筑境風(fēng)情商業(yè)街招商策劃方案措施研討.doc

n 當(dāng)前文檔修改密碼：8362839案例四、筑境風(fēng)情商業(yè)街招商策劃案一、招商準備及階段劃分1、招商準備根據(jù)筑境風(fēng)情商業(yè)街目前的銷售和招商情況，本招商節(jié)點開始時間定為11月20日，招商的準備工作包含如下內(nèi)容：（1）與政府及林學(xué)院洽談工作：編號細則完成時間1特色美食街規(guī)劃申報11月20日之前2稅收減免、定額稅、優(yōu)惠政策問題11月20日之前3經(jīng)營商戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化問題11月20日之前4交通、環(huán)保、工商、稅務(wù)等方面的優(yōu)惠政策11月20日之前5經(jīng)營管理公司注冊11月20日之前6與林學(xué)院后勤協(xié)商，充分利用林學(xué)院的資源11月20日之前（2）招商文本及相關(guān)資料準備 編號細則完成時間1招商手冊11月20日之前2招商商鋪平面圖及面積11月20日之前3招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細分11月20日之前4推廣計劃及費用預(yù)算（給客戶參考）11月20日之前5招商地點確定及辦公用品到位11月20日之前6銷售價格表11月20日之前7租賃合同范本11月20日之前8合作經(jīng)營合同范本11月20日之前9物管文本已有10裝修要求11月20日之前11商業(yè)管理文本11月20日之前（3）其它準備工作編號細則完成時間1物業(yè)管理及經(jīng)營管理公司確定11月20日之前2招商團隊組建完畢11月20日之前3異地招商工作計劃的確定11月20日之前4招商負責(zé)人及相關(guān)人員的激勵制度11月20日之前5代理招商的規(guī)范文本（針對商業(yè)街內(nèi)分割的代理招商內(nèi)容）11月20日之前以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定，以便在招商時使用。2、階段劃分在招商準備工作完成后，根據(jù)實際情況，我們將本商業(yè)項目的招商過程劃分為以下幾個階段，以安排招商中的整體工作，并對招商工作起指導(dǎo)性作用。（1）第一階段 啟動期招商(05年11月20日-06年1月中旬)階段任務(wù)啟動主力業(yè)態(tài)的招商工作，爭取引進5-8家有影響力的商家；完成特色街的申報和宣傳工作，力爭引入一部分旅游特色產(chǎn)品的商家；爭取完成商業(yè)街內(nèi)各業(yè)態(tài)1-2家主力店；本階段需要完成整個招商任務(wù)的20%左右；穩(wěn)進式的銷售結(jié)合重頭招商，樹立項目品牌商業(yè)街的形象； 階段工作適合本項目的主力店招商洽談；與政府有關(guān)部門的合作；異地招商的推廣；06年元旦杭州房交會的宣傳；項目在臨安的宣傳工作；對項目的大規(guī)模宣傳和廣泛招商；其它意向商家的洽談；年終的招商慶典活動；（2）第二階段 招商集中期（06年2月中旬-06年3月底）1、 階段任務(wù)各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進，掀起年后招商的熱潮；主力業(yè)態(tài)再引進3-5家；完成全部業(yè)態(tài)招商商家的50%；對臨學(xué)院和臨安本地的宣傳到位；特色街的招商初具規(guī)模；進行一定的開街宣傳；爭取成為世界休閑博覽會（時間：2006年4月22日至10月22日）分會場的設(shè)點之一；銷售集中進行；2、 本階段工作接受各商家的主動上門；主動接洽我們可望進駐的商家，簽訂合同或達成意向；1- 