“價(jià)格明顯偏低”行為如何進(jìn)行涉稅處理

價(jià)格明顯偏低價(jià)格明顯偏低 行為如何進(jìn)行涉稅處理行為如何進(jìn)行涉稅處理 一 案例 某大型企業(yè)主營(yíng)建筑工程業(yè)務(wù) 并具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 該企業(yè)至成立以來(lái)一直從事各類(lèi)工程建設(shè)項(xiàng)目 未進(jìn)行房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 2010 年底 該企業(yè)將自有的一塊辦公商業(yè)用地變性 為商品房住宅用地并投入資金進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā) 2011 年底取得 商品房預(yù)售許可證 該項(xiàng)目除商業(yè)房產(chǎn)自用外 其余所有的住 宅用房全部銷(xiāo)售給企業(yè)內(nèi)部職工 銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米 3200 元 2012 年底辦理項(xiàng)目工程決算 確定該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為每平方 米 3500 元 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估人員在日常的納稅評(píng)估工作中 針對(duì)該 企業(yè)的情況 采集了同類(lèi) 同期 相近地段的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房市場(chǎng)平均售價(jià)為每平方米 6500 元 經(jīng)過(guò)比對(duì) 分析認(rèn)為 該企業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格屬于稅法規(guī)定的 價(jià)格明顯偏低 且無(wú)正當(dāng)理由 的行為 應(yīng)依法重新確定計(jì)稅收入并補(bǔ)繳有關(guān) 稅款 對(duì)此評(píng)估意見(jiàn) 稅企雙方產(chǎn)生了嚴(yán)重分歧 該企業(yè)針對(duì) 稅務(wù)評(píng)估人員提出的價(jià)格明顯偏低問(wèn)題 提出如下陳述理由 1 企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn) 雙方簽訂了商品房銷(xiāo)售合同且在房地產(chǎn) 管理部門(mén)備案 按合同確定的金額開(kāi)具了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票并收 取了價(jià)款 無(wú)隱瞞 虛報(bào)成交價(jià)格的行為 2 企業(yè)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 此次的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目純?yōu)榻鉀Q企業(yè) 內(nèi)部職工的住房問(wèn)題 不對(duì)外銷(xiāo)售 具有集資建房性質(zhì) 3 企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬直接銷(xiāo)售 既不屬于土地增值稅所 規(guī)定的 非直接銷(xiāo)售 行為 也不是企業(yè)資產(chǎn)無(wú)償分配給職工 的行為 4 稅收法律法規(guī)中所確認(rèn)的 價(jià)格明顯偏低 的 正當(dāng)理 由 或 不屬于正當(dāng)理由 是指哪些 價(jià)格偏低有無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn) 本案例情況并非個(gè)案 在日常稅收征管工作中 經(jīng)常會(huì)遇 到 價(jià)格明顯偏低 的情況 既要企業(yè)找出各種理由來(lái)應(yīng)對(duì) 又要基層稅務(wù)人員花費(fèi)較多的時(shí)間和較大的精力來(lái)宣傳解釋 總是收效甚微 難以達(dá)成共識(shí) 怎樣合理 合法地解決類(lèi)似行 為 避免稅企雙方分歧 是稅企雙方需要共同探討和迫切需要 解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題 二 政策規(guī)定及法理分析 在現(xiàn)有的稅制中 都規(guī)定有 價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由 的涉稅處理規(guī)定 比如 1 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 第七條規(guī)定 納稅 人提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏 低并無(wú)正當(dāng)理由的 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額 2 中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例 第七條規(guī)定 納稅 人銷(xiāo)售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的 由 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其銷(xiāo)售額 3 中華人民共和國(guó)消費(fèi)稅暫行條例 第十條規(guī)定 納稅 人應(yīng)稅消費(fèi)品的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的 由主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)核定其計(jì)稅價(jià)格 4 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 第九條中規(guī)定 納稅人有下列情形之一的 