某著名地產(chǎn)公司成本控制應(yīng)用指南

某著名地產(chǎn)公司成本控制應(yīng)用指南某著名地產(chǎn)公司成本控制應(yīng)用指南 一 購地階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 購地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步 購地費(fèi)用的合理與否 對(duì)項(xiàng)目整 個(gè)成本控制有直接影響 根據(jù)購地的方式不同而有所區(qū)別 控制的基本原則是在國家有關(guān) 規(guī)定的范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)費(fèi)用 公司購地的決策機(jī)構(gòu)在這一時(shí)期起主要作用 因 此 這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由公司購地的決策機(jī)構(gòu)承擔(dān) 控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件 1 購地費(fèi)用 市場(chǎng)及地塊現(xiàn)狀調(diào)研 在公司要求利潤(rùn)水平下測(cè)算能承 受的最大地價(jià) 公司相關(guān)機(jī)構(gòu) 2 大市政費(fèi)用 自建部分按公司工程體系走 交 政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 項(xiàng)目事務(wù)部 規(guī)劃設(shè) 計(jì)部 成本管理部 1 招 拍 掛 購地 3 規(guī)劃條件 最大限度利用規(guī)劃條件 提高容 積率 以獲取最大利潤(rùn) 項(xiàng)目事務(wù)部 規(guī)劃設(shè) 計(jì)部 1 買斷內(nèi)容 明確買斷內(nèi)容明細(xì)公司相關(guān)機(jī)構(gòu) 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 用 已建成 在建工程等拆遷費(fèi)用公司相關(guān)機(jī)構(gòu) 開 發(fā) 形 式 2 買斷 項(xiàng)目 3 付款方式 盡量拖后 分多次支付財(cái)務(wù)部 二 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 在項(xiàng)目定位后 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制 在整個(gè)開發(fā)過程中的能動(dòng)性最大 具有 一錘定音 的地位和作用 在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵 通過 一系列的限額設(shè)計(jì)和圖紙質(zhì)量把關(guān) 可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來的成本增加 并控 制在預(yù)期成本目標(biāo)之內(nèi) 所以該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜 方法也多種多 樣 基本原則是 周密規(guī)劃 科學(xué)討論 嚴(yán)格審批 規(guī)劃設(shè)計(jì)部及相關(guān)評(píng)審機(jī)構(gòu)在該環(huán)節(jié) 承擔(dān)主要職能 控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件 1 提出設(shè)計(jì)任 務(wù)書 市場(chǎng)信息搜集和分析 市政狀況信息分析 規(guī)劃要點(diǎn)確立 制定設(shè)計(jì)任務(wù)書 含成本指標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 營(yíng)銷策劃部 項(xiàng)目部 成本管理部配合 2 方案招標(biāo) 邀請(qǐng)多家符合我方要求的的設(shè)計(jì) 單位進(jìn)行投標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 3 方案評(píng)審 組成方案評(píng)審委員會(huì) 對(duì)方案進(jìn) 行評(píng)審 確定 由設(shè)計(jì) 營(yíng)銷 成本 財(cái)務(wù) 項(xiàng)目部等組成 評(píng)審委員會(huì) 總經(jīng)理 負(fù)責(zé) 老板定 根據(jù)方案評(píng)審意見 由已確定的 方案設(shè)計(jì)單位對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整 提出設(shè)備選型方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目部配合 若已成 立的話 1 方案設(shè)計(jì) 4 設(shè)計(jì)成果 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估 算 除非定位 規(guī)劃條件 市場(chǎng)等 發(fā)生變化 此估算應(yīng)在購地測(cè)算時(shí) 的總成本之內(nèi) 否則予以調(diào)整 