3次大規(guī)模的銷售活動（在特色街等完全明確后）；1-2次的大型招商促進活動；部分商家開業(yè)的宣傳；管理部分商家的裝修，協(xié)調(diào)其中存在的問題；在年后趁機把握市場先機會，率先啟動招商工作；5、1節(jié)的活動（3）第三階段 招商沖刺期（06年4月初-06年5月底）階段任務(wù)利用休閑博覽會帶動商家進駐；通過廣告宣傳召開大規(guī)模的招商活動；力爭完成20%的招商任務(wù)，即整個步行街的招商完成90%；對開街進行宣傳；促進協(xié)議商家最后簽定合同；管理好裝修入場工作；本階段工作休閑博覽會分會場的宣傳和具體活動開展；與臨安市民及林學(xué)院的互動活動；人員走訪，促進商家落定；敦促已簽訂商家進行裝修，準備9月份的整體開街慶典活動；杭州5月房交會展開一次招商、銷售與開街的形象活動；廣告宣傳的跟進；（4）第四階段 招商持續(xù)期（06年6月）本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時將完成一部分商家的后續(xù)進場，如該部分商家在開街前未能及時完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督，在開街前3日內(nèi)暫停裝修；根據(jù)實際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開街慶典活動的準備。二、招商時間表開街準備期啟動期春節(jié)持續(xù)期沖刺期集中期06/05/3106/06/0806/03/3006/01/2506/02/0805/11/20招商進度計劃表節(jié)點時間備注招商準備期2005年11月20日前完成招商準備工作招商啟動期2006年11月20日-06年1月25日與3-5個主力商家達成合作意向，由此引爆招商高潮，截止春節(jié)前中等商戶陸續(xù)引進，小商戶緊跟其后。完成招商20%。春節(jié)休整2006年1月26日-2006年2月8日積累客戶招商集中期2006年2月9日-2006年3月31日大商戶、中等商戶基本確定，大規(guī)模招商進行。完成招商共70%。招商沖刺期2006年4月1日-2006年5月31日準備開街，并促進簽約和進場裝修。完成招商共90%招商持續(xù)期2006年6月1日開始完成剩余的招商工作。開街2006年6月8日盛大開街三、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦1、業(yè)態(tài)規(guī)劃（1）由（1）和（2）部分組合成為娛樂主題商街。該商街位置處于臨安市民前往本項目的前言；同時輻射了社區(qū)和學(xué)生消費群體；娛樂商業(yè)具有一定的輻射力，可以吸引周邊人群前往；娛樂主題街一般在晚上較為熱鬧，因此，必須設(shè)置在離社區(qū)中心有一定距離處，考慮有一定獨立性；通過設(shè)置該主題商業(yè)可以提升整個商業(yè)街形象；娛樂商街需要一定的獨立性，該商街正好具備如此特性；（2）由（3）和（5）部分組合成為餐飲主題商街。從建筑設(shè)計和布局上說，適合為美食街區(qū)；餐飲業(yè)態(tài)具有一定的發(fā)散力，可以吸引其它的消費人群，因此，在位置設(shè)置上，我們選擇了連接大學(xué)路的商街；餐飲對本社區(qū)居民應(yīng)該從便利性上考慮，因此，餐飲位置最好設(shè)置在整個社區(qū)內(nèi)部；該商街同時承接大學(xué)路和社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃路（南北走向），連通了內(nèi)部和外部；連通項目一期和三期，居于社區(qū)內(nèi)核心位置；（3）由（4）和（7）以及（6）、（10）部分組合成為購物主題商街。