政協(xié)調(diào)研：加強老舊小區(qū)物業(yè)管理-為民服務(wù)改善民生

精 精 政協(xié)調(diào)研 加強老舊小區(qū)物業(yè)管理為民服務(wù)改善民生政協(xié)調(diào)研 加強老舊小區(qū)物業(yè)管理為民服務(wù)改善民生 近幾年來 圍繞以人為本 構(gòu)建和諧社會的奮斗目標(biāo) 各級政府 都將提高居民的生活水平作為一項重要工作去落實 加強小區(qū)物業(yè) 管理工作 特別是在舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理 成為各級政府亟需 解決的一個重要難題 分析現(xiàn)狀及難點并探索出行之有效的方法 使之走出困境 已迫在眉睫 通過對鏡湖區(qū)小區(qū)物業(yè)管理工作的調(diào) 研 分析和思考 就如何加強小區(qū)物業(yè)管理工作做如下論述 一 基本情況 鏡湖區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū) 230 個 小區(qū)在幢數(shù) 4 幢以上 建筑面積約 1028 萬 實施物業(yè)管理的小區(qū) 135 個 管理較完善的小區(qū) 89 個 建筑面積約 564 萬 約占 54 9 如藝江南水景別墅 香格里拉 花園 香樟花園 郁金香花園等 收費標(biāo)準(zhǔn)約為多層 0 35 元 0 58 元 高層 0 65 元 1 2 元 多為封閉式管理 管理 不規(guī)范的小區(qū)約 46 個 建筑面積約 276 萬 約占 26 8 如桃園 小區(qū) 杏園小區(qū) 勞動新村 三山里小區(qū)等 收費標(biāo)準(zhǔn)約為 3 元 月 5 元 月 為開放式管理 未實施物業(yè)管理的小區(qū) 95 個 建筑面 精 精 積約 188 萬 約占 18 3 目前由社區(qū)居委會代管 如樂園小區(qū) 團(tuán)結(jié)新村等 收費情況 2 元 月 3 元 月 為開放式管理 二 存在問題及原因 上述 3 類住宅小區(qū)中 45 1 的老就舊小區(qū)存在如下問題 1 規(guī)劃存在缺陷 長效管理難 部分商住或商辦住混合小區(qū) 特別是市場與住宅混合的小區(qū) 規(guī) 劃設(shè)計的進(jìn)出口道路四通八達(dá) 整治后 由于商業(yè) 辦公或市場的 特殊功能需要 小區(qū)無法實施封閉 導(dǎo)致部分業(yè)主對政府的行政管 理能力不滿 借機不交物業(yè)管理費 部分業(yè)主受行政管理及福利制住房管房的影響較深 出了家門 就是政府門觀念根深蒂固 認(rèn)為小區(qū)內(nèi)硬件設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和管理服 務(wù) 是政府和物業(yè)公司的事 把物業(yè)管理費同房租劃等號 與亂收 費相提并論 物業(yè)管理難以長效維持 精 精 2 配套設(shè)施不全 管理資金缺乏 這類小區(qū)大多存在規(guī)劃滯后 必要的配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏現(xiàn)象 如 機動車 非機動車停車位不足 傳達(dá)室 管理用房和公建配套等設(shè) 施不全 增加建設(shè)往往遭到部分業(yè)主的阻饒 由于缺乏必要的造血 功能 集中的整治難以從根本上解決小區(qū)內(nèi)必要的配套設(shè)施 實行 市場化的物業(yè)管理模式只能是空談 3 設(shè)施陳舊老化 施工難度大 由于政府整治的是公共基礎(chǔ)設(shè)施 施工時不可避免影響到業(yè)主的 私有財產(chǎn) 而小區(qū)內(nèi)建筑設(shè)施老化 陳舊 長期缺乏管理 牽一發(fā) 動全身 業(yè)主與施工人員糾纏不清現(xiàn)象時有發(fā)生 同時 因為沒有 必要的基礎(chǔ)資料 技術(shù)資料變更頻繁 簽證量大 需要投入較多的 管理人員加強現(xiàn)場管理 施工現(xiàn)場無法封閉 施工人員與業(yè)主相互 干擾大 建設(shè)周期相對較長 精 精 4 業(yè)主呈多元化格局 需求統(tǒng)一難 通過調(diào)查 老舊小區(qū)業(yè)主對整治的需求是迫切的 但對物業(yè)管理 的認(rèn)識 要求及經(jīng)濟(jì)承受能力差異較大 部分業(yè)主希望通過整治后 得到全方位 高層次的服務(wù) 愿意承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費用 部分 業(yè)主因承受能力等多方面原因 認(rèn)為只要不交費 有無管理無所謂 業(yè)主的要求不統(tǒng)一 導(dǎo)致整治后長效管理難 5 收費難 導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)維計難 一些業(yè)主只愛護(hù)自家衛(wèi)生 不關(guān)心小區(qū)的整潔 