淺談物業(yè)管理前期介入的重要性.doc

物業(yè)管理前期介入的探討物業(yè)管理前期介入的操作物業(yè)管理前期介入主要是協(xié)助開發(fā)商把好質(zhì)量關(guān)，從“以人為本”的理念來考慮今后業(yè)主（購房者）在物業(yè)中生活感到舒適滿意。因此物業(yè)管理早期介入流程圖如下：與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談，初步達(dá)成協(xié)議 介入可行性研究 退出房地產(chǎn)開發(fā)簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入 介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 介入物業(yè)銷售階段 介入施工建設(shè)階段 物業(yè)驗(yàn)收、移交 結(jié)束前期介入物業(yè)管理的前期介入與房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程緊密相連。房地產(chǎn)開發(fā)全過程分為立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收幾個(gè)階段。事實(shí)證明，物業(yè)管理工作開展的好壞與前面物業(yè)開發(fā)建設(shè)工程有密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動(dòng)介入。（一）、立項(xiàng)決策階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)以前進(jìn)行市場調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評估時(shí)，聽取物業(yè)管理人員對該項(xiàng)目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面的參考建議是有必要的。這樣做，可減少?zèng)Q策中的風(fēng)險(xiǎn)性。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理工作需要一定的地方和空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區(qū)建成以后，再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已經(jīng)沒有地皮可建，對此業(yè)主意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時(shí)不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具自行車車棚都未予以考慮，住戶進(jìn)住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。它可以全面細(xì)致了反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上存在的種種問題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)中予以糾正。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)物業(yè)管理公司一般應(yīng)注意配套設(shè)施的完善、水電氣供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料的選用和其它等方面的問題?？傊?guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議?？⒐を?yàn)收階段竣工驗(yàn)收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)。所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都要按照1990年9月11日國家建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收辦法進(jìn)行竣工驗(yàn)收。城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收，應(yīng)按照1993年12月1日國家建設(shè)部頒發(fā)的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法進(jìn)行?？⒐を?yàn)收的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設(shè)行政部門，其性質(zhì)是政府行為，是物業(yè)進(jìn)入市場的憑證。1竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，承建單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在竣工驗(yàn)收時(shí)交開發(fā)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要。竣工驗(yàn)收時(shí)，所應(yīng)提交的資料主要有：竣工工程項(xiàng)目一覽表；設(shè)備清單；設(shè)備、材料證明；土建施工記錄；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單；工程項(xiàng)目竣工圖；建（構(gòu)）筑物的使用注意事項(xiàng)；其它重要技術(shù)決定和文件。2完善竣工驗(yàn)收的必要措施（1）、反復(fù)驗(yàn)收 現(xiàn)在的驗(yàn)收程序，一般是這樣的：首先是開發(fā)、承建單位介紹情況，然后由專家們分專業(yè)下現(xiàn)場驗(yàn)收，之后重新聚集，分專業(yè)講評、打分、定級(jí)，由開發(fā)、承建單位表態(tài)，最后在驗(yàn)收報(bào)告上會(huì)簽，并對需要整改的項(xiàng)目提出處理意見。 