直接處于社區(qū)內(nèi)南北向規(guī)劃路上，北面正對林學(xué)院，學(xué)生便利性購物將形成支撐該商業(yè)主題街的主力消費群之一；承接娛樂主題街和餐飲主題街，充分體現(xiàn)商業(yè)價值；項目商業(yè)有一定規(guī)模，購物是必不可少的一個主題內(nèi)容；學(xué)生對購物的消費需求，從項目位置和本主題商業(yè)街上看，是非主要消費行為，因此，便利性很重要；通過購物街的設(shè)置，可以有效的吸引外部人流進入社區(qū)內(nèi)其它主題商業(yè)街進行消費。（4）由（9）和（11）部分組合成為家居生活主題街。與購物主題街有機連接，互為補充；由于高層的間距等阻礙，該街面采光等相對不足，使用營造為非經(jīng)常性消費主題，如家居、生活用品等。該主題商街直接通向環(huán)城北路以東，人氣相對不足；通過家居店燈光和裝飾的營造，有利于改善區(qū)內(nèi)的氛圍；直接連通環(huán)城北路，便于建材的運送；（5）由（12）部分組成的休閑主題街。位置較偏，以休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置能充分吸引各類人群前往進行消費，帶動該商業(yè)主題的價值；通過集中休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置，可以吸引周邊人群的導(dǎo)入；休閑店主要以夜間營業(yè)為主，設(shè)置于本位置，對社區(qū)居民影響不大。直接面臨環(huán)城北路，對外部的客源有一定的引力；（6）由環(huán)城北路組合的大學(xué)商街。直接大范圍面對浙江林學(xué)院，在便利性上有充分的優(yōu)勢；直接面對環(huán)城北路，可同時考慮設(shè)置針對市民的業(yè)態(tài)穿插；通過東西橫向?qū)W生街的設(shè)置，充分引入人流進入社區(qū)內(nèi)商業(yè)街；娛樂主題街部分業(yè)態(tài)也是大學(xué)商街的延伸內(nèi)容；（7）由（8）部分組成的旅游特色街 戶型面積不大，適合旅游產(chǎn)品銷售；直接對外，充分提升環(huán)北商街的整體價值；在該街區(qū)內(nèi)設(shè)置有臨安特產(chǎn)，面積不大，但能給到本案消費的外地消費者提供附加性的消費內(nèi)容。2、與臨安經(jīng)濟結(jié)合的部分特色街內(nèi)容說明（1）特色美食街這里主要經(jīng)營的是臨安的特色美食，將臨安所有的餐飲資源整合，形成一條具有臨安本地特色的美食街，所有的材料幾乎都采用本地比較特色的產(chǎn)品，例如臨安土菜、本雞、筍干、板栗等等，充分挖掘和利用臨安本地的特色資源，一方面讓游客享受這生態(tài)旅游城市當(dāng)中獨具特色的美食，另一方面，可展現(xiàn)臨安當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕層慰土私馀R安、熱愛臨安。由于獨立于住宅外，這條街主要為中式餐飲，臨安的土菜和野味風(fēng)靡杭州，由于臨安目前尚無良好的美食一條街，我們希望能填補這個空白，成為臨安市的特色美食一條街主要為外地游客服務(wù)，兼顧本地區(qū)的居民，學(xué)生以及臨安地區(qū)的其它消費群，就建筑形式上看，該格局也適合餐飲街的構(gòu)筑?？梢弧⒍?、三層聯(lián)通。該特色美食街可包括野味館、土菜館、臨安小吃、臨安沙鍋店、早餐店、臨安家常菜館、臨安風(fēng)味館、其它臨安特色美食館、少量杭幫菜等。（2）旅游特色街這里主要經(jīng)營的是臨安的特產(chǎn)以及旅游商品，將臨安所有的特產(chǎn)資源整合，形成一條具有臨安本地特色的旅游特色街，所有的商品幾乎采自臨安本地區(qū)打造臨安真正意義上的旅游特色街，為游客提供購買臨安特產(chǎn)的集中性消費場所。該特色街可包括產(chǎn)品有山茱萸(dogberry),山茱萸肉,筍干,山核桃,白果,銀杏,栗子,筍,水煮筍,茶葉,香菇,棕葉,箬葉、山核桃、臨安本雞、昌化雞血石以及其它的特色旅游商品等。