2015年中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀及其前景預(yù)測(cè)分析.doc

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院 一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)定義及分類（一）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)定義房地產(chǎn)估價(jià)（RealEstateAppraisal）是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。（二）房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)品分類房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別：圖表1：房地產(chǎn)估價(jià)分類（按估價(jià)目的分類）序號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)的分類1土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估4房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估5房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)6房地產(chǎn)課稅估價(jià)7征地和房屋征收拆遷補(bǔ)償估價(jià)8房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)9房地產(chǎn)糾紛估價(jià)10房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)研究小組整理二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法2005年10月12日，建設(shè)部發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法），旨在規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，辦法于2005年12月1日起實(shí)施。辦法規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。辦法規(guī)定了各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須具備的條件，以及在資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)的內(nèi)容。辦法指出，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照有關(guān)規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，二、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。有下列情形之一的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者其上級(jí)機(jī)關(guān)，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者依據(jù)職權(quán)，可以撤銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)：資質(zhì)許可機(jī)關(guān)工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；超越法定職權(quán)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；違反法定程序作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；對(duì)不符合許可條件的申請(qǐng)人作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；依法可以撤銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的其他情形，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。（2）房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)管理，完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證制度，提高房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估水平，建設(shè)部于1998年8月20日頒布了房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法，房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法自1998年9月1日起施行。2001年8月15日，建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)部關(guān)于修改房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法的決定，自發(fā)布之日起施行。隨著2007年3月1日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法的實(shí)施，房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法和建設(shè)部關(guān)于修改房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法的決定隨即失效。（3）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法為了加強(qiáng)對(duì)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的管理，完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，規(guī)范注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)公共利益和房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，2006年12月25日，建設(shè)部發(fā)布了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法），辦法自2007年3月1日起施行。辦法所稱注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，是指通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)業(yè)資格），并按照本辦法注冊(cè)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱注冊(cè)證書(shū)），從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)條件為：取得執(zhí)業(yè)資格；達(dá)到繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)；受聘于具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；申請(qǐng)初始注冊(cè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：初始注冊(cè)申請(qǐng)表；執(zhí)業(yè)資格證件和身份證件復(fù)印件；與聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同復(fù)印件；取得執(zhí)業(yè)資格超過(guò)3年申請(qǐng)初始注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)提供達(dá)到繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)的證明材料；聘用單位委托人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明和社會(huì)保險(xiǎn)繳納憑證復(fù)印件；或者勞動(dòng)、人事部門(mén)頒發(fā)的離退休證復(fù)印件；或者外國(guó)人就業(yè)證書(shū)、臺(tái)港澳人員就業(yè)證書(shū)復(fù)印件。申請(qǐng)注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)向聘用單位或者其分支機(jī)構(gòu)工商注冊(cè)所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)提出注冊(cè)申請(qǐng)。對(duì)申請(qǐng)初始注冊(cè)的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)審查完畢，并將申請(qǐng)材料和初審意見(jiàn)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)作出決定。對(duì)申請(qǐng)變更注冊(cè)、延續(xù)注冊(cè)的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起5日內(nèi)審查完畢，并將申請(qǐng)材料和初審意見(jiàn)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi)作出決定。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的初始、變更、延續(xù)注冊(cè)，逐步實(shí)行網(wǎng)上申報(bào)、受理和審批。申請(qǐng)人有下列情形之一的，不予注冊(cè)：不具有完全民事行為能力的；刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的；因房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿5年的；因前項(xiàng)規(guī)定以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿3年的；被吊銷注冊(cè)證書(shū)，自被處罰之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿3年的；以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段獲準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)被撤銷，自被撤銷注冊(cè)之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿3年的；申請(qǐng)?jiān)?個(gè)或者2個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的；為現(xiàn)職公務(wù)員的；年齡超過(guò)65周歲的；法律、行政法規(guī)規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形。取得執(zhí)業(yè)資格的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)具有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊(cè)后方可從事房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)活動(dòng)。隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)的，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)不予受理或者不予行政許可，并給予警告，在1年內(nèi)不得再次申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)。辦法自2007年3月1日起施行。1998年8月20日發(fā)布的房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法（建設(shè)部令第64號(hào)）、2001年8月15日發(fā)布的建設(shè)部關(guān)于修改房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法的決定（建設(shè)部令第100號(hào)）同時(shí)廢止。三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析我國(guó)在1992年建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，1995年實(shí)施了全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試制度，1998年開(kāi)始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗制度。我國(guó)從事房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)有6000多家，約3.5萬(wàn)人取得執(zhí)業(yè)資格，3萬(wàn)多人注冊(cè)執(zhí)業(yè)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員超過(guò)25萬(wàn)人。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組等各種業(yè)務(wù)之中，房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)已成為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)。從2011年全國(guó)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)排名來(lái)看，收入排前三的分別是深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司、北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司和北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。截至到2011年底，深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司歷年累計(jì)評(píng)估總值達(dá)16018.3億元，累計(jì)評(píng)估規(guī)模近11.39億平方米。具體內(nèi)容詳見(jiàn)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的2013-2017年中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告。四、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)（一）北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（二）深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（三）北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（四）北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（五）北京市金利安房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司（六）江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估有限公司（七）武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司（八）上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（九）深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司（十）深圳市天健國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司五、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)五力競(jìng)爭(zhēng)模型分析（一）買(mǎi)方競(jìng)價(jià)能力分析房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的顧客是指房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的委托人，最主要的類型有政府部門(mén)、中外銀行、房地產(chǎn)商、中外非房地產(chǎn)企業(yè)、法院、市民等。盡管經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是全球化進(jìn)程的加速，促使房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)總量快速增長(zhǎng)，但顧客的議價(jià)能力并沒(méi)有降低。圖表2：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)顧客討價(jià)還價(jià)能力影響因素資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)研究小組整理首先，估價(jià)服務(wù)產(chǎn)品具有很高的同質(zhì)性，顧客的選擇空間大，而且更換估價(jià)公司的成本幾乎為零，甚至還可能因?yàn)閴旱蛢r(jià)格而獲得正的收益，因此顧客的議價(jià)能力增大。其次，顧客中不少大型企業(yè)掌握了價(jià)格話語(yǔ)權(quán)。例如銀行，由于房貸業(yè)務(wù)以建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、上海銀行等幾大銀行為主，這些客戶以其巨大的采購(gòu)量為砝碼，迫使估價(jià)公司降低價(jià)格。類似的還有拆遷公司、財(cái)稅部門(mén)等。再次，在沒(méi)有法律明文規(guī)定必須委托估價(jià)的情況下，部分顧客可以自己評(píng)估，或者委托房地產(chǎn)咨詢公司評(píng)估。特別是房地產(chǎn)咨詢公司，他們?yōu)轭櫩吞峁氖袌?chǎng)研究、前期策劃、銷售代理到價(jià)格測(cè)算評(píng)估的全套服務(wù)，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。（二）供應(yīng)方競(jìng)價(jià)能力分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，最主要的供應(yīng)商是信息提供商。由于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格信息由房地產(chǎn)交易中心所壟斷，查詢交易價(jià)格必須支付高額的費(fèi)用，因此供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力很強(qiáng)。但是基于兩個(gè)方面的因素，供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力在弱化。首先，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立市場(chǎng)研究部，開(kāi)發(fā)自己的數(shù)據(jù)庫(kù)，降低對(duì)房地產(chǎn)交易中心的依賴；其次，估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)估價(jià)師協(xié)會(huì)的努力，爭(zhēng)取到了比較高的查詢費(fèi)折扣，有效降低了成本。（三）現(xiàn)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況以下分別從競(jìng)爭(zhēng)數(shù)量、行業(yè)增長(zhǎng)率、退出壁壘、競(jìng)爭(zhēng)層次分析現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況。分析可得，行業(yè)處于高速發(fā)展階段，中低端競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，高端競(jìng)爭(zhēng)較為緩和。圖表3：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析指標(biāo)表現(xiàn)結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)共有企業(yè)6000多家。競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)行業(yè)增長(zhǎng)率得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)新房購(gòu)置速度的下滑，二手房交易增速較快，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)受益明顯。行業(yè)增長(zhǎng)率高退出壁壘行業(yè)的固定成本投入較小，成本主要為人力成本。退出壁壘較小競(jìng)爭(zhēng)層次房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主要提供的是腦力服務(wù)，知識(shí)服務(wù)，在目前估價(jià)行業(yè)中尚存在資質(zhì)級(jí)別，不同資質(zhì)間的競(jìng)爭(zhēng)是缺乏公平性的，因此在這種情況下一些機(jī)構(gòu)通過(guò)兼并等手段提高資質(zhì)，試圖通過(guò)提高資質(zhì)來(lái)獲取更多的業(yè)務(wù)。中低端競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端競(jìng)爭(zhēng)較為緩和資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院（四）新進(jìn)入者威脅分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)處在不同的業(yè)務(wù)階段，其新進(jìn)入者的威脅也不一樣，但是無(wú)論是高端還是低端，其回報(bào)率都較高，只要具備一定的人脈關(guān)系，都能獲得一定的業(yè)務(wù)量，這使得對(duì)新進(jìn)入者具有較強(qiáng)得吸引力，特別是對(duì)于低端業(yè)務(wù)，由于資質(zhì)交易獲取，也使得在位企業(yè)面臨新進(jìn)入者的威脅較高，而高端業(yè)務(wù)的威脅較小。圖表4：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析指標(biāo)表現(xiàn)結(jié)論進(jìn)入壁壘在中低端領(lǐng)域，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，只要具備一定的人力資源，構(gòu)成合伙團(tuán)隊(duì)，就可以申請(qǐng)相關(guān)資質(zhì)；但是在高端領(lǐng)域，資質(zhì)獲取較困難。低端領(lǐng)域進(jìn)入壁壘低，高端進(jìn)入壁壘較高吸