按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收 一 隱瞞 虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的 三 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成 交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 又無(wú)正當(dāng)理由的 等等 上述各項(xiàng)規(guī)定和總局后期制定的各項(xiàng)政策法規(guī)均未解決稅 企雙方普遍關(guān)注的問(wèn)題 即在 價(jià)格明顯偏低 行為中 哪些 屬 正當(dāng)理由 哪些屬于 不正當(dāng)理由 沒(méi)有一個(gè)明確 具體 統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范 在實(shí)際工作中 大多以個(gè) 人的經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人對(duì)政策的理解來(lái)處理 缺乏稅法的嚴(yán)肅性 大家都知道 市場(chǎng)交易價(jià)格的形成 都是由 無(wú)關(guān)聯(lián) 的 交易主體雙方協(xié)商確認(rèn)的 雙方能接受的價(jià)格就是市場(chǎng)公允的 交易價(jià)格 不管任何企業(yè) 都是為了追求利益最大化 不可能 無(wú)緣無(wú)故地降低其價(jià)格 將自身利益無(wú)條件地讓渡給他人 都 有其自身的商業(yè)目的 因此 要判斷價(jià)格是否公允 是否存在 稅法規(guī)定的 價(jià)格明顯偏低 需要調(diào)整的情況 且要找出合理 合法的依據(jù)來(lái)證明 確實(shí)是一件非常困難的事情 實(shí)事求是地講 在日常的稅收征管工作中 企業(yè)銷(xiāo)售 價(jià) 格明顯偏低 行為 總有各種理由 單就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言 比如部分樓層 部分房間因特殊結(jié)構(gòu)需要 存在采光不好 房 間布局不合理 異型 位置特殊等等 對(duì) 價(jià)格明顯偏低 的認(rèn)定 稅企雙方基本上都各持一面 往往是爭(zhēng)論無(wú)果的情況 沒(méi)有一個(gè)明確 科學(xué) 合法的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 怎樣合情 合理 合法來(lái)處理企業(yè) 價(jià)格明顯偏低 問(wèn)題 既充分考慮到企業(yè)的特殊商業(yè)目的 又避免稅企雙方的分歧 應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量 評(píng)判 1 公允價(jià)格法標(biāo)準(zhǔn) 自產(chǎn)產(chǎn)品 銷(xiāo)售價(jià)格是否低于產(chǎn)品的 正常銷(xiāo)售價(jià)格或同期 同類(lèi)或類(lèi)似企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格 外購(gòu) 產(chǎn)品 銷(xiāo)售價(jià)格是否低于其購(gòu)進(jìn)產(chǎn)品成本 如果企業(yè)的銷(xiāo)售價(jià) 格低于產(chǎn)品的正常銷(xiāo)售價(jià)格或同期 同類(lèi)或類(lèi)似企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo) 售價(jià)格的 就屬于 價(jià)格明顯偏低 的行為 2 產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 在產(chǎn)品質(zhì)量的判定上 只有合格和不合 格兩種 凡是符合產(chǎn)品質(zhì)量要求 其銷(xiāo)售價(jià)格低于產(chǎn)品的正常 銷(xiāo)售價(jià)格或同期 同類(lèi)或類(lèi)似企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的 就屬于 價(jià)格明顯偏低 的行為 對(duì)于不符合產(chǎn)品質(zhì)量要求的 但具 有可用性的殘 次品 其銷(xiāo)售價(jià)格低于產(chǎn)品的正常銷(xiāo)售價(jià)格或 同期 同類(lèi)或類(lèi)似企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格或外購(gòu)成本的 只要有 產(chǎn)品質(zhì)量部門(mén)檢驗(yàn)證明的 應(yīng)視為 正當(dāng)理由 3 特殊銷(xiāo)售目的標(biāo)準(zhǔn) 企業(yè)低價(jià)銷(xiāo)售產(chǎn)品或商品 總有一 些特殊的目的 比如 銷(xiāo)售給企業(yè)內(nèi)部職工 銷(xiāo)售給關(guān)聯(lián)企業(yè) 以非貨幣形式換取其他單位和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益 以產(chǎn)品作為投 資 分配股東 以產(chǎn)品或商品作職工福利分配等等 這些情況 都需要我們深入了解和掌握企業(yè)低價(jià)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)的特殊目的 便 于對(duì) 價(jià)格明顯偏低 行為作出準(zhǔn)確的判斷 利用上述三條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)綜合衡量和判斷 價(jià)格明顯偏低 行 為 總能找出一種合理 合法的處理方式 通過(guò)稅法的相關(guān)規(guī) 定和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度對(duì)此的處理要求 是可以贏得稅企雙方的共 識(shí) 減少分歧 明顯不合理的低價(jià) doc 就本案例而言 按上述衡量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷 該企業(yè)所開(kāi)發(fā)的 