2015年中國房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀及其前景預(yù)測分析.doc

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院 一、房地產(chǎn)估價行業(yè)定義及分類（一）房地產(chǎn)估價行業(yè)定義房地產(chǎn)估價（RealEstateAppraisal）是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來的過程。（二）房地產(chǎn)估價產(chǎn)品分類房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：圖表1：房地產(chǎn)估價分類（按估價目的分類）序號房地產(chǎn)估價的分類1土地使用權(quán)出讓價格評估2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估3房地產(chǎn)租賃價格評估4房地產(chǎn)抵押價值評估5房地產(chǎn)保險估價6房地產(chǎn)課稅估價7征地和房屋征收拆遷補償估價8房地產(chǎn)分割、合并估價9房地產(chǎn)糾紛估價10房地產(chǎn)拍賣底價評估11企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價12其他目的的房地產(chǎn)估價資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)估價行業(yè)研究小組整理二、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法2005年10月12日，建設(shè)部發(fā)布了房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法（以下簡稱辦法），旨在規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)行為，維護房地產(chǎn)估價市場秩序，保障房地產(chǎn)估價活動當事人合法權(quán)益，辦法于2005年12月1日起實施。辦法規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價活動和估價結(jié)果。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可。辦法規(guī)定了各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須具備的條件，以及在資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)的內(nèi)容。辦法指出，一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以按照有關(guān)規(guī)定設(shè)立分支機構(gòu)，二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設(shè)立分支機構(gòu)。其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。有下列情形之一的，資質(zhì)許可機關(guān)或者其上級機關(guān)，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者依據(jù)職權(quán)，可以撤銷房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)：資質(zhì)許可機關(guān)工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可的；超越法定職權(quán)作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可的；違反法定程序作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可的；對不符合許可條件的申請人作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可的；依法可以撤銷房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的其他情形，房地產(chǎn)估價機構(gòu)以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當予以撤銷。（2）房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法為了加強對房地產(chǎn)估價師的注冊管理，完善房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員執(zhí)業(yè)資格認證制度，提高房地產(chǎn)價格評估水平，建設(shè)部于1998年8月20日頒布了房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法，房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法自1998年9月1日起施行。2001年8月15日，建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)部關(guān)于修改房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法的決定，自發(fā)布之日起施行。隨著2007年3月1日注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法的實施，房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法和建設(shè)部關(guān)于修改房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法的決定隨即失效。（3）注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法為了加強對注冊房地產(chǎn)估價師的管理，完善房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度，規(guī)范注冊房地產(chǎn)估價師行為，維護公共利益和房地產(chǎn)估價市場秩序，2006年12月25日，建設(shè)部發(fā)布了注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法（以下簡稱辦法），辦法自2007年3月1日起施行。辦法所稱注冊房地產(chǎn)估價師，是指通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認定、資格互認，取得中華人民共和國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格（以下簡稱執(zhí)業(yè)資格），并按照本辦法注冊，取得中華人民共和國房地產(chǎn)估價師注冊證書（以下簡稱注冊證書），從事房地產(chǎn)估價活動的人員。注冊房地產(chǎn)估價師的注冊條件為：取得執(zhí)業(yè)資格；達到繼續(xù)教育合格標準；受聘于具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)；申請初始注冊，應(yīng)當提交下列材料：初始注冊申請表；執(zhí)業(yè)資格證件和身份證件復(fù)印件；與聘用單位簽訂的勞動合同復(fù)印件；取得執(zhí)業(yè)資格超過3年申請初始注冊的，應(yīng)當提供達到繼續(xù)教育合格標準的證明材料；聘用單位委托人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復(fù)印件；或者勞動、人事部門頒發(fā)的離退休證復(fù)印件；或者外國人就業(yè)證書、臺港澳人員就業(yè)證書復(fù)印件。申請注冊的，應(yīng)當向聘用單位或者其分支機構(gòu)工商注冊所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門提出注冊申請。對申請初始注冊的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當自受理申請之日起20日內(nèi)審查完畢，并將申請材料和初審意見報國務(wù)院建設(shè)主管部門。國務(wù)院建設(shè)主管部門應(yīng)當自受理之日起20日內(nèi)作出決定。對申請變更注冊、延續(xù)注冊的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當自受理申請之日起5日內(nèi)審查完畢，并將申請材料和初審意見報國務(wù)院建設(shè)主管部門。國務(wù)院建設(shè)主管部門應(yīng)當自受理之日起10日內(nèi)作出決定。注冊房地產(chǎn)估價師的初始、變更、延續(xù)注冊，逐步實行網(wǎng)上申報、受理和審批。申請人有下列情形之一的，不予注冊：不具有完全民事行為能力的；刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的；因房地產(chǎn)估價及相關(guān)業(yè)務(wù)活動受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿5年的；因前項規(guī)定以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的；被吊銷注冊證書，自被處罰之日起至申請注冊之日止不滿3年的；以欺騙、賄賂等不正當手段獲準的房地產(chǎn)估價師注冊被撤銷，自被撤銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿3年的；申請在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的；為現(xiàn)職公務(wù)員的；年齡超過65周歲的；法律、行政法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。