3、 商家推薦類別名稱地址面積電話備注餐飲老東北菜館錦江路108號A座63721037一席地火鍋城新民街187號150平方63811381怪味島火鍋 錦江路31號63757862豪勝客牛排館 錦江路北一號100平方米63960979一品煲 新民街167號300平方米63729237千食客傳世湯包 新民街187號200平方米63813877老家鍋貼臨安店 錦江路171號150平方米63802777歡樂時光美食城城中街63716082農(nóng)家樂潛陽路363號63883245（略）4、招商比例說明：商業(yè)街總建筑面積2.8萬方，一、二期合計約2.3萬方，具體招商面積和比例如下（業(yè)態(tài)之間可根據(jù)實際情況互相穿插，其中學(xué)生服務(wù)店、娛樂店、家居生活店、休閑店、旅游特色產(chǎn)品店可滲透到其它主題街之中）：街名面積（M2）單間平均面積（M2）數(shù)量（約）占總量比例餐飲主題街850015057 36.96%大學(xué)商街12006020 5.22%娛樂主題街250017015 10.87%購物主題街590015039 25.65%家居生活主題街260014019 11.30%休閑主題街13002007 5.65%旅游特色主題街10007014 4.35%合計2.3萬M2（三期5000方未計入）170100% 四、招商隊伍組建1、組建臨安”筑境商業(yè)管理有限公司”（11月份盡快確定）2、招商人員人數(shù)的配置與職責(zé)根據(jù)工作需要，我們將招商人員定為8名較為合適。具體工作分配如下：招商總經(jīng)理（1人）：負責(zé)統(tǒng)管全局，招商戰(zhàn)略及重要商家談判，制定招商方案和進度，安排招商人員的日常工作。招商主管（2人）：執(zhí)行招商方案、日常策劃工作。負責(zé)日常商家的的洽談與簽約，協(xié)助招商總經(jīng)理與重要商家的洽談。招商代表（5人）：由主管經(jīng)理安排具體招商工作的接待與跟進，各業(yè)態(tài)招商進行初步的接待與洽談，每人負責(zé)1-2個業(yè)態(tài)；部分人員可由銷售人員兼任。主力店由招商總經(jīng)理負責(zé)統(tǒng)籌和接洽。3、招商辦公地點因整個招商需和銷售配合，建議在銷售展示中心設(shè)招商咨詢點，另在現(xiàn)場設(shè)一招商辦公室，作為簽約和客戶咨詢場所。（1）杭州銷售展示中心招商咨詢點（杭州現(xiàn)場辦公室）（2）臨安銷售展示中心招商咨詢點（臨安現(xiàn)場辦公室）（3）各種展示會設(shè)立招商咨詢點4、招商獎勵制度招商公司的收入為：三年租金的年平均值的1/12員工的收入為：工資+獎金招商主管：月薪3000元/月 獎金為招商顧問平均獎*崗位系數(shù)（建議1.21.5）招商代表：月薪1500元/月 獎金為招商項目租金年平均值的1/12*15%或20%5、團隊要求有良好的招商經(jīng)驗有一定的商業(yè)渠道有良好的溝通能力有良好的形象有良好的職業(yè)技能水平有一定的道德規(guī)范要求有勇于創(chuàng)業(yè)的精神有主動招商的能力五、招商優(yōu)惠措施1、關(guān)于辦理手續(xù)及稅費的優(yōu)惠（1）爭取與臨安行政主管部門聯(lián)系，以招商引資的形式爭取對本項目經(jīng)營商家的一部分相關(guān)稅費的減免；（三年內(nèi)稅收減半，申報商業(yè)街統(tǒng)一的定額稅） 注：三佳公司提前申報 “特色街”，爭取政府對商業(yè)街的支持，向工商部門申請?zhí)厣纸y(tǒng)一的定額稅收，并在商街試經(jīng)營的前三年給予稅收減半的優(yōu)惠支持。