰藝術(shù)中心 28 解放碑中央商務(wù)區(qū)全面升級 長江上游地區(qū)的國際化商務(wù)活動中心 金融服務(wù)中心 信息服務(wù)中心 商貿(mào)中心 企業(yè)總部基地 現(xiàn)代都市景觀風貌展示區(qū) 政府全力打造西部第一金融街 重慶金融街建設(shè)以打造中國 西部華爾街 為目標 形成服務(wù)大企業(yè)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)金融平臺和以拓展大金融為特色的總部經(jīng)濟平臺 將建成一個總規(guī)模達90余萬平方米 集 高端商務(wù) 頂級酒店 精品零售商業(yè) 高檔酒店式公寓 為一體的綜合性商務(wù)建筑群 兩江時代的重慶名片 城市永遠的核心 解放碑定位 29 高樓林立的國際化城市風貌頂級商務(wù)聚集的高端商務(wù)區(qū)重慶CBD硬核 未來解放碑城市風貌 30 貳 解放碑現(xiàn)在是 今后更是 重慶財富高地 黃金區(qū)域 叁 解放碑是中國西部第一商圈 擁有最完善高端的商業(yè)配套 商務(wù)配套 金融產(chǎn)業(yè)資源 壹 內(nèi)陸的香港中環(huán) 重慶的精神堡壘 重慶恒久不變的中心 肆 重慶人都有一份永不割舍的解放碑情節(jié) 在解放碑擁有一套物業(yè)是奢侈的夢想 身份的象征 解放碑價值解碼 江北嘴CBD規(guī)劃 江北嘴CBD規(guī)劃定位以金融中心的集中建設(shè)為龍頭 打造一個5平方公里的金融核心作為重慶未來高端商務(wù)的硬核 解放碑對話江北嘴 江北城CBD規(guī)劃新建總建筑面積560萬平方米其中寫字樓264萬平方米 占新建總建筑面積的46 2 酒店55萬平方米占新建總建筑面積9 8 商業(yè)配套81萬平方米 占新建總建筑面積的14 5 文化娛樂48萬平方米 占新建總建筑面積的8 6 居住117萬平方米 占新建總建筑面積20 9 江北嘴CBD規(guī)劃 解放碑對話江北嘴 江北嘴CBD規(guī)劃 A B D C E F G K D D I J L L H 江北嘴CBD規(guī)劃 解放碑對話江北嘴 金三角 中央商務(wù)區(qū)解放碑商貿(mào)區(qū)是中央商務(wù)區(qū)核心組成部分的商貿(mào)中心 以商貿(mào)為主要功能 也包括部分商務(wù)辦公職能 江北嘴現(xiàn)代商務(wù)區(qū)以商務(wù)辦公職能為主 同時包括部分商貿(mào)職能 彈子石地區(qū)則承擔配套服務(wù)功能 包括高級居住 公寓 酒店 文化設(shè)施等 江北嘴優(yōu)勢 規(guī)劃最新 最全 最科學(xué) 位置優(yōu)越 交通便捷純粹 高端 環(huán)境最好 35 解放碑CBDVS江北嘴CBD 解放碑的優(yōu)勢在于 重慶一直以來的商業(yè)商務(wù)中心 配套豐富完善 高端企業(yè)云集江北嘴的優(yōu)勢在于 全新的國際化的商務(wù)區(qū)規(guī)劃 整體形象 環(huán)境好 解放碑對話江北嘴 兩者定位不一樣解放碑是重慶中央商務(wù)區(qū)和商貿(mào)中心 江北嘴是以金融為主的高端綜合商務(wù)區(qū) 如果說江北嘴是上海陸家嘴 那解放碑就是上海徐家匯 解放碑與江北嘴的競爭分析 關(guān)于徐家匯和陸家嘴的關(guān)系 陸家嘴作為全新規(guī)劃打造的上海國際金融中心和國際化的高端商務(wù)區(qū) 其地位和標志性不容質(zhì)疑 因此吸引了大量的跨國公司進駐 其中以金融業(yè)為主 其標志性代表是金茂大廈和環(huán)球金融中心但徐家匯作為上海傳統(tǒng)的商業(yè)商務(wù)中心 其核心地位并未因此動搖 其憑借傳統(tǒng)核心地位 豐富完善的商業(yè)商務(wù)配套 亦在高端商務(wù)市場上占據(jù)重要地位 同樣吸引了大量世界級大公司進駐 其標志性代表是恒隆廣場 37 38 關(guān)于徐家匯和陸家嘴的關(guān)系 金茂大廈 環(huán)球金融中心是上海商務(wù)代表的標志性建筑 恒隆廣場是上海商業(yè)和頂級商務(wù)綜合的標志性建筑 到上海的人必到陸家嘴和恒隆廣場 三者都是地標 只是代表的屬性內(nèi)涵不一樣 選擇陸家嘴的的是看重他的整體規(guī)劃 金融中心的集群優(yōu)勢 高端的商務(wù)氛圍 選擇恒隆廣場的是看中她的中心區(qū)位 頂級而豐富的商業(yè)配套 以及本身的高端商務(wù)硬件軟件 39 我們有理由堅信 如徐家匯之于上海解放碑也將是重慶恒久不變的中心 其重慶母城 中央CBD 大西南第一核心商圈的地位無法撼動 未來的解放碑 將更加熠熠生輝 為世界展現(xiàn)重慶真正國際化大都市的風貌 40 PART 項目認知 區(qū)域解讀地塊認知運營策略企業(yè)戰(zhàn)略 41 地塊指標 地塊名稱 渝中組團E分區(qū)E31號地塊土地用途 商業(yè)一級用地土地面積 14455平米最大建面 205569平米地上建筑面積 170569平米最大建筑密度 60 綠化率 不低于15 容積率 11 8 42 地塊四至 歐鵬電子商務(wù)大廈 金雅蘭酒 環(huán)島名都大都會 羅漢寺 43 地塊特征 地塊方正 內(nèi)部無明顯高差 地塊占地面積小 內(nèi)部無任何景觀資源 地塊周邊也沒有任何可直視的景觀資源 地塊西面臨城市主干道 北面臨羅漢寺 且南面和東面均為較為陳舊的建筑物 44 地塊周邊道路狀況 三橫 四縱 一金街三橫 鄒容路 五四路 正陽街四縱 民族路 八一路 五一路 新華路一金街 解放碑十字金街 橫向 縱向 金街 45 項目SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 解放碑商圈商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚核心商圈交通便利 配套完善商圈辦七大重點項目之一協(xié)信品牌價值 S 劣勢 Weakness 