我認(rèn)為，講評時(shí)應(yīng)詳細(xì)地做好記錄，并搞一個(gè)驗(yàn)收紀(jì)要；對于存在的問題，應(yīng)列出整改一覽表，并定出整改期限。期限結(jié)束后，應(yīng)對存在問題的再次檢查，直至完全整改完畢為止，再發(fā)合格證。否則，很有可能把工程質(zhì)量不合格或配套不完善的物業(yè)流入市場，給物業(yè)管理公司和業(yè)主（或使用人）帶來管理或使用上的諸多麻煩。（2）、意見及時(shí)在講評之前，驗(yàn)收部門應(yīng)與物業(yè)管理公司合議一次，理由是物業(yè)管理公司通過較長時(shí)間的耳濡目染，或通過參加前期介入，對建設(shè)情況的內(nèi)幕和存在的問題還是比較了解的，他們的意見很有參考價(jià)值。物業(yè)管理公司在合議時(shí)，應(yīng)及時(shí)提出意見。驗(yàn)收時(shí)不把問題暴露全面，事后再提整改意見，那是白費(fèi)心機(jī)的?！叭思医ㄔO(shè)局都通過了，你們物業(yè)管理公司有什么資格在這邊糾纏不休”，包括承建單位在內(nèi)，沒有人會(huì)理你的。（3）、驗(yàn)收全面目前的驗(yàn)收，對室內(nèi)的裝修、水電設(shè)施看得比較多，而對室外的公共部分看的比較少。例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污井的規(guī)格是否規(guī)范，水電表的廠家、型號(hào)是否為推薦產(chǎn)品，停車場、道路是否符合要求；避雷系統(tǒng)是否可靠，等等。而這些是物業(yè)管理公司最關(guān)心的。因此，應(yīng)引起重視，避免顧此失彼。（4）、科學(xué)驗(yàn)收目前的驗(yàn)收，一般是憑眼力和經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)增加一些測試儀器、儀表。該試壓的就試壓，該試流量的就試流量，該測負(fù)荷能力的就測負(fù)荷能力。盡量用科學(xué)的檢測方法，對物業(yè)進(jìn)行科學(xué)的驗(yàn)收。（五）、接管驗(yàn)收階段1接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管理開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收，是竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。在完成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。接管驗(yàn)收的原則接管驗(yàn)收是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會(huì)出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗(yàn)收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則：原則性與靈活性相結(jié)合。所謂原則性，就是實(shí)事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題作非常詳細(xì)的記錄，該返工的就要責(zé)成承建單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模物業(yè)，難免會(huì)出現(xiàn)一些不如人意之處，接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗(yàn)收雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理地、圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合。工程質(zhì)量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時(shí)間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項(xiàng)目決定該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對住宅小區(qū)，因?yàn)榕c千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。（4）、接管驗(yàn)收的內(nèi)容物業(yè)的接管驗(yàn)收是件繁雜的工作，驗(yàn)收時(shí)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行。其工作程序如下圖：公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)接管驗(yàn)收指令 公司組建接管驗(yàn)收小組 作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備 進(jìn)行資料驗(yàn)收移交 要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料 （否）驗(yàn)收是否合格 （是）進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收 要求開發(fā)商限時(shí)整改 （否） 是否合格 （是）記錄歸檔接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作、資料的接管驗(yàn)收、硬件設(shè)施設(shè)備和驗(yàn)收遺留問題的處理等。接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。