房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)稅種稅收政策(轉(zhuǎn)載)

房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)稅種稅收政策培訓(xùn)資料 一 二手房交易相關(guān)稅種稅收政策 一 營業(yè)稅 1 非住宅 根據(jù)財(cái)稅 2003 16 號(hào)文的規(guī)定 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓 的土地使用權(quán) 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余 額為營業(yè)額 因此 對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓其非住宅類房屋 營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅 人售房價(jià)格減去原房屋購買價(jià)格 政策執(zhí)行時(shí)間為 2003 年 1 月 1 日 2 住宅 根據(jù)國稅發(fā) 2005 89 號(hào)文和寧地稅發(fā) 2005 102 文的規(guī)定 將住宅類房屋轉(zhuǎn)讓的 相關(guān)營業(yè)稅政策明確如下 1 2005 年 6 月 1 日起 個(gè)人將購買不足 2 年的住房對(duì)外銷售的 應(yīng)全額征收營 業(yè)稅 國稅發(fā) 2005 89 2 2005 年 6 月 1 日起 個(gè)人將購買超過 2 年 含 2 年 的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀?住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售 應(yīng)持該住房的坐落 容積率 房屋面積 成交價(jià)格 等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料 向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營 業(yè)稅手續(xù) 國稅發(fā) 2005 89 3 2005 年 6 月 1 日起 對(duì)個(gè)人購買的非普通住房超過 2 年 含 2 年 對(duì)外銷售 的 按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅 寧地稅發(fā) 2005 102 4 對(duì)個(gè)人購買的非普通住房超過 2 年 含 2 年 對(duì)外銷售的 在向地方稅務(wù)部 門申請(qǐng)按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí) 需提供購買房 屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證 國稅發(fā) 2005 89 5 2005 年 6 月 1 日后 個(gè)人將購買超過 2 年 含 2 年 的住房對(duì)外銷售不能提 供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合條件的 一律按非批 普通住房的 有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅 國稅發(fā) 2005 89 6 2005 年 6 月 1 日前轉(zhuǎn)讓的住宅房屋按財(cái)稅字 1999 210 號(hào)文的規(guī)定掌握?qǐng)?zhí)行 即對(duì)個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅 銷售時(shí)免征營業(yè)稅 個(gè)人購買并居 住不足一年的普通住宅 銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后差額計(jì)征 7 個(gè)人自建自用住房 銷售時(shí)免征營業(yè)稅 財(cái)稅字 1999 210 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 1 關(guān)于住宅和非住宅的判斷 我們可以從房產(chǎn)證和土地證上對(duì)房屋的性質(zhì) 進(jìn)行判斷 房產(chǎn)證上一般將房屋分為住宅和非住宅 土地證上一般將用地性質(zhì) 分為商業(yè)用地和住宅用地 2 南京市普通住宅的標(biāo)準(zhǔn) 1 住宅小區(qū)建筑容積率在 1 0 以上 含 1 0 2 單套建筑面積在 144 平方米以下 含 144 平方米 房屋面積以產(chǎn)權(quán)證記載的 面積為準(zhǔn) 3 實(shí)際成交價(jià)格在同區(qū)域住房平均交易價(jià)格 1 44 倍以下 含 1 44 倍 寧地稅發(fā) 2005 102 3 個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間 寧地稅發(fā) 2005 102 根據(jù)國稅發(fā) 2005 89 號(hào)文第三條地四款的規(guī)定 個(gè)人購 買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí) 間 南京市的文件只實(shí)際采用的其中的一條標(biāo)準(zhǔn) 即以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證上注 明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間 類型 時(shí)間 2 年 2 年 非住宅 差額征收營業(yè)稅 住 宅 普通住宅全額征收營業(yè)稅免征營業(yè)稅 非普通住宅 全額征收營業(yè)稅差額征收營業(yè)稅 二 個(gè)人所得稅 1 非住宅 個(gè)人出售非住宅類房屋 應(yīng)根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定 按照 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 征收個(gè)人所得稅 2 住宅 1 根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定 個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照 財(cái) 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅 財(cái)稅字 1999 278 2 為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房 對(duì)出售自有住房并擬在先住房出售后 1 年內(nèi)按 市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人 其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅 視其重新購房 的價(jià)值可全部或部分予以免稅 財(cái)稅字 1999 278 3 個(gè)人現(xiàn)有住房房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人為 