大數據時代：房地產估價數據開發(fā)和利用實踐.docx

大數據時代：房地產估價數據開發(fā)和利用實踐摘自中國房地產估價與經紀2013年6期作者：蔣文軍參加這個論壇感受非常多，信息量非常大，也讓我們有機會把我們公司在批量評估和數據開發(fā)利用方面的成果做一些介紹。一、估價機構開發(fā)利用數據的必要性我們的傳統(tǒng)業(yè)務開始全面萎縮，拆遷越來越少，課稅基本取消，抵押惡性競爭，司法僧多粥少。估價行業(yè)發(fā)展，需要找到新的業(yè)務領域。第一，估價機構開發(fā)利用數據是行業(yè)信息化建設的需要。雖然房地產估價屬于智力服務行業(yè)，但在信息化建設這一塊比較弱，計算機對很多估價機構而言只是一個簡單工具，還處在“刀耕火種”的時代。第二是資產評估入侵，今年資產評估法二審通過，資產評估師要搶房地產估價師的飯碗，我們做了一個統(tǒng)計，發(fā)現浙江省的資產評估公司70%的業(yè)務是房地產估價，其他省份多多少少都會有這樣的情況。第三是其他行業(yè)的插足，數據公司、IT企業(yè)開發(fā)了各類所謂的自動估價系統(tǒng)，聲稱自己是“第三方公正評估價格”。我們公司2008年就建立了一套RPS系統(tǒng)，已經在銀行、擔保公司等金融機構廣泛應用。2010年在武漢舉辦的全國知名估價機構聯(lián)誼會，主要探討估價行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題，當時我提出了一個概念，就是我們房地產估價機構，可以利用自己的專業(yè)優(yōu)勢做房地產估價數據提供商和運營商。當時大家反映都很冷淡，都不太接受。2011年我也做過一些呼吁，在年會論文里，分析了估價機構做數據有什么優(yōu)勢，應該用什么方式，尤其提到了聯(lián)盟的概念，這次論文里也有。今年這個話題成了主題，非常熱門，據我自己的不完全統(tǒng)計，現在做數據系統(tǒng)的房產估價機構不少于30家。有外來的也有本土的。二、估價數據開發(fā)所需的技術積累今天，在數據開發(fā)非常熱門的情況下，我想潑點冷水。有幾個觀點和個別嘉賓不一致，希望可以和大家探討。第一個是對大數據的理解。大數據給我們帶來了巨量信息資源，改變了我們的思維方式。同時，計算機可以提供更快速的數據加工處理效率，更廣泛的數據利用模式。但它以結果為導向的，只解決是什么，不回答為什么。大數據里有一個例子，美國航空公司有一個軟件，非常準。每一個航班晚點率可以精確到百分之九十幾：軟件的開發(fā)者收集了美國航空幾十年來不同時段航的真實時間，測定其晚點率，用龐大的數據得出結論，今天的某一班航班會正點還是晚點，會晚點多少時間。但它并不說明航班為什么晚點，完全用數據推測，確切來說這是概率問題。但是，至少現在我們對房地產估價的定義跟概率沒有直接關系，雖然估價方法的比較法需要用比較實例進行推算，但遠不是概率的概念。所以，他們的做法不需要估價師，也正因如此，行業(yè)外的插足者可以做出各種各樣的系統(tǒng)，看起來還非常準。大數據對現在我們現在所從事的數據采集、開發(fā)、利用，我們是用一種什么樣的態(tài)度來對待，他是不是完全適用。第二個是對房地產數據的定位。現在估價機構都有很多數據，也都在大量采集，有的機構數據量已經達到PB級，澳大利亞的專家提出全世界的信息量達到了三千萬億兆，2015年還要翻兩番。房地產數據能有多少呢，一百萬億兆？中國的房地產數據又有多少呢，一億兆？一億兆就是PB后面加兩個零，PB已經非常大了，后面還得加兩個零。我想說的是，我們應該有針對性的，面對自己所從事的行業(yè)、所需要的資源，不能胡子眉毛一把抓，要避開沒有開發(fā)價值的數據。所以，在這里我提出來房地估價數據的定位，我們把它定義為是專業(yè)估價機構和專業(yè)房地產估價人員專業(yè)性的挖掘集成利用的價格數據和過程數據，至于其他的一些基礎數據，我認為不是我們應該去考慮或者花精力的。我們必須要讓自己所做的數據產品具有專業(yè)性、科學性和權威性，否則就和外行人做的東西就沒有實質區(qū)別。第三個自動估價系統(tǒng)替代不了房地產估價師。我比較推薦估價數據應該來源于估價專業(yè)人員+CAMA系統(tǒng)，雖然有更先進的IAM系統(tǒng)，而且完全是自動的，但可能要到實現人人免費醫(yī)保，全自動系統(tǒng)才能為我所用。因為全自動系統(tǒng)的應用需要兩個基礎，第一房地產信息完全透明，現在有幾家能拿到的房產的權屬信息？第二房地產交易公開透明，現在哪一個能夠拿到所有的真實的成功案例？但是這個在美國、澳大利亞是可以做的，在中國做不到，至少在實現人人免費醫(yī)保之前做不到。