在接到公司領(lǐng)導(dǎo)的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照領(lǐng)導(dǎo)要求抽調(diào)業(yè)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋主體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；準(zhǔn)備好房屋主體接管驗(yàn)收表、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表、接管驗(yàn)收問題整改表等接管驗(yàn)收記錄表格。泉州市秋實(shí)物業(yè)管理公司在接管刺桐豪園時(shí)，與開發(fā)商泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確定好驗(yàn)收日期后，立即從行政部、公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、保安部等部門抽調(diào)出若干人員，組成接管驗(yàn)收小組，進(jìn)駐刺桐豪園并成立秋實(shí)物業(yè)管理公司刺桐豪園管理處，對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收。資料的接管驗(yàn)收開發(fā)商委托物業(yè)管理時(shí)需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。詳細(xì)內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收a).樓宇主體硬件設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。秋實(shí)物業(yè)管理公司在對刺桐豪園樓宇主體硬件的接管驗(yàn)收，主要是對主體結(jié)構(gòu)、門窗、水電部份進(jìn)行驗(yàn)收。刺桐豪園占地7235平方米，總建筑面積27740平方米，綠化率33%。小區(qū)主體建筑集住宅、店鋪于一體的庭院圍合式小高層樓宇，地上十三層，地下一層，共有住宅159套，店鋪49間。小區(qū)配備6部電梯，建有中庭花園、空中花園、地下停車場等各種配套設(shè)施設(shè)備。秋實(shí)物業(yè)管理公司對主體結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動(dòng)和裂縫，位置是否準(zhǔn)確，有無翹曲變形；電器插座、開關(guān)安裝是否牢固；水表、電表安裝是否牢固，有無損傷，讀數(shù)是否正常；給水設(shè)施有無滲漏、銹跡，壓力是否足夠；地漏、排水管道接口是否密實(shí)，有無滲漏、堵塞現(xiàn)象，排水是否流暢。驗(yàn)收時(shí)如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。b). 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括：天臺(tái)、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報(bào)箱等的驗(yàn)收。秋實(shí)物業(yè)管理公司對刺桐豪園公共配套設(shè)施的接管驗(yàn)收，主要驗(yàn)收道路路面是否平整，有無水泥塊、斷裂；消防箱標(biāo)識(shí)是否清楚，玻璃是否完好，消防設(shè)施配件是否齊全，消防管標(biāo)識(shí)是否明顯，有無漏水，水壓是否充足；該小區(qū)的停車場為地下停車場，所以檢查照明是否充足，標(biāo)識(shí)是否清楚，安全設(shè)施、排水設(shè)施是否良好；小區(qū)建有中庭花園、空中花園，綠化的樹種、綠化水管布局的合理性成了驗(yàn)收的重點(diǎn)，綠化水管的閥門開關(guān)是否靈活、安裝穩(wěn)固。如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)向開發(fā)商提出意見，要求整改。c).機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設(shè)備的型號(hào)、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運(yùn)轉(zhuǎn)等。秋實(shí)物業(yè)管理公司對刺桐豪園的變配電設(shè)備的驗(yàn)收，以設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。對電梯設(shè)備的接管驗(yàn)收，以以設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，動(dòng)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范，有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證，機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。總之，硬件設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。接管驗(yàn)收遺留問題的處理a).遺留問題的登記確認(rèn)：對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表（附件一）中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)備設(shè)施問題登記表（附件二）中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。b).對資料遺留問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。c).對物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。d).