1 人 在出售后 1 年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配 偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場(chǎng)價(jià)格重新購房的 產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng) 交納的個(gè)人所得稅按財(cái)稅字 1999 278 第三條規(guī)定 全部或部門予以免稅 以其 他人名義按市場(chǎng)價(jià)重新購房的 產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅 不 予免稅 財(cái)稅字 2003 123 3 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5 年以上 并且是家庭唯一生活用房取得的所得 繼續(xù)免 征個(gè)人所得稅 財(cái)稅字 1999 278 三 土地增值稅 對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅 在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅 財(cái)稅字 1999 210 二 房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種稅收政策 一 營業(yè)稅 1 征稅范圍 銷售不動(dòng)產(chǎn) 是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為 征收范圍包括 銷售建 筑物或構(gòu)筑物 銷售其他土地附著物 營業(yè)稅稅目注釋 建筑物 構(gòu)筑物 是指通過建筑 安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑 產(chǎn)品 包括房屋 道路 水庫 設(shè)備基礎(chǔ) 操作平臺(tái) 各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工 程 金屬結(jié)構(gòu)工程 其他附著物 是指除建筑物 構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn) 如 樹木 莊稼 花草等 例如 根據(jù) 國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包 人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù) 國稅函 1997 087 號(hào)文的規(guī)定 對(duì)土地承包 人取得的土地上的建筑物 構(gòu)筑物 青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入 應(yīng)按照 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 的銷售不動(dòng)產(chǎn) 其他土地附著物稅目征 收營業(yè)稅 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目 在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè) 項(xiàng)目 1 轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā) 但尚未進(jìn)入建筑物 施工階段的在建項(xiàng)目 按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 稅目中的 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營 業(yè)稅 財(cái)稅 2003 16 2 轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目 按 銷售不動(dòng)產(chǎn) 稅目鎮(zhèn)守營 業(yè)稅 財(cái)稅 2003 16 企業(yè)破產(chǎn)或企業(yè)改制過程中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的問題 這里我們關(guān)鍵是要分 清楚是企業(yè)單項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 還是企業(yè)整體資產(chǎn) 包括資產(chǎn)和負(fù)債 或企業(yè) 產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓 銷售全裝修房問題 對(duì)于銷售全裝修房 應(yīng)以獲得的全部收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅 對(duì)于納稅人在全裝修房銷售過程中 房地產(chǎn)公司和納稅人同時(shí)簽定一份房 屋銷售合同和房屋裝修合同如何征稅的問題 根據(jù) 國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不 動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 國稅函 1998 53 號(hào)文的規(guī)定 納稅人 將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為 分別簽定兩份契約 或合同 向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款 鑒于其裝修合同中明確規(guī)定 裝修合同為房 地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分 與買賣契約共同認(rèn)定為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同 對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用 應(yīng)一并列入房屋售價(jià) 按 銷 售不動(dòng)產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅 但是如果房屋的裝修行為是發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)過戶之后的 我們可以分別認(rèn) 定這兩中行為 在征稅中分別按 銷售不動(dòng)產(chǎn) 和 建筑業(yè) 征收營業(yè)稅 全裝修房屋銷售中涉及的動(dòng)產(chǎn)銷售問題 如電視 冰箱 家具等 對(duì)于動(dòng) 產(chǎn)的銷售應(yīng)征收增值稅 不征收營業(yè)稅 因?yàn)榛旌箱N售行為的定義為 一項(xiàng)銷 售行為如果既涉及到應(yīng)稅勞務(wù)又涉及到貨物為混合銷售行為 營業(yè)稅暫行條 例實(shí)施細(xì)則 銷售不動(dòng)產(chǎn) 不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù) 其中發(fā)生的動(dòng)產(chǎn)銷售行 