非商圈核心位置本案商業(yè)體量較小各商業(yè)業(yè)態(tài)形象不一 W 機會 Opportunity 未來市場對高端寫字樓需求增加專業(yè)化純商務(wù)寫字樓較少 O 威脅 Threat 商圈未來高端綜合體項目劇增周邊項目及核心商圈競爭影響 T 本案地塊開發(fā)條件成熟 區(qū)域 地段優(yōu)勢明顯 具有良好的高端商務(wù)開發(fā)前景 46 PART 項目認知 區(qū)域解讀地塊認知運營策略企業(yè)戰(zhàn)略 47 領(lǐng)域?qū)Τ鞘芯C合體的認知 48 綜合體運營策略的關(guān)鍵問題 綜合體中各物業(yè)的功能綜合體中各物業(yè)價值的相互關(guān)系綜合體的發(fā)展模式和核心驅(qū)動力開發(fā)順序如何滿足價值提升最大化要求 48 49 綜合體各業(yè)態(tài)的功能 公寓 商業(yè) 辦公 酒店 提供完善配套 綜合體價值支撐 居住標桿 現(xiàn)金流產(chǎn)品 服務(wù)標桿 形象標桿 資本投資品 提升項目檔次 提升品質(zhì)感 檔次標桿 50 綜合體中各物業(yè)有機價值體系 作為高效復(fù)合型物業(yè)的城市綜合體由于將城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序集合出現(xiàn) 所以其內(nèi)部各物業(yè)形態(tài)的價值絕非個體的簡單相加 而是一個相互影響相互提升的交互式的價值體系 并且通過這個可持續(xù)生長的有機價值系統(tǒng)對外部環(huán)境產(chǎn)生整體影響 51 51 綜合體的發(fā)展模式和核心驅(qū)動力 綜合體各組成部分之間形成一種相互依存 相互助益的能動關(guān)系 并且通過這個價值可持續(xù)生長的有機系統(tǒng)對外部環(huán)境產(chǎn)生整體影響 所以確定項目發(fā)展模式和核心驅(qū)動力應(yīng)該本著系統(tǒng)研究的思維框架 立足于研究綜合物業(yè)各組成部分之間的相互關(guān)系和影響及不同物業(yè)在綜合體中可能承擔的功能 首先確定有可能成為項目核心驅(qū)動力的物業(yè)類型 進而確定項目的發(fā)展模式 52 核心驅(qū)動力物業(yè)是指能夠引領(lǐng)項目價值及形象 使項目相對于競爭對手具有較大業(yè)態(tài)優(yōu)勢的物業(yè) 核心驅(qū)動力物業(yè)的要素 具有項目所有業(yè)態(tài)中的最高的價值認知度和認可度 能為其他業(yè)態(tài)業(yè)提供強大價值支撐 能夠主力代言項目整體形象 能夠驅(qū)動提升項目整體價值和保證項目的良性運營 可以不是配比最大的體量 但也具有一定的體量 綜合體核心驅(qū)動力物業(yè) 53 典型綜合體案例核心驅(qū)動力分析 54 大都會 定位方向 商業(yè)主導(dǎo)型 商業(yè)品牌 住宅品牌 商業(yè)資源 住宅資源 商業(yè)支撐住宅價值 典型綜合體案例核心驅(qū)動力分析 55 重慶涉外商務(wù)區(qū) 定位方向 商務(wù)主導(dǎo)型 以寫字樓為核心主體 生活配套滯后 區(qū)域商務(wù)前景看好 典型綜合體案例核心驅(qū)動力分析 56 中新城上城 定位方向 均衡發(fā)展型 公寓產(chǎn)品豐富 商業(yè)資源及模式優(yōu)勢 商務(wù)及酒店功能完備 各種業(yè)態(tài)互為依托 典型綜合體案例核心驅(qū)動力分析 57 本案驅(qū)動力分析 58 經(jīng)上述分析 我們認為本案屬 商業(yè) 商務(wù) 驅(qū)動模式的綜合體物業(yè) 本案核心驅(qū)動力 59 項目定性領(lǐng)域觀點 商務(wù)型綜合體 本案是商務(wù) 商業(yè)綜合的城市綜合體 地標型綜合體 本案的產(chǎn)品配置可以成為解放碑標桿型綜合體 渠道型產(chǎn)品 實現(xiàn)本案最大價值化 最快去化率的核心為精準鎖定目標客戶的線下渠道 投資型產(chǎn)品 項目板塊優(yōu)勢及兩江時代背景下的城市房地產(chǎn)購買目的主流趨勢 中心型綜合體 本案的地段及打造的特色商業(yè)中心 60 PART 項目認知 區(qū)域解讀地塊認知運營策略企業(yè)戰(zhàn)略 61 本案的運作相對安全 不屬于高風險 高難度項目 對于企業(yè)而言 意義在于 在安全的前提下 如何創(chuàng)造項目價值的最大化 在順暢成功的基礎(chǔ)上 如何創(chuàng)造項目及企業(yè)品牌價值的最大化 如何讓企業(yè)真正成為 綜合體專家 企業(yè)戰(zhàn)略 62 62 領(lǐng)域觀點 根據(jù)項目認知導(dǎo)向 下一章節(jié) 我們將重點研析寫字樓商務(wù)市場發(fā)展趨勢 重慶寫字樓典型市場個案 異域項目案例借鑒的分析 以及客戶消費特性分析得出本項目產(chǎn)品的發(fā)展方向 63 本案提綱 第一章項目認知 第二章市場專項及典型案例研究 第四章項目整體定位 第五章項目產(chǎn)品設(shè)計建議 第六章項目營銷策略 第七章項目銷售組織體系 第八章案場質(zhì)量管控 第九章認知領(lǐng)域 第三章寫字樓客群研究 64 PART2 項目市場專項研究 重慶商務(wù)市場分析解放碑商務(wù)市場分析重慶典型案例分析國內(nèi)典型案例分析 65 重慶主城商務(wù)市場格局 空港總部基地 北部新區(qū)EBD商務(wù)區(qū) 觀音橋商務(wù)區(qū) 江北城CBD 彈子石CBD 解放碑CBD 南坪商務(wù)區(qū) 上清寺 兩路口商務(wù)區(qū) 石橋鋪商務(wù)區(qū) 沙坪壩商務(wù)區(qū) 楊家坪商務(wù)區(qū) 渝中總部基地 龍頭寺商務(wù)區(qū) 66 CBD 解放碑商貿(mào)區(qū) 江北嘴商務(wù)區(qū) 彈子石商住區(qū)形成的 金三角 區(qū)域 EBD 傳統(tǒng)商務(wù)園區(qū)與城市生態(tài) 