（2）與主管工商管理部門聯(lián)系，爭取本項目的經(jīng)營商家辦理手續(xù)的簡化，同時代經(jīng)營商家辦理相登記手續(xù)；（3）由招商部們作為平時商家與工商及稅務(wù)的聯(lián)系單位，以解除商家的后顧之憂。（根據(jù)實際需要，可直接由個人專項負責(zé)服務(wù)）2、針對項目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施：（1）優(yōu)惠措施表1類型特征租賃面積優(yōu)惠備注普通商戶小商戶、例如雜貨店、小書店、音像店、眼鏡店、美發(fā)店100平方米以下（環(huán)北街）免租三個月（內(nèi)街）免租半年1年起租中等商戶網(wǎng)吧、足浴、小餐飲200平方米以下免半年租金免1年物業(yè)管理費1年起租大商戶、品牌商戶中型餐飲、超市、品牌連鎖店200平方米以上免租1年到3年免2年物業(yè)管理費，對個別品牌店可考慮提供裝修支持具體與商戶詳談，品牌店不受面積限制旅游特色產(chǎn)品如山貨等當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)面積不限制免租2年2年起租3、關(guān)于對商家經(jīng)營配套的優(yōu)惠（1）對于部分非常有影響的品牌商家可以從招商費用中撥出專門的款項作為商家的部分裝飾款；（2）針對提升入駐一定數(shù)量的商家采取免除一定時期內(nèi)的物業(yè)管理費。4、項目招商中的后期經(jīng)營支持為了使經(jīng)營商家免去因為經(jīng)營不善而產(chǎn)生的風(fēng)險顧慮，在招商期中還要規(guī)劃進入經(jīng)營期后的經(jīng)營支持保障。主要的保障有：（1）為經(jīng)營商家開發(fā)消費會員，主要先發(fā)展小區(qū)的業(yè)主；（2）在經(jīng)營期中定期為經(jīng)營作統(tǒng)一主題性宣傳廣告，統(tǒng)一的宣傳推廣，樹立整體風(fēng)格，使商業(yè)街保持統(tǒng)一的形象，為商業(yè)街吸納更多的消費客源。（3）在經(jīng)營前期圍繞項目的風(fēng)格和經(jīng)營主題定位開展一系列的主題性公關(guān)活動，并力爭形成一種固定的模式期舉行一次，這樣可以樹立起自身的經(jīng)營品牌；（4）在相關(guān)媒體和餐飲專欄中發(fā)布項目經(jīng)營的流行主題，定期吸引消費者前來消費。（5）與林學(xué)院后勤部或者學(xué)生部聯(lián)合，共同打造特色商街或大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，服務(wù)林學(xué)院，屆時可舉辦相關(guān)的活動，吸引學(xué)生前來消費。（6）利用杭州世界休閑博覽會時機宣傳特產(chǎn)街內(nèi)容，為商家積累更多的客源。六、招商推廣在整個招商推廣過程中，公關(guān)及廣告宣傳是商業(yè)街在推向市場中必須十分重視的包裝過程，商業(yè)項目一定要宣傳其特色與獨特之處，才可吸引投資者和消費者的垂青。因此在現(xiàn)在商業(yè)市場競爭日益激烈的市場環(huán)境下，要獲得商業(yè)項目的成功，富有特色，訴求點明確的公關(guān)及廣告宣傳是絕不可或缺的環(huán)節(jié)。1、推廣階段通過公關(guān)及廣告宣傳，一方面吸引消費者，同時增強經(jīng)營者和投資者信心，促進招商的順利進行；另一方面，可以全面提升項目整體形象，培養(yǎng)主題商業(yè)品牌，推出系列公開招商的廣告，兩者結(jié)合以達到最佳的銷售效果。以下為開街前的推廣工作，分為三階段進行：（1）第一階段招商籌備期（2005年11月）此階段處于招商籌備階段，主要工作為組建商業(yè)經(jīng)營管理公司；特色街的申報，優(yōu)惠措施的落實；制定具體的招商項目明細；招商人員、工具的準備。