成本管理部負(fù)責(zé) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目部配 合 5 報(bào)批 注意相關(guān)法規(guī) 材料完整項(xiàng)目事務(wù)部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目部配合 對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 提出進(jìn)一步設(shè)計(jì)要求 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 1 擴(kuò)初設(shè)計(jì)要 求 限額設(shè)計(jì) 限額指標(biāo) 成本管理部負(fù)責(zé) 根據(jù)上述要求 初步完成擴(kuò)初設(shè) 計(jì)圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 專家評(píng)審 內(nèi)部評(píng)審評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé) 2 擴(kuò)初設(shè)計(jì)成 果 設(shè)計(jì)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 2 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 3 形成初步成 本目標(biāo) 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果 包括設(shè)備選 型 環(huán)境方案等 對(duì)總成本作出 概算 形成初步成本目標(biāo) 除非市 場(chǎng)變化 此概算應(yīng)在估算之內(nèi) 否 則進(jìn)行方案調(diào)整 成本管理部負(fù)責(zé) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目部配 合 1 地質(zhì)勘察 委托專業(yè)單位勘察 取得詳實(shí)資 料 2 設(shè)計(jì)方案評(píng) 審 至少設(shè)計(jì)兩種以上的樁基方案 由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu) 的評(píng)審 含經(jīng)濟(jì)評(píng)審 3 樁基設(shè)計(jì) 3 樁基施工圖 根據(jù)評(píng)審意見調(diào)整設(shè)計(jì) 出施工 圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目部配合 1 施工圖設(shè)計(jì) 要求 在擴(kuò)初圖的基礎(chǔ)上確定施工圖設(shè) 計(jì)要求 建安施工圖中結(jié)構(gòu) 建筑 環(huán)境 設(shè)備等造價(jià)占總建安費(fèi)用 80 部分 屬于設(shè)計(jì)方可控部分 應(yīng)嚴(yán)格審核 及時(shí)測(cè)算造價(jià)及鋼筋 砼含量等 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目部 成本管理部 配合 2 出施工圖初 稿 根據(jù)上述設(shè)計(jì)要求 在規(guī)定時(shí)間 內(nèi)出施工圖初稿 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 3 審圖 內(nèi)審 組成會(huì)審小組 對(duì)錯(cuò) 漏 碰 戶型 管線布置等細(xì)審 外審 請(qǐng)有資質(zhì)單位審核 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 4 面積預(yù)查丈 請(qǐng)專業(yè)公司查丈 與報(bào)建相符規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 5 正式出施工 圖 根據(jù)審圖及查丈意見調(diào)整后正式 出圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 4 施工圖設(shè) 計(jì) 6 形成正式成 本目標(biāo) 若時(shí)間允許 可先做施工圖預(yù)算 并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)形成正式成本目標(biāo) 除非定位 市場(chǎng)變化 此目標(biāo)應(yīng) 在初步目標(biāo)之內(nèi) 并錄入成本管理 軟件中 成本管理部負(fù)責(zé) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目部配 合 1 環(huán)境設(shè)計(jì) 根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境定位 報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)及 成本目標(biāo)進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì) 著重關(guān)注鋪裝材料及苗木的成本 