為應(yīng)分別征稅 2 征稅范圍的特殊規(guī)定 無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)行為 單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人 視同銷售不動(dòng)產(chǎn) 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 這主要是考慮到目前不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)大部分歸國家所有 同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)又是價(jià)值較 大的財(cái)產(chǎn) 為防止國有資產(chǎn)流失 以及納稅人以贈(zèng)送名義避稅 所以對(duì)單位贈(zèng) 送不動(dòng)產(chǎn)的行為 視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅 對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為 不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅 國稅發(fā) 1995 156 轉(zhuǎn)讓房屋有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的行為 轉(zhuǎn)讓房屋的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán) 是在國家住房制度改革過程中產(chǎn)生的一種住房銷售方式 一般由單位以明顯低 于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格銷售給本單位職工 職工購買后自己可以永久居住并可遺傳給 子女 但不得自己對(duì)外轉(zhuǎn)讓 如欲轉(zhuǎn)讓 原單位有優(yōu)先購買權(quán)或需向原單位補(bǔ) 交部分房屋增值收入 由于房屋產(chǎn)權(quán)并未完全歸購買者所有 所以稱之為購買 有限產(chǎn)權(quán)或永久居住權(quán) 對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同 無論租賃年限為多少年 均不能將該租 賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán) 應(yīng)按照 服務(wù)業(yè) 租賃業(yè) 征收營業(yè) 稅 國稅函 2005 83 號(hào) 轉(zhuǎn)讓以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得的股權(quán) 在 2003 年 1 月 1 日前根據(jù) 營業(yè)稅稅目 注釋 應(yīng)按 銷售不動(dòng)產(chǎn) 營業(yè)稅 從 2003 年 1 月 1 日起 根據(jù)財(cái)稅 2002 191 號(hào)文的規(guī)定 對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅 3 銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額的確定 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) 以全部收入 減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額 財(cái)稅 2003 16 說明 該文件規(guī)定的差額征稅 目的是為了解決在房屋二級(jí)市場(chǎng)上存在的 營業(yè)稅重復(fù)征稅的問題 該項(xiàng)政策并不涉及在房產(chǎn)開發(fā)和交易的一級(jí)市場(chǎng)中不 動(dòng)產(chǎn)的銷售問題 因此要從以下三方面把握 1 上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購置取得 不包括繼承 受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn) 也不包括接受 投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn) 2 上述不動(dòng)產(chǎn) 是購置后未對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行建筑開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn) 因此不包 括自己立項(xiàng)獨(dú)立開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或購進(jìn)的在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn) 3 不動(dòng)產(chǎn)的購置或受讓原價(jià) 不包括在購置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由購買者支付的契稅 物業(yè)維修基金 物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)由購買者直接負(fù)擔(dān)而由銷售方代收的各項(xiàng) 稅 費(fèi) 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) 以全部收入 減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額 財(cái)稅 2003 16 4 納稅時(shí)間的規(guī)定 為銷售不動(dòng)產(chǎn)并取得營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn) 采用預(yù)收款方式的 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款 的當(dāng)天 5 納稅義務(wù)的判斷 在房地產(chǎn)交易過程中 納稅人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納 銷售不動(dòng)產(chǎn) 營業(yè)稅 行為 除特殊規(guī)定外 一般應(yīng)從以下四個(gè)方面進(jìn)行把握 1 轉(zhuǎn)讓的是否是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán) 2 被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人 或者說是誰轉(zhuǎn)讓了該不 動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán) 3 是否有償 4 不動(dòng)產(chǎn)是否為與中國境內(nèi) 只有同時(shí)具備上述四個(gè)條件 我們才能按銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅 6 代建房屋行為的界定 單位和個(gè)人受托代建房屋 