資源配置 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全面整合與升級的北部新區(qū)高新園EBD 龍頭寺 新牌坊商務(wù)帶 第三產(chǎn)業(yè)為龍頭的創(chuàng)新型商務(wù)區(qū)域 金山商務(wù)帶 以線外商政公園等項目為代表的新興商務(wù)區(qū)域 與北部新區(qū)EBD相互呼應(yīng) 以解放碑 上清寺 觀音橋 南坪 楊家坪 石橋鋪 沙坪壩等區(qū)域商圈為支撐的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域中心 傳統(tǒng)型商務(wù)中心 集群型商務(wù)中心 總部基地商務(wù)中心 空港總部基地 渝中高九路企業(yè)總部基地 規(guī)劃中 重慶主城商務(wù)市場格局 本案在商務(wù)市場格局中屬于傳統(tǒng)型商務(wù)中心 解放碑商務(wù)區(qū)歷史文脈積淀 高端商務(wù)中心地位確立上清寺 兩路口九十年代中后期的渝中半島西擴該地帶迅速形成輻射力強大的商務(wù)板塊石橋鋪商務(wù)區(qū)聚集重慶高新技術(shù)支撐眾多快速成長的新經(jīng)濟型創(chuàng)業(yè)企業(yè)江北 南坪 楊家坪商務(wù)區(qū)以聚集商圈步行街為依托形成的次級商務(wù)區(qū) 以商業(yè)街業(yè)態(tài)形式為核心 區(qū)域商圈為支撐的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域中心 傳統(tǒng)商務(wù)中心 重慶未來發(fā)展最強有力的 金三角 解放碑 中央商貿(mào)區(qū)以商貿(mào) 金融服務(wù)為主江北嘴 中央商務(wù)區(qū)以商務(wù) 總部經(jīng)濟為主彈子石 中央商住區(qū)配套服務(wù)中心 其中彈子石 南濱路以生活配套為主 集群性商務(wù)中心CBD 北部新區(qū)高新園EBD規(guī)模 面積約為50平方公里 分為人和組團和大竹林組團園區(qū)規(guī)劃建設(shè) 重慶光電產(chǎn)業(yè)基地 重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地 重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地 重慶新材料產(chǎn)業(yè)基地 生態(tài)產(chǎn)業(yè)中心 超過200萬平方的高科技產(chǎn)業(yè)樓宇 已進駐科技 電信 生物制藥等近千家國內(nèi)外知名企業(yè) 生態(tài)科技商務(wù)中心 以海王星 天王星 火星 木星等 星系列商務(wù)中心 為代表 是重慶規(guī)劃最新 基礎(chǔ)配套最完善 涵蓋功能最齊備 最具發(fā)展?jié)摿Φ腅BD商務(wù)中心 集群性商務(wù)中心EBD EBD 傳統(tǒng)商務(wù)園區(qū)與城市生態(tài) 資源配置 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全面整合與升級 產(chǎn)業(yè)生態(tài)化 科技化適合城市地緣環(huán)境 以服務(wù)于人和城市為主導(dǎo) 資源合理配置城市設(shè)施綜合利用 集約使用土地 保護城市生態(tài) 提高工作效率 緩解交通負荷 生態(tài)建設(shè)生產(chǎn)環(huán)境和生活環(huán)境合理布局 園區(qū)城市化和生態(tài)化 環(huán)境優(yōu)美 促進投資環(huán)境和人居環(huán)境改善 推動可持續(xù)發(fā)展 構(gòu)筑和諧城市新形態(tài)高效率 可持續(xù) 提升園區(qū)競爭力 有助于招商引資 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才集聚 集群性商務(wù)中心EBD NO 1重慶空港新城 建立西部最大的總部基地占地1500畝 建筑面積195萬方 總投資100億商務(wù) 酒店 中央公園 商業(yè)配套 生活服務(wù)等多種業(yè)態(tài)聚集 總部基地商務(wù)中心 72 江北嘴 觀音橋 四大地域功能 中央金融機構(gòu)戰(zhàn)略性網(wǎng)點布局地 外資銀行 保險機構(gòu) 證券基金公司西南總部首選地 世界 國內(nèi)500強企業(yè)西南地區(qū)總部首選地 西部地區(qū)金融產(chǎn)品 金融組織創(chuàng)新與試驗的特殊區(qū)域三大市場 證券場外交易市場 OTC市場 全國性電子票據(jù)交易中心 期貨交易所 總部基地商務(wù)中心 NO 2江北總部基地 建立重慶的 陸家嘴 聚合江北嘴 觀音橋 北濱路 打造長江上游地區(qū)總部企業(yè)密集度最高的聚集地 重點行業(yè) 金融 商貿(mào) 物流 工業(yè)總部 NO 3南岸區(qū)總部一條街南濱路 彈子石中央商務(wù)區(qū)由寫字樓 購物中心組成總部一條街吸引文化創(chuàng)意 會展企業(yè)總部落戶 開業(yè)九家五星級酒店 總部基地商務(wù)中心 NO 4渝中區(qū)高九路總部基地發(fā)展政府定位 將高九路沿線約500畝土地 打造成為 現(xiàn)代企業(yè)總部基地 現(xiàn)代企業(yè)總部基地整合瑞安 大坪龍湖萬科 協(xié)信等開發(fā)企業(yè) 吸引四分之三的世界500強企業(yè) 在渝中建設(shè)全國性 區(qū)域性總部 針對行業(yè) 航空運輸 現(xiàn)代物流 國際商務(wù) 商業(yè)購物 以及汽摩 電線電纜 模具 生物醫(yī)藥 電子信息等新興產(chǎn)業(yè)總部企業(yè) 已簽約總部企業(yè) 重慶鹽業(yè)集團 中美國際電力集團 總部基地商務(wù)中心 75 