因此在這一階段，是處于形象推廣期，主要通過對本項目特色、整體形象、利益點傳播吸引投資者和消費者的關(guān)注，銷售方面推廣配合，使之成為投資熱點，在短期內(nèi)迅速將這一項目炒熱，吸引投資商前來投資，引起經(jīng)營者、消費者的關(guān)注。這一階段主要目標受眾為商鋪投資者及經(jīng)營者。推廣方式：以系列的軟文、招商資料的發(fā)送為主結(jié)合特色街的命名等重要節(jié)點配以報紙、橫幅等平面媒體推廣。系列軟文內(nèi)容以介紹筑境風(fēng)情商業(yè)街的特色、經(jīng)營理念為主發(fā)布媒體以錢江晚報為主，臨安當(dāng)?shù)孛襟w為輔發(fā)布頻率：每周一篇，延續(xù)一到兩個月招商資料發(fā)放包括項目折頁和招商手冊發(fā)放時間：11月20日開始發(fā)放對象：項目招商的目標客戶和一些購買商鋪的投資者報紙平面廣告?zhèn)鬟_特色街的命名信息發(fā)布時間：特色街審批通過后發(fā)布媒體：今日臨安+生活咨訊橫幅、彩旗慶祝特色街的立項、命名發(fā)布時間：特色街審批通過后發(fā)布地點：項目現(xiàn)場和環(huán)城東路（2）第二階段招商進行期（2005年12月-2006年3月）基于第一階段的概念炒作，投資的眼光已經(jīng)被紛紛吸引而來，此時應(yīng)重點進行項目信息的傳達，開展商鋪的招租工作及配合商鋪的銷售工作。在部分街區(qū)開始試營業(yè)時，吸引消費者前來消費，使消費者與投資者進行良性互動。推廣方式：以報紙、電臺為主，配以客戶通訊和戶外廣告做功能告知性訴求。報紙廣告主要以一些招商信息、政策發(fā)布為主，配合銷售宣傳，發(fā)布一些知名品牌進駐信息。發(fā)布媒體以錢江晚報為主，臨安當(dāng)?shù)孛襟w為輔。并有針對性的在溫州、臺州等目標銷售、招商地區(qū)的主流媒體發(fā)布信息。同時可在項目外觀包裝上配合一些大商家的進駐和試營業(yè)掛出橫幅和彩旗，傳遞信息，營造商業(yè)氛圍。招商信息、政策發(fā)布選擇媒體：錢江晚報發(fā)布方式：四分之一版平面廣告+說明性軟文發(fā)布時間：12月初、1月初（暫定） 電臺信息發(fā)布配合銷售推廣，發(fā)布招商信息、政策發(fā)布時間：12月開始，延續(xù)至開街招商推介活動（品牌商家簽約儀式）召開時間：元旦前后和3月初（具體時間視招商進展程度而定）活動內(nèi)容：與品牌商家簽約，傳達招商信息媒體配合：臨安主流媒體跟進報道，增加項目影響客戶通訊每月制作一本介紹項目信息和招商進展的宣傳資料以郵寄或上門拜訪的形式傳遞給目標客戶 用以聯(lián)系接觸過的客戶，穩(wěn)定有意向的客戶，傳達項目進展信息（3）第三階段開業(yè)推廣期（2006年4月-2006年5月）通過第二階段的招商推廣，此項目商鋪招商基本完成，此階段廣告任務(wù)轉(zhuǎn)為主要吸引消費者進行消費，以穩(wěn)定商家。本階段主要依靠項目周邊的戶外廣告牌維持記憶，在節(jié)點或重大活動時則配合促銷適量投放報紙廣告和發(fā)放宣傳單頁。推廣方式：以報紙、DM為主，配以項目外部包裝做告知性訴求。以試營業(yè)、促銷活動等告知性的報紙廣告為主，配以軟性文章報導(dǎo)，描述筑境風(fēng)情商業(yè)街的時尚風(fēng)情生活，發(fā)布媒體以臨安當(dāng)?shù)孛襟w為主，錢江晚報為輔。在有重大的推廣活動或節(jié)點時可配合宣傳單葉，增加投放。軟文投放描述筑境風(fēng)情商業(yè)街的時尚風(fēng)情生活發(fā)布媒體以臨安當(dāng)?shù)孛襟w為主投放頻率：每周一篇投放時間：8月至9月開街試營業(yè)和正式開街報廣傳達項目試營業(yè)和正式開街信息，增加項目影響，吸引消費者注意。