控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 2 公共裝修設(shè) 計(jì) 根據(jù)項(xiàng)目檔次 報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)及成本 目標(biāo)進(jìn)行公共裝修設(shè)計(jì) 著重關(guān)注面飾材料的成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 5 其他設(shè)計(jì) 3 智能化設(shè)計(jì) 與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的智能化功能 需求分析 注重智能化內(nèi)容可靠性與實(shí)用性 根據(jù)成本目標(biāo)控制設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 三 招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 招投標(biāo)階段的成本控制涉及設(shè)計(jì) 工程 材料 成本 營(yíng)銷等多部門的實(shí)際運(yùn)作 其 控制要點(diǎn)在于投標(biāo)單位的選擇 招標(biāo)文件的制訂 含招標(biāo)書 圖紙 工程量清單 材料設(shè) 備樣板與型號(hào) 報(bào)價(jià)承包方式 標(biāo)前答疑等 評(píng)標(biāo) 報(bào)價(jià)分析 商務(wù)談判 和定標(biāo) 難點(diǎn) 在于編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件 重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo) 控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件 分類 承建商 材料設(shè)備供應(yīng) 商 設(shè)計(jì) 監(jiān)理 咨詢等 建立 合格供方資料庫 不合格供方兩 年內(nèi)不選 從庫中選取合格供方 3 個(gè)以上 招投標(biāo)中心 業(yè)務(wù)主辦部門推薦項(xiàng)目部 材料部 1 供方選擇 1 資質(zhì) 2 管理水平 3 技術(shù)力量 4 類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) 5 資金實(shí)力 6 合作經(jīng)歷 招標(biāo)工作小組審核 考察 評(píng) 估 篩選 3 家以上供方報(bào)主管領(lǐng) 導(dǎo)審批 招標(biāo)工作小組 主管 領(lǐng)導(dǎo) 采購管理 程序 招標(biāo)實(shí)施 過程作業(yè)指 引 供方確定 作業(yè)指引 供方評(píng)價(jià) 作業(yè)指引 2 招投標(biāo)文 件 招標(biāo)范本至少包括以 下內(nèi)容 1 項(xiàng)目概況 2 招標(biāo)范圍及內(nèi) 容 3 造價(jià)或取費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) 4 承包方式 5 付款方式 6 結(jié)算方式 7 工期 8 質(zhì)量要求 9 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 10 材料設(shè)備要求 11 投標(biāo)注意事項(xiàng) 12 廢標(biāo)條件 13 履約擔(dān)保 14 投標(biāo)資料要求 商務(wù) 技術(shù) 資信 15 發(fā)標(biāo) 答疑 截標(biāo)時(shí)間 16 評(píng)標(biāo)辦法 17 合同文本 18 圖紙 清單 19 報(bào)價(jià)書 20 其他 主辦部門起草招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 公司相關(guān)部門傳簽后作為范本 項(xiàng)目部提供技術(shù)要求 相關(guān)部門傳簽把關(guān) 限額以下的工程由業(yè)務(wù)部門 設(shè)計(jì) 材料 項(xiàng)目部 直接委 托或比價(jià)確定供方 限額以上的統(tǒng)一到招標(biāo)中心組 織招標(biāo) 編制招標(biāo)工程量清單 招投標(biāo)中心負(fù)責(zé) 項(xiàng) 目部 成本管理部 材料部配合 采購管理 程序 招標(biāo)文件 編制作業(yè)指 引 合同管理 作業(yè)指引 工程量清 單編制作業(yè) 指引 3 評(píng)標(biāo)與定 標(biāo) 1 評(píng)技術(shù)標(biāo) 2 評(píng)商務(wù)標(biāo) 3 綜合評(píng)審 技術(shù)標(biāo)合格為前提條件 必要 時(shí)技術(shù)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)評(píng)審 詳細(xì)的報(bào)價(jià)分析 發(fā)現(xiàn)問題 商務(wù)談判 一般項(xiàng)目合理低價(jià)中標(biāo) 特殊項(xiàng)目綜合評(píng)審 招標(biāo)中心負(fù)責(zé) 項(xiàng)目部 