對于長期解決不了、勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備忘。.接管驗(yàn)收遺留資料登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。（5）接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問題物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，物別要注意以下事項(xiàng)：接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收為合格工程，但并不意味著接管驗(yàn)收就沒有問題竣工驗(yàn)收是從大方面把握質(zhì)量關(guān)，許多無關(guān)宏旨的小問題不在竣工驗(yàn)收質(zhì)量的范圍內(nèi)。如墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏排水不暢等等，這些問題一般不影響竣工驗(yàn)收的通過。但物業(yè)管理公司準(zhǔn)備接管時(shí)，卻要將類似這樣的細(xì)小問題逐一列明，要建設(shè)單位承諾在一定期限內(nèi)整改。這表明，在接管前物業(yè)有任何問題均應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決?，F(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)移交雖然規(guī)定物業(yè)要經(jīng)過綜合驗(yàn)收后方可交付使用，但末等綜合驗(yàn)收就急于交付的情況時(shí)有發(fā)生。特別在設(shè)備方面，調(diào)試驗(yàn)收合格一項(xiàng)就移交一項(xiàng)，今天接管了電梯系統(tǒng)，幾個(gè)月后又接管空調(diào)系統(tǒng)，至于消防系統(tǒng)的移交可能更遲。因此，物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不能簽字接管，不然就要背著責(zé)任走。接管驗(yàn)收一定要定明接管日期，以便劃清責(zé)任界線物業(yè)管理公司只對接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問題負(fù)責(zé)，如在保質(zhì)其內(nèi)，非人為因素的問題仍由開發(fā)商或施工單位負(fù)責(zé)。若由于開發(fā)商在施工驗(yàn)收合格后未能及時(shí)移交物業(yè)管理公司接管，使物業(yè)管理公司接管后的設(shè)備保持期縮短，物業(yè)管理公司應(yīng)將開發(fā)商提出，爭取補(bǔ)回原來保質(zhì)期。驗(yàn)收資料的收集整理（1）、資料收集整理的程序物業(yè)接管驗(yàn)收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有遵循一定的程序，會(huì)使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進(jìn)行：制訂收集整理計(jì)劃。資料收集整理最關(guān)鍵的一步就是制訂一個(gè)好的計(jì)劃。由于接管驗(yàn)收應(yīng)收集的資料數(shù)量大、涉及面廣，如果沒有制訂一個(gè)計(jì)劃，難免會(huì)有一些資料漏掉。走好這一步，具體工作就可以按這個(gè)框架來一步步完成。一個(gè)好的計(jì)劃應(yīng)當(dāng)是涉及到物業(yè)的每一方面。接管驗(yàn)收小組制訂好計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)反復(fù)檢查計(jì)劃應(yīng)收集整理資料是否有遺漏。深入現(xiàn)場，實(shí)地收集。物業(yè)接管驗(yàn)收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按計(jì)劃收集統(tǒng)計(jì)需收集資料的數(shù)量、型號(hào)等情況，并記錄在案，使物業(yè)管理公司做到自己心里有數(shù)，以便于在資料移交時(shí)，考察資料的準(zhǔn)確性、真實(shí)性。資料的移交。接管驗(yàn)收小組在與開發(fā)商進(jìn)行資料移交時(shí)，應(yīng)把開發(fā)商移交的資料與自己實(shí)地收集到的資料進(jìn)行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準(zhǔn)確或不真實(shí)等問題，應(yīng)責(zé)返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補(bǔ)全。資料的整理。資料移交接管完以后，應(yīng)對資料進(jìn)行整理。整理時(shí)應(yīng)先搭建一個(gè)目錄框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個(gè)目錄下，并進(jìn)行裝訂。對每一類的資料進(jìn)行命名，并在每一類首頁注明簡要內(nèi)容，以便于隨時(shí)調(diào)用。資料的存檔。移交收集到的資料整后，應(yīng)將資料復(fù)印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。（2）、資料收集整理的形式資料的表現(xiàn)的形式有很多種，并不僅僅局限于文字，我們可以用圖表、照片等手段使得資料中原本抽象的數(shù)字或難以用文字表達(dá)的項(xiàng)目變的生動(dòng)且美觀。如小區(qū)分布圖，可用彩色圖片加以美化；小區(qū)內(nèi)的戶型可用戶型結(jié)構(gòu)圖加以表達(dá)；小區(qū)內(nèi)不同戶型的數(shù)量，可用柱狀圖、砌餅圖等圖表表示；機(jī)電設(shè)備的調(diào)試報(bào)告數(shù)據(jù)，可用柱狀圖、曲線圖等加以表現(xiàn)；還有一些設(shè)備設(shè)施無法用文字描述，可直接用照片進(jìn)行描述。