1 商圈型商務(wù)區(qū) 高端集群商務(wù)區(qū)和總部基地三分天下 尤其是兩江新區(qū)的新興集群商務(wù)區(qū) 越來越受到市場青睞 重慶商務(wù)格局特征總述 2 商圈型主要分布于各傳統(tǒng)商業(yè)中心 高端集群型主要分布于解放碑 江北 北部新區(qū)等核心區(qū)域 總部基地主要分布于兩江新區(qū)新興區(qū)域 3 三種商務(wù)區(qū)的目標客戶有所區(qū)分 商圈型商務(wù)區(qū)針對傳統(tǒng)行業(yè)客戶 配置比較落后 高端集群商務(wù)區(qū)針對新興行業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 客戶群最為高端 辦公環(huán)境和配套最佳 總部基地針對人數(shù)眾多的大型企業(yè) 以自購為主 規(guī)模優(yōu)勢明顯 但位置 配套等欠佳 76 重慶目前已使用的商務(wù)產(chǎn)品主要集中在渝中 江北 渝北三大板塊 高端商務(wù)辦公樓主要集中在渝中片區(qū) 尤其是解放碑 已入駐商務(wù)產(chǎn)品分布 重慶主城商務(wù)市場發(fā)展情況 77 在售商務(wù)產(chǎn)品分布 目前在售的寫字樓項目主要聚集在渝中 江北 北部新區(qū) 在售項目供應(yīng)體量約86萬方 已消化體量約70 約60萬方 重慶主城商務(wù)市場發(fā)展情況 78 重慶典型5A甲級寫字樓基本情況 目前重慶5A甲級寫字樓物業(yè)主要以分零銷售為主 半層整層銷售為輔 5A甲級寫字樓單層面積劃分以建面110 300 為主要區(qū)段 甲級5A寫字樓單個項目月均去化量可保持在2500 3000 月 重慶5A甲級大多數(shù)交房以清水為主 79 數(shù)據(jù)來源 重慶房屋管理局 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 2010年 重慶寫字樓成交量超過60萬方 同比2009年增幅約50 隨后新政頒布成交量萎縮 累積需求在9月份得到爆發(fā) 交易量猛增 隨后兩月由于供應(yīng)量的減少 成交量下滑 2010年月度商務(wù)市場情況統(tǒng)計 重慶商務(wù)市場發(fā)展情況 2010年 價格呈上下波動態(tài)勢 但整體趨勢向上 年成交均價約為12900元 80 2004 2009重慶寫字樓產(chǎn)品供需及成交均價走勢 數(shù)據(jù)來源 重慶房屋管理局 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 重慶商務(wù)市場發(fā)展情況 1 近年寫字樓產(chǎn)品銷售量穩(wěn)定 年成交量保持在30 40萬方左右 整體市場供不應(yīng)求 2 2005年開始寫字樓市場以消化存量為主 并且其空置面積占商品房空置面積的比重逐年減少 3 寫字樓價格自2005年起逐年穩(wěn)步攀升 81 81 據(jù)不完全統(tǒng)計 除本案之外 在未來3 5年內(nèi)主城潛在的寫字樓預(yù)測總體量達600 800萬方 三北及渝中板塊是主要供應(yīng)區(qū)域 重慶主城商務(wù)市場發(fā)展情況 未來3年潛在寫字樓項目分布 82 2010重慶主流寫字間市場核心因素關(guān)聯(lián)表 寫字間定位 出售面積段劃分 單價 總價 備注 城市核心頂級甲級5A寫字樓公攤率按40 預(yù)估 城熟區(qū)位5A寫字樓公攤率35 預(yù)估 在成長性區(qū)位創(chuàng)意型寫字樓公攤率30 預(yù)估 商務(wù)市場發(fā)展趨勢特性 83 上表解讀 寫字間的面積購置需求與總價間有密不可分的關(guān)系度 在寫字間單層面積設(shè)定及套型段劃分的原則上 因以上表為基礎(chǔ) 以單套總價控制為原則綜合考量 寫字間的單套面積段的劃分與寫字間柱網(wǎng)及筒體及過道有密切聯(lián)系 原則上應(yīng)結(jié)合上表所列面積段按柱距規(guī)整劃分 同時充分考量單套寫字間之間的自由組合性 寫字樓典型市場除個案外 如線外 金融街 整層以上購買比例能達到60 100 外 市場上其他寫字間整層以上購買比例僅能占到20 30 主流寫字樓面積段大小的劃分比較 如上表所列 即 成長性區(qū)位寫字樓 甲級5A寫字樓 成熟地段5A寫字樓 寫字樓的單套面積不宜劃分太大 原則上不超過300 由于總價控制原則和預(yù)售制度的規(guī)定 小單套可組合購買成為大套型 而大單套不能拆分為小套型出售 面積段劃分只能考量由小變大的單向組合性 84 至2009年起 因城市價值的暴發(fā)性增長 重慶市主城寫字間市場迎來新增及換代兩大需求供需兩旺的市場特性 重慶主城甲級寫字樓市場供不應(yīng)求 近五年銷售率達122 重慶甲級寫字樓市場價格近五年平均年增幅達21 未來價格仍上漲空間 重慶市主城寫字間供應(yīng)量在未來3年內(nèi)將達到700 800萬平米 建面 兩江新區(qū)供應(yīng)將占到400 500萬平米 建面 占絕對供應(yīng)主力區(qū)域 重慶未來3年 商務(wù)辦公人口將新增30萬 40萬人 按人均面積13 人計算 商務(wù)產(chǎn)品新增需求約為400 500萬 而因企業(yè)經(jīng)營發(fā)展及受重慶工商登記新制度出臺 限制住宅公寓企業(yè)登記的影響 原有辦公物業(yè)升級換代產(chǎn)生增量約300萬 預(yù)計3年內(nèi)寫字樓需求 將達到700 800萬 供需總量基本持平 1 重慶商務(wù)市場研究結(jié)論 85 寫字樓整體市場在3 5年內(nèi) 將成地產(chǎn)投資客群選擇親睞物種 高端居住物業(yè) 商業(yè) 寫字間 的主力方向 投資性客群與純使用客群將各自占到寫字間整體購買客群的50 平分江山 其中高端5A寫字間及差異化 特色性 增值潛力大的寫字間物業(yè)將成為大中投資客群 含外來投資客約占30 