成本管理部 配合 主管領(lǐng)導(dǎo)審批 老板 招標(biāo)實(shí)施 過程作業(yè)指 引 評(píng)標(biāo)委員 會(huì)及評(píng)標(biāo)管 理作業(yè)指引 四 施工階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 施工階段的成本控制主要強(qiáng)調(diào)過程監(jiān)控 包括因各種變更造成的費(fèi)用調(diào)整 工程款的 支付 各種造價(jià)信息的統(tǒng)計(jì)反饋等 由于市場(chǎng)變化 對(duì)市場(chǎng)的把握 設(shè)計(jì)本身等原因 施 工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng) 而在變更時(shí)明確目的和遵 循程序都是必須的 這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意個(gè)部門的及時(shí)溝通和良好合作 控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件 1 圖紙交底 會(huì)審 在開工前盡量把圖 紙上的問題修改完 將圖紙發(fā)已定的施工單位 使其從 施工角度提出圖紙中存在的問題 項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì) 監(jiān)理 施工單位 會(huì)審后 做相應(yīng)處理 項(xiàng)目部 提出擬變更的范圍和內(nèi)容業(yè)務(wù)主辦部門 評(píng)估變更對(duì)造價(jià) 銷售的影響成本管理部負(fù)責(zé) 營(yíng) 銷中心 項(xiàng)目部配合 評(píng)估變更對(duì)進(jìn)度 質(zhì)量的影響項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 報(bào)公司審批主管領(lǐng)導(dǎo) 1 變更預(yù)警評(píng) 估 除了非變不可 的 如與規(guī)范不符 影響驗(yàn)收等 變更 外 其他可能要進(jìn) 行的變更且金額在 20 萬元以上的 若同意變更 發(fā)變更通知單規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目部配合 2 變更的確認(rèn) 變更必須有設(shè)計(jì)單位 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目部授權(quán)人員簽字有效 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 項(xiàng) 目部配合 2 設(shè)計(jì)變更 3 變更造價(jià)的 審核 變更施工完畢后 在規(guī)定時(shí)間內(nèi) 由施工單位報(bào)審造價(jià) 項(xiàng)目部 成 本部按合同規(guī)定審核 項(xiàng)目部 成本管理部 分管領(lǐng)導(dǎo) 成本變更 預(yù)警作業(yè)指 引 設(shè)計(jì)變更 管理作業(yè)指 引 1 工程量 工 期的簽證 簽證的依據(jù) 原因 內(nèi)容 工程 量應(yīng)清楚準(zhǔn)確 無涂改 無歧義 編號(hào)連續(xù) 全 項(xiàng)目部 成本管理部 分管領(lǐng)導(dǎo) 2 簽證的審批 四級(jí)或五級(jí)簽證才有效分管領(lǐng)導(dǎo) 3 現(xiàn)場(chǎng)簽證 3 簽證造價(jià)的 審核 簽證施工完畢后 在規(guī)定時(shí)間內(nèi) 由施工單位報(bào)審造價(jià) 項(xiàng)目部 成 本部按合同規(guī)定審核 項(xiàng)目部 成本管理部 分管領(lǐng)導(dǎo) 現(xiàn)場(chǎng)簽證作 業(yè)指引 1 進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 與工程進(jìn)度配合 明確最遲時(shí)間項(xiàng)目部 2 選型 做性價(jià)比分析 在招標(biāo)前確定 設(shè)計(jì)部 材料部 成 本管理部 暫無 3 供應(yīng)方式 事先確定 甲供 認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià) 乙 供 材料部 項(xiàng)目部 4 定價(jià) 招標(biāo)或三家以上比價(jià)招投標(biāo)中心 材料部 采購管理 作業(yè)指引 認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià) 作業(yè)指引 進(jìn)場(chǎng)時(shí)驗(yàn)收外觀 品牌 規(guī)格型 號(hào) 數(shù)量是否與合同相符 施工后驗(yàn)收施工質(zhì)量 品牌 規(guī) 格型號(hào) 數(shù)量是否與合同相符 材料部 項(xiàng)目部 4 材料設(shè)備 供應(yīng) 5 驗(yàn)收 使用后質(zhì)量驗(yàn)收客戶服務(wù)部 材料設(shè)備驗(yàn) 收作業(yè)指引 1 支付方式 按合同中確定的支付方式 謹(jǐn)慎 使用預(yù)付款 招投標(biāo)中心 2 