所以現在研究自動估價系統(tǒng)有一定的借鑒價值，但是沒有人工參與，它是不準確的。所以在這一點上我認為CAMA系統(tǒng)只能作為一個輔助系統(tǒng)，只是為人所用。第四個開發(fā)利用房地產估價數據所需的條件。需要準確掌握房地產估價理論、熟練運用各種估價方法；批量評估技術；信息技術，為估價數據產品的信息化提供軟硬件支持、移動通信支持、GIS支持及網絡支持；數據技術，負責數據的采集存儲、集中處理、統(tǒng)計分析、挖掘利用，并從數據中發(fā)現價值；計算機軟件，以及專業(yè)人才，需要技術與人才的結合，當然還需要錢，而且數額非常大。三、估價數據開發(fā)和利用實踐我們公司在2005年完成了蕭山區(qū)普通住宅和商業(yè)用房批量評估，2007年完杭州市主城區(qū)普通住宅批量評估，2008年完成了杭州主城區(qū)別墅排屋、寫字樓、單身公寓及余杭區(qū)普通住宅、別墅排屋批量評估；2010年完成杭州主城區(qū)沿街商鋪批量評估，2011年完杭州市主城區(qū)工業(yè)倉儲類、自用辦公類、酒店賓館類、大型商業(yè)類、4s店類加油站類批量評估。這些都通過了專家鑒定，在房產稅稅基評估中取得了比較好的經驗，提煉了一些實用的技術，也得到國外同行的高度認可2008年，我們建立了一套RPS系1.0，覆蓋杭州主城區(qū)普通住宅，主要提供價格信息展示；2009年升級為2.0系統(tǒng)，2013年升級為3.0系統(tǒng)，覆蓋范圍擴大至全省十多個縣市，功能也有了本質的變化，由此引申出我們在浙江省嘗試做的房地產估價數據平臺。四、浙江省房地產估價數據平臺我完全贊同前面的嘉賓關于聯(lián)盟的分析，聯(lián)盟有一定的必要性和優(yōu)勢。浙江省房產估價數據平臺也是一種聯(lián)盟的形式，并不是單獨一家有能力建立的。數據平臺的運營就像建立一個估價數據的高速路網，數據公司提出路網建設計劃、施工方法、服務標準，以吸引各種車輛開上高速公路，而各個合作伙伴按照統(tǒng)一的質量標準修筑和養(yǎng)護道路，并從各自的收費站獲得回報。這就是我們想要的，讓每一個估價機構在這個平臺上能開發(fā)出新的盈利模式，能夠賺錢。這個平臺連接的是數據公司和估價平臺將批量估價技術和數據開發(fā)產品給估價機構，估價機構應用之后，再把市場反饋和新產品開發(fā)建議反饋給數據平臺進行調整和加工。數據平臺的主要作用：一個是建設和推廣，利用信息技術，結合網絡，開發(fā)符合數據平臺運營和發(fā)展需要的軟件系統(tǒng)，向合作伙伴推廣輸出。第二個是估價技術研究與實施指導，集合估價資深專家，總結技術領先、實用性強、適用性廣的批量估價技術、數學模型、實施經驗，向合作伙伴指導輸出。第三個是數據產品研發(fā)與市場培育，統(tǒng)一服務品牌，統(tǒng)產品質量，根據市場需求和客戶反饋及時跟進需求，研發(fā)新的數據服務產品，不斷地培育市場、引導客戶。通過這個平臺，提高了傳統(tǒng)業(yè)務效率，實現了業(yè)務管理信息化、服務方式多元化，開啟了咨詢服務模式，全方位服務客戶。2012年2013年，我們在省內8個城市中確定了數據合作伙伴，提供工作標誰、數據標準、工作流程，指導其對數據進行批量處理；2013年2014年，計劃在全省地級市和30余縣級市實現全覆蓋；2014到2015年，實現全省縣級城市全覆蓋。我們的金融客戶達到了1100多個，國有商業(yè)銀行、股份制銀行、地方銀行都有使用，包括參與平臺建設的單位，他們的客戶群也基本都已涵蓋。特別介紹一下我們的亮點系統(tǒng)商業(yè)房地產批量評估。2010年我們完成了杭州主城區(qū)沿街商鋪批量評估，可以查詢到每個商場、店鋪的價格。目前在浙江省已經有五六個城市已經在做商業(yè)批量評估數據的采集工作，完成以后也將進入這個系統(tǒng)。這個系統(tǒng)主要有三大特點：第一模型適應，針對不同城市（大型城市、中型城市、小型城鎮(zhèn)，及城市性質等）特點，匹配對應的商業(yè)房地產批量評估模型，滿足不同城市需求。第二是精度可選，針對所搜集（或與政府共享）房產信息的完備程度，實現 “商業(yè)路段”、“商業(yè)樓幢”、“單套商鋪”匹配不同定位的基準價，滿足不同客戶需求。第三是方便快捷，只需導入調查信息（符合格式要求）數據庫，即可快速自動、批量生成對應路段的商業(yè)樓幢基準價或單套商鋪基準價，極大提高評估功效。軟件只是一個形式，我們更關注的是其落地和實際應用效果，這個平臺為省內的每一個成員單位提供數據估價技術和數據產品應用，包括商業(yè)、住宅，包括具體的工作流程、采集標準等數據的檢驗，符合平臺所需要的網絡數據標準，都是由我們