的投資主力戰(zhàn)場 而在成長性區(qū)域的創(chuàng)意型寫字樓物業(yè)將成為使用客群的主力戰(zhàn)場 2 重慶商務(wù)市場研究結(jié)論 86 城市核心高端5A甲級高端寫字樓占據(jù)各商圈核心地段及新興版塊核心地段 且規(guī)化及配置高端 達到或超過甲級寫字樓標準 因其供應(yīng)量相對有限將成為先稀缺性產(chǎn)品 在市場上赤手可熱 供不應(yīng)求 重慶甲級寫字樓項目的整體均價將在2011年內(nèi)突破20000元 建面 大關(guān) 3 重慶商務(wù)市場研究結(jié)論 87 成熟地段5A寫字樓隨寫字樓市場大勢 供需兩旺 成為中小型投資客及成長型企業(yè)購置的主力對象 4 重慶商務(wù)市場研究結(jié)論 成長性區(qū)位 非主流 創(chuàng)意型寫字樓 如LOFT寫字樓 STUDIO 獨層寫字樓 因其產(chǎn)品的差異性及稀缺性 也將贏得中小型投資客及智能型企業(yè)的購置追捧 5 88 寫字樓需求區(qū)域分析 未來3年 商務(wù)辦公新增需求及改善性需求的首選地直指兩江新區(qū)之城市功能版塊區(qū) 即江北城CBD 龍頭寺 新牌坊商務(wù)帶 北部新區(qū)EBD 北部新區(qū)金山商務(wù)圈 北部新區(qū)禮嘉組團 空港新城等 渝中解放碑CBD將持續(xù)保持其頂級高端寫字樓集群形象的頭銜 吸附對地段 硬件配置及形象要求較高的金融行業(yè) 外資企業(yè) 智能型企業(yè) 商貿(mào)行業(yè)等企業(yè)需求 6 重慶商務(wù)市場研究結(jié)論 89 核心地段甲級寫字樓的終端客戶需求面積段為建面120 300平米內(nèi) 除金融類型企業(yè)外 且很難有整層以上的辦公企業(yè) 從購買客戶分析 投資客比例遠大于自用客 投資的戶型段為建面120 300平米 且120 300平米的去化速度遠快于建面400平米以上戶型的去化速度 同時 本地客戶購買整層為自用辦公 異地客戶購買整層的多為投資 且將會以分零方式出租 7 重慶商務(wù)市場研究結(jié)論 90 PART2 項目市場專項研究 重慶商務(wù)市場分析解放碑商務(wù)市場分析重慶典型案例分析國內(nèi)典型案例分析 91 解放碑商務(wù)市場發(fā)展 產(chǎn)品更新?lián)Q代配套日漸完善 解放碑商務(wù)市場從97之后先后經(jīng)歷了起步期 高速發(fā)展期以及旺盛期三個階段 而產(chǎn)品及產(chǎn)品配置 配套也逐步升級更新?lián)Q代 預(yù)計未來三年內(nèi) 解放碑區(qū)域?qū)懽謽卿N售均價年漲幅將保持在15 左右 解放碑商務(wù)市場將步入成熟期 數(shù)據(jù)來源 領(lǐng)域機構(gòu)市場研發(fā)中心 發(fā)展期年增幅8 10 旺盛期年增幅15 20 起步期年增幅5 8 解放碑寫字樓價格走勢 93 解放碑甲級寫字樓潛在供應(yīng) 未來甲級寫字樓市場競爭激烈 數(shù)據(jù)來源 領(lǐng)域機構(gòu)市場研發(fā)中心 2011 2013年 解放碑區(qū)域甲級寫字樓云集 未來三年放量約67 4萬方 年均放量約22 5萬方 后市競爭較為激烈 根據(jù) 重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃 重慶市2010年GDP將超過5 000億元 2005 2010年年平均增長率10 以上 而2002 2009年GDP實際年均增長率為12 8 故本文選取12 8 為估計參數(shù) 據(jù)此推算重慶市2014年的GDP產(chǎn)值將達到12928億元 按照2002 2009年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比例38 45 考慮到重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化 選擇45 高值預(yù)測三產(chǎn)數(shù)據(jù) 則第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為5818億元 按照2002 2009年第三產(chǎn)業(yè)年平均增長率17 可以推算出重慶市2010年的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達到2 905 79億元 同時可以推算出重慶市2014年的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達到5 526 03億元 取上述推算方法均值 重慶市2014年的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達到5672億元 甲級5A寫字樓市場發(fā)展空間 就業(yè)人口分析法 寫字樓新增市場需求空間預(yù)測 重慶市2009年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2 474億元 2014年將達到5672億元 則2010 2014年將增加3198億元 按照 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加1億元 就相應(yīng)增加0 0524萬的第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口 每增加1個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加2 7609平方米的商品寫字樓需求面積 的結(jié)論 則可得出 重慶市2010 2014年由產(chǎn)業(yè)發(fā)展衍生的新增寫字樓市場需求面積將達到462 66萬平方米 根據(jù)其他發(fā)達城市經(jīng)驗 寫字樓市場成熟后甲級寫字樓將占總體市場的30 