付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 按合同中確定的進(jìn)度付款 監(jiān)理 項(xiàng)目部審核形象進(jìn)度 成本管理部審核完成的價(jià)值量 注意留 5 保修款 項(xiàng)目部 成本管理部 3 付款審批 施工單位報(bào) 監(jiān)理 項(xiàng)目部 成 本管理部審核 項(xiàng)目部 成本管理部 主管領(lǐng)導(dǎo) 5 付款 4 保修款 施工單位報(bào) 客戶服務(wù)部審核維 修及扣款情況 客戶服務(wù)部 成本管 理部 主管領(lǐng)導(dǎo) 付款及扣款 作業(yè)指引 6 成本統(tǒng)計(jì) 反饋 成本月度簡(jiǎn)報(bào) 及時(shí)將合同 變更 付款拆分到 成本管理軟件中 形成實(shí)際發(fā)生成 本 將實(shí)際成本與目標(biāo)成本比較 找 出差異 分析原因 提出控制建議 讓領(lǐng)導(dǎo)每月掌握各項(xiàng)目和公司所 有項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本情況 成本管理部 五 營(yíng)銷階段的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 營(yíng)銷階段的成本一般是按銷售收入的某個(gè)比例控制 但一旦制定了費(fèi)用目標(biāo)總額 具 體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制 控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件 1 費(fèi)用總額 根據(jù)項(xiàng)目及市場(chǎng)情況 確定費(fèi)用 目標(biāo)總額 營(yíng)銷中心 項(xiàng)目部 成本管理部 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體營(yíng)銷 計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃 營(yíng)銷中心 項(xiàng)目部 1 營(yíng)銷方案 2 市場(chǎng)信息收 集 3 營(yíng)銷計(jì)劃 4 營(yíng)銷預(yù)算 營(yíng)銷方案報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批分管領(lǐng)導(dǎo) 2 營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng) 費(fèi)用 1 賣場(chǎng) 現(xiàn)場(chǎng) 包裝費(fèi) 2 模型費(fèi) 3 宣傳資料及 禮品費(fèi) 4 展銷費(fèi)用 具備招標(biāo)條件的盡量招標(biāo)營(yíng)銷中心 主管領(lǐng)導(dǎo) 營(yíng)銷成本 管理作業(yè)指 引 1 媒體及廣告 代理公司調(diào)研 專人負(fù)責(zé)營(yíng)銷中心3 媒體選擇 2 招標(biāo) 先評(píng)審 后招標(biāo)營(yíng)銷中心 招標(biāo)中心 采購管理 作業(yè)指引 1 設(shè)計(jì) 制定目標(biāo)成本 限額設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部 2 裝修 飾品 招標(biāo) 直接采購招標(biāo)中心 材料部 營(yíng)銷中心 暫無 3 樣板房維護(hù) 委托物管公司代管協(xié)議營(yíng)銷中心 物管公司 4 樣板房裝 修 4 裝修或物品 的回收 確定折扣點(diǎn) 建立清單 使用登記 評(píng)估與處 理 營(yíng)銷中心 物管公司 5 銷售承諾 引起的成本 增加 1 樓書及交樓 標(biāo)準(zhǔn) 樓書 交樓標(biāo)準(zhǔn)要與施工圖紙及 現(xiàn)場(chǎng)情況相符 銷售人員培訓(xùn) 營(yíng)銷中心 項(xiàng)目部 六 結(jié)算階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 結(jié)算階段的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性 重點(diǎn)在于嚴(yán)格按合同 原則及公司審價(jià)程序辦理結(jié)算 防止不規(guī)范或不負(fù)責(zé)任的實(shí)際操作 控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制支持文件 1 結(jié)算計(jì)劃 1 計(jì)劃的可實(shí) 施性 體現(xiàn)規(guī)范 準(zhǔn)確 高效 由成本管理部編制結(jié)算計(jì)劃 須 與項(xiàng)目部溝通 召開結(jié)算協(xié)調(diào)會(huì) 明確結(jié)算要求 成本管理部負(fù)責(zé) 項(xiàng) 目部配合 2 結(jié)算資料 1 結(jié)算書提交 時(shí)間 2 結(jié)算資料的 完整性 將有關(guān)要求明確在合同中 如竣 工驗(yàn)收后多長(zhǎng)時(shí)間必須提交結(jié)算資 料 變更 簽證資料的有效性等 有關(guān)減少項(xiàng)目 處罰等引起扣款 資料的完