對物業(yè)管理要求 過高 維權(quán)意識過強 卻忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù) 而部分物業(yè)企業(yè) 管理水平較低 管理者業(yè)務(wù)不熟 服務(wù)意識差 部分企業(yè)將盈利看 得過重 目光短淺 管理層次低 業(yè)主不滿意 導(dǎo)致企業(yè)退出以至 物業(yè)難以維系 紛紛撤出管理項目 收支狀況形成極大的反差 從 而使小區(qū)物業(yè)管理難以步入良性循環(huán) 大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于經(jīng)營虧損狀態(tài) 除了存在部分是生活困 難 下崗人員較多 承受能力低以外 重視規(guī)范收費行為 忽視規(guī) 范交費行為 重規(guī)范企業(yè)行為 忽視規(guī)范業(yè)主行為 是目前物業(yè)管 精 精 理難以健康發(fā)展的重要原因 目前相關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)收費存 在的問題有諸多相應(yīng)的懲處措施 監(jiān)管部門查處監(jiān)管到位 規(guī)范 而對業(yè)主不交費的行為都無適當(dāng)措施應(yīng)對 收費難成為物業(yè)管理難 以走上良性循環(huán)的絆腳石 6 物業(yè)企業(yè)成本增加 運轉(zhuǎn)難 由于近年來 物業(yè)企業(yè)人員工資 上漲 成本開支增加 物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低 收繳率不高 導(dǎo)致 企業(yè)運轉(zhuǎn)難度加大 制約了企業(yè)的生存和發(fā)展 近兩年來 我區(qū)部 分物業(yè)企業(yè)因運轉(zhuǎn)困難 選擇退出物業(yè)服務(wù)項目 導(dǎo)致物業(yè)管理覆 蓋面有所下降 7 開發(fā)單位遺留問題多 后期解決難度大 一些小區(qū)物業(yè)配套設(shè) 施不全 不到位 物業(yè)公司難以維持收支 物權(quán)法 出臺后 業(yè)主 的維權(quán)意識增強 對公建配套設(shè)施是否完善的要求越來越高 無形 中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題 也增加了企業(yè)管 理的難度 8 業(yè)主改變房屋使用性質(zhì) 管理難 少數(shù)業(yè)主為一己私利 隨意 改變房屋使用性質(zhì) 餐飲 旅館 棋牌室等 影響相關(guān)業(yè)主權(quán)益 精 精 造成業(yè)主投訴 并將矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理 而物業(yè)管理公司不具備 查處行為 業(yè)主對物業(yè)企業(yè)不滿意 9 業(yè)主違規(guī)裝修 執(zhí)法難 部分業(yè)主無視管理規(guī)約 擅自改變房 屋結(jié)構(gòu) 違規(guī)裝修 政策法規(guī)執(zhí)行不到位 部門之間職 責(zé)不清 缺乏聯(lián)動機制 物業(yè)企業(yè)解決不了業(yè)主的實際困難 業(yè)主 的滿意度受到影響 10 輿論導(dǎo)向存在偏差 少數(shù)媒體報道缺乏深入的調(diào)查研究 單 方面曝光 宣傳 誤導(dǎo)群眾 一定程度上使物業(yè)企業(yè)的生存受到影 響 給有待完善的物業(yè)管理蒙上了一層陰影 我市發(fā)生 3 27 事件中 保安和業(yè)主發(fā)生糾紛 導(dǎo)致保安死亡事件后 市新聞媒體沒有及時 報道 認(rèn)為社會輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的 68 7 四 解決措施 1 政府出資對老舊小區(qū)系統(tǒng)的綜合整治 住宅小區(qū)的資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有 由于老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn) 基礎(chǔ)設(shè)施老化 改造費用較大 違法建設(shè) 亂堆放等臟亂差現(xiàn)象嚴(yán) 重 涉及業(yè)主多 矛盾多 業(yè)主委員會難以牽頭組織綜合整治 為 精 精 了改善民生 美化環(huán)境 只有通過政府出資 集中對這些老舊小區(qū) 按照先易后難 先大后小的順序進(jìn)行綜合整治 對小區(qū)公共設(shè)施和 區(qū)域進(jìn)行改造 綜合執(zhí)法部門多頭并進(jìn) 聯(lián)合執(zhí)法 取締違法 違 規(guī)行為 才能切實改變小區(qū)的環(huán)境面貌 2008 年 我區(qū)在全市率先 將小區(qū)整治工作納入民生工程建設(shè) 全年共投資了 2523 萬元 重點 對 8 