左右 由此推算得出462 66 30 139 萬平方米 重慶市未來3年內(nèi)由第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展衍生的的新增甲級5A寫字樓需求將不少于140萬平方米 含三北地區(qū) 江北CBD 解放碑CBD 甲級5A寫字樓市場發(fā)展空間 就業(yè)人口分析法 96 2 解放碑甲級寫字樓產(chǎn)品銷售均價逐年攀升 從2005年起 年均漲幅近15 20 未來三年年均漲幅在15 3 解放碑未來3年甲級寫字樓云集 市場放量達67 4萬方 市場競爭白熱化 1 解放碑商務(wù)市場的產(chǎn)品更新?lián)Q代 市場步入成熟旺盛期 解放碑商務(wù)市場發(fā)展趨勢 4 重慶未來3年對甲級寫字樓的需求量達140萬方 平均分攤到解放碑CBD的市場需求量是47萬方 97 PART2 項目市場專項研究 重慶商務(wù)市場分析解放碑商務(wù)市場分析重慶典型案例分析國內(nèi)典型案例分析 長江國際 項目區(qū)位坐落南濱路緊臨會展中心和南坪商圈解放碑CBD隔江而望連接彈子石南區(qū)CBD 重慶案例分析 開發(fā)單位 重慶迅升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑工程 江蘇中興建設(shè)集團建筑設(shè)計 澳大利亞怡境師 HASSELL 設(shè)計師事務(wù)所重慶市設(shè)計院外立面 景觀設(shè)計 澳大利亞怡境師 HASSELL 設(shè)計師事務(wù)所公寓室內(nèi)設(shè)計 臺灣著名設(shè)計師李瑋珉酒店內(nèi)裝設(shè)計 澳大利亞怡境師 HASSELL 設(shè)計師事務(wù)所酒店管理公司 美國卡爾森酒店管理集團 Carlson 物業(yè)顧問 第一太平戴維斯 Savills 物業(yè)管理公司 重慶豪生物業(yè)管理有限公司 項目背景 項目信息 重慶案例分析 長江國際 100 通道 裝修后通道寬1 9米層高 3 6 3 9m 凈高約2 5m地板 35cm全平面架空地板鋪設(shè) 布線靈活電梯 8部客梯 1部貨梯 1部消防梯衛(wèi)生間 50 公共衛(wèi)生間電梯廳 寬度3米 寫字樓標準層建筑面積 1450 銷售方式 整層 半層及1 4層銷售面積區(qū)段 6F 15 40F 整層銷售 建筑面積區(qū)段1018 1498 12 14F 半層銷售 建筑面積區(qū)段728 7 11F 分零銷售 建筑面積區(qū)段333 395 A塔樓 寫字樓部分 長江國際 重慶案例分析 101 標準層面積 395 333 長江國際 重慶案例分析 102 A塔樓 寫字樓配置 長江國際 重慶案例分析 103 寫字樓圖示 長江國際 重慶案例分析 104 項目寫字樓2010年1月首次面市 截止2010年11月 價格漲幅約42 31 長江國際銷售均價走勢 數(shù)據(jù)來源 領(lǐng)域機構(gòu)市場研發(fā)中心 長江國際 重慶案例分析 105 長江國際 重慶案例分析 106 項目區(qū)位坐落觀音橋緊臨觀音橋商圈 協(xié)信中心 重慶案例分析 107 協(xié)信中心 重慶案例分析 108 寫字樓大堂效果圖 寫字樓產(chǎn)品層高 暗梁樓板設(shè)計 層高3 7 3 9m地板 架空地板鋪設(shè)電梯 芬蘭原裝通力電梯8部 3m s大堂 豪華裝修大堂 9米挑高 面積350 空調(diào) VAV變風量中央空調(diào)車庫 星級智能化車庫寫字樓標準層建筑面積 1488 面積區(qū)段 25 26F 分4戶 建筑面積330 457 5 24F 分8戶 建筑面積130 229 協(xié)信中心 重慶案例分析 109 5 24層標準層面積 25 26層標準層面積 協(xié)信中心 重慶案例分析 25 26F 分4戶 建筑面積330 457 5 24F 分8戶 建筑面積130 229 110 公共區(qū)域公共服務(wù) 1 秩序維護及24小時巡邏 2 公共區(qū)域的環(huán)境維護 包括辦公時間內(nèi)公共衛(wèi)生間的紙品及皂液提供 3 公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施維護 4 大堂前臺服務(wù) 包括咨詢 臨時針線包借用 殘疾人協(xié)助 黃頁查詢 交通查詢等 5 大堂禮賓服務(wù) 早間高峰時段提供形象保安幫助按電梯 問好等禮賓服務(wù) 同時 管理服務(wù)員于大門列隊問好進行形象展示 6 樓層秘書服務(wù) 分樓層設(shè)置固定秘書服務(wù) 入住家訪 定期客戶回訪等 7 安全自救知識普及培訓(xùn) 定期消防演習總動員 協(xié)信中心 重慶案例分析 111 特約服務(wù) 1 會議室服務(wù)2 代辦名片3 鮮花預(yù)定4 代訂餐5 代訂本地酒店 票務(wù)6 代購郵票 信封7 代寄信件及包裹8 代辦報紙回收 免費 9 廢舊電池回收 免費 10 代訂報紙 雜志 免費 11 代送洗衣物12 代請保健按摩師 13 代沖洗膠卷14 代召的士 僅對VIP 15 代尋翻譯16 代租公寓17 租擺服務(wù)18 室內(nèi)保潔套餐19 代聯(lián)系汽車租賃20 投資類客戶物業(yè)代管21 空氣質(zhì)量監(jiān)測及處理22 室內(nèi)維修服務(wù) 23 代尋活動公司及禮儀公司24 代尋旅游公司25 代尋醫(yī)療體檢機構(gòu)26 豐富辦公外的休閑課堂 瑜珈班 養(yǎng)生講座班 烹飪班等 協(xié)信中心 重慶案例分析 協(xié)信中心銷售均價走勢 項目寫字樓2009年11月首次面市 截止2010年11月 價格漲幅約50 協(xié)信中心 重慶案例分析 113 協(xié)信中心 重慶案例分析 114 新華國際 重慶案例分析 115 寫字樓產(chǎn)品寫字樓標準層建筑面積 1115 銷售方式 2戶 4戶 6戶面積區(qū)段 