承租戶遭遇拆遷 租賃合同是關鍵.doc

精品文檔承租戶遭遇拆遷，承租合同是關鍵作者：吳少博律師前不久接到這樣一件案子。自然人A（乙方）與 企業(yè)B（甲方）簽訂了房屋租賃合同，約定由A承租B企業(yè)的房屋用于餐飲業(yè)經營。合同除了設置了常規(guī)的租賃合同條款外，還約定，“租賃期間，如遇政府或集體需要拆遷房屋，甲乙雙方無條件解除合同。合同即時終止，互不追究對方違約責任。甲方退回未到期部分租金及押金，但不承擔乙方其他一切經濟損失?！薄昂贤獬?，乙方逾期不搬走，甲方有權從已經解除租賃關系的房屋中將乙方的物品搬出，不承擔保管義務。甲方有權要求乙方賠償因此而產生的費用，并有權訴之法律?！焙髞?，在租賃期間未屆滿的情況下，房屋果然遭遇了拆遷。其后，B企業(yè)向A送達了通知書，稱該房屋不久就會停水停電。當事人在一籌莫展的情況下，通過網絡咨詢渠道找到了我們。他說，他只是隨手問一問，沒想到收獲這么大。我想請問一下大家，如果你遇到這種情況，你會怎么辦。畢竟，承租戶遭遇拆遷，是拆遷實踐中經常遇到的問題。我想大多數人應該和我的當事人起初的反應一樣，認為自己只能自認倒霉，卷鋪蓋走人。為什么呢？我的當事人說到，合同都約定了，遇到拆遷無條件終止合同，而且對方不承擔自己的一切經濟損失。他還說，他當時特別擔心對方根據合同條款將自己的東西扔出來！我們在哭笑不得的同時，也意識到，對于一個沒有太多法律知識的人來說，對租賃合同有這樣的理解也很正常。因此，我們覺得有必要向大家普及一下，承租戶在遭遇拆遷時，為何必須抓住租賃合同這一個關鍵點。租賃合同是出租方、承租方雙方享有權利、承擔義務的依據，只要不違反法律的強制性規(guī)定，雙方必須嚴格依照合同規(guī)定履行合同義務，否則就要承擔違約責任。但是，很多時候，租賃合同的含義并不是很清楚或者有歧義，這就導致當事人并沒有理解它的真正含義。就拿本案來說。因合同約定“租賃期間，如遇政府或集體需要拆遷房屋，甲乙雙方無條件解除合同。合同即時終止，互不追究對方違約責任。甲方退回未到期部分租金及押金，但不承擔乙方其他一切經濟損失?！保斒氯吮阏J為自己因拆遷導致合同解除所受的所有損失都得不到補償，只能打掉牙往肚子里面吞。實際上，當事人沒有理解該條款的真正含義：該條款前一句說的是拆遷是合同無條件即時終止的事由；后兩句說的是，甲方不因合同終止承擔違約責任和補償乙方所受到的損失。而不是當事人所理解的自己享受不到任何拆遷補償。我們需要根據合同全文進行分析，遇到較復雜的情況時，還需要用到格式合同的解釋規(guī)則等合同法上的技巧，盡量得出有利于維護自己利益的解釋結論。我們可以負責任地告訴你，除了租賃合同明確約定承租方不享受拆遷補償外，承租戶均可以爭取到拆遷補償。當租賃房屋傳出拆遷的風聲時，出租方在出租房屋時都會多留個心眼，會在訂立承租合同時涉及到拆遷補償的分配問題。無論出于何種原因，只要承租合同對拆遷補償有約定，一般只需要按照協(xié)議約定履行即可。多數情況下，租賃合同對拆遷補償都不會有涉及。一旦遇到拆遷這種不可抗力導致租賃合同無法正常繼續(xù)履行時，房東和拆遷方一般都會像本案一樣，用停水停電等手段給租戶壓力，迫使其早日搬離。面對這種壓力，承租戶很多時候會產生這樣的想法，反正房子也不是我的，拆遷補償肯定就沒我的份了，合同解除也是迫不得已，就不要自找沒趣了。這是一個正常人的邏輯，但決不是一個法律人的邏輯。大家需要明確的是，當租賃合同對拆遷補償沒有涉及時，承租戶是可以獲得拆遷補償的。這是由法律明確規(guī)定的。根據城市房屋拆遷管理條例13條第2款，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議”。再據第27條，“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！碑斎唬唧w如何補償，還要參照當地的拆遷補償政策與公告。因此，承租戶此時必須立即采取以下行動：通過各種渠道獲取此次拆遷的補償政策和承租戶可以獲取拆遷補償的各種法律法規(guī)，然后拿著這些規(guī)定與拆遷方和房東積極溝通。若對方態(tài)度強硬，談不下來，我們建議必須勇敢訴諸法律手段，這種情況下，法院基本上都會依據相關法律法規(guī)維護承租戶的合法權益。所以我們才說，承租戶若遇到拆遷補償，承租合同是關鍵點。我們必須厘清租賃合同的真實含義，并根據租賃合同的不同情況采取不同的斗爭策略。租賃合同的具體內容千差萬別，在租賃合同有爭議的情況下，我們建議一定要咨詢律師，不要自己想當然處理。一旦涉及到相關法律法規(guī)的獲取，相關法律程序的進行，一定要聘請一位專業(yè)的律師，這樣才能不吃虧，才能不讓拆遷方和出租方鉆空子，才能有效打擊對方的囂張氣焰。說了這么多，大家可能也發(fā)現了，如果一開始就在租賃合同中將拆遷補償事宜約定好，后面將會省去許多麻煩。但是，如何約定才更有利于自己又是承租戶要面臨的一個問題。我們建議，承租戶大可以將租賃協(xié)議帶給