在竣工驗(yàn)收中存檔下的報(bào)告、文件也可作為資料的存檔形式，這種形式的資料更顯的真實(shí)、有說服力。至于這些豐富的表現(xiàn)形式要怎樣去運(yùn)用，則要視各公司的特點(diǎn)及具體情況而論。（3）、資料收集整理的內(nèi)容在接管驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的資料：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗(yàn)收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯準(zhǔn)用證。施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報(bào)告書；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（六）、入伙階段1交樓期間的準(zhǔn)備工作業(yè)主收樓標(biāo)志著物業(yè)買賣合同基本履行，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系正式建立，管理工作全面展開。因此，作好物業(yè)的順利交接對于日后物業(yè)公司開展工作、與業(yè)主建立良好關(guān)系有著十分重要的意義。當(dāng)物業(yè)管理公司代表所有業(yè)主接收物業(yè)后，就開始正式履行對物業(yè)的管理維護(hù)責(zé)任，這時(shí)首要任務(wù)就是配合開發(fā)商作好讓業(yè)主順利收樓的準(zhǔn)備工作。因此，物業(yè)管理公司此時(shí)應(yīng)分別做好以下幾方面的工作：（1）、與開發(fā)商聯(lián)合驗(yàn)收物業(yè)。物業(yè)公司應(yīng)將驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題作詳細(xì)記錄并交給開發(fā)商聯(lián)系原施工單位整改。為確保能完成整改，以使業(yè)主能得到最大程度的滿意，開發(fā)商必須為交樓前的驗(yàn)收留出充分的時(shí)間。（2）、資料移交。開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交全套工程圖紙，包括工程從立項(xiàng)到開工的所有文件資料、全套竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備保修合同、驗(yàn)收合格手續(xù)文件等。（3）、開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交業(yè)主資料，含業(yè)主地址電話、購房面積、委托代理人資料等，以便郵寄通知書、計(jì)算收費(fèi)額。（4）、與開發(fā)商就有關(guān)收費(fèi)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商將交樓前的最后一期收費(fèi)與物業(yè)管理公司的交樓工作同理進(jìn)行，以方便業(yè)主。這樣，物業(yè)管理公司有必要就交樓時(shí)的財(cái)務(wù)問題同開發(fā)商協(xié)調(diào)好。由于多數(shù)收樓信函是由開發(fā)商或物業(yè)管理公司其中一方統(tǒng)一發(fā)出，因此必須準(zhǔn)備好有關(guān)資料提前交另一方。（5）、向已符合條件的業(yè)主發(fā)出有關(guān)函件。這些函件主要包括： 入伙通知書。通知書是通知業(yè)主可以來辦理入伙手續(xù)的法律文件。在制定入伙通知書時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：如業(yè)主尚有買樓款項(xiàng)未付，應(yīng)向其說明物業(yè)已符合收樓條件，通知其盡快向開發(fā)商繳齊余款即可辦理入伙手續(xù)；為避免業(yè)主收樓時(shí)間過于集中，加重業(yè)主輪候時(shí)間及物業(yè)公司工作壓力，應(yīng)妥善安排業(yè)主分期分批辦理，但不可將收樓時(shí)間拉得太長以免業(yè)主誤會(huì)不能按期交樓，必要時(shí)應(yīng)增派人手辦理。另外，還要考慮到業(yè)主因故不能按期前來辦理手續(xù)的情況，可說明如業(yè)主因故不能按時(shí)收樓，在規(guī)定辦理時(shí)間以后，還可以在物業(yè)管理公司注明的機(jī)動(dòng)時(shí)間予以補(bǔ)辦；如果部分業(yè)主仍不能如期在機(jī)動(dòng)時(shí)間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書內(nèi)注明處理辦法。同時(shí)，應(yīng)提醒業(yè)主一般不要提前收樓，以免辦理不到手續(xù)，如業(yè)主確有特殊情況（如長期出國或出差等），應(yīng)協(xié)助業(yè)主在收樓期間內(nèi)提前辦理，但應(yīng)告知業(yè)主必須提前預(yù)約。收樓程序。為便于業(yè)主了解交樓的操作程序，應(yīng)按步驟向業(yè)主詳細(xì)說明。收樓須知。所謂收樓須知，就是要告知業(yè)主要收樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)以及在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的各種文件、證件、購房合同和收費(fèi)項(xiàng)目、金額及繳費(fèi)方式。2入伙的程序物業(yè)管理公司在交付物業(yè)一般遵循以下步驟為業(yè)主辦理入伙手續(xù)，下面以泉州秋實(shí)物業(yè)管理公司為例說明其程序：（1）、物業(yè)管理公司主動(dòng)出示有關(guān)文件、證件及開發(fā)商同意交樓的書面文件。（2）、要求業(yè)主出示入伙通知書、身份證及有關(guān)文件、證件。（3）、業(yè)主驗(yàn)收其所購物業(yè)，業(yè)主簽收房屋及設(shè)備驗(yàn)收清單。