必須同時(shí)符合下列條件 方可按 服務(wù)業(yè) 稅目的 代理 項(xiàng)目征收營業(yè)稅 1 必須是由受托方辦理建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù) 2 土地使用權(quán)屬于委托方 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位的要求進(jìn) 行施工 并按施工進(jìn)度向其他單位預(yù)收房款 工程完工后 由房地產(chǎn)企業(yè)替其 他單位辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù) 房地產(chǎn)企業(yè)的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn) 應(yīng)按 銷售不動(dòng)產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅 國稅函 1998 554 7 合作建房相關(guān)政策 根據(jù)國稅發(fā) 1995 156 號(hào)文的規(guī)定 合作建房 是指一方提供土地權(quán) 另一 方提供資金 合作建房 根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若 干問題的解答 法發(fā) 1996 2 號(hào)文的規(guī)定 享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房 簽訂的合建合 同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式 除辦理合建審批手續(xù)外 還應(yīng)依法 辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù) 未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的 一般應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定合建合同無效 但雙方已實(shí)際履行了合同 或房屋已基本建成 又無其他 違法行為的 可認(rèn)定合建合同有效 并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手 續(xù) 合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的 按合同約定確認(rèn)權(quán)屬 約定不明確的 可依 據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況 確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬 合作建房合同被確認(rèn)無效后 在建或已建成的房屋 其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地 使用權(quán)作為投資的一方所有 具體案例分析 1 A 房地產(chǎn)企業(yè)有某宗地的國有土地使用權(quán) 但由于資金問題 與 B 企業(yè) 簽定合作建房合同約定 A 提供土地使用權(quán) B 負(fù)責(zé)提供資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 房屋建成后 按照 25 和 75 在 A B 之間分配 同時(shí) A B 共同到相關(guān)部門 辦理了合建審批手續(xù) 同時(shí)到國土部門辦理的土地權(quán)屬的變更手續(xù) 依法將該 宗地的 75 的土地使用權(quán)變更登記到 B 的名下 房屋建設(shè)過程中 B 投入資金 3000 萬元 房屋建成后 雙方按約定比例進(jìn)行房屋分配 并分別辦理的權(quán)屬登 記 2 A 單位擬投資 2 億元建 20 層大樓 向相關(guān)部門辦理的立項(xiàng)手續(xù) 規(guī)劃 手續(xù) 通過出讓方式從國土局取得國有土地使用權(quán) 并辦理的證件 在房屋建 設(shè)過程中由于資金不足 與 B 單位簽定了參建房屋的協(xié)議 協(xié)議約定 B 出資 3000 萬元 房屋建成后 B 取得 3 層樓的房產(chǎn) 3 續(xù)上例 房屋建成分配后 雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù) B 即以 3500 萬 元將分得的房屋出售 同時(shí)又 A 方開具發(fā)票給購房者以辦理房產(chǎn)證明 4 A 單位擬投資 2 億元建 20 層大樓 向相關(guān)部門辦理的立項(xiàng)手續(xù) 規(guī)劃 手續(xù) 通過出讓方式從國土局取得國有土地使用權(quán) 并辦理的證件 由于該企 業(yè)資金問題無法獨(dú)立開發(fā) 即于 B 企業(yè)簽定聯(lián)建協(xié)議 同時(shí)向相關(guān)部門辦理了 房地產(chǎn)項(xiàng)目共同立項(xiàng)的變更登記 但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更 登記 在合同中 A 以成本價(jià)名義按 4000 元 平方米讓 B 建 1 萬平方米 項(xiàng)目 仍由 A 負(fù)責(zé) 房屋建成后 A 將 1 萬平方米的房產(chǎn)交給 B 5 A 單位擬投資 2 億元建 20 層大樓 向相關(guān)部門辦理的立項(xiàng)手續(xù) 規(guī)劃手續(xù) 通過出讓方式從國土局取得國有土地使用權(quán) 并辦理的證件 但 A 后來由于各 種原因不想開發(fā) 便于 B 簽定聯(lián)合開發(fā)合同 并到相關(guān)部門辦理了合建審批手 續(xù) 但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記 雙方約定 由 B 一次性 支付給 A1000 萬元后 項(xiàng)目由 B 自行建設(shè) 開發(fā)和銷售 A 不再過問開發(fā)的相 關(guān)事宜 但在房屋建成后 A 要辦理房屋的權(quán)屬登記 并向購房人開發(fā)票 在 房地產(chǎn)開發(fā)過程中 B 又投入 3000 萬元 房屋銷售收入為 6000 萬元 6 某企業(yè)擁有 A B 兩快地的土地使用權(quán) 其與一房地產(chǎn)開發(fā)公司 乙方 簽 定合作建房協(xié)議 約定又乙方出資在兩塊地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 其中 A 地塊由 乙方辦理立項(xiàng) 房產(chǎn)歸乙方所有 B 地塊由甲方自行立項(xiàng) 乙方負(fù)責(zé)建設(shè) 房 產(chǎn)建成后歸甲方所有 隨后 甲 乙雙方辦理的土地使用權(quán)的過戶手續(xù) A 地 塊過戶到乙方 經(jīng)評(píng)估 A 地塊價(jià)值為 2500 萬元 房屋建成后 甲 乙雙方分別 辦理了房屋權(quán)屬登記 在 A B 地塊開發(fā)中 乙方分別投入 4000 萬元和 2000 萬 元 7 拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)稅收政策問題 目前政策上的規(guī)定不是十分明確 有兩種理解 