個公共設(shè)施不配套 物業(yè)管理不到位的老舊小區(qū)進(jìn)行綜合改造 提升老舊小區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 得到了絕大多數(shù)業(yè)主的大 力支持和好評 整治后的住宅小區(qū)由街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主委員 會進(jìn)行自治管理 將不能實施物業(yè)管理或沒有條件進(jìn)行封閉管理的 小區(qū)納入背街巷管理 2 逐步推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理市場化 經(jīng)過調(diào)查和研究 住宅小區(qū)應(yīng)該充分發(fā)揮民主自治的作用 走市 場化道路 引進(jìn)物業(yè)公司 實現(xiàn)市場化物業(yè)管理是一種符合實際 科學(xué)的管理模式 政府要積極引導(dǎo)物業(yè)管理走向市場化 并加大對 物業(yè)管理行為的規(guī)范 培訓(xùn)和指導(dǎo) 引導(dǎo)業(yè)主委員會公開 公平 公正的選聘物業(yè)企業(yè) 將小區(qū)物業(yè)管理工作推向由物業(yè)公司全權(quán)負(fù) 責(zé) 業(yè)主委員會實施監(jiān)管和監(jiān)督的小區(qū)物業(yè)管理市場化軌道 精 精 3 建立健全完善的物業(yè)管理法律法規(guī)體系 完善法律 法規(guī) 進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為 物權(quán)法 已經(jīng) 正式實施 物業(yè)管理條例 已經(jīng)修改 建議市里應(yīng)盡快出臺與之相 配套的政策法規(guī) 完善物業(yè)法制體系 明確市場權(quán)利義務(wù) 提升物 業(yè)服務(wù)水平 4 加大宣傳力度 提高管理水平 物業(yè)管理服務(wù)能否被廣大居民和全社會的認(rèn)可 其自身的管理水 平 和自身的人員素質(zhì)是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵 物業(yè)公司必須不斷 地完善和提高管理服務(wù)水平 培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工隊伍 真正做到 為居民提供方便 及時 全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 使居民享受到居住生 活的舒適 方便和安全 并且通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動 增進(jìn)同廣大居民的交流與溝通 轉(zhuǎn)變業(yè)主的消費觀念 讓物業(yè)管理 理念深入人心 媒體要多從正面加強物業(yè)管理宣傳 喚起各有關(guān)部 門的高度重視和廣大業(yè)主的參與意識 為推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的 社會氛圍 精 精 5 切實解決物業(yè)管理收費中出現(xiàn)的難點 首先必須針對不 同層次的居民做好觀念轉(zhuǎn)變 其次針對居民的實際情況制定出切實 可行的具體的收費辦法 讓廣大居民理解并接受 第三加強同居民 的溝通 真正做到為民排憂解難 第四 切實規(guī)范物業(yè)管理收費工 作 建立良好的物業(yè)管理收費體系 切忌忽視物業(yè)管理交費行為的 規(guī)范 第五 從法律上維護(hù)物業(yè)管理收費的嚴(yán)肅性 權(quán)威性以及強 制性 6 補充 完善基礎(chǔ)設(shè)施配套功能 健全造血功能 充分挖掘和發(fā)揮小區(qū)內(nèi)部潛力及周邊優(yōu)勢 拓寬老舊住宅小區(qū)物 業(yè)管理發(fā)展道路 規(guī)劃部門要根據(jù)要根據(jù)老舊住宅小區(qū)現(xiàn)狀 結(jié)合 業(yè)主的需求 適當(dāng)考慮增加物業(yè)管理用房 停車棚等設(shè)施規(guī)劃的審 批 整治后 一次性交由社區(qū)或業(yè)主委員會管理 用于貼補物業(yè)管 理資金的不足 適當(dāng)給予物業(yè)公司一定的優(yōu)惠政策 如提供管理啟動資金 動員 社會各方面幫助物業(yè)公司健全造血功能 形成良好循環(huán) 逐步改善 小區(qū)綜合狀況 搞好舊小區(qū)物業(yè) 政府除進(jìn)行綜合 精 精 7 加強街道和社區(qū)居委會物業(yè)管理指導(dǎo)水平 年初制定培訓(xùn)計劃 通過舉辦物業(yè)管理培訓(xùn)班 提高街道 社居 委物業(yè)管理人員綜合素質(zhì) 充分發(fā)揮街道監(jiān)督 指導(dǎo) 協(xié)調(diào)物業(yè)服 務(wù) 業(yè)主大會組建和日?；顒拥淖饔?街道 社區(qū)配合物業(yè)服務(wù)企