分6戶 13 90 180 233 340 分4戶 68 177 239 319 340 分2戶 18 520 570 新華國際 重慶案例分析 116 項目配置電梯 6部蒂森克虜伯客梯3 5m s 1部貨梯4m s 大堂 挑高9米 5星級酒店大堂 空調(diào) 分層式變頻空調(diào) 實現(xiàn)24小時冷 暖氣輸送 新風系統(tǒng) 分層新風系統(tǒng) 每個房間采用恒風量風口進行送風 全天候進行空氣氧度調(diào)節(jié) 車庫 意大利INTERPARK全智能化機械式立體停車庫 采用工業(yè)組態(tài)軟件進行控制和管理 電視監(jiān)視系統(tǒng) 無線智能卡管理系統(tǒng) LED大屏幕顯示系統(tǒng)等配合 可實現(xiàn)停車庫的無人化管理 新華國際 重慶案例分析 效果圖 117 新華國際 重慶案例分析 118 項目2009年11月開始內(nèi)部認購 截止2010年11月 價格漲幅約22 58 數(shù)據(jù)來源 領(lǐng)域機構(gòu)市場研發(fā)中心 新華國際銷售均價走勢 新華國際 重慶案例分析 119 新華國際 重慶案例分析 120 重賓 保利國際廣場 重慶案例分析 121 重賓 保利國際廣場 重慶案例分析 122 重賓 保利國際廣場 重慶案例分析 單層面積2000 單層劃分8戶 面積區(qū)間100 400 123 重賓 保利國際廣場 重慶案例分析 124 國匯中心 典型案例重慶案例分析 125 國匯中心 重慶案例分析 126 項目由國際會議展覽中心 凱賓斯基酒店 5T寫字樓 私家公寓等四大主要業(yè)態(tài)集約而成 業(yè)態(tài)規(guī)劃 國匯中心 重慶案例分析 127 產(chǎn)品配置 國匯中心 重慶案例分析 自由分割空間網(wǎng)絡(luò)地板五星級酒店標準精裝8部高速電梯和2部自動扶梯光伏太陽能智能化應(yīng)急疏散系統(tǒng)四管制空調(diào)系統(tǒng)新風排氣系統(tǒng) 128 標準層平面圖 電梯間及公共部分 單層面積1500 8部高速電梯 國匯中心 重慶案例分析 129 無償服務(wù) 1 郵件 包裹速遞服務(wù) 聯(lián)系專業(yè)速遞公司上門服務(wù) 2 訪客登記查驗 3 文娛活動安排及組織活動 高檔次奢侈品活動安排及組織 4 失物招領(lǐng)服務(wù) 5 緊急服務(wù)熱線 第一援救服務(wù) 6 叫車服務(wù) 24小時代叫出租車7 雨具服務(wù) 前臺提供雨具租借 商務(wù)服務(wù) 國匯中心 重慶案例分析 130 1 飛機票 火車票預(yù)定 2 代訂文化 娛樂 體育類票務(wù) 3 提供旅游類活動聯(lián)系 接洽服務(wù) 4 酒店宴會預(yù)定 5 商務(wù) 商務(wù)中心服務(wù) 秘書 翻譯 速記 禮儀 公關(guān)策劃 商務(wù)活動安排 復(fù)印 傳真 打印 打字6 會議室預(yù)定7 代客訂車 代客租車 代客接人8 洗車服務(wù)9 保險柜代租 聯(lián)系專業(yè)保險柜公司上門租賃 酒店保險柜租賃業(yè)務(wù)10 租借辦公設(shè)備 辦公設(shè)備維修 11 洗衣服務(wù) 上門收衣 干洗 濕洗 熨燙12 植物租賃 代訂 代送鮮花13 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修服務(wù)14 特約保安服務(wù) 15 環(huán)保服務(wù)16 送餐服務(wù)17 酒店預(yù)定18 滅蟲服務(wù) 國匯中心 重慶案例分析 有償服務(wù) 商務(wù)服務(wù) 131 國匯中心 重慶案例分析 132 富力海洋國際 重慶案例分析 圖 133 定位 重慶江北首座精裝寫字樓總建 2 9萬 樓層 23F層高 3M標準層面積 1400 銷售方式 可分零 可整層配置 電梯 6部日立電梯大堂 挑高9M豪裝大堂空調(diào) 國際品牌中央空調(diào) 獨立控溫車庫 智能化車庫物業(yè)管理 國際頂級物業(yè)顧問公司 富力海洋國際 重慶案例分析 134 項目采用分零銷售6梯18戶面積83 125 富力海洋國際 重慶案例分析 135 富力海洋國際 重慶案例分析 136 重慶環(huán)球金融中心位于重慶市解放碑CBD硬核中心 東臨民族路步行街 西對國泰藝術(shù)中心 南接美美百貨廣場 北連王府井百貨 重慶環(huán)球金融中心 重慶案例分析 項目經(jīng)濟指標 137 重慶環(huán)球金融中心 重慶案例分析 66 70F規(guī)劃平層豪宅產(chǎn)品 50 65F規(guī)劃五星級酒店 11 49F規(guī)劃甲級寫字間 重慶環(huán)球金融中心 重慶案例分析 139 寫字樓硬件 28部原裝進口豪華電梯13部高速商務(wù)專用電梯 超豪華五星入戶大堂專享大堂管家尊崇服務(wù) 酒店 辦公 商場分層入戶 原裝進口旋轉(zhuǎn)門 尊貴大氣 酒店級禮遇 層高4 2 4 5米 2米寬敞走廊 巨資打造7 15厘米網(wǎng)絡(luò)地板 空中泳池 重慶環(huán)球金融中心 重慶案例分析 效果圖 140 重慶環(huán)球金融中心 重慶案例分析 141 該項目位于解放碑金融街中段 緊鄰大都會購物廣場 與海逸酒店相隔 是集五星級酒店以及專為金融機構(gòu) 世界級企業(yè)打造的6A甲級寫字樓 世界頂級奢侈品商業(yè) 大型會議廳等為一體的大型綜合建筑群體 項目為53層 總建筑面積約為18萬平方米 威斯汀 重慶案例分析 142 自由間隔18部高速 威斯汀 重慶案例分析 143 千人宴會廳 重慶最大的無柱式豪華宴會廳 10米挑高 凈跨度32 50米 多功能廳 可滿足大型商務(wù)會議 企業(yè)年會等要求 會議廳 可滿足多種不同規(guī)格的會議需求 宴會廳 配備十數(shù)個大小宴會廳 滿足各種商務(wù)接待需要 頂層特色餐廳 重慶獨一無二的空中夜景餐廳 東南望長江 西北臨嘉陵江 