投放時間：試營業(yè)和正式開街前一周試營業(yè)廣告發(fā)布選擇臨安當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布正式開街廣告正式開街廣告發(fā)布媒體以錢江晚報為主，臨安當(dāng)?shù)孛襟w為輔，并結(jié)合DM投放VIP優(yōu)惠卡發(fā)放在正式開街前向筑境業(yè)主及貴賓客戶發(fā)放風(fēng)情商業(yè)街VIP優(yōu)惠卡，培養(yǎng)穩(wěn)定客戶。項目包裝戶外廣告可在正式開街前一月更換內(nèi)容，傳達開街信息項目現(xiàn)場布置小品、彩旗、橫幅大型廣告牌等商業(yè)元素，增加商業(yè)氛圍2、針對性推廣要點（1）針對外地客戶：外地客戶對臨安，對筑境風(fēng)情商業(yè)街的項目并不了解，因此針對此類客戶，對臨安整體情況和筑境風(fēng)情商業(yè)街概況的介紹必不可少。訴求要點： 安的地理位置 安的經(jīng)濟狀況 臨安特產(chǎn)、文化 臨安的商業(yè)狀況 臨安的發(fā)展前景 臨安的城市規(guī)劃 臨安城北的發(fā)展狀況 臨安城北商圈的形成 筑境商業(yè)街的概況 筑境商業(yè)街在城北商圈中的地位錢王故里 生態(tài)名城 數(shù)字臨安 商業(yè)先機臨安城北 城市副中心新商圈、新中心、新財富2.8萬方體量商業(yè)，城北商圈引擎（2）針對餐飲類客戶：餐飲講究集聚效應(yīng)，消費人流，交通保障，針對這一客群，需要訴求明確： 境風(fēng)情商業(yè)街整體商業(yè)輻射力臨安餐飲的郊區(qū)化時代固定消費人流支撐暢通的交通系統(tǒng)保障邀你共同留住北城餐飲消費的財富呼應(yīng)臨安餐飲的郊區(qū)化時代（3）針對大學(xué)商街客戶：林學(xué)院的發(fā)展和筑境商業(yè)街大學(xué)商街的學(xué)院優(yōu)勢的唯一性是吸引商家的重要因素：臨安城市規(guī)劃北學(xué)區(qū)的規(guī)劃林學(xué)院概況及發(fā)展狀況林學(xué)院在臨安市的地位筑境商業(yè)街大學(xué)商街接軌林學(xué)院的措施打造臨安唯一大學(xué)商街 啟動臨安大學(xué)商鋪時代七、招商存在的問題及建議本項目就招商不明確的情況和存在的問題1、項目配套存在的問題（1）由于項目未來的商家（內(nèi)街餐飲）多存在進行一些明火操作，故此部分商鋪應(yīng)充分考慮消防和環(huán)保問題；（2）由于商家多屬于消費者較多的消費場所，加之一些烹飪要求，應(yīng)很好地考慮通風(fēng)和消防設(shè)施；（3）在整個建筑及項目步行街區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮足夠的廣告位；（4）關(guān)于車輛停放問題；現(xiàn)缺乏專門的地面停車場。（5）項目用電線路在未來承受的負荷較大，線路的設(shè)置應(yīng)考慮到商家使用的要求，不但要有照明電，而且要有工作電；（6）項目應(yīng)配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設(shè)備，以保障停電時商家的經(jīng)營正常進行。（7）商業(yè)街離主城區(qū)和林學(xué)院生活區(qū)較遠，需要開設(shè)專線班車。2、項目布局應(yīng)注意的問題（1）由于現(xiàn)有的單位標準鋪面的分隔較小，完全不能適應(yīng)較大型經(jīng)營商家的要求，屆時必須根據(jù)商家的要求調(diào)整。（2）公共部位裝修到位。（3）二樓欄桿建議調(diào)整為玻璃鐵欄桿，擴大景觀視線，增加2樓商業(yè)價值。（4）整體商業(yè)街缺乏商業(yè)氛圍，應(yīng)加強主要入口處的商業(yè)氛圍營造。3、招商應(yīng)具備的條件的要求通過對各經(jīng)營商家的接觸，我們認為要有效的開展招商不能匆忙行事，必須進行充分準備，具有完善的招商資料，有全面的招商應(yīng)對策略后才能啟動項目招商工作。