1 是按照銷售不動(dòng)產(chǎn)對(duì)個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)征收營業(yè)稅 2 根據(jù)國家有關(guān)文件規(guī)定 為公共利益需要 經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn) 國家 可以收回土地使用權(quán) 收回時(shí) 原土地上使用者不再擁有該土地的使用權(quán) 其 地上建筑物 構(gòu)筑物也隨土地使用權(quán)的終止而由國家取得 原土地使用人可以 適當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償 根據(jù) 營業(yè)稅稅目注釋 的規(guī)定 土地使用者歸還土地使用權(quán) 的行為 不征收營業(yè)稅 個(gè)人所得稅 對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) 取得的拆遷補(bǔ)償款 免征個(gè)人所得稅 財(cái)稅 2005 45 號(hào) 契稅 對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的 對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷 補(bǔ)償款的部分免征契稅 成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的 對(duì)超過部分征收契稅 財(cái)稅 2005 45 號(hào) 二 企業(yè)所得稅 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅的相關(guān)政策主要是依據(jù)國稅發(fā) 2003 83 號(hào) 文和蘇地稅發(fā) 2003 258 號(hào)文的相關(guān)精神進(jìn)行執(zhí)行 外資房地產(chǎn)企業(yè)的的所得稅 政策主要是依據(jù)國稅發(fā) 1995 153 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn) 開發(fā)進(jìn)應(yīng)征收所得稅相關(guān)問題的通知 執(zhí)行 內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款征收 企業(yè)所得稅的方式和性質(zhì)上是完全不一樣的 國稅發(fā) 2003 83 號(hào)文的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾方面 1 明確了對(duì)于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算預(yù)計(jì)的 營業(yè)利潤 并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅 待開發(fā)產(chǎn)品完 工后再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整 因此 對(duì)于這種行為我們不應(yīng)將其認(rèn)為完全是一種預(yù)征 稅款的行為 其本質(zhì)上是稅法對(duì)應(yīng)稅收入的一種提前確認(rèn) 屬于稅法規(guī)定和財(cái) 務(wù)會(huì)計(jì)關(guān)于收入確認(rèn)的問題上的不一致而形成的一種時(shí)間性差異 2 明確的不同銷售方式下收入確認(rèn)的時(shí)間 一 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得 了索取價(jià)款的憑據(jù) 權(quán)利 時(shí) 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 二 采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 付款方提前付款的 在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 三 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收 入的實(shí)現(xiàn) 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 四 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 1 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代 銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 2 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于 收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 3 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格 于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 包銷方提前付款的 在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 4 采取基價(jià) 保底價(jià) 并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品 的 應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn) 收入的實(shí)現(xiàn) 說明 根據(jù)蘇地稅發(fā) 2003 258 號(hào)文的規(guī)定 第一條和第三條的收入確認(rèn)問題 是指已完工產(chǎn)品的收入確認(rèn) 開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格后即作為完工日 期 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款 包括 定金作為預(yù)售收入 企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前 所獲得的分期預(yù)收款 不適用第二條 的分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定 不作為銷售收入處理 而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì) 算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤 3 對(duì)有關(guān)成本和費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí) 必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成 本 開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以 按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除 