取得執(zhí)業(yè)資格的人員，應(yīng)當受聘于一個具有房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊后方可從事房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)活動。隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請房地產(chǎn)估價師注冊的，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門不予受理或者不予行政許可，并給予警告，在1年內(nèi)不得再次申請房地產(chǎn)估價師注冊。辦法自2007年3月1日起施行。1998年8月20日發(fā)布的房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法（建設(shè)部令第64號）、2001年8月15日發(fā)布的建設(shè)部關(guān)于修改房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法的決定（建設(shè)部令第100號）同時廢止。三、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展狀況分析我國在1992年建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，1995年實施了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試制度，1998年開始實行房地產(chǎn)估價從業(yè)人員持證上崗制度。我國從事房地產(chǎn)的中介機構(gòu)有6000多家，約3.5萬人取得執(zhí)業(yè)資格，3萬多人注冊執(zhí)業(yè)，房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員超過25萬人。房地產(chǎn)估價機構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組等各種業(yè)務(wù)之中，房地產(chǎn)估價現(xiàn)已成為我國社會主義市場經(jīng)濟體系中的一個重要的中介服務(wù)行業(yè)。從2011年全國一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)績排名來看，收入排前三的分別是深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司、北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司和北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司。截至到2011年底，深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司歷年累計評估總值達16018.3億元，累計評估規(guī)模近11.39億平方米。具體內(nèi)容詳見前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的2013-2017年中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告。四、房地產(chǎn)估價行業(yè)國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)（一）北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司（二）深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司（三）北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司（四）北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司（五）北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司（六）江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司（七）武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司（八）上海城市房地產(chǎn)估價有限公司（九）深圳市國策房地產(chǎn)土地估價有限公司（十）深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司五、房地產(chǎn)估價行業(yè)五力競爭模型分析（一）買方競價能力分析房地產(chǎn)估價機構(gòu)的顧客是指房地產(chǎn)估價服務(wù)的委托人，最主要的類型有政府部門、中外銀行、房地產(chǎn)商、中外非房地產(chǎn)企業(yè)、法院、市民等。盡管經(jīng)濟的發(fā)展，特別是全球化進程的加速，促使房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)總量快速增長，但顧客的議價能力并沒有降低。圖表2：房地產(chǎn)估價行業(yè)顧客討價還價能力影響因素資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)估價行業(yè)研究小組整理首先，估價服務(wù)產(chǎn)品具有很高的同質(zhì)性，顧客的選擇空間大，而且更換估價公司的成本幾乎為零，甚至還可能因為壓低價格而獲得正的收益，因此顧客的議價能力增大。其次，顧客中不少大型企業(yè)掌握了價格話語權(quán)。例如銀行，由于房貸業(yè)務(wù)以建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、上海銀行等幾大銀行為主，這些客戶以其巨大的采購量為砝碼，迫使估價公司降低價格。類似的還有拆遷公司、財稅部門等。再次，在沒有法律明文規(guī)定必須委托估價的情況下，部分顧客可以自己評估，或者委托房地產(chǎn)咨詢公司評估。特別是房地產(chǎn)咨詢公司，他們?yōu)轭櫩吞峁氖袌鲅芯?、前期策劃、銷售代理到價格測算評估的全套服務(wù)，具有較強的競爭力。（二）供應(yīng)方競價能力分析房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個知識密集型產(chǎn)業(yè)，最主要的供應(yīng)商是信息提供商。由于我國房地產(chǎn)價格信息由房地產(chǎn)交易中心所壟斷，查詢交易價格必須支付高額的費用，因此供應(yīng)商的討價還價能力很強。但是基于兩個方面的因素，供應(yīng)商的討價還價能力在弱化。首先，估價機構(gòu)可以設(shè)立市場研究部，開發(fā)自己的數(shù)據(jù)庫，降低對房地產(chǎn)交易中心的依賴；其次，估價機構(gòu)通過估價師協(xié)會的努力，爭取到了比較高的查詢費折扣，有效降低了成本。（三）現(xiàn)有企業(yè)競爭情況以下分別從競爭數(shù)量、行業(yè)增長率、退出壁壘、競爭層次分析現(xiàn)有企業(yè)的競爭情況。分析可得，行業(yè)處于高速發(fā)展階段，中低端競爭較為激烈，高端競爭較為緩和。圖表3：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)的競爭分析指標表現(xiàn)結(jié)論競爭者數(shù)量全國房地產(chǎn)估價行業(yè)共有企業(yè)6000多家。競爭強行業(yè)增長率得益于房地產(chǎn)市場新房購置速度的下滑，二手房交易增速較快，房地產(chǎn)估價行業(yè)受益明顯。行業(yè)增長率高退出壁壘行業(yè)的固定成本投入較小，成本主要為人力成本。退出壁壘較小競爭層次房地產(chǎn)估價行業(yè)主要提供的是腦力服務(wù)，知識服務(wù)，在目前估價行業(yè)中尚存在資質(zhì)級別，不同資質(zhì)間的競爭是缺乏公平性的，因此在這種情況下一些機構(gòu)通過兼并等手段提高資質(zhì)，試圖通過提高資質(zhì)來獲取更多的業(yè)務(wù)。中低端競爭激烈，高端競爭較為緩和資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院（四）新進入者威脅分析房地產(chǎn)估價行業(yè)處在不同的業(yè)務(wù)階段，其新進入者的威脅也不一樣，但是無論是高端還是低端，其回報率都較高，只要具備一定的人脈關(guān)系，都能獲得一定的業(yè)務(wù)量，這使得對新進入者具有較強得吸引力，特別是對于低端業(yè)務(wù)，由于資質(zhì)交易獲取，也使得在位企業(yè)面臨新進入者的威脅較高，而高端業(yè)務(wù)的威脅較小。圖表4：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)的競爭分析指標表現(xiàn)結(jié)論進入壁壘在中低端領(lǐng)域，房地產(chǎn)估價行業(yè)的進入壁壘較低，只要具備一定的人力資源，構(gòu)成合伙團隊，就可以申請相關(guān)資質(zhì)；但是在高端領(lǐng)域，資質(zhì)獲取較困難。低端領(lǐng)域進入壁壘低，高端進入壁壘較高吸