在自身氛圍營造上一方面要強調(diào)未來的商業(yè)氛圍，取得相關(guān)證明資料，另一方面一定要營造現(xiàn)場的人氣，以便商家進行考察時樹立經(jīng)營信心。4對于項目招商條件完善的相關(guān)建議（1）一定要解決現(xiàn)場停車的問題,開辟出步行街的附屬停車空間；（2）一定要的水、電、氣、消防等相關(guān)配套上有針對性地進行配置，以滿足項目的經(jīng)營要求；（3）要詳細做好項目的經(jīng)營管理規(guī)劃和經(jīng)營運作規(guī)劃，以保障經(jīng)營者的長期經(jīng)營；（4）在商鋪的適當(dāng)位置也應(yīng)考慮一些排污管道甚至預(yù)留衛(wèi)生間區(qū)域；（5）項目經(jīng)營區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶的實際要求進行靈活的劃分；（6）在主要入口設(shè)置小品，增加商業(yè)街入口的商業(yè)氛圍，吸引人流，（7）開設(shè)專線班車，方便主城區(qū)及林學(xué)院客戶前來消費。（8）在招商中應(yīng)重點針對具有連鎖性質(zhì)或特許經(jīng)營性質(zhì)的商家展開重點突破。通過以上工作，建立起本項目系統(tǒng)的招商體系，展開有效的招商運作。八、招商費用預(yù)算招商的費用預(yù)算（費用預(yù)算截止項目開街，其中部分費用與銷售是連通的）招商費用表（2005年11月1日-2006年6月8日）項目分項費用預(yù)算（元）備注1招商手冊印刷（5000冊*3元/冊）15,000可能增加量2其它基本資料文本包括招商說明、招商商鋪平面圖及面積、招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細分、銷售價格表、租賃合同范本合作經(jīng)營合同范本、物管文本、裝修要求、商業(yè)管理文本交通、環(huán)保、工商、稅務(wù)等方面的優(yōu)惠政策、經(jīng)營商戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化文本、招商負責(zé)人及相關(guān)人員的激勵制度文本10,0003其它宣傳資料DM（3萬*0.2元）6,000海報、PPT等10,0003招商推介活動招商說明會或招商發(fā)布會30,000品牌商家簽約儀式10,000客戶局部溝通活動5,0004商業(yè)氛圍包裝各未入住店面包裝（初步匡定40家*500元）20,000旗幟條幅包裝、宣傳戶外包裝等10,0005人員工資招商團隊工資（總經(jīng)理20萬、主管2位16萬，招商人員5名25萬）610,000招商客戶間接推薦獎金50,0006媒體報紙（當(dāng)?shù)貓蠹?、杭州報紙和異地報?主要計算杭州報紙和異地報紙,整版3次45萬,半版8次80萬,其它10萬）1,350,000杭州電臺200,000房交會杭州房交會和臨安房交會、異地房交會各一次（8萬+3萬+6萬）170,0007開街活動大型開街活動、活動準備、活動邀請費用、活動場地費用、活動宣傳資料費用）10,0008合計2,506,0009大型租賃客戶租金補貼或裝修補貼按實際發(fā)生計算10招商代理費用另計如不考慮一些大型租賃客戶的租金補貼情況，到項目開街為止的招商費用可控制在250萬左右。九、商業(yè)街開街活動及促銷、推廣活動計劃商場主題可透過商場舉辦的推廣活動，公關(guān)宣傳手法把形象建立起來，經(jīng)過開業(yè)前的一輪報紙軟性文章，告知性廣告和項目包裝方面的推廣，顧客已有一定程度認識本項目，因此，開街后的宣傳工作，則著重于活動推廣方面。1、開街活動：筑境風(fēng)情嘉年華以“嘉年華”作為主題，在開街后推出為期一周的一連串慶?；顒?，讓廣大的市民在短時間內(nèi)認知本項