業(yè)主有權(quán)根據(jù)售樓合同的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，以保證房屋質(zhì)量。秋實(shí)物業(yè)管理公司的做法是派管理人員陪同業(yè)主對房屋進(jìn)行檢查驗(yàn)收，回答業(yè)主提出的問題，如當(dāng)場不能解答的話，必須記錄下來，待征詢后明確答復(fù)。如果確系物業(yè)管理公司在驗(yàn)收時(shí)遺漏或疏忽的質(zhì)量問題，及時(shí)通知施工單位或開發(fā)商限期整修、解決。（4）、向業(yè)主收取各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金等費(fèi)用。秋實(shí)物業(yè)管理公司沒向業(yè)主收取維修基金，因?yàn)樗麄兊木S修基金是向泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司即開發(fā)商收取的。（5）、物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂業(yè)主公約。（6）、秋實(shí)物業(yè)管理公司在給業(yè)主介紹入住的有關(guān)事項(xiàng)及接受業(yè)主的咨詢后，并發(fā)給業(yè)主泉州刺桐豪園業(yè)主手冊。（7）、物業(yè)管理公司正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主。以上程序可能因業(yè)主的不同要求而有所調(diào)整。例如，業(yè)主驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，有的會(huì)堅(jiān)持整改后再收樓，有的則會(huì)同意先行辦理手續(xù)后整改。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)不同情況做出較為靈活的程序調(diào)整，告知辦理收樓手續(xù)的管理員，以免與業(yè)主發(fā)生矛盾。3入伙時(shí)費(fèi)用的收取當(dāng)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格、眾多業(yè)主收到開發(fā)商的入伙通知書準(zhǔn)備入伙時(shí)，以廣州市及泉州秋實(shí)物業(yè)管理公司為例，業(yè)主應(yīng)該交如下管理費(fèi)用：（1）、管理費(fèi)預(yù)收金預(yù)收的管理費(fèi)最多不超過3個(gè)月，以后原則上每月支付當(dāng)月管理費(fèi)。（2）、入住時(shí)一次性繳交費(fèi)用水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金。廣州市的標(biāo)準(zhǔn)是多層住宅200元/戶；高層住宅400元/戶；寫字樓、商場不超過15元/。管理公司向不可直接給供水供電部門繳費(fèi)的業(yè)主收水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金。秋實(shí)物業(yè)管理公司收取的水電周轉(zhuǎn)金是200元/戶。裝修保證金。廣州市的標(biāo)準(zhǔn)是多層住宅最高不超過800元/戶；高層住宅最高不超過1500元/戶；多層寫字樓、商場最高不超過1500元/戶（50平方米以內(nèi)），超過部份加收30元/。由于刺桐豪園內(nèi)有標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)式兩種戶型，所以秋實(shí)物業(yè)管理公司收取的費(fèi)用是標(biāo)準(zhǔn)戶型1000元/戶；復(fù)式戶型為2000元/戶。裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)。廣州市的標(biāo)準(zhǔn)是按實(shí)際發(fā)生費(fèi)向業(yè)主收取。若業(yè)主入住時(shí)以書面形式明確不進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)公司不應(yīng)向業(yè)主收裝修保證金和裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)。秋實(shí)物業(yè)管理公司并未向業(yè)主收取裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)。公共設(shè)施費(fèi)用。廣州市的標(biāo)準(zhǔn)是在銷售商品房合同未有明確配套而新增加的設(shè)施，可收取下列費(fèi)用（以明確的配套項(xiàng)目不得重復(fù)收取）：按實(shí)際支出分?jǐn)偟墓卜辣I門費(fèi)；每戶300元的有線電視初裝費(fèi)。秋實(shí)物業(yè)管理公司并未收取此項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)管理公司不能收取的費(fèi)用包括：供水一戶一表設(shè)備費(fèi)、信報(bào)箱（秋實(shí)物業(yè)管理公司有收取此項(xiàng)費(fèi)用，其費(fèi)用為80元/戶，可能是因?yàn)榇隧?xiàng)費(fèi)用并不高，沒有業(yè)主提出疑問或拒交）、電話管線費(fèi)、裝修管理費(fèi)等等。4入伙時(shí)如何處理好業(yè)主提出的問題在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，業(yè)主一般會(huì)向物業(yè)管理公司詢問一些，而這些問題往往是跟物業(yè)管理公司有密切關(guān)系的問題，如何處理好業(yè)主提出的問題是非常重要的。下面就對一些常見問題提出一些個(gè)人意見。（1）、如何對待開發(fā)商售樓時(shí)對業(yè)主作出的有關(guān)管理的承諾？