產(chǎn)品 經(jīng)驗(yàn)收合格 符合產(chǎn)品質(zhì)量要求 銷(xiāo)售對(duì)象為本企業(yè)內(nèi) 部的職工 企業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格不僅低于同期 同類(lèi) 相同地段其 他開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均售價(jià) 而且還低于其開(kāi)發(fā)建造成本 不管從 哪個(gè)方面來(lái)講 其陳述的理由均不屬于 正當(dāng)理由 是一種 典型的職工低價(jià)購(gòu)買(mǎi)與企業(yè)實(shí)物分配職工福利相結(jié)合的一種特 殊方式 即直接銷(xiāo)售與非直接銷(xiāo)售相結(jié)合的特殊方式 應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為 將產(chǎn)品作為職工福利分配 的行為 依法應(yīng)作納稅調(diào)整 三 處理意見(jiàn) 通過(guò)上述政策及法理的綜合分析 并結(jié)合該企業(yè)的實(shí)際情 況 該企業(yè)提出的 價(jià)格明顯偏低 的理由 從企業(yè)與職工個(gè) 人關(guān)系來(lái)講應(yīng)屬 正當(dāng)理由 但從稅收法律法規(guī)關(guān)系來(lái)看 就成了 不正當(dāng)理由 應(yīng)依法處理 一是根據(jù) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售 房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 財(cái)稅 2007 13 號(hào)文規(guī)定 單 位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工 職工因此而少 支出的差價(jià)部分 屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得 應(yīng)按照 工資薪 金所得 項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅 單位向職工福利售房的稅務(wù)處理及案例分析 doc 二是在營(yíng)業(yè)稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅上 其計(jì)稅依據(jù) 的確認(rèn) 應(yīng)按相關(guān)稅種的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整 即 1 營(yíng)業(yè)稅 根據(jù) 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì) 則 規(guī)定 納稅人有價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的 按下列順 序確定其營(yíng)業(yè)額 一 按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核 定 二 按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià) 格核定 三 按下列公式核定 營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)成本或者工程成本 1 成本利潤(rùn)率 1 營(yíng)業(yè)稅稅率 2 企業(yè)所得稅 按照 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知 規(guī)定 企業(yè)將開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品用于捐贈(zèng) 贊助 職工福利 獎(jiǎng)勵(lì) 對(duì)外投資 分配給股 東或投資人 抵償債務(wù) 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣 性資產(chǎn)等行為 應(yīng)視同銷(xiāo)售 確認(rèn)收入 或利潤(rùn) 的方法和順 序?yàn)?一 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng) 銷(xiāo)售價(jià)格確定 二 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià) 值確定 三 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利 潤(rùn)率不得低于 15 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 3 土地增值稅 依據(jù) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 獎(jiǎng)勵(lì) 對(duì)外投資 分配給股東或投 資人 抵償債務(wù) 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等 發(fā) 生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn) 其收入按下列方法和順序 確認(rèn) 1 按本企業(yè)在同一地區(qū) 同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的 平均價(jià)格確定 2 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年 同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià) 格或評(píng)估價(jià)值確定 在本案例中 該企業(yè)因無(wú)最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為 因 此 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額應(yīng)按照 按其他納稅人最