俯瞰兩江四岸 空中景觀大堂 挑高14 5米 凌駕200米高度之上 西部第一 餐飲 娛樂 健身 配備有中餐廳 西餐廳 特色餐廳 以及休閑娛樂健身中心 餐飲 娛樂 游泳 美容 SPA 健身 會所洽談等功能應(yīng)有盡有 商務(wù)配套 威斯汀 重慶案例分析 144 威斯汀 重慶案例分析 145 英利國際金融中心 重慶案例分析 146 世邦魏理仕國際物管引進 英利國際金融中心 重慶案例分析 147 英利國際金融中心 重慶第一個獲得美國LEED預(yù)認證金獎的寫字樓 英利國際金融中心 重慶案例分析 148 英利國際金融中心 重慶案例分析 149 電梯指標 數(shù)量 20部品牌 原裝OTIS荷載 1 6T速度 4 5 6M S優(yōu)化 智能選層 英利國際金融中心 重慶案例分析 150 英利國際金融中心 重慶案例分析 151 英利國際金融中心 重慶案例分析 152 英利國際金融中心 重慶案例分析 153 英利國際金融中心 重慶案例分析 154 英利國際金融中心 重慶案例分析 155 英利國際金融中心 重慶案例分析 156 157 綜合分析 目前重慶5A甲級寫字樓硬件配置數(shù)重賓保利及英利國際金融中心最高 可作為本項目最佳參考項目 158 PART2 項目市場專項研究 重慶商務(wù)市場分析解放碑商務(wù)市場分析重慶典型案例分析國內(nèi)典型案例分析 159 508米 地上101層 29萬方觀景層 85 91F 出租寫字間 9 84F 購物中心 B1 6F 臺北101大廈 國內(nèi)案例分析 160 臺北101大廈 國內(nèi)案例分析 161 垂直運營系統(tǒng) 臺北101大廈 國內(nèi)案例分析 162 大廈辦公區(qū)配置使用用途為金融保險及一般事務(wù)所 辦公室全年24小時皆可使用 辦公區(qū)樓板高度4 2米 室內(nèi)凈高2 8米 室內(nèi)全區(qū)鋪設(shè)6cm高架地板 標準區(qū)域樓板載重400kg 特定區(qū)域樓板載重1 000kg 緊急發(fā)電機為租戶提供后備電力 VAV中央空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 可分區(qū)控制風量 全棟電信資訊光纖干管鋪設(shè) 通訊系統(tǒng)多重備援 雙層節(jié)能帷幕外墻 降低紫外線照射 B2 B5地下停車場共約1 800車位 其中35 36 59 60樓為 空中大廳 設(shè)為電梯轉(zhuǎn)換層 將整棟大樓分為低 中 高樓段三個區(qū)域 大廳樓層提供便利商店 郵局 管理辦公室等設(shè)施 36樓設(shè)有國際會議中心 提供會議服務(wù) 84樓為 風云會 為多功能活動場地 臺北101大廈 國內(nèi)案例分析 163 大廈管理系統(tǒng)訪客發(fā)卡系統(tǒng) 訪客先利用訪客發(fā)卡機與租戶聯(lián)系 要求授權(quán)進入大樓 電梯轉(zhuǎn)換系統(tǒng) 在塔樓內(nèi)設(shè)有34部雙層電梯 不同時段變換三種的不同運轉(zhuǎn)方式 電梯預(yù)叫系統(tǒng) 可在大樓電梯外的按鈕指定欲到達的樓層 在電梯內(nèi)不必排隊按鍵 能源管理及控制系統(tǒng) 監(jiān)控管理全棟大樓機電設(shè)備 并以自動化設(shè)定及控制達到節(jié)約能源目的 安全監(jiān)視系統(tǒng) 公共區(qū)之監(jiān)視器 警報系統(tǒng)及卡片閱讀機 確保大樓設(shè)備與租戶之安全 大廈多樣的智能管理系統(tǒng)是保證物業(yè)安全 高效運作的必備前提 101大廈購物中心 臺北101大廈 國內(nèi)案例分析 項目地址 中國上海浦東新區(qū)世紀大道88號投資單位 中國金茂 集團 股份有限公司建筑設(shè)計 美國芝加哥SOM設(shè)計事務(wù)所建筑施工 上海建工 集團 總公司攜日本大林組 法國西寶公司 香港其士集團物業(yè)管理 上海金茂物業(yè)管理有限公司 上海金茂大廈 國內(nèi)案例分析 上海金茂大廈 國內(nèi)案例分析 占地面積 2 3公頃 建筑面積 29萬平方米 車位數(shù) 900個建筑層數(shù) 地上88層 地下3層 建筑高度 420 5米結(jié)構(gòu)形式 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑造價 50億樓層規(guī)劃 金茂大廈1 2層為門廳大堂 3 50層是層高4米 凈高2 7米的大空間無柱辦公區(qū) 51 52層為機電設(shè)備層 53 87層為超豪華五星級酒店 金茂君悅大酒店 88層為建筑面積1520平方的米觀光大廳寫字樓 3 50層辦公樓區(qū)域總建筑面積約123000平方米 標準層無柱式大空間隨意分割 金茂大廈辦公區(qū)在塔樓的3 50層 建筑面積為122 871平方米 均為無柱大空間 層高4米 凈高達2 7米 租戶可根據(jù)自身的需要任意進行分隔和布置 辦公區(qū)的統(tǒng)長采光窗寬敞明亮 自然采光達到最佳狀態(tài) 照明嵌裝式燈罩 1 5米 1 5米均勻布置 光照均勻 光線柔和 照度達450 500LUX 對電腦熒光屏無反光 不刺眼 有利于電腦時代眼保健 金茂大廈辦公區(qū)的空調(diào)選用世界先進的低溫送風的變風量機組 新風量 5升 秒 人 每層辦公區(qū)還設(shè)有24只手動溫控器 可使室溫在19攝氏度 29攝氏度范圍內(nèi)任意調(diào)節(jié) 在空調(diào)系統(tǒng)的末端設(shè)有消音設(shè)備 為客人提供安靜的辦公環(huán)境 每層辦公區(qū)還設(shè)有茶水間 24小時免費提供經(jīng)砂過濾器 活性炭過濾器 紫外光消毒三級過濾的飲用水和開水 免費為客人提供清潔衛(wèi)生的飲用水 上海金茂大廈 國內(nèi)案例分析 電梯 76部日本三菱電梯 最大等候時間不超過35秒供電系統(tǒng) 法國Cegelec公司