近年來，由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，商品房供應(yīng)相對過剩，很多開發(fā)商在售樓時(shí)往往對業(yè)主有諸多承諾，如配套設(shè)施建設(shè)、配套物業(yè)管理服務(wù)、各種免費(fèi)或優(yōu)惠服務(wù)等等。而物業(yè)售出后，一些開發(fā)商卻又“忘記”了他們曾經(jīng)對業(yè)主許下的承諾。本來，開發(fā)商對業(yè)主的承諾能否兌現(xiàn)是開發(fā)商與業(yè)主之間的事，從理論上講，物業(yè)管理公司可以不去沾邊。然而，我國的物業(yè)管理公司往往與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。這種現(xiàn)象在泉州更為明顯，泉州大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都同屬于一個(gè)集團(tuán)公司。而物業(yè)管理公司今后要長期面對業(yè)主的監(jiān)管，又不得不努力為業(yè)主解難。因此，物業(yè)管理公司便成為業(yè)主和開發(fā)商之間的“中間人”，起著協(xié)調(diào)和潤滑作用。所以如果出現(xiàn)此類問題，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：了解情況，溝通雙方。開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，往往是公說公有理，婆說婆有理。管理公司應(yīng)深入了解情況，掌握雙方的訴求，講求證據(jù)分清責(zé)任，誠信處事。如果有足夠的證據(jù)，證明開發(fā)商曾有某項(xiàng)承諾，則物業(yè)管理公司應(yīng)代表業(yè)主敦促開發(fā)商盡可能兌現(xiàn)；如果并無足夠的證據(jù)證明開發(fā)商有過某項(xiàng)承諾，當(dāng)物業(yè)管理公司將業(yè)主的請求向開發(fā)商說明后，開發(fā)商不愿意作出犧牲時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)盡量向業(yè)主說明情況。兼顧雙方的利益。物業(yè)管理公司由于介于開發(fā)商和業(yè)主之間的特殊關(guān)系，要取得兩方面的配合才能把管理搞好，因而在處理有關(guān)爭議時(shí)應(yīng)盡可能兼顧雙方面的利益，對業(yè)主主要盡力為其爭取合法權(quán)益，而對開發(fā)商則要從維護(hù)其良好商譽(yù)我角度出發(fā)，說服開發(fā)商不要為了小小的眼前利益而損害自己的社會(huì)形象，要對兌現(xiàn)自己的承諾表現(xiàn)出應(yīng)有的誠意，取得業(yè)主們的信任和配合。靈活務(wù)實(shí)，互諒互讓，解決問題。很多時(shí)候，開發(fā)商并不是不愿意兌現(xiàn)其作過的承諾，而是因確實(shí)面對很大的困難而無法及時(shí)兌現(xiàn)。對這種情況，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系，讓雙方相互理解和尊重，共同商議出變通解決問題的辦法。對不能馬上解決的問題要分步解決，不整改的問題作出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，求大同，存小異，對一些非原則性問題，雙方均多做讓步，以緩解彼此的對立關(guān)系，建立友好合作的關(guān)系。物業(yè)管理公司因此也能樹立自己的威信，取得開發(fā)商和業(yè)主兩方面的支持和信任，為今后的管理工作奠定良好基礎(chǔ)。（2）、業(yè)主收樓驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？物業(yè)管理公司與業(yè)主第一次真正交往發(fā)生在收樓時(shí)。開發(fā)商通常會(huì)委托物業(yè)管理公司代辦交樓手續(xù)。如果此時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理呢？物業(yè)管理公司作為管理者，在處理房屋質(zhì)量問題時(shí)身份較為特殊，既要幫業(yè)主解決問題，減少業(yè)主的矛盾，又要幫助開發(fā)商順利完成交樓工作。一般說來，物業(yè)管理可以就質(zhì)量問題的大小做不同的處理。由于收樓對于業(yè)主來講是一件大事，業(yè)主的心態(tài)一般都比較慎重，因此，即使對于一些如墻面輕微開裂等較為細(xì)微的問題，物業(yè)管理公司也應(yīng)該充分理解。如果這些問題的存在不會(huì)影響到業(yè)主的正常使用、裝修，物來管理公司就應(yīng)代開發(fā)商作出一定的承諾，向業(yè)主保證解決問題，并承諾在一定的時(shí)間內(nèi)做出補(bǔ)救，之后及時(shí)將問題反映給開發(fā)商，跟進(jìn)開發(fā)商做好維修補(bǔ)救工作。這樣才能避免因瑣碎問題延誤交樓。如果業(yè)主在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)較為重大的質(zhì)量問題如漏水、結(jié)構(gòu)隱患、缺少重要配件等而拒絕收樓，此時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)盡量避免激化矛盾（比如仍勸說業(yè)主收樓），以免使管理公司在業(yè)主心中留下不公正的印象。管理公司應(yīng)將業(yè)主的意見如實(shí)記錄之后轉(zhuǎn)交給開發(fā)商處理。由于涉及問題性質(zhì)較嚴(yán)重，管理公司一般不宜代開發(fā)商作出應(yīng)否整改時(shí)間的承諾，而應(yīng)交由開發(fā)商派人直接處理此類問題。為妥善解決交樓時(shí)可能發(fā)生的質(zhì)量問題，管理公司應(yīng)事先與開發(fā)商就不同類型問題的處理方式作好協(xié)商，明確哪些是管理公司可以直接答復(fù)業(yè)主的，哪些只能由開發(fā)商自行決定。另外，管理公司可以向開發(fā)商提供解決