國稅發(fā) 2003 83 開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出 包括 土地征 用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共設(shè)施 配套費(fèi) 開發(fā)的間接費(fèi)用 借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等 國稅發(fā) 2003 83 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收 入之前發(fā)生的 與建造 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 可無限期 結(jié)轉(zhuǎn)以后年度 按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 國稅發(fā) 2003 83 企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款 質(zhì)量保證金 超過合同或協(xié)議規(guī)定的支付 時(shí)間三年以上未付出的 應(yīng)作為收入處理 以后實(shí)際支付時(shí)可在稅前扣除 蘇 地稅發(fā) 2003 258 預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅應(yīng)在預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入是按照配比的原則稅前扣除 蘇地稅發(fā) 2003 258 其他規(guī)定詳國稅發(fā) 2003 83 號(hào)文的規(guī)定 4 進(jìn)一步明確了視同銷售行為 對(duì)于企業(yè)所得稅的視同銷售行為在 企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 和 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問題的通知 財(cái)稅字 1996 79 文中都有明確的規(guī)定 83 號(hào)文只是在以上文件的基礎(chǔ)上又進(jìn)一步明確了有 關(guān)非貨幣性交易和對(duì)外投資也應(yīng)作視同銷售處理 1 將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用 捐贈(zèng) 贊助 廣告 樣品 職工福利 獎(jiǎng) 勵(lì)等 2 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn) 3 將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者 4 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) 5 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位 個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) 5 明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12 個(gè)月的 可按合同約定的價(jià) 款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 持續(xù)時(shí)間超過 12 個(gè)月的 可采用 完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 三 建筑業(yè)相關(guān)稅種稅收政策 一 營業(yè)稅 1 征稅范圍 建筑 修繕 安裝 裝飾 其他工程作業(yè) 我們應(yīng)從 營業(yè)稅稅目注釋 中進(jìn)行把握 2 征稅范圍方面的具體規(guī)定 1 代辦電訊工程 2 打井工程 3 以工代賑工程 對(duì)納稅人承包以工代賑工程 如屬于營業(yè)稅征稅范圍的 應(yīng)按稅收法規(guī)的統(tǒng)一 規(guī)定征收營業(yè)稅 不得再給予減稅免稅 財(cái)稅 1997 67 4 內(nèi)部工程問題 文件 自 2001 年 9 月 1 日起 根據(jù)財(cái)稅 2001 160 號(hào)文件的規(guī)定 細(xì)則 第十一 條 負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿?貨物或其 他經(jīng)濟(jì)利益的單位 包括獨(dú)立核算和不獨(dú)立核算的單位 中的 向?qū)Ψ绞杖∝?幣 貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益 是指發(fā)生應(yīng)稅行為的獨(dú)立核算單位或者獨(dú)立核算單 位的內(nèi)部非獨(dú)立核算單位向本獨(dú)立核算單位以外的單位和個(gè)人收取貨幣 貨物 或其他經(jīng)濟(jì)利益 不包括獨(dú)立核算單位內(nèi)部非獨(dú)立核算單位從本獨(dú)立核算單位 內(nèi)部收取貨幣 貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益 獨(dú)立核算單位是指 1 在工商行政管理部門領(lǐng)取法人營業(yè)執(zhí)照的企業(yè) 2 具有法人資格的行政機(jī)關(guān) 事業(yè)單位 軍事單位 社會(huì)團(tuán)體及其他單位 納稅人必須將為本獨(dú)立核算單位內(nèi)部提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無形資 銷售不 動(dòng)產(chǎn)取得的收入和為本獨(dú)立核算單位以外單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無形 資 銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入分別記賬 分別核算 凡未分別記賬 未分別核算 的 一律征收營業(yè)稅 3 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的修繕和對(duì)有形動(dòng)產(chǎn)修理的劃分問題 維修 是對(duì)目的物進(jìn)行修復(fù) 養(yǎng)護(hù) 使之恢復(fù)原有的功能或延長其使用期限 按現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅制的規(guī)定 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的維修屬于營業(yè)稅建筑業(yè)稅目的修繕業(yè)務(wù) 對(duì)有形動(dòng)產(chǎn)的維修屬于增值稅征稅范圍中的修理修配業(yè)務(wù) 兩者在具體劃分上 界限是明確的 即不動(dòng)產(chǎn)是指各種建筑物或構(gòu)筑物 其特點(diǎn)是不能移動(dòng) 一經(jīng) 移動(dòng)其形狀和功能就發(fā)生變化 而各種生產(chǎn)工具 如各種機(